Με αμείωτους ρυθμούς -και ακόμη πιο έντονα- έστω και αν ο τουρισμός της πρωτεύουσας υπολείπεται σε αυτή τη φάση σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα, συνεχίζονται οι επενδύσεις σε νέα ξενοδοχεία στην Αθήνα, όπου το ποσοστό των επώνυμων, ξένων brands παραμένει ακόμη χαμηλό.
Είναι χαρακτηριστικό ότι σε αυτή τη φάση περί τα 2.500 νέα δωμάτια είναι υπό κατασκευή στην Αθήνα και στα πέριξ, χωρίς σε αυτά να περιλαμβάνονται τα επιπλέον 2.500 δωμάτια που σχεδιάζονται στον Μητροπολιτικό Πόλο του Ελληνικού, τη στιγμή που την τελευταία πενταετία, από το 2017 και μετά, έχουν προστεθεί στο ξενοδοχειακό δυναμικό της πρωτεύουσας κάτι λιγότερο από 3.000 νέα δωμάτια και συνολικά 71 νέα ξενοδοχεία.
Tα στοιχεία αναφέρονται από την εξειδικευμένη εταιρεία συμβούλων GBR consulting, σύμφωνα με την οποία το ποσοστό διείσδυσης διεθνών αλυσίδων στο ξενοδοχειακό δυναμικό της πρωτεύουσας είναι στο 8% όσον αφορά τον απόλυτο αριθμό των ξενοδοχείων και στο 20% όσον αφορά τον αριθμό των δωματίων. Τα αντίστοιχα νούμερα προ πενταετίας ήταν στο 7% και 17% αντίστοιχα, ενώ μεταξύ των πλέον κινητικών ξένων ομίλων εμφανίζονται οι Μarriott, Accor και Brown Hotels με τον όμιλο της Hilton να αυξάνει επίσης σημαντικά το αποτύπωμά του μέσα στα επόμενα χρόνια τόσο στο κέντρο της πόλης, με την ανακατασκευή του ιστορικού ακινήτου της λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας, όσο και περιφερειακά στην Κηφισιά και τον Πειραιά. Η μεγαλύτερη δυναμική ως προς την ανάπτυξη νέων μονάδων παρουσιάζεται γύρω από το Σύνταγμα, την Πλάκα, την πάνω πλευρά της Ομόνοιας και την Αθηναϊκή Ριβιέρα και είναι χαρακτηριστικό ότι πάνω από 8 στα 10 νέα ξενοδοχεία από το σύνολο των 71 που έχουν ανοίξει από το 2017 και μετά αφορούν τον κεντρικό τομέα της πρωτεύουσας.
Αβέβαιο σκηνικό
Μετά τη δύσκολη διετία της πανδημίας, ο τουρισμός της Αθήνας ανακάμπτει σταδιακά, έστω και αν οι εκτιμήσεις από τα μέχρι στιγμής νούμερα των αφίξεων, κυρίως μέσω του «Ελευθέριος Βενιζέλος», σε συνδυασμό με το αβέβαιο σκηνικό στην Ευρώπη από το φθινόπωρο και μετά, λόγω της ακρίβειας και του ενεργειακού, αναφέρουν ως πιο πιθανό σενάριο για την πρωτεύουσα ότι δεν θα πιαστούν τα νούμερα του 2019. Ενδεικτικό της ανάκαμψης αλλά και της γενικότερης τάσης των πιο υψηλών τιμών φέτος το καλοκαίρι είναι ότι για τον φετινό Αύγουστο, η μέση τιμή στα ξενοδοχεία της Αθήνας, με βάση τον σχετικό δείκτη της γνωστής μηχανής αναζήτησης Trivago, διαμορφώνεται στα 140 ευρώ, σημαντικά αυξημένη σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2021, σε ποσοστό 24%, μειωμένη ωστόσο ελαφρά έναντι του Ιουλίου, κατά 2%.
Από την άλλη πλευρά, οι παράμετροι της αβεβαιότητας, που ξεκίνησαν από την πανδημία πριν από δυόμισι χρόνια μέχρι τη ρωσική εισβολή στην Ουκρανία και τον αντίκτυπο σε όλα τα επίπεδα, παραμένουν, με μεγαλύτερη πηγή ανησυχίας από το φθινόπωρο και μετά το ενεργειακό ζήτημα σε όλες τις πτυχές του. Και αν η διάθεση για ταξίδια παραμένει στο ζενίθ στη διάρκεια του καλοκαιριού, η αγορά εκφράζει την ανησυχία της για τους φθινοπωρινούς μήνες στην Αθήνα, τόσο από πλευράς της διάθεσης του κοινού να ταξιδέψει όσο και από πλευράς κόστους για τις επιχειρήσεις, που μπορεί να έχουν να αντιμετωπίσουν έως και διπλάσιο ενεργειακό κόστος πέραν και των αυξημένων δαπανών σε ποσοστό 30% στο κομμάτι των προμηθειών. Μία ακόμη παράμετρος έχει να κάνει με το ότι και βασικοί τομείς του τουρισμού της Αθήνας, όπως τα συνέδρια και οι εκδηλώσεις, δεν έχουν ακόμη επανέλθει.
Περισσότερα νέα ξενοδοχεία
Οι επενδυτικός πυρετός, πάντως, σε νέα ξενοδοχεία συνεχίζεται, όπως δείχνουν τα νούμερα που έχει συγκεντρώσει η GBR consulting, η οποία συνεργάζεται με την Ένωση Ξενοδόχων Αθηνών – Αττικής και Αργοσαρωνικού και καταγράφει τις εξελίξεις στον κλάδο στη διάρκεια της περιόδου 2017-2022:
■ Στην περίοδο αυτή 71 καινούριες μονάδες άνοιξαν σε όλη την Αθήνα, αντιπροσωπεύοντας το 20% όλων των ξενοδοχείων της πόλης και το 14% των δωματίων.
■ Από τα 71 νέα ξενοδοχεία, τα 25 ήταν στην κατηγορία των 4 αστέρων, 11 σε αυτή των 5 αστέρων, 15 σε αυτή των 3 αστέρων, 10 σε αυτή των 2 αστέρων και ακόμη 10 σε αυτή με 1 αστέρι ή καθόλου.
■ Το 83% των νέων μονάδων βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας, όπου πλέον ποσοστό 22% των ξενοδοχείων και 14% των δωματίων είναι καινούρια.
■ Τα περισσότερα ξενοδοχεία προστέθηκαν στην κατηγορία των 4 αστέρων, φτάνοντας συνολικά το 2022 τα 90 ξενοδοχεία με 7.101 δωμάτια, από 60 μονάδες με 5.195 δωμάτια το 2017.
■ Στην κατηγορία των 5 αστέρων το σύνολο πλέον φτάνει τις 34 μονάδες με 5.539 δωμάτια, από τα 24 ξενοδοχεία και 4.934 δωμάτια.
■ Πλέον 1 στα 5 δωμάτια ή αλλιώς ποσοστό 20% στην πρωτεύουσα βρίσκεται κάτω από την ομπρέλα ενός διεθνούς ξενοδοχειακού brand.
Στα νέα διεθνή μεγάλα ονόματα που αναμένονται το επόμενο διάστημα είναι το brand Conrad του ομίλου Hilton στο εμβληματικό κτίριο της Βασιλίσσης Σοφίας μαζί με τις branded κατοικίες με τα ονόματα των Conrad και Waldorf Astoria, το «Radisson Individuals» στο Κολωνάκι και το «Radisson Red» ως εξυπηρετούμενα διαμερίσματα (serviced apartments), τo «Hilton Curio Collection» στο πρώην «Πεντελικόν» στην Κηφισιά, το «NYX» της Fattal στη θέση του πρώην «Esperia Palace» στη Σταδίου, το «One & Only» στα Αστέρια Γλυφάδας, τα διεθνή brands που θα συμπεριληφθούν στο Ελληνικό κ.ο.κ..
Ενδιαφέρον για «ασφαλιστικά» ακίνητα και διατηρητέα
Πιο έντονα στην αξιοποίηση για ξενοδοχειακή χρήση στο κέντρο της πρωτεύουσας κινούνται και γνωστά ασφαλιστικά ακίνητα τα τελευταία χρόνια με μακροχρόνιες εκμισθώσεις και παραχωρήσεις εκμετάλλευσης με χαρακτηριστικά παραδείγματα το «Athens Capital Center Hotel – ΜGallery Collection» στη συμβολή της Πανεπιστημίου με την Κριεζώτου, ένα από τα καινούρια και πλέον επιτυχημένα 5άστερα του κέντρου με πληρότητες ακόμη και πάνω από 95% κάτω από την ομπρέλα του ομίλου ΛΑΜΨΑ, το διατηρητέο της οδού Ζαλοκώστα 7-9, που θα μετατραπεί επίσης από τον όμιλο ΛΑΜΨΑ σε boutique μονάδα συμπληρωματική του MGallery, το νέο «NYX Athens» της Fattal που πρόκειται να ανοίξει στη θέση του παλιού «Εsperia» της Σταδίου, το «Lighthouse» που λειτουργεί εδώ και λίγους μήνες στο ακίνητο του πρώην «La Mirage» κ.ά.
Σε μια προσπάθεια να αξιοποιήσει το θετικό momentum ο e-ΕΦΚΑ συνεχίζει την ίδια τακτική για ιστορικά διατηρητέα που περιλαμβάνονται στο χαρτοφυλάκιό του. Πολύ πρόσφατα ξεκίνησε η διαγωνιστική διαδικασία, με ορίζοντα κατάθεσης των προσφορών στα τέλη Νοεμβρίου, για την αξιοποίηση ενός ακόμη γνωστού ακινήτου επί των οδών Σωκράτους 53 και Ζήνωνος, που στέγαζε επί χρόνια το Ταμείο Νομικών και έχει χαρακτηριστεί ως διατηρητέο και ως μνημείο ως προς το κέλυφος και τα ουσιώδη τυπολογικά και αρχιτεκτονικά του στοιχεία. Το ακίνητο, με ιστορία πολλών δεκαετιών, ως πρώην Μέγαρο του Ταμείου Συντάξεων Νομικών στο μακρινό παρελθόν, έχει συνολική επιφάνεια περί τα 6.900 τετραγωνικά μέτρα και θα αξιοποιηθεί για περίοδο 35+10 ετών με προοπτική να μετατραπεί σε ξενοδοχείο με προδιαγραφές τουλάχιστον 4 αστέρων. Πρόκειται για ένα ακριβό project, αν ληφθεί υπόψη ότι ο επενδυτής θα πρέπει να δρομολογήσει ένα ελάχιστο ποσό επένδυσης στα 12,5 εκατ. ευρώ προ ΦΠΑ (σ.σ.: θα δοθεί η δυνατότητα για 3 χρόνια μη καταβολής του μισθώματος για την εκτέλεση των εργασιών αναβάθμισης). Το ελάχιστο μηνιαίο μίσθωμα για την έναρξη του διαγωνισμού ορίστηκε το ποσό των 41.000 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο. Πάντως αξίζει να σημειωθεί ότι τόσο το ζητούμενο ενοίκιο όσο και το ελάχιστο κόστος της επένδυσης έχουν αναθεωρηθεί προς τα πάνω σε σύγκριση με τον αρχικό σχεδιασμό την περσινή χρονιά.
Το ίδιο μοντέλο, με μακροχρόνια παραχώρηση 30+10 ετών, θα αξιοποιηθεί από το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών για ένα από τα πιο γνωστά κεντρικά κτίρια της Αθήνας, το διατηρητέο επί των οδών Πανεπιστημίου 53 και Σανταρόζα, στο κέντρο της πρωτεύουσας, εκ κληροδοτήματος Αντωνίου Παπαδάκη, το οποίο βρίσκεται κάτω από τη διαχείριση του ΕΚΠΑ και είναι σήμερα σε κακή κατάσταση χωρίς να αποφέρει, εδώ και πολλά χρόνια, ικανοποιητικά έσοδα. Για το ακίνητο σε ένα πρώτο στάδιο έχει εκφράσει ενδιαφέρον η Eastmed Capital Property 30, συνδεόμενη με τα ισραηλινά κεφάλαια πίσω από την ξενοδοχειακή αλυσίδα των Brown Hotels, ενώ η οικονομοτεχνική μελέτη προβλέπει την αξιοποίησή του για μεικτή χρήση με ξενοδοχείο και καταστήματα – γραφεία.
Το ξενοδοχείο, με βάση την πρόταση, θα είναι 4 ή 5 αστέρων και για την επένδυση και τις απαιτούμενες επισκευές προβλέπεται το ποσό των 6 εκατ. ευρώ και των 7 εκατ. ευρώ ως κατώτερο όριο προϋπολογισμού ανάλογα αν μετατραπεί σε 4* και 5* (μη συμπεριλαμβανομένου του ξενοδοχειακού εξοπλισμού). Το μηνιαίο μίσθωμα δεν μπορεί κατά τη διεξαγωγή της β’ φάσης της διαδικασίας να εκκινεί από ποσό μικρότερο των 12.000 ευρώ για το ξενοδοχείο 4 αστέρων και από ποσό μικρότερο των 20.000 ευρώ για το ξενοδοχείο 5 αστέρων, με έναρξη μετά την περίοδο ανακατασκευής/αποκατάστασης του ακινήτου. Στην πρώτη 3ετία που αποτελεί χρόνο ανακατασκευής/αποκατάστασης του ακινήτου (λόγω της πολύ κακής κατάστασης του κτιρίου και των ειδικών χαρακτηριστικών του ως «έργο τέχνης» και «διατηρητέο»), θα καταβάλλεται από τον επενδυτή το ελάχιστο δυνατό μηνιαίο μίσθωμα, με το οποίο θα καλύπτονται οι πάγιες υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη προς το Δημόσιο (π.χ. ΕΝΦΙΑ, φόρος εισοδήματος κ.λπ.), το οποίο αντιστοιχεί στο ποσό των 5.000 ευρώ πλέον χαρτοσήμου.
Οι εισπράξεις του τουρισμού στην πόλη
Mε βάση τα στοιχεία της GBR Consulting και του Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (INSETE), oι δαπάνες των επισκεπτών ξενοδοχείων στην πόλη παρέμειναν σταθερές την περίοδο 2019-2021 στα 115 ευρώ ανά άτομο/ημέρα. Προ κορωνοϊού, στις συνθήκες κανονικότητας, το 2019, οπότε διακόπηκε και το διαδοχικό σερί ανόδου του τουρισμού της πρωτεύουσας, oι τουριστικές εισπράξεις στην Αττική ήταν στα 2,5 δισ. ευρώ, από -ενδεικτικά- 1,7 δισ. ευρώ το 2016, σημειώνοντας αύξηση 49%. Το 2021 το αντίστοιχο νούμερο κυμάνθηκε κάτω του 1,5 δισ. ευρώ και την πρώτη χρονιά της πανδημίας, το 2020, σχεδόν στο ήμισυ, στα πέριξ των 750 εκατ. ευρώ. Το 2019, η δαπάνη ανά επίσκεψη ήταν 438 ευρώ για να ανέβει το 2021 στα 555 ευρώ, γεγονός το οποίο οφείλεται στην αλλαγή του μείγματος αγοράς και στο ότι τα στοιχεία βασίζονται σε χαμηλά επίπεδα ζήτησης. Σε συνθήκες κανονικότητας, όσον αφορά τις επισκέψεις, τις εισπράξεις και τις διανυκτερεύσεις στην Αττική, οι ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Κύπρος βρίσκονταν στις 3 πρώτες θέσεις.
Μία διαπίστωση την οποία θα πρέπει να αναστρέψει η πόλη της Αθήνας το επόμενο διάστημα είναι το γεγονός ότι οι επισκέπτες της δεν γνωρίζουν πως η Αττική έχει διψήφιο αριθμό παραλιών -18 για το 2022 αν ληφθούν υπόψη και οι παραλίες σε Πόρο και Αίγινα-, βραβευμένων με γαλάζια σημαία: περίπου οι μισοί ταξιδιώτες επισκέπτονται τις παραλίες της Αθήνας και από αυτούς που δεν επισκέφτηκαν τις ακτές της Αθήνας, το 40%-47% δεν γνωρίζει ότι η Αττική έχει ελκυστικές ακτές με βάση την ανάλυση των τελευταίων 5 ετών. Όσον αφορά τα νησιά του Αργοσαρωνικού, παραμένουν σε μεγάλο βαθμό άγνωστα: τα τελευταία 5 χρόνια περίπου το 60% δεν γνωρίζει την Αίγινα. Η Ύδρα είναι ελαφρώς πιο γνωστή, αλλά έχει λιγότερη επισκεψιμότητα λόγω της απόστασής της, ενώ η αναγνωρισιμότητα για τα άλλα νησιά παραμένει σε πολύ χαμηλό επίπεδο.
Διαβάστε ακόμη
Societe Generale: Η ενεργειακή κρίση «κλειδί» για την ισοτιμία ευρώ-δολαρίου
Τι συμβαίνει με τη μεταφορά ρωσικού πετρελαίου από Έλληνες εφοπλιστές