Της Στεφανίας Σούκη
Σημάδια ανοδικής τάσης έχει καταγράψει η αγορά επαγγελματικών ακινήτων ήδη από το 2017 έως και το τρίτο τρίμηνο του 2018, κυρίως αναφορικά με την μισθωτική και επενδυτική δραστηριότητα σε ακίνητα πρώτης προβολής και υψηλών προδιαγραφών, με τις εκτιμήσεις να αναφέρουν ότι η ανάκαμψη θα συνεχιστεί τους επόμενους μήνες, συμπεριλαμβάνοντας και ορισμένα γραφειακά ακίνητα δεύτερης προβολής.
Κατά τη διάρκεια του 2017 και εντός του 2018 αναθερμάνθηκε το ενδιαφέρον επενδυτών για γραφειακούς χώρους επί της Λεωφόρου Συγγρού και επί της Λεωφόρου Ποσειδώνος (στο τμήμα μεταξύ των λεωφόρων Συγγρού και Κηφισού), κυρίως λόγω των νέων αναπτύξεων, όπως το Κέντρο Πολιτισμού Ιδρύματος Σταύρος Νιάρχος (ΚΠΙΣΝ), τα έργα αξιοποίησης του παραλιακού μετώπου, τη λειτουργία του Εθνικού Μουσείου Σύγχρονης Τέχνης (ΕΜΣΤ) στο κτίριο Φιξ καθώς και λόγω των επενδύσεων αναβάθμισης ή/και ανακαίνισης στα μεγάλα κεντρικά ξενοδοχεία της περιοχής.
Τα στοιχεία επικαλείται η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Arbitrage RE, σύμφωνα με την οποία, η μισθωτική ζήτηση για γραφειακούς χώρους προήλθε κυρίως από εταιρίες που δραστηριοποιούνται στο χώρο της τεχνολογίας, της ναυτιλίας και της διαχείρισης χαρτοφυλακίων προβληματικών τραπεζικών δανείων. Επίσης, παρατηρήθηκαν επαναδιαπραγματεύσεις ενοικίων και μετεγκαταστάσεις σε πιο σύγχρονους γραφειακούς χώρους οι οποίοι χωροθετούνται ακόμη και σε δευτερεύουσες τοποθεσίες. Το ενδιαφέρον για χώρους σε δευτερογενείς τοποθεσίες προέκυψε επίσης και από τη χαμηλή και σε ορισμένες περιοχές μηδενική διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων Α’ κατηγορίας και πρώτης προβολής. Οι δευτερεύουσες περιοχές που προτιμήθηκαν βρίσκονται κυρίως πλησίον συγκοινωνίας σταθερής τροχιάς ή κύριων οδικών αξόνων. Στις επαναδιαπραγματεύσεις συμβάσεων μίσθωσης και στις μετεγκαταστάσεις παρατηρήθηκαν περιπτώσεις, κυρίως λόγω έλλειψης ρευστότητας από τη πλευρά του ιδιοκτήτη, όπου ο μισθωτής ανέλαβε μεγάλο κομμάτι από το κόστος εργασιών ανακαίνισης ή προσαρμογής του χώρου στις επαγγελματικές απαιτήσεις του, με αντάλλαγμα αντίστοιχες περιόδους ισόποσης απαλλαγής ενοικίου.
Με βάση τα στοιχεία της γνωστής εταιρείας συμβούλων, η ζήτηση γραφειακών χώρων εντός του 2017 και ως και τρίτο τρίμηνο του 2018 αφορούσε κυρίως επιφάνειες μεταξύ 300 τ.μ. και 1.500 τ.μ. περίπου. Το κέντρο της Αθήνας (CBD), ο άξονας της Λ. Κηφισίας και το νότιο μέρος της Λεωφόρου Συγγρού ήταν οι βασικές περιοχές στις οποίες συγκεντρώθηκε το μεγαλύτερο μισθωτικό ενδιαφέρον για γραφειακούς χώρους καλής κυρίως ποιότητας κατασκευής. Τα μισθώματα που αφορούν γραφειακούς χώρους υψηλών κατασκευαστικών προδιαγραφών, σε πλεονεκτικές τοποθεσίες (Α΄ κατηγορίας), λόγω και της μειωμένης σχετικής προσφοράς, κατέγραψαν αυξητικές τάσεις. Αύξηση παρουσίασαν και τα μισθώματα σε Β’ κατηγορίας χώρους, σε κτίρια γραφείων με σχετικά καλή προβολή. Δεν παρατηρήθηκε κάποια αλλαγή στα ζητούμενα μισθώματα σε χαμηλότερης ποιότητας γραφεία, τα οποία χωροθετούνται κυρίως σε δευτερεύουσες τοποθεσίες (Γ΄ κατηγορίας).
Πιο συγκεκριμένα, κατά το 2017 και εώς το τρίτο τρίμηνο του 2018 τα μισθώματα σε γραφεία Α΄ και Β’ κατηγορίας σημείωσαν αύξηση και κυμάνθηκαν κατά μέσο όρο μεταξύ 16 ευρώ / τ.μ. / μήνα – 21 ευρώ/ τ.μ. /μήνα και 8 ευρώ/ τ.μ. /μήνα – 14 ευρώ /τ.μ./μήνα αντίστοιχα, ενώ στα γραφεία Γ΄ τάξεως οι αντίστοιχες τιμές παρέμειναν σταθερές και μεταξύ 6 ευρώ /τ.μ./μήνα – 10 ευρώ /τ.μ. / μήνα περίπου. Σημειώνεται ότι οι παραπάνω τάσεις αύξησης και σταθεροποίησης αποτελούν μία αξιοπρόσεκτη διαφοροποίηση σε σχέση με τα τελευταία έτη κατά τα οποία τα μισθώματα των γραφειακών χώρων είχαν καταγράψει μείωση έως και 50% σε σχέση με την προ οικονομικής κρίσης περίοδο (πριν το 2009).
Το απόθεμα των γραφειακών χώρων Β’ και Γ’ κατηγορίας συνεχίζει να χαρακτηρίζεται από μεγάλο ποσοστό κενών χώρων, το οποίο κυμαίνεται κατά μέσο όρο μεταξύ 25%-35%. Το ποσοστό αυτό αφορά ειδικότερα γραφεία παλαιότητας που στεγάζονται σε κτίρια μικτής χρήσης και σε δευτερεύουσες αγορές. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων αυτών έχουν κατασκευαστεί πριν το 1960 και η μεγάλη πλειοψηφία (>80%) χρήζει παρεμβάσεων αποκατάστασης, εκσυγχρονισμού και βελτίωσης της λειτουργικότητας και της ενεργειακής τους απόδοσης. Το ποσοστό κενότητας των σύγχρονων γραφειακών χώρων Α’ κατηγορίας σε τοποθεσίες πρώτης προβολής δεν ξεπερνάει το 10% το 2018.
«Η έλλειψη γραφειακών χώρων μοντέρνων και αειφόρων προδιαγραφών στην Αθήνα, η βαθμιαία μισθωτική απορρόφηση των διαθέσιμων σύγχρονων χώρων, το πεπαλαιωμένο κτιριακό δυναμικό γραφείων, σε συνδυασμό με τα χαμηλά ποσοστά κατασκευής νέων επαγγελματικών κτιρίων τα τελευταία 10 χρόνια περίπου, δημιουργούν τις προϋποθέσεις και αποτελούν ευκαιρία για περισσότερες επενδύσεις ανακαινίσεων στο υπάρχον απόθεμα ή νέων αναπτύξεων σύγχρονων κτιρίων γραφείων, που θα θωρακιστούν και θα πιστοποιηθούν αειφορικά για τη δημιουργία υπεραξίας. Η μεγάλη πρόκληση, ωστόσο, παραμένει η σταθερή αύξηση της μισθωτικής ζήτησης από εγχώριες και διεθνείς επιχειρήσεις και οργανισμούς που αυξάνουν το εργατικό δυναμικό τους και επεκτείνουν τις δραστηριότητές τους. Η ανάπτυξη των νέων γραφειακών χώρων, η οποία αδιαμφισβήτητα χρειάζεται, θα ακολουθήσει τη βιώσιμη ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας», αναφέρει χαρακτηριστικά η εταιρεία.
Οσον αφορά τις τιμές ανά περιοχή:
Το κέντρο της Αθήνας
Στο κέντρο της Αθήνας, η αγορά γραφείων, παρουσιάζει μεγάλη διακύμανση καθώς η ζήτηση επηρεάζεται από το απόθεμα, το βαθμό συντήρησης, την προβολή, την παλαιότητα και την ευκολία πρόσβασης και εγγύτητας των ακινήτων σε σταθμούς μετρό.
H ζήτηση συγκεντρώνεται κατά κύριο λόγο στους κεντρικούς οδικούς άξονες (π.χ. Πανεπιστημίου, Σταδίου, Λεωφόρο Αμαλίας, Λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας, αρχή Λεωφόρου Συγγρού κ.ά.), καθώς και εντός του εμπορικού τριγώνου μεταξύ των πλατειών Συντάγματος και Μοναστηρακίου, με τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές μισθωμάτων να εντοπίζονται στις περιοχές του Κολωνακίου, του Συντάγματος και της Λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας. Σε επαγγελματικά κτίρια Α΄ κατηγορίας και υψηλής ποιότητας κατασκευής, τα μισθώματα κυμαίνονται μεταξύ 13 ευρώ/ τ.μ. /μήνα και 30 ευρώ / τ.μ. /μήνα, με το ποσοστό κενών χώρων να βρίσκεται μεταξύ 10% -15%. Οι ενδιαφερόμενοι μισθωτές στις παραπάνω περιοχές αφορούν κυρίως τράπεζες, δικηγορικές, ασφαλιστικές, συμβουλευτικές και χρηματοοικονομικές εταιρείες καθώς και οργανισμούς που επιδιώκουν ακίνητα καλής προσβασιμότητας και μεγάλης προβολής.
Η ζήτηση για γραφειακούς χώρους σε δευτερεύουσες αγορές παρουσιάζεται σταθεροποιημένη. Συγκεκριμένα, στις περιοχές των Αμπελοκήπων, των Ιλισίων και του Παγκρατίου τα μισθώματα κυμαίνονται μεταξύ 6 ευρώ/ τ.μ. /μήνα και 10 ευρώ /τ.μ./ μήνα περίπου. Αντίστοιχα, η ζήτηση κατά μήκος των οδικών αξόνων που οδηγούν προς τον Πειραιά και την Εθνική οδό, όπως η Πειραιώς και η Ιερά Οδός, παρουσιάζεται μικρότερη και σχετίζεται και με την αξιοσημείωτη πτώση που έχουν σημειώσει οι αγοραπωλησίες γραφείων στις περιοχές αυτές. Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης γραφείων στις εν λόγω περιοχές κυμαίνονται μεταξύ 6 ευρώ / τ.μ. /μήνα και 8 ευρώ / τ.μ. /μήνα περίπου.
Βόρεια προάστια
Στο βόρειο τμήμα της Αττικής, παρουσιάζεται αυξημένη ζήτηση για γραφειακούς χώρους Ά κατηγορίας, κυρίως σε αυτοτελή κτίρια γραφείων με προβολή επί των κύριων οδικών αξόνων των Λεωφόρων Κηφισίας, Μεσογείων, Αμαρουσίου – Χαλανδρίου και Εθνικής Αντιστάσεως καθώς και επί της Αττικής Οδού. Αναλυτικότερα, στη Λεωφόρο Κηφισίας, στις περιοχές του Ψυχικού, του Χαλανδρίου και του Αμαρουσίου, οι τιμές μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ 11 ευρώ / τ.μ. /μήνα – 18 ευρώ /τ.μ. /μήνα για γραφειακούς χώρους καλής ποιότητας κατασκευής και με επιφάνειες μεταξύ 300 τ.μ. και 1.500 τ.μ..
Σταθερή παραμένει η τάση η οποία έχει παρατηρηθεί κατά το τελευταίο έτος στη ζήτηση γραφειακών χώρων σε κομβικά σημεία της Εθνικής Οδού Αθηνών-Λαμίας, λόγω εύκολης οδικής πρόσβασης σε αυτά, με το μέσο ζητούμενο μίσθωμα να κυμαίνεται μεταξύ 7 ευρώ /τ.μ. /μήνα – 11 ευρώ / τ.μ. /μήνα περίπου. Πιο συγκεκριμένα, στις περιοχές της νότιας Νέας Κηφισιάς, όπως στην περιοχή Καλυφτάκη, παρουσιάζεται ζήτηση για γραφειακούς χώρους μεταξύ 1.000 τ.μ. και 4.000 τ.μ.. Οι κύριες εγκατεστημένες εταιρείες εξειδικεύονται σε τομείς όπως διαχείριση, εφοδιασμό και διακίνηση προϊόντων, επικοινωνία και πολυμέσα, τεχνολογία, πληροφορική και κατασκευές.
Η ζήτηση για γραφειακούς χώρους Β΄ κατηγορίας σημείωσε επίσης αύξηση, με το μέσο ζητούμενο μίσθωμα να κυμαίνεται μεταξύ 7 ευρώ / τ.μ. /μήνα – 11 ευρώ /τ.μ. / μήνα. Οι χαμηλότερες τιμές μίσθωσης συναντώνται στις περιοχές του Ηρακλείου, της Ν. Ερυθραίας και της Αγίας Παρασκευής, καθώς η προσφορά νεόδμητων και καλής ποιότητας γραφειακών χώρων είναι χαμηλή.
Αναφορικά με τα ποσοστά πληρότητας γραφειακών χώρων, για τα γραφεία Α’ κατηγορίας και πρώτης προβολής, το ποσοστό βρίσκεται στο 10% ενώ για τα γραφεία Β’ κατηγορίας και σε δευτερεύουσες αγορές εκτιμάται κατά μέσο όρο μεταξύ 20% και 25% περίπου.
Νότια προάστια
Στην αγορά γραφείων των νοτίων προαστίων παρατηρούνται σχετικές διακυμάνσεις στα μισθώματα, τη διαθεσιμότητα χώρων και τη ζήτηση, λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών των νοτίων προαστίων. Βασικά χαρακτηριστικά της αγοράς αποτελούν η εγγύτητα και η πρόσβαση στο παραλιακό μέτωπο και στο εμπορικό κέντρο της Γλυφάδας, καθώς και ο βαθμός προβολής. Για αυτοτελή κτίρια μεγάλης προβολής, όπως είναι οι γραφειακοί χώροι Α’ Κατηγορίας που βρίσκονται επί της παραλιακής Λεωφόρου Ποσειδώνος, στο ύψος του Κέντρου Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος, επί της Λεωφόρου Βουλιαγμένης, στο κέντρο της Γλυφάδας και πλησίον των σταθμών μετρό Ελληνικού, Αγίου Δημητρίου και Αργυρούπολης, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ 11 ευρώ /τ.μ./ μήνα – 17 ευρώ / τ.μ. /μήνα περίπου.
Μισθωτικό ενδιαφέρον για τους ανωτέρω χώρους εκδηλώνουν κυρίως εταιρείες που επιδιώκουν ακίνητα προβολής και εύκολης πρόσβασης από τα νότια προάστια της Αθήνας όπως η Γλυφάδα, ο Άλιμος κ.α.). Ορισμένες περιοχές επιλέγονται βάσει ειδικών κριτηρίων, όπως ενδεικτικά η Βούλα, η Βουλιαγμένη και η Γλυφάδα, εντός των οποίων εντοπίζονται επιχειρηματικές έδρες εφοπλιστικών και άλλων εταιριών.
Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης για γραφειακούς χώρους Β’ τάξης, οι οποίοι βρίσκονται κυρίως σε κτίρια μικτής χρήσης χωρίς ιδιαίτερη προβολή, κυμαίνονται μεταξύ 7 ευρώ /τ.μ. /μήνα – 11 ευρώ /τ.μ. /μήνα. Τα κτίρια αυτά εντοπίζονται στον Άλιμο, στο Ελληνικό και συνήθως σε δευτερεύουσες οδούς, όπως η Λεωφόρος Ιασωνίδου, η Λεωφόρος Κύπρου και η Λεωφόρος Αργυρουπόλεως. Στα ποσοστά κενών χώρων δεν έχει παρατηρηθεί σημαντική διαφοροποίηση από το προηγούμενο έτος και συνεχίζουν να ξεπερνούν το 25%.
Δυτική Αθήνα
Η αγορά γραφείων του δυτικού Τμήματος της Αττικής περικλείει τις περιοχές Μεταμόρφωση, Περιστέρι, Ν. Φιλαδέλφεια και Ν. Ιωνία. Στις περιοχές αυτές παρατηρείται έντονη διακύμανση στις τιμές μίσθωσης, αντίστοιχη με τα χαρακτηριστικά κάθε υποπεριοχής.
Επί των μεγάλων οδικών αξόνων όπως της Λεωφόρου Κηφισού, της Λεωφόρου Αθηνών και της Αττικής Οδού, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης για γραφειακούς χώρους κυμαίνονται συνήθως μεταξύ 5 ευρώ/ τ.μ. /μήνα και 11 ευρώ /τ.μ. /μήνα. Το μισθωτικό ενδιαφέρον προέρχεται από εταιρείες που επιδιώκουν έδρα με εύκολη πρόσβαση στο εθνικό οδικό δίκτυο καθώς και εταιρείες που δραστηριοποιούνται επιχειρηματικά τοπικά.
Το κύριο γραφειακό απόθεμα αφορά χώρους Β’ τάξης, οι οποίοι εκτός των προαναφερθέντων λεωφόρων εντοπίζονται και σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες των δυτικών προαστίων, όπως στις οδούς Δεκελείας, Ελευθερίου Βενιζέλου, Λάμπρου Κατσώνη, καθώς και σε οδούς κάθετες στους μεγάλους οδικούς άξονες που αναφέρθηκαν παραπάνω. Αναφορικά με τα ποσοστά πληρότητας, διαπιστώνονται κενοί χώροι σε ποσοστό μεγαλύτερο του 30% περίπου.
Πειραιάς
Στην περιοχή του Πειραιά, η ζήτηση γραφείων στην περιοχή του Πειραιά επικεντρώνεται στο κέντρο του Πειραιά και επί κεντρικών οδικών αρτηριών και σημείων της πόλης (π.χ. Ακτή Μιαούλη, Ακτή Κονδύλη κ.α.). Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ 7 ευρώ /τ.μ. /μήνα – 13 ευρώ /τ.μ./μήνα περίπου.
Οι χαμηλότερες τιμές αφορούν γραφεία συνολικής επιφάνειας μικρότερης των 300 τ.μ., 25ετίας και με χαμηλότερες κατασκευαστικές προδιαγραφές. Τα συγκεκριμένα εντοπίζονται σε δευτερεύουσες οδούς πλησίον του εμπορικού κέντρου του Πειραιά, περιοχές οι οποίες έχουν επηρεαστεί περισσότερο από την οικονομική κρίση. Οι υψηλότερες τιμές μίσθωσης αφορούν γραφεία υψηλού βαθμού συντήρησης και καλών κατασκευαστικών προδιαγραφών πλησίον του Οργανισμού Λιμένος Πειραιώς (ΟΛΠ) με πρόσοψη στον κεντρικό λιμένα και κυμαίνονται μεταξύ 10 ευρώ / τ.μ. /μήνα – 13 ευρώ / τ.μ. /μήνα. Οι εν λόγω γραφειακοί χώροι αποτελούν κυρίως έδρες ναυτιλιακών εταιρειών.