«Μεγάλο παζάρι» με τις πωλήσεις απαιτήσεων από δάνεια στη δευτερογενή αγορά ξεκινά από φέτος. Η νέα Ευρωπαϊκή Οδηγία του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου που τέθηκε σε ισχύ και στη χώρα μας ανοίγει τα σύνορα για να έρχονται ελεύθερα εταιρείες διαχείρισης και funds από όλο τον κόσμο.
Στο Ενεχυροφυλακείο της Αθήνας τα funds αλλάζουν ήδη σαν τα πουκάμισα υποθήκες, προσημειώσεις και απαιτήσεις που βαρύνουν σπίτια και επιχειρήσεις.

Ο νόμος προβλέπει (από το 2016) να πληρώνουν και φόρο στην υπεραξία από μεταβίβαση απαιτήσεων από δάνεια που αγοράζουν. Οι διατάξεις δεν εφαρμόστηκαν όμως ποτέ, ούτε ορίζουν πώς προκύπτει και ποιος ελέγχει την υπεραξία, καθώς μέχρι σήμερα όλα τα funds έχουν έδρα και φορολογούνται στο εξωτερικό.

Αυτό όμως αλλάζει. Η ίδια Οδηγία (ν.5072/2023) επιτρέπει πλέον και στις ελληνικές τράπεζες να αγοράζουν χρέη από δάνεια, σε Ελλάδα και εξωτερικό.
Την ίδια στιγμή, όμως, οι ιδιοκτήτες μπλέκουν σε κυκεώνα για να μάθουν σε ποιον χρωστάνε, καθώς όλα λειτουργούν ακόμα στο χέρι, με χαρτιά σε κούτες και ντουλάπια, αντί ηλεκτρονικά, όπως ζητούσε η τρόικα.

Φόροι στα χαρτιά

Το παιχνίδι άνοιξε για τα καλά από τον Νοέμβριο, όταν ψηφίστηκε ο νόμος 5072/2023 με τον οποίο ενσωματώθηκε η Οδηγία του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου για τους «Αγοραστές Πιστώσεων».

Καταργήθηκαν έτσι οι Εταιρίες Απόκτησης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (ΕΑΑΔΠ), μαζί με τις μνημονιακές διατάξεις που τις έφεραν στη χώρα μας από το 2015 (ν.4354/2015 και 4389/2016).
Δεν καταργήθηκαν όμως διατάξεις που ορίζουν ότι η μεταβίβαση απαιτήσεων (δανείων) διέπεται από τις γενικές διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος και ΦΠΑ.

Οι διατάξεις αυτές (άρθρο 3Α ν. 4354/2015) προβλέπουν ότι:
1/ Φόρος εισοδήματος επιβάλλεται στην υπεραξία που αποκτούν funds και τράπεζες από Ελλάδα και εξωτερικό («Αγοραστές Πιστώσεων» ονομάζονται πλέον) από τη μεταγενέστερη μεταβίβαση των απαιτήσεων που έχουν αποκτήσει στο πλαίσιο της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας.
2/ Εφαρμόζεται παρακράτηση για τους τόκους που καταβάλλονται στις εταιρείες αυτές από απαιτήσεις δανείων που έχουν αποκτήσει κατ’ εφαρμογή του ίδιου νόμου.
3/ Οι συμβάσεις μεταβίβασης απαιτήσεων υπόκεινται και σε ΦΠΑ.
Μέχρι σήμερα πάντως δεν έχει εκδοθεί ούτε καν εφαρμοστική εγκύκλιος που να ορίζει ποια είναι η υπεραξία, πώς υπολογίζεται ο φόρος και ποιος ή πώς τον πληρώνει. Και αυτό διότι στα funds η φορολόγησή τους στο εξωτερικό είναι από δυσχερής έως αδύνατη.

Το νέο πλαίσιο (νόμος 5072/2023) δεν επηρεάζει ούτε τις διατάξεις του ν. 3156 του 2003 που προστατεύουν και απαλλάσσουν φορολογικά τις τιτλοποιήσεις οφειλών δανείων που εντάσσονται στο σχήμα «Ηρακλής» (ν. 4649/2019). Εκτιμάται όμως ότι αυτό ίσως λειτουργήσει σαν καταφύγιο αποφυγής φόρων υπεραξίας ακόμα και στις απευθείας πωλήσεις πακέτων υποθηκών και απαιτήσεων, που θα πωλούνται στη δευτερογενή αγορά που τώρα ανοίγει.

Μεταβιβάσεις στα τυφλά

Ηδη οι πρώτες συναλλαγές έχουν ξεκινήσει. Ενέχυρα, υποθήκες και προσημειώσεις περνάνε μαζικά σε δεύτερα, τρίτα ή και τέταρτα χέρια προς όλο τον κόσμο ακόμη και αυθημερόν!

Το παιχνίδι παίζεται κυρίως στο Ενεχυροφυλακείο της Αθήνας. Αν και οι περισσότεροι ίσως δεν το γνωρίζουν (στεγάζεται στην οδό Αριστοτέλους 185 μαζί με το Κτηματολόγιο και το πρώην Υποθηκοφυλακείο), είναι η υπηρεσία όπου καταχωρούνται και δημοσιεύονται οι ενεχυρικές συμφωνίες. Εκεί εγγράφονται και οι μεταβιβάσεις των τιτλοποιημένων απαιτήσεων. Οι προσημειώσεις και υποθήκες νοικοκυριών και επιχειρήσεων ακολουθούν με τη σειρά τους αυτές τις απαιτήσεις, οι οποίες μεταβιβάζονται από fund σε fund και από χέρι σε χέρι.

Πρωταθλητές στο σπορ της μεταβίβασης απαιτήσεων αναδεικνύονται τα funds. Ακόμα και αν στο χαρτοφυλάκιό τους περιλαμβάνονται βάρη σε σπίτια ή επιχειρήσεις που βρίσκονται π.χ. στην Τρίπολη, στην Κρήτη ή στο Καστελόριζο, ο νόμος 2844/2000 ορίζει ότι το Ενεχυροφυλακείο Αθηνών είναι αρμόδιο σε περιπτώσεις που ο αποκτών τις απαιτήσεις δεν εδρεύει στην Ελλάδα, αλλά π.χ. σε Ιρλανδία, Λουξεμβούργο κ.λπ.

10.000 μεταβιβάσεις τον μήνα

Μεγάλος αριθμός συναλλαγών στη δευτερογενή αγορά πραγματοποιείται ήδη, καθώς οι διαχειριστές απαιτήσεων προσπαθούν να πετύχουν τους στόχους που έχουν τεθεί από τα επιχειρηματικά σχέδια τα οποία έχουν κληθεί να υλοποιήσουν υπό το καθεστώς του «Ηρακλή».

Ωστόσο αναμένεται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και για την αγορά μεμονωμένων ή ομάδων απαιτήσεων. Στο Ενεχυροφυλακείο μεταβιβάζονται μέχρι και 10.000 υποθήκες σε σπίτια και επιχειρήσεις μηνιαίως. Στις περισσότερες περιπτώσεις, μέχρι σήμερα, θεωρούνται μεταβίβαση από πρώτο χέρι, καθώς μαζί με το fund που τα απέκτησε απευθείας από μια ελληνική τράπεζα έρχονται συχνά και άλλα συνεργαζόμενα στη χώρα μας.

Ολη η Ευρώπη, μια αγορά!

Αυτό αλλάζει πλέον αφού η Οδηγία ανοίγει την αγορά, επιτρέποντας σε διαχειριστές, funds ή τράπεζες -και ελληνικές- να συναλλάσσονται και να εκχωρούν πιστώσεις ελεύθερα, από ή προς τη χώρα μας και όλη την Ευρώπη – με κάποιους περιορισμούς που ορίζει κάθε χώρα.

Σύμφωνα με πληροφορίες, όμως, εντυπωσιάζουν όχι μόνο ο αυξανόμενος όγκος αιτημάτων μεταβιβάσεων απαιτήσεων στο Ενεχυροφυλακείο, αλλά και οι απανωτές μεταβιβάσεις που παρατηρούνται. Για άγνωστο λόγο -ή ίσως για να χαθεί ο δρόμος του χρήματος και ο πραγματικός αγοραστής ακινήτων-φιλέτων;- τα εμπράγματα δικαιώματα χιλίων ή και 10.000 ακινήτων μπορεί να μεταφέρονται μονομιάς σε μια εταιρεία στην Ευρώπη και την ίδια μέρα να περνούν π.χ. στο Μεξικό και δύο μέρες μετά σε ένα άλλο fund στην Πορτογαλία!

Ούτε «κτηματόσημο»

Για τις τόσες εγγραφές στο Ενεχυροφυλακείο το Δημόσιο θα εισέπραττε και αρκετά εκατομμύρια ευρώ αν από το 2016 ο νόμος δεν απάλλασσε τα funds από τέλη και χρεώσεις (35 ευρώ ανά ακίνητο συνήθως που βαρύνουν όποιον εγγράφει δικαίωμα) προκειμένου να έρθουν στη χώρα και να μην πιέζουν για πιο χαμηλά τιμήματα τις τράπεζες.
Από τα τέλη του 2023, όταν έπαψαν να λειτουργούν τα Υποθηκοφυλακεία και άνοιξαν τα Κτηματολογικά Γραφεία σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, οι πάσης φύσεως εγγραφές στο Κτηματολόγιο γίνονται πλέον δωρεάν για όλους. Και άρα το Δημόσιο πάλι δεν εισπράττει τίποτα από funds και τράπεζες.

Κοινό μυστικό μάλιστα θεωρείται πως ένας από τους λόγους για τους οποίους «μπλόκαρε» πέρυσι το Κτηματολόγιο μόλις άνοιξαν τα νέα Γραφεία και προκλήθηκαν απίστευτες ουρές και καθυστερήσεις ήταν ότι πολλές τράπεζες κατέθεσαν μαζικά φακέλους για εγγραφή χιλιάδων εμπράγματων δικαιωμάτων  από δάνεια περασμένων δεκαετιών! Καθυστερούσαν την υποβολή τους επί χρόνια διότι ήταν γνωστό και ανέμεναν ότι με βάση τον νόμο του Κτηματολογίου εφεξής θα γίνονται όλα «ατελώς», αν και χιλιάδες δανειολήπτες κλήθηκαν και πλήρωναν «έξοδα Κτηματολογίου» για να καλύψουν την επιβάρυνση που θα είχε η τράπεζα αν ενέγραφε την υποθήκη για το ακίνητο που της έδιναν ως εξασφάλιση στο δάνειό τους.

Διαβάστε ακόμη 

Γιώργος Μαθιός (ESA Security Solutions): Η ασφάλεια στην εποχή του Α.Ι. (pics)

ΤΡΙΚΑΤ ΑΕΚΤΕ: Το νέο σφυρί και η αίτηση πτώχευσης

Πώς θα γίνει η διασύνδεση της εφορίας με το ΓΕΜΗ

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ