Την άμεση ανάγκη «χάραξης» στεγαστικής πολιτικής στη χώρα μας, την έχουμε τονίσει πολλάκις από το 2019 και ιδιαίτερα μετά την επισήμανση τόσο του ΔΝΤ όσο και της Eurostat όπου κατάτασσε την Ελλάδα πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης στην Ευρώπη.

Δεν είναι λίγες οι χώρες της Ευρώπης που από το 2018-2019, υιοθέτησαν νέα μέτρα και πολιτικές με στόχο την αναχαίτηση του κόστους στέγασης. Πολλές εκ των οποίων, διατηρούσαν ήδη ενεργά προγράμματα και δομές με στόχο τη στέγαση σε προσιτές τιμές. Η Ελλάδα από τις 21 χώρες της Ευρώπης, αποτελεί τη μόνη χώρα που σύμφωνα με έρευνα για το έτος 2021 της Ευρωπαϊκής Ομοσπονδίας Δημόσιας – Συνεταιριστικής και Κοινωνικής Στέγασης, δεν διαθέτει υποδομές προσιτού κόστους στέγασης.

Λογικό, διότι η Ελλάδα άργησε, η χώρα μας θα αρχίσει να εφαρμόζει πολιτικές αναχαίτησης του κόστους στέγασης εντός του 1ου τριμήνου του 2023, μέτρα που σε μεγάλο ποσοστό, απαιτούν χρόνο υλοποίησης (2-3 ετών) και δεν στοχεύουν στην άμεση αναχαίτηση του κόστους στέγασης ή/και ελάφρυνσης του οικογενειακού προϋπολογισμού.

Παράλληλα, ακόμη και αν εφαρμοστούν στο σύνολό τους, στοχεύουν σε περιορισμένο αριθμό δικαιούχων σε σχέση με τη πραγματική ανάγκη του σήμερα, αλλά και των αναγκών που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια.

Παράλληλα, ο ηλικιακός «κόφτης» στην ηλικία των 39ετών, λειτουργεί περιοριστικά σε μια μεγάλη ομάδα συνανθρώπων μας μεγαλύτερης ηλικίας που έχουν αποκτήσει τέκνα και δεν διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα αγοράς κατοικίας υπό τις συνθήκες της ελεύθερης αγοράς.

Επιπλέον, περιοριστικά λειτουργεί και για τους άγαμους ή/και συνανθρώπους μας που σκέφτονται να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους και έχουν την «ατυχία» να είναι είτε 39 ετών εν έτη 2022, οπότε, όταν το πρόγραμμα «Σπίτι μου» ξεκινήσει εντός του τριμήνου του 2023, θα βρίσκονται εκτός της επιλέξιμης ηλικιακής ομάδας.

Παρόμοια κατάσταση επικρατεί και για το μέτρο «Κοινωνική Αντιπαροχή», όπου απαιτείται μεγαλύτερος χρόνος για την υλοποίηση του.

Ποιές είναι, όμως, οι δυο βασικές δράσεις που περιλαμβάνει το νομοσχέδιο για στη Στεγαστική Πολιτική στη χώρα μας, το οποίο βρίσκεται σε διαβούλευση;

Κοινωνική Αντιπαροχή

Αφορά την αξιοποίηση αδρανών ακινήτων του Δημοσίου, τα οποία θα διατεθούν ως σύγχρονες κατοικίες με μικρό ρυθμισμένο μίσθωμα σε 2.500 δικαιούχους 18 έως 39ετών .

Το πρόγραμμα της Κοινωνικής Αντιπαροχής ορίζεται ως: «Σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει με δικές του δαπάνες κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος. Μετά το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα».
Θα πρέπει να κατανοήσουμε όλοι μας ότι όταν αναφερόμαστε σε αδρανή ακίνητα (δομημένα ακίνητα ή/και μη δομημένα), απαιτείται χρόνος 24-36μηνών για την ανέγερση νέων κατοικιών. Παράλληλα, όσον αφορά τα δομημένα ακίνητα, μπορεί να απαιτηθεί και η κατεδάφιση του ακινήτου για την ανέγερση νέου.

Άρα, σήμερα εν έτει 2022, ο 39χρονος, ο 38χρονος, ο 37χρονος μπορεί και ο 36χρονος που διαβάζει το άνωθεν μέτρο, θα πρέπει να γνωρίζει ότι δεν εμπίπτει στους δικαιούχους του άνωθεν προγράμματος. Διότι, όταν θα υλοποιηθεί το άνωθεν μέτρο, θα βρίσκεται εκτός της ηλικιακής ομάδας. Επιπλέον, μέχρι και σήμερα δεν έχουμε «εικόνα» για ποια ακίνητα πρόκειται και σε ποιες περιοχές.

Πριν λίγες ημέρες, σύμφωνα με δημοσίευμα, το Υπερταμείο ξεκινά τη καταγραφή των της αξίας των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του Δημοσίου με τη βοήθεια επαγγελματιών του ιδιωτικού τομέα. Ο σύμβουλος αυτός θα διενεργήσει αρχικά χαρτογράφηση, ενδελεχή αξιολόγηση και εκτίμηση πεντακοσίων τίτλων ακίνητης περιουσίας της ΕΤΑΔ εντός τριών μηνών. Στόχος είναι αφενός η αποτίμηση των περίπου 70.000 δικαιωμάτων επί ακινήτων που ελέγχονται από την Ελληνική Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) και αφετέρου η επιλογή μοντέλου ανά κατηγορία και γεωγραφική περιοχή για την αξιοποίησή τους. Είτε αυτή αφορά πώληση είτε μακροχρόνια παραχώρηση, είτε ακόμα και εκχώρηση για κοινωφελείς σκοπούς ή χρήση από το Δημόσιο.

Ειδικό πρόγραμμα δανείων 500 εκατ. ευρώ (375 εκατ. ευρώ το κράτος και 125 εκατ. ευρώ οι τράπεζες) για αγορά κατοικίας έως 200.000 ευρώ – νέοι ηλικίας 25-39 ετών

Το δάνειο που χορηγείται στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου» κατευθύνεται στην αγορά πρώτης κύριας κατοικίας των δικαιούχων (10.000 δικαιούχοι) , αξίας μέχρι 200.000€ (το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των εκατό πενήντα χιλιάδων 150.000 €) , όπως αυτή προσδιορίζεται στο συμβόλαιο αγορά, ενώ στις αρχικές εξαγγελίες αφορούσε ακίνητα αξίας έως 150.000€.

Το κυβερνητικό επιτελείο, αύξησε την αξία του ακινήτου διότι η διαθεσιμότητα ακινήτων άνω των 75τμ με 2 Υ/Δ κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική ήταν πολύ μικρή και αφορούσε κυρίως παλαιά ακίνητα – μη ανακαινισμένα όπως είχαμε αναδείξει με έρευνά μας (η σχετική ανάλυση : (https://www.newmoney.gr/roh/palmos-oikonomias/oikonomia/i-chartografisi-ton-diathesimon-akiniton-eos-150-000e-pou-ine-katallila-gia-nea-zevgaria-pinakes/), αλλά και πάλι δημιουργούνται τα παρακάτω ερωτήματα:

  • Πόσοι νέοι με βάση τα εισοδηματικά κριτήρια του προγράμματος διαθέτουν την ιδία συμμετοχή της τάξεως των 50.000€ (Αν πρόκειται για κατοικία αξίας 200.000€ ) εφόσον ο δανεισμός δεν μπορεί να ξεπερνά τις 150.000€ ;
  • Αν πρόκειται για κατοικία αξίας 150.000€, ο δικαιούχος, θα πρέπει να διαθέτει την ιδία συμμετοχή της τάξεως των 15.000€. Ας υποθέσουμε ότι τη διαθέτει ή/και εξασφαλίζει την ιδία συμμετοχή από το οικογενειακό του περιβάλλον, τα διαθέσιμα ακίνητα κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική με ζητούμενη τιμή πώλησης τις 150.000€ είναι κυρίως παλαιά – μη ανακαινισμένα, ο δικαιούχος θα μπορεί να ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης ;
  • Αν ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης, τι ποσοστό θα αφορά η κρατική ενίσχυση; Θα απαιτείται επιπλέον τραπεζικός δανεισμός;
  • Ποια είναι τα τραπεζικά κριτήρια δανεισμού για την αγορά κατοικίας ;
  • Πόσοι νέοι διαθέτουν μόνιμη εργασία για να «δεσμευτούν» σε δανεισμό διάρκειας 30ετών;
  • Εφόσον το πρόγραμμα θα ξεκινήσει εντός του πρώτου τριμήνου του 2023, ο 39χρονος εν έτη 2022, βρίσκεται εκτός του προγράμματος ;

Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται κυρίως σε όσους εν δυνάμει δικαιούχους διαμένουν στον Ν.Αττικής όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις τόσο στις τιμές πώλησης, όσο και στις τιμές ενοικίασης. Σύμφωνα με τα άνωθεν, τα δεδομένα στο Ν.Αττικής δεν πρόκειται να βελτιωθούν στο άμεσο μέλλον.

Αντιθέτως, όσοι νέοι ή ζευγάρια ζουν ή σκέφτονται να αδράξουν την ευκαιρία και να μετακινηθούν στην επαρχία, κυρίως σε περιοχές που δεν καταγράφουν έντονη τουριστική δυναμική, θα έχουν περισσότερες και ποιοτικότερες επιλογές ακινήτων. Σε πολλές πόλεις της επαρχίας, το “διαθέσιμο” κεφάλαιο των 150.000€ για κατοικία 75τμ-150τμ, αφορά κατοικίες κατασκευής μετά το 1990-1995.

Ανάγκη για νέα μέτρα με διεύρυνση των δικαιούχων

Θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι, τη δεδομένη χρονική στιγμή οι οικονομικές προκλήσεις (κόστος ενέργειας, η αύξηση των ενοικίων, η αύξηση των βασικών αγαθών, πληθωρισμός, αύξηση των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια), επηρεάζουν άμεσα το κόστος διαβίωσης.

Απαιτείται να λάβουμε σοβαρά υπόψη και να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.

Παράλληλα, το κυβερνητικό επιτελείο, απαιτείται να κατανοήσει ότι ο ηλικιακός «κόφτης», αποδυναμώνει την αποτελεσματικότητα του εγχειρήματος που δεν είναι άλλο από την πρόσβαση των συμπολιτών μας σε απόκτηση στέγης με προσιτό ενοίκιο ή/και προσιτό κόστος αγοράς.

Η αύξηση των ενοικίων συσωρευτικά από το 2018 έως και σήμερα κυμαίνεται από 37,2% έως και 42,1% αν πρόκειται για κατοικίες κατάλληλες για οικογένεια. Υψηλότερες αυξήσεις των ζητούμενων μισθωμάτων καταγράφονται κυρίως σε ακίνητα μικρότερης επιφάνεια. Πρόσφατη έρευνα ανάφερε ότι το ζητούμενο μίσθωμα φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκε κατά 53% στην Αθήνα κατά το διάστημα 2017-2022, ενώ στη Πάτρα που κατατάσσεται δεύτερη στη λίστα αυξήθηκαν κατά 49,2%.

Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα που αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού και αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία το σύνολο ενός καλού μισθού. Μεγάλο μέρος των συμπολιτών μας αναγκάζεται να κάνει περικοπές ακόμη και σε βασικές ανάγκες του. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.

Σύμφωνα με την Eurostat, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας μειώθηκε κατά 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2020 και 2021. Το 2020 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κυμάνθηκε στο 73,9% και το 2021 στο 73,3% από 75,4% το 2019. Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 82.947 κατοικίες, γεγονός που θα ενταθεί τα επόμενα χρόνια.

Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης που το ηλικιακό όριο δεν θα αποτελεί βασικό κριτήριο ένταξης, πολιτικές με στόχο την αναχαίτηση του κόστους την επόμενη ημέρα και τη προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ιδίων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.

Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.

*O Θεμιστοκλής Μπάκας είναι ο Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates