Εκτός ατζέντας επιλογή για τον μέσο Έλληνα με πιθανή την περαιτέρω συμπίεση των τιμών πώλησης στον ορίζοντα του επόμενου 12μηνου αποτελεί αυτή την στιγμή η χειμερινή εξοχική κατοικία στη χώρα μας. Κι αυτό παρά το γεγονός ότι από το ανώτατο σημείο του 2008 οι τιμές εμφανίζονται μειωμένες σε ποσοστό από 46% όπως συμβαίνει στη περίπτωση της Αράχωβας, έως 68% στον Αγιο Αθανάσιο Πέλλας, με το μέσο όρο να διαμορφώνεται στο -55%.
«Η σταθερότητα της χώρας σε συνδυασμό με την θετική καλοκαιρινή τουριστική περίοδο δεν έχουν μετουσιωθεί, για ακόμη μια χρονιά, σε τάση σε ότι αφορά στις χειμερινές εξοχικές κατοικίες. Η γενικότερη γεωπολιτική ανασφάλεια για το μέλλον, η απουσία εκτεταμένου χειμώνα, τα υψηλά επιτόκια δανεισμού και το σημαντικό κόστος κατασκευής και συντήρησης επηρεάζουν αρνητικά την συγκεκριμένη αγορά. Αν και σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά του 2008 οι αξίες εξακολουθούν να καταγράφονται μειωμένες περισσότερο από το μισό (-55%), η τάση των τελευταίων ετών δείχνει να εισερχόμαστε πιθανά σε μια φάση συμπίεσης των αξιών», αναφέρει στην τελευταία της έρευνα για το Παρατηρητήριο Χειμερινών Εξοχικών Κατοικιών 2024/2025 η γνωστή εταιρεία συμβούλων GEOAXIS.
Iδιαιτερότητα αγοράς και τιμές
Oπως αναφέρεται, η αγορά εξοχικής κατοικίας (είτε θερινής είτε χειμερινής) αποτελεί παράγωγο και όχι διαμορφωτή της συνολικής εικόνας της αγοράς του real estate και χαρακτηρίζεται από μια ιδιαίτερη ευαισθησία μεταβολών σε σχέση με τις υπόλοιπες αγορές ακινήτων. Η καταγραφή των τάσεων τα τελευταία χρόνια έχει δείξει ότι η συγκεκριμένη αγορά είναι η πρώτη που επηρεάζεται από το αρνητικό κλίμα και η τελευταία που ακολουθεί τα θετικά σημάδια της οικονομίας. «Η αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας δε, σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από την αγορά θερινής εξοχικής κατοικίας, λειτουργεί λόγω μεγέθους και χαρακτηριστικών ως πολλαπλασιαστής της γενικότερης τάσης καταγράφοντας εξαιρετικά υψηλές τιμές στην άνοδο (βλ. 2008) και κατακρήμνιση αξιών στην κάθοδο».
Ως προς την ετήσια μεταβολή του 2024 σε σύγκριση με το 2023, καταγράφεται ελάχιστη θετική μεταβολή των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών για την Αράχωβα Βοιωτίας και το Καρπενήσι της τάξεως του 2,01% και 1,49%, αντίστοιχα.
Σταθερές παραμένουν οι τιμές πώλησης στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας και τα Τρίκαλα Κορινθίας. Αναλυτικότερα, στην Αράχωβα η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.626 ευρώ/ τ.μ., στον Άγιο Αθανάσιο στα 1.063 ευρώ/ τ.μ., στο Καρπενήσι στα 1.023 ευρώ/ τ.μ. και στα Τρίκαλα Κορινθίας στα 1.106 ευρώ/ τ.μ..
Σε σχέση με τα υψηλά του 2008 προκύπτει πολύ μεγάλη και οριζόντια μείωση και για τις τέσσερις περιοχές μελέτης, η οποία κινείται συνολικά σε ένα μέσο όρο της τάξης του -55%. Αναλυτικότερα, την μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο Άγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 ευρώ/τ.μ. το 2008 η αξία κυμαίνεται σήμερα στα 1.063 ευρώ/τ.μ. (-68%) και ακολουθούν, το Καρπενήσι από 2.308 ευρώ/τ.μ. το 2008 σήμερα στα 1.023 ευρώ/τ.μ. (-56%), τα Τρίκαλα Κορινθίας από 2.250 ευρώ/τ.μ. το 2008 σήμερα στα 1.106 ευρώ/τ.μ. (-51%) και τέλος η Αράχωβα από 3.000 ευρώ/τ.μ. το 2008 σήμερα στα 1.626 ευρώ/τ.μ. (-46%).
Σημειώνεται ότι από τη βάση εκτιμητικών δεδομένων της GEOAXIS, το διαδίκτυο, τις μικρές αγγελίες εφημερίδων και τα site μεσιτικών γραφείων έχουν επιλεγεί τυπικές κατασκευές, σε τυπικές θέσεις. Νεόδμητα εξοχικά με ανεμπόδιστη θέα, με μεγάλο περιβάλλοντα χώρο, σε κατασκευές από γνωστούς αρχιτέκτονες και με αναβαθμισμένες παροχές και ακριβά υλικά καταγράφουν πολύ υψηλότερες αξίες. Επιπλέον, σε όλες τις ζητούμενες τιμές η εταιρεία έχει εφαρμόσει οριζόντια μείωση 15% για να προσεγγίσει καλύτερα μια πιθανή δικαιοπραξία.
Η ζήτηση
Χαρακτηριστικό είναι πως ενώ οι τιμές έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχή της κρίσης (2008) και χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, η ζήτηση εξακολουθεί και καταγράφεται έως εξαιρετικά ήπια. Παρά την πρόσκαιρη μικρή αύξηση στις τιμές τα τελευταία χρόνια (2018/2019), αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 ευρώ/τ.μ. εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι
αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί την ζήτηση.
Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας όπου μετά το κατασκευαστικό «αμόκ» -σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη– δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.
Η διάμεση ηλικία εξοχικής κατοικίας που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 22,5 χρόνια. Μεγαλύτερη ηλικία κατασκευών καταγράφεται στο Καρπενήσι με 37 χρόνια και η μικρότερη στην Αράχωβα και στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας με 17 έτη. Η διάμεση συνολική επιφάνεια εξοχικής κατοικίας μαζί με τους βοηθητικούς χώρους, που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 144τ.μ.. «Η διάμεση επιφάνεια είναι εξαιρετικά μεγάλη και αποτυπώνει την τάση για υπερβολή», αναφέρεται στην έρευνα. Οι μεγαλύτερες επιφάνειες καταγράφονται στην Αράχωβα στα 160τ.μ., λόγω της πληθώρας νέων μεζονετών στο Λιβάδι και οι μικρότερες στα Τρίκαλα Κορινθίας στα 130τ.μ., λόγω των παλαιότερων και πιο τυπικών κτισμάτων που προσφέρονται.
Ως προς τα επιμέρους χαρακτηριστικά της αγοράς χειμερινών εξοχικών:
● Μέχρι και πριν την πανδημία, όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισήλθε σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Από τον Μάρτιο 2019 και μετά η τάση επιβραδύνθηκε, και το 2022/2023 φάνηκαν νέα σημάδια αύξησης της προσφοράς.
● Η προσφορά θα βαίνει αυξανόμενη στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης λόγω αδυναμίας ανανέωσης τυπικών μισθώσεων με τη σεζόν και γενικότερης τάσης για ενοικίαση παρά για αγορά.
● Η Αράχωβα έχει δημιουργήσει μια ιδιαίτερη κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες περιοχές. Παρόλα αυτά, η δυναμική της περιοχής φαίνεται καθηλωμένη.
● Η ζήτηση έχει υποχωρήσει σε ανησυχητικά επίπεδα κυρίως στο Καρπενήσι και στον Άγιο Αθανάσιο καθώς η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται από την Ελλάδα. Τα Τρίκαλα Κορινθίας λόγω της μικρής απόστασης από την Αθήνα φαίνεται να αντιστέκονται στη μεγάλη μείωση των αξιών.
● Μακροπρόθεσμα, η κλιματική αλλαγή θα επηρεάσει σημαντικά τις κατοικίες σε περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα καθώς τα τελευταία μειώνουν συνεχώς τις ημέρες λειτουργίας τους λόγω ανυπαρξίας χιονιού. Σημειώνεται το γεγονός ότι δεν υπάρχει εύκολη χρηματοδότηση στην Ευρώπη για χιονοδρομικά κέντρα χαμηλότερα των 2.500μ, ενώ η αύξηση του κόστους ενέργειας για την λειτουργία τους θα δημιουργήσει ακόμη μεγαλύτερο ρίσκο στις τοπικές αγορές.
Διαβάστε ακόμη
Τακτοποιήσεις για 15.000 ακίνητα των servicers και των τραπεζών
Αλέξανδρος Κουδουνάς (IWG): Ετοιμάζουμε τρία νέα «ξενοδοχεία – γραφεία» στην Αττική (pics)
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα