Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για την πορεία της κτηματαγοράς, αλλά και την εξέλιξη των χορηγήσεων στη στεγαστική πίστη είναι ενδεικτικά αυτών των τάσεων.
Ειδικότερα, ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων στο β΄ τρίμηνο του 2022 κατέγραψε ετήσια άνοδο 9,4%, με τα ακίνητα ηλικίας έως 5 ετών να υπεραποδίδουν (+10,5%), καταδεικνύοντας το ενδιαφέρον για νεόδμητα σπίτια που διατηρεί σε υψηλά επίπεδα την οικοδομική δραστηριότητα, παρά τις ανατιμήσεις στο κόστος κατασκευής.
Την ίδια στιγμή, ισχυρή παραμένει η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια. Σύμφωνα με δημοσιευμένα από την κεντρική τράπεζα δεδομένα, οι νέες χορηγήσεις στο επτάμηνο Ιανουάριος – Ιούλιος 2022 ξεπέρασαν τα 650 εκατ. ευρώ, ποσό αυξημένο κατά 40% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2021.
Σύμφωνα με γενικό διευθυντή λιανικής τραπεζικής συστημικού ομίλου, η αγορά εφέτος αναμένεται να κλείσει με νέες πωλήσεις 1,2 δισ. ευρώ, που ήταν και ο αρχικός στόχος που είχε τεθεί έναντι 900 εκατ. ευρώ πέρυσι.
Κι αυτό παρά την επιβράδυνση των ρυθμών ανάπτυξης της πιστωτικής επέκτασης τους τελευταίους 3 μήνες. Όπως λέει χαρακτηριστικά η ίδια πηγή, «μάλλον η στόχευση για το σύνολο της χρονιάς ήταν συντηρητική. Αν δεν είχε μεσολαβήσει ο πόλεμος, τα τελικά νούμερα θα ήταν πολύ μεγαλύτερα».
Το πρόβλημα με τα επιτόκια
Από εδώ και στο εξής πάντως τροχοπέδη για τη διατήρηση της ζήτησης στη στεγαστική πίστη στα τρέχοντα επίπεδα, θα αποτελέσει η αναπόφευκτη άνοδος του κόστους των δανείων, μετά την αύξηση του παρεμβατικού επιτοκίου της ΕΚΤ κατά 75 μονάδες βάσης στο 1,25% πριν λίγες ημέρες και την αναμενόμενη διαμόρφωσή του σε ακόμη πιο υψηλά επίπεδα μέχρι τις αρχές του 2023.
Αυτήν την περίοδο οι αρμόδιες τραπεζικές διευθύνσεις μελετούν τα δεδομένα, ώστε σύντομα να αναπροσαρμόσουν την επιτοκιακή τους πολιτική.
Στις προθέσεις τους είναι η αύξηση των σταθερών επιτοκίων, που σήμερα στην πλειονότητα των περιπτώσεων κινούνται μεταξύ 3,1% και 3,5%, έως και κατά 40 μονάδες βάσης.
Όπως λέει τραπεζική πηγή, «τα προϊόντα μας διατίθενται αυτήν τη στιγμή στο κόστος ή και οριακά κάτω από αυτό. Ως εκ τούτου, δεν μπορεί να συνεχιστεί μία τόσο ελκυστική για τους δανειολήπτες πολιτική».
Ενδεχομένως, οι αναπροσαρμογές στα σταθερά επιτόκια έως και 5 έτη να είναι μικρότερες, ώστε τα προγράμματα της κατηγορίας να παραμείνουν μία επιλογή.
Η λογική είναι ότι με αυτά κλειδώνουν οι δόσεις για τα αμέσως επόμενα χρόνια, κατά τη διάρκεια των οποίων τα ευρωπαϊκά επιτόκια θα βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα.
Στροφή στα κυμαινόμενα
Παράλληλα, οι τράπεζες θα επιχειρήσουν να στρέψουν τους ενδιαφερόμενους σε προγράμματα κυμαινόμενου επιτοκίου, καθιστώντας τα πιο φθηνά.
Πλέον το euribor μήνα και ο δείκτης του τριμήνου βρίσκονται στη ζώνη του 0,70% και 1% αντίστοιχα και αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω τους επόμενους μήνες.
Ως εκ τούτου, για να διατηρηθεί το τελικό επιτόκιο σε λογικά επίπεδα, κάτω από το 4%, οι τράπεζες σκοπεύουν να περιορίσουν το περιθώριο κέρδους τους (spread), όσο μπορούν περισσότερο.
Εκτιμάται ότι παράλληλα με τις αυξήσεις στα σταθερά επιτόκια των στεγαστικών δανείων, τα spreads στα κυμαινόμενα θα προσαρμοστούν με τέτοιο τρόπο, ώστε να μην ξεπερνούν το 2% – 2,5%.
Οι προτιμήσεις
Αυτές οι αλλαγές αυτές αναμένεται να οδηγήσουν σε μεταβολή στη σύνθεση των προγραμμάτων που προτιμούν οι δανειολήπτες.
Προς το παρόν, πρώτα σε προτιμήσεις παραμένουν τα προϊόντα με σταθερά επιτόκια. Στο επτάμηνο του 2022 το 52% των νέων χορηγήσεων αφορούσε τέτοιου είδους προγράμματα έναντι 40% την αντίστοιχη περυσινή περίοδο.
Η πλειονότητα δε όσων επέλεξαν σταθερό επιτόκιο, το 80% περίπου, κλείδωσε τη δόση του για διάστημα 15 ετών και άνω, δηλαδή για το σύνολο της διάρκειας του δανείου.
Με τις επικείμενες αναπροσαρμογές όμως στα δελτία επιτοκίων των τραπεζών, η αναλογία αυτή θα ανατραπεί τους επόμενους μήνες.