της Στεφανίας Σούκη
Σπίτια 20ετίας σε όλη την Αττική με τιμές πώλησης κάτω του κόστους, χαμηλότερα ακόμη και από 800 ευρώ ανά τ.μ.
Kαι ενώ οι εκτιμήσεις της αγοράς κάνουν λόγο για σταθεροποίηση και πιθανό γύρισμα των τιμών των ακινήτων από το επόμενο έτος, σε μια αγορά όπου οι συναλλαγές είναι πλέον ελάχιστες, έχουν αυξηθεί οι ιδιοκτήτες που βρίσκονται αυτή τη στιγμή στα όριά τους βάζοντας πωλητήριο σε σπίτια μέχρι 20 ετών τα οποία πωλούνται όσο-όσο, ακόμη και κάτω του κόστους κατασκευής. Πρόκειται για διαμερίσματα αλλά και μονοκατοικίες στην Αθήνα, κυρίως σε περιοχές που δεν θεωρούνται πρώτης ζήτησης, απευθύνονται σε Ελληνες αγοραστές και αποτελούν ουσιαστικά τη δεύτερη ταχύτητα για την οποία μιλούν αυτή τη στιγμή οι μεσίτες και τα στελέχη της αγοράς.
«Η κτηματαγορά της Αθήνας κινείται κατά κύριο λόγο από ξένους που αναζητούν επενδυτικές ευκαιρίες κυρίως στο κέντρο και τα νότια προάστια ή από Ελληνες που θέλουν να τοποθετήσουν ένα μικρό ποσό για μικρά διαμερίσματα στην Αθήνα με σκοπό τις βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις. Κατά τ’ άλλα και με δεδομένα τη μείωση εισοδήματος, την αύξηση της φορολογίας και το κλείσιμο της κάνουλας από τις τράπεζες για στεγαστικά δάνεια, λείπει η ζήτηση από τον παραδοσιακό Ελληνα αγοραστή, την ελληνική οικογένεια, που έχει στραφεί περισσότερο στο ενοίκιο», αναφέρουν χαρακτηριστικά οι μεσίτες.
Πατήσια, Γκύζη, Κυψέλη, Πεδίον του Αρεως, Παλλήνη, Γέρακας, Ανθούσα, Ηράκλειο, Λυκόβρυση, Νέα Φιλαδέλφεια, Νέα Ιωνία, Περιστέρι, Ηλιούπολη, Καλλιθέα, Βύρωνας είναι μερικές μόνο από τις περιοχές της Αθήνας όπου προσφέρονται σπίτια κατασκευής των δεκαετιών του 1990 και του 2000 με τιμές πώλησης κάτω από τα 800 ευρώ ανά τ.μ., είτε πρόκειται για μεσαία διαμερίσματα έως 100 τ.μ., είτε ακόμη και για μεγαλύτερα, ακόμη και μονοκατοικίες των 200 τ.μ. και άνω. Σε αυτές τις περιοχές η προσφορά από ιδιοκτήτες έχει πιάσει κόκκινο, όχι όμως και η ζήτηση, με αποτέλεσμα την πτώση των συναλλαγών, άρα και των τιμών.
Πτώση συναλλαγών
Το θέμα της γενικότερης, κατακόρυφης πτώσης των συναλλαγών (σε ποσοστό άνω του 80%, με βάση τα επίσημα στοιχεία από τις τράπεζες, σε σύγκριση με την προ κρίσης περίοδο) φαίνεται να απασχολεί και το οικονομικό επιτελείο εν όψει της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών – με βάση και τη δέσμευση, πρέπει να έχει ολοκληρωθεί έως το τέλος του έτους το έργο της αναθεώρησης.
Η ομάδα εργασίας που αποτελείται από εκπροσώπους του υπουργείου Οικονομικών, της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, της ΕΛ.ΣΤΑΤ., της Τραπέζης της Ελλάδος και του Κτηματολογίου έχει ήδη διαπιστώσει ότι «η κατάσταση στην αγορά ακινήτων είναι τέτοια που δεν επιτρέπει τον αυτόματο υπολογισμό τιμών ζώνης, αφού στη συντριπτική πλειονότητα δεν υπάρχουν καθόλου συναλλαγές». Ακριβώς γι’ αυτό τον λόγο θα συνεχιστεί η λειτουργία των τοπικών επιτροπών που θα συνδράμουν στον καθορισμό των τιμών, εκεί όπου δεν υπάρχουν στοιχεία, ενώ σχεδιάζεται η δημιουργία μιας δευτεροβάθμιας επιτροπής η οποία θα παρεμβαίνει όταν διαπιστώνονται σημαντικές αποκλίσεις στις τιμές που δίνουν οι τοπικές επιτροπές, «ώστε να προλαμβάνονται στρεβλώσεις μικροπολιτικής φύσης», κατά τα λεγόμενα του οικονομικού επιτελείου.
«Η αγορά κινείται αυτή τη στιγμή κατά κύριο λόγο με βάση τις οικονομικές ανάγκες των ιδιοκτητών: είναι μεγάλος ο αριθμός των ιδιοκτητών πλέον που διαθέτουν ακίνητα, των οποίων η κατοχή και συντήρηση έχει πλέον καταστεί δυσβάσταχτη αφενός λόγω της υψηλής φορολογίας, αφετέρου λόγω της αδυναμίας αποπληρωμής δανείων που μπορεί να ελήφθησαν κατά τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας, όταν κυριαρχούσε η άποψη ότι αντί για ενοίκιο είναι καλύτερο να πληρώνει κανείς απλώς τη δόση ενός στεγαστικού σε μια τράπεζα», επισημαίνει στο «business stories» ο κ. Θέμης Μπάκας, πρόεδρος του πανελλαδικού κτηματομεσιτικού δικτύου της E-Real Estates, η οποία πραγματοποίησε έρευνα για τις περιοχές σε όλη την Αττική με ακίνητα ηλικίας μέχρι 20 ετών τα οποία πωλούνται ουσιαστικά κάτω του κόστους κατασκευής, έως 800 ευρώ ανά τ.μ. «Του λόγου το αληθές επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων που βρίσκονται στις λίστες των τραπεζών και οδεύουν προς τη διαδικασία του πλειστηριασμού είναι όσα είχαν κατασκευαστεί την περίοδο 2000-2006».
Οι τιμές
Από την ανάλυση του δικτύου της E-Real Estates προκύπτει ότι μεγαλύτερη πτώση τιμών παρατηρείται στα μεγαλύτερα ακίνητα, ήτοι διαμερίσματα, μεζονέτες και μονοκατοικίες που ξεπερνούν τα 150 τ.μ. και οι ιδιοκτήτες τους δηλώνουν αδυναμία να τα συντηρήσουν. Γι’ αυτό και τη δεδομένη στιγμή ο αγοραστής που ενδιαφέρεται μπορεί να αναζητήσει και να βρει πραγματικές ευκαιρίες για ιδιοκατοίκηση σε όλη την Αθήνα, είτε πρόκειται για το κέντρο είτε για τα προάστια. «Βλέπουμε ότι υπάρχει μεγάλη προσφορά για ακίνητα νεόδμητα ή το πολύ 20ετίας με κόστος που δεν ξεπερνά τα 800 ευρώ ανά τ.μ., ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που αυτό διαμορφώνεται στα 500-600 ευρώ ανά τ.μ.».
Χαρακτηριστικές είναι οι περιπτώσεις ουκ ολίγων μεγάλων μονοκατοικιών στις περιοχές των βορείων και των ανατολικών προαστίων που παρουσίασαν μεγάλη ανοικοδόμηση στο peak της αγοράς, στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας, και πλέον είναι πολύ δύσκολο να συντηρηθούν από τους ιδιοκτήτες τους, οι οποίοι έχουν αναρτήσει πωλητήριο με τιμές πέριξ των 700 ευρώ ανά τ.μ. Ετσι, μονοκατοικία 500 τ.μ. στην Ανοιξη, κατασκευής 2007, πωλείται αυτή τη στιγμή στα 660 ευρώ ανά τ.μ. Αντίστοιχα, στο Πάτημα Χαλανδρίου για μονοκατοικία κατασκευής 2003 και επιφάνειας 350 τ.μ. η τιμή της ορίζεται στα 715 ευρώ ανά τ.μ., στον Γέρακα μονοκατοικία κατασκευής 2001 και επιφάνειας 152 τ.μ. στα 789 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στον Διόνυσο κατοικία του 2005, 400 τ.μ., διατίθεται στα 800 ευρώ ανά τ.μ.
Οι ευκαιρίες δεν λείπουν και για τα μικρότερα και πιο καινούρια διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας: στα Κάτω Πατήσια διαμέρισμα 78 τ.μ. με έτος κατασκευής το 2010 πωλείται στα 782 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στην Ανω Κυψέλη σπίτι 80 τ.μ. πρώτου ορόφου του 2006 στα 738 ευρώ ανά τ.μ. Στην Ακαδημία Πλάτωνος διαμέρισμα του 2002, επιφάνειας 165 τ.μ., διατίθεται στα 667 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο Πεδίον του Αρεως διαμέρισμα 87 τ.μ. τρίτου ορόφου με έτος κατασκευής το 2000 στα 575 ευρώ ανά τ.μ.
«Η τιμή πώλησης ενός ακινήτου διαμορφώνεται βάσει του κόστους κατασκευής και του κόστους ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο του οικοπέδου», αναφέρει ο κ. Μπάκας. «Οι σημερινές τιμές στις περιοχές που δεν παρουσιάζουν τόσο μεγάλη ζήτηση από αγοραστές του εξωτερικού ή ακόμη και από Ελληνες οι οποίοι ενδιαφέρονται για μισθώσεις τύπου Airbnb είναι στην πλειονότητά τους άκρως ελκυστικές και δεν ξεπερνούν ανά τετραγωνικό μέτρο το κόστος κατασκευής – πρόκειται δηλαδή για διαμερίσματα που πωλούνται χωρίς να έχει υπολογιστεί το κόστος του δομήσιμου τετραγωνικού μέτρου του οικοπέδου.
Με τα σημερινά δεδομένα, λοιπόν, και με τις ευκαιρίες που υπάρχουν στην αγορά δεν συμφέρει κάποιον ενδιαφερόμενο να προβεί σε αγορά οικοπέδου και σε ανέγερση νέας οικοδομής, είτε προς εμπορική εκμετάλλευση είτε προς ιδιοκατοίκηση». Το πρόβλημα, βέβαια, στην περίπτωση αυτή είναι ότι ελάχιστοι μπορούν να αξιοποιήσουν τις ευκαιρίες της εγχώριας κτηματαγοράς εν μέσω φοροκαταιγίδας, μείωσης του εισοδήματος και έλλειψης χρηματοδότησης από τις τράπεζες. Ο κ. Μπάκας, επίσης, επισημαίνει και το γεγονός της έλλειψης νέων κατασκευών, επομένως οι -έστω και λίγοι- αγοραστές στρέφονται στα ακίνητα της προηγούμενης δεκαετίας τα οποία θεωρούνται… καινούρια. «Εκτός από την πτώση της αξίας των ακινήτων και την κατακόρυφη πτώση των συναλλαγών, ο κλάδος των ακινήτων έχει υποστεί καθίζηση σε όλα τα επίπεδα.
Για παράδειγμα, έχουν καταρρεύσει μέσα στην κρίση οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες, με τις σωρευτικές απώλειες της περιόδου 2008-2016 να αγγίζουν τα 23,6 δισ. ευρώ. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο τέλος του προηγούμενου έτους οι επενδύσεις σε κατοικίες δεν ξεπέρασαν το 0,7% του ΑΕΠ (περίπου 1,3 δισ. ευρώ), έναντι 9,9% του ΑΕΠ το 2007 (ή αλλιώς 25 δισ. ευρώ)».