Προσγείωση στις προσδοκίες των ιδιοκτητών στην αγορά κατοικίας φέρνει ο κορωνοϊός, με τις ζητούμενες τιμές να παρουσιάζουν σε πολλές περιπτώσεις πτώση σε διψήφιο ποσοστό στο κέντρο της Αθήνας και στα προάστια, σε σύγκριση με τις αρχές του έτους, προ της πανδημίας, ένδειξη ότι η ανησυχία για το τι μέλλει γενέσθαι στην αγορά είναι διάχυτη.

Τα μηνύματα που φτάνουν στους μεσίτες από ουκ ολίγους ιδιοκτήτες οι οποίοι είχαν αναρτήσει πωλητήριο στα ακίνητά τους από τα τέλη 2019 – αρχές του 2020 παραπέμπουν σε πτώση -αυτοβούλως- των τιμών που ζητούν τώρα κατά μέσο όρο 12% για το κέντρο της Αθήνας και τις γύρω περιοχές και περίπου 9% για τα νότια προάστια σε σύγκριση με τον περασμένο Φεβρουάριο. Μεγαλύτερη, πέριξ του 11%, είναι η μείωση σε αρκετές περιπτώσεις στις τιμές διαμερισμάτων για τα βόρεια και τα δυτικά προάστια και στο 9% για το υπόλοιπο Αττικής. Για τον Πειραιά, τόσο για το κέντρο όσο και τις γύρω περιοχές, το ποσοστό της μείωσης ως προς τις ζητούμενες τιμές είναι διψήφιο, κοντά στο 12%.

Η πτωτική τάση αφορά τις ζητούμενες τιμές από τους ιδιοκτήτες και όχι τις πραγματικές πράξεις, κυρίως για παλιά ακίνητα, αφού τα νέα διαμερίσματα είναι ελάχιστα και μόλις το τελευταίο διάστημα υπήρξε κινητικότητα για την κατασκευή νέων κατοικιών.

Επίσης, η τάση για μειώσεις τιμών, όπως επισημαίνουν οι μεσίτες, δεν είναι καθολική, αφού η μεγαλύτερη μερίδα αγοραστών αλλά και πωλητών τηρεί στάση αναμονής για την επόμενη μέρα: οι μεν πρώτοι προσδοκούν ότι οι πιέσεις στην αγορά θα αποτελέσουν παροδικό φαινόμενο λίγων μηνών και οι δεύτεροι ότι θα μπορέσουν να επιτύχουν καλύτερες τιμές, μετά την αύξηση που είχε σημειωθεί απότομα κατά τη διάρκεια της περασμένης χρονιάς σε συνέχεια της κατάρρευσης της αγοράς κατοικίας καθ’ όλη τη διάρκεια της κρίσης.

«Το νέο σημείο ισορροπίας στην αγορά είναι δύσκολο να βρεθεί από τη στιγμή που, εν μέσω κρίσης, δεν γίνεται καμία αγοραπωλησία», επισημαίνουν πηγές και από την Τράπεζα της Ελλάδος. Επιπλέον δεν έχουν φανεί ακόμη στην πράξη και αναμένονται το αμέσως επόμενο διάστημα οι επιπτώσεις -οικονομικές, κοινωνικές και εισοδηματικές-, άρα είναι δύσκολες οι οποιεσδήποτε προβλέψεις στην αγορά, πέραν των πρώτων ενδείξεων που έρχονται ως τάση από την πλευρά των πωλητών.

Γεγονός πάντως είναι ότι και η Τράπεζα της Ελλάδος θεωρεί ότι τη δεδομένη συγκυρία θα υπάρξουν πιέσεις, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, όσον αφορά τόσο τα ενοίκια όσο και τις τιμές πώλησης. Το μέγεθος των πιέσεων θα εξαρτηθεί, κυρίως, από τη διάρκεια των τρεχουσών ειδικών συνθηκών, με την επιστροφή στην κανονικότητα να είναι το μεγάλο ζητούμενο για την αγορά, η οποία δέχεται τους κραδασμούς» από την αβεβαιότητα σε όλα τα επίπεδα που δημιουργεί η κρίση της πανδημίας. Γεγονός πάντως είναι ότι η εγχώρια αγορά κατοικίας, προ κορωνοϊού, βρισκόταν σε τροχιά ανόδου, έχοντας μάλιστα σημειώσει μεγαλύτερη αύξηση σε σύγκριση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Μόνο για το 2019, στην Ε.Ε. των 27 οι τιμές σημείωσαν κατά μέσο όρο αύξηση κατά 4,7% και στην Ευρωζώνη κατά 4,2%. Η Ελλάδα, έχοντας ξεκινήσει από πολύ χαμηλά, ακολούθησε ρυθμούς υψηλότερους του μέσου όρου, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της ΤτΕ, αφού η αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων για το σύνολο του 2019 ήταν στο 7,2% για δεύτερη συνεχή χρονιά, έναντι αύξησης 1,8% το 2018.

Οι τάσεις

Τώρα είναι πιθανό το σκηνικό να ανατραπεί εκ νέου, λόγω της πανδημίας: με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρώσει οι μεσίτες που συνεργάζονται με το κτηματομεσιτικό δίκτυο της E-Real Estates, έχουν πυκνώσει τα τηλεφωνήματα από ιδιοκτήτες που ζητούν οι ίδιοι να μειώσουν τις (αρχικές) τιμές πώλησης των ακινήτων τους, δεδομένου ότι ανάλογα με τα διαπραγματευτικά του όπλα ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να επιτύχει περαιτέρω πτώση της τιμής.

Ως τάσεις αυτή τη στιγμή στην αγορά κατοικίας για την Αθήνα και την ευρύτερη Αττική, με βάση τα αιτήματα που δέχονται οι μεσίτες, μπορούν να καταγραφούν οι εξής:
■ Οι μεγαλύτερες μειώσεις καταγράφονται σε περιοχές όπου το προηγούμενο χρονικό διάστημα είχε καταγραφεί απότομη αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Κυψέλη, όπου η μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης κυμαίνεται από 9% έως και 20%.
■ Οσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, 1 στα 3 ακίνητα για τα οποία οι ιδιοκτήτες τους, με δική τους πρωτοβουλία, αποφάσισαν να προχωρήσουν το τελευταίο δίμηνο σε μείωση της ζητούμενης τιμής είναι ανακαινισμένα και κυρίως διαμερίσματα μικρής επιφάνειας της τάξεως των 50 τ.μ.

Σημαντικές μειώσεις ως προς τις τιμές πώλησης καταγράφονται και στις περιοχές που φιλοξενούν πολλά διαμερίσματα που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα από τις γνωστές πλατφόρμες (Airbnb, Homeaway, booking κ.τ.λ.). Ενδεικτικά στην πλέον περιζήτητη περιοχή, το Κουκάκι, υπάρχουν ιδιοκτήτες που έχουν μειώσει την αρχική ζητούμενη τιμή σε διψήφιο ποσοστό, κατά 17%, δηλαδή από την αρχική τιμή των 2.509 στα 2.109 ευρώ/τ.μ.

■  Οι λεγόμενες καλές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, π.χ. το Κολωνάκι ή το Σύνταγμα, ανθίστανται παρουσιάζοντας μικρότερη πτώση, ενώ στα νότια προάστια, όπου οι τιμές έχουν πιάσει ταβάνι λόγω του ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, υπάρχουν ιδιοκτήτες σε καλές περιοχές, όπως στη Βουλιαγμένη, που έχουν ρίξει τις σε διψήφιο ποσοστό -ακόμη και 17%- το τελευταίο δίμηνο.
■ Το μεγαλύτερο μέρος αυτών των ακινήτων έχει αγοραστεί ή/και ανακαινιστεί μέσω δανεισμού ή ιδιωτικών κεφαλαίων. Οι ιδιοκτήτες τους στοχεύουν στην άμεση πώληση του ακινήτου, με στόχο είτε την κάλυψη του υπόλοιπου δανείου είτε την αποταμίευση του αρχικού τους κεφαλαίου, φοβούμενοι την απότομη μείωση των τιμών πώλησης.
■ Και ενώ πράξεις ουσιαστικά δεν πραγματοποιούνται, ενδιαφέρον από ξένους εξακολουθεί να υφίσταται, ωστόσο σε τιμές που παραπέμπουν εκ νέου σε χαμηλότερα επίπεδα. Στα μεσιτικά γραφεία φτάνουν αιτήματα για αγορές διαμερισμάτων σε τιμές 20%-30% χαμηλότερες. «Θέλουν να έρθουν Ελλάδα γιατί παραμένει ελκυστική η αγορά σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές, ωστόσο με τιμές 2016!» σχολιάζουν σχετικά οι μεσίτες.

Πιο ξεκάθαρη εικόνα για την αγορά θα υπάρχει, όπως εκτιμάται, από το καλοκαίρι και μετά, με δεδομένα τώρα τη γενικότερη αβεβαιότητα, τις ευμετάβλητες συνθήκες, αλλά και τις διαφορετικές παραμέτρους που επηρεάζουν ειδικά την εγχώρια κτηματαγορά: «Με βάση τις σημερινές συνθήκες, η κορύφωση των τυχόν μειώσεων στις τιμές πώλησης αναμένεται να καταγραφεί μετά την καλοκαιρινή σεζόν, σταδιακά έως και την αρχή του 2021 και θα εξαρτηθεί από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον, τη δυναμική της εγχώριας μεσαίας τάξης (η οποία αυτή τη στιγμή είναι σχεδόν ανύπαρκτη όσον αφορά τις αγορές ακινήτων), τη στάση των ξένων υποψηφίων αγοραστών και επενδυτών, καθώς και από τον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση στην ελληνική κτηματαγορά και τις ζητούμενες τιμές. Καθοριστικό παράγοντα στην πορεία των τιμών θα αποτελέσουν επίσης η συχνότητα και οι τιμές όπου θα διοχετευτούν στην αγορά τα χαρτοφυλάκια ακινήτων που έχουν στην ιδιοκτησία τους funds και τραπεζικά ιδρύματα, καθώς και ο ρυθμός των πλειστηριασμών το επόμενο διάστημα», σχολιάζει ο κ. Θέμης Μπάκας, επικεφαλής του δικτύου της E-Real Estates.

Στις παραμέτρους που θα πρέπει να ληφθούν ιδιαίτερα υπόψη και συνηγορούν στην εκτίμηση για περαιτέρω πιέσεις προς τα κάτω στην αγορά είναι και το γεγονός ότι «τα τελευταία χρόνια η ελληνική κτηματαγορά λειτούργησε ακριβώς λόγω των επενδυτικών ευκαιριών που δημιουργήθηκαν εξαιτίας των μνημονίων και της οικονομικής ύφεσης, της συνεχιζόμενης αύξησης του τουρισμού και των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων, καθώς και της ταυτόχρονης επενδυτικής τοποθέτησης ξένων».

Τώρα που οι πιο αδαείς συνειδητοποίησαν απότομα το ρίσκο, ειδικά για τα ακίνητα που προόριζαν για τουριστική εκμετάλλευση, το ερώτημα είναι πού και πόσο σύντομα θα βρεθεί το νέο σημείο ισορροπίας για την αγορά. Σημαντικό ρόλο παίζει και το γεγονός ότι «την τελευταία δεκαετία η ελληνική κτηματαγορά χαρακτηρίζεται από μικρή εγχώρια αγοραστική δύναμη της μεσαίας τάξης για την αγορά ακινήτου με σκοπό την κάλυψη της στεγαστικής της ανάγκης. Η μεσαία τάξη στη χώρα μας, πέραν του περιορισμένου εισοδήματος, εξακολουθεί να μην πληροί σε πολλές περιπτώσεις τα εχέγγυα που ζητούν σήμερα τα τραπεζικά ιδρύματα για την έκδοση στεγαστικών δανείων».