Το Ελληνικό συνυφασμένο όλα αυτά τα χρόνια με το παλιό αεροδρόμιο και την ιστορία της ολυμπιακής αεροπορίας, αποτέλεσε αρχικά πόλο έλξης εργαζόμενων του αεροδρομίου κυρίως πιλότους της ολυμπιακής και αεροσυνοδούς. Ενώ δεν ήταν λίγοι οι Αμερικανοί αξιωματούχοι της τότε βάσης που είχαν επενδύσει στη γύρω περιοχή.
Το Ελληνικό αλλάζει, από μια περιοχή που κατά τη λειτουργία του αεροδρομίου δεν ήταν στο πρώτο πλάνο επιλογής των ενδιαφερόμενων αγοραστών λόγω του θορύβου από τα αεροσκάφη, διατηρώντας πάντα μια διαφορά στις τιμές πώλησης -10%, -15 % σε σχέση με τη Γλυφάδα και τη Βούλα, κατάφερε να εξισορροπήσει αυτή τη ψαλίδα μετά τη μεταφορά του αεροδρομίου στο Μαρκόπουλο.
Τα νότια προάστια της Αττικής, η Γλυφάδα, Βούλα και η Βουλιαγμένη αποτελούν διαχρονικά το μήλο της έριδος – ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια, τόσο για τους εγχώριους αγοραστές όσο καΙ για τους αλλοδαπούς, κυρίως Κινέζους, ενώ, δεν ήταν λίγοι οι Σύριοι και Αιγύπτιοι κατασκευαστές που αρχές του 2015 -2017 επένδυσαν σε διαμερίσματα τόσο για την απόκτηση της πολυπόθητης χρυσής βίζας όσο και ως μορφή επένδυσης για το μέλλον.
Το 2015-2017, οι τιμές πώλησης των ακινήτων σε σχέση με το 2009 είχαν υποχωρήσει κατά 40% – 45 % σε Γλυφάδα και Βούλα, ενώ σε σχέση με τα βόρεια προάστια της Αττικής οι τιμές κατέγραψαν μια γενικότερη ανθεκτικότητα (46% – 50% ).
Τα μνημονιακά χρόνια, η μικρότερη πτώση στα νότια προάστια καταγράφηκε στη περιοχή του Ελληνικού (33% -39%), μια περιοχή που απέκτησε μετρό διευκολύνοντας τους κατοίκους της ευρύτερης περιοχής αλλά ταυτόχρονα αποτέλεσε και πόλο έλξης των ενδιαφερόμενων που πάντα είχαν στραμμένο το βλέμμα στα νότια αλλά δεν τους βόλευαν τα μέσα μαζικής μεταφοράς.
Πολλοί ιδιοκτήτες έχουν «εισπράξει» ήδη την υπεραξία των ακινήτων τους
Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή που με το πρόσχημα ότι το Ελληνικό ξεκινάει, εδώ και πολλά χρόνια, σχεδόν από την αποχώρηση του εθνικού αερολιμένα, αύξησαν τις ζητούμενες τιμές των ακινήτων τους, επιδιώκοντας να εξαργυρώσουν την υπεραξία του «αύριο», σήμερα .
Υπάρχουν αρκετές περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες ακινήτων κυρίως περιμετρικά του παλιού αεροδρομίου αλλά και των όμορων περιοχών κατάφεραν να εξαργυρώσουν αυτή την υπεραξία πολύ νωρίτερα. Αν αναλογιστεί κανείς ότι το 2014 οι αναφορές που γίνονταν ήταν ότι το έργο ανάπλασης είναι ένα βήμα πριν την έναρξη, τελικά, οι αρχικές εργασίες ξεκίνησαν μετά από 6 χρόνια.
Τι περιλαμβάνει ο βασικός σχεδιασμός του Μητροπολιτικού πάρκου
Σήμερα, ο βασικός σχεδιασμός περιλαμβάνει αναβάθμιση της παραλίας, οικιστικές αναπτύξεις, υπερ-τοπικό και τοπικό εμπόριο, ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις και χώρους αναψυχής κοινού, αξιοποίηση των ολυμπιακών εγκαταστάσεων και κατασκευή νέων χώρων άθλησης, νέο γήπεδο γκολφ, χώρους ανάδειξης της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, εκπαιδευτικές εγκαταστάσεις και ερευνητικά κέντρα, κλπ.
Θα κατασκευαστεί ένα από τα μεγαλύτερα Μητροπολιτικά Πάρκα Πρασίνου και Αναψυχής στο κόσμο, που συνδυαστικά με τους κοινόχρηστους χώρους πρασίνου του ακινήτου θα καλύπτουν έκταση 2.600.000 τ.μ., ήτοι 42% της συνολικής επιφανείας της έκτασης.
Στο τομέα της κατοικίας, θα κατασκευαστούν τα συγκροτήματα Park side residential development και Μarina residential tower, όπου θα προσθέσουν σημαντικό απόθεμα στην οικιστική αγορά των Νοτίων προαστίων .
Κατά την πρώτη πενταετία, το οικιστικό κομμάτι, που αντιστοιχεί σε 1 εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα, θα αντιπροσωπεύει το 43% των εσόδων, με τη συνεισφορά των δύο εμπορικών κέντρων που θα αναπτυχθούν και του σχεδιαζόμενου ολοκληρωμένου τουριστικού συγκροτήματος με καζίνο (IRC) να τοποθετείται σε 35% και 10%, αντίστοιχα. Υπολογίζεται ότι στην πρώτη φάση θα υπάρχουν συνολικά έσοδα 1,2 δισ. Ευρώ
Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα, θα υλοποιηθεί, με ορίζοντα το 2023-2024, το Vouliagmenis mall, που θα βρίσκεται πλησίον του μετρό Ελληνικό, θα αποτελείται από 72 χιλ. τ.μ. μικτών εκμισθώσιμων χώρων, για το οποίο οι προβλέψεις κάνουν λόγο για ελάχιστο μηνιαίο μίσθωμα εμπορικών καταστημάτων, ανά τ.μ., ύψους 37 ευρώ, θέτοντας την μέση ημερήσια δαπάνη ανά επισκέπτη στα 25 ευρώ. Στην πρώτη πενταετία, θα αναπτυχθεί ένα boutique mall, που θα βρίσκεται στην μαρίνα του Αγ. Κοσμά, εξυπηρετώντας, κατά βάση, τους επισκέπτες του IRC και τους κατοίκους των όμορων σε αυτό περιοχών. Αλλά και το βασικό συγκρότημα γραφείων, ένας οικιστικός πύργος και το mall hotel tower.
Η δεύτερη φάση είναι εκτιμώμενου προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ και η επιτυχία της θα κριθεί από την πορεία υλοποίησης της πρώτης φάσης και από το βαθμό απορρόφησης των κατοικιών από την αγορά.
Συνολικά, το έργο θα διαθέτει πέντε ψηλά κτήρια που θα φτάνουν τα 200 μέτρα και δέκα αρχιτεκτονικά τοπόσημα (πολυτελές ξενοδοχείο μαρίνας, πύργος κατοικιών στη μαρίνα, πολυδύναμο κέντρο πολλαπλών λειτουργιών και εκδηλώσεων με πύργο παρατήρησης, ενυδρείο, πύργος/συγκρότημα κατοικιών και μικτών χρήσεων, παραθαλάσσιο πολυτελές ξενοδοχείο, παράκτιες οικιστικές αναπτύξεις και συγκροτήματα και κατοικίες γύρω από το πάρκο).
Πως και πότε θα επηρεαστούν οι τιμές των ακινήτων
Σίγουρα η έναρξη των εργασιών, θα πυροδοτήσει το επενδυτικό ενδιαφέρον αλλά δεν θεωρούμε ότι θα δούμε μεγάλες αλλαγές στις τιμές από την ευρύτερη εικόνα που υπάρχει σήμερα.
Αυτή τη στιγμή πάντως, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στις περιοχές γύρω από το μητροπολιτικό πάρκο κυμαίνεται από 3.800€/τμ έως 4.100 €/τμ, τιμή υψηλότερη από την τιμή που προβλέπεται από το business plan του Ελληνικού (από 3.500 €/τμ έως 4.000€/τμ ) για την πώληση των κατοικιών εντός του μητροπολιτικού πάρκου, εξαιρουμένων των κατοικιών που θα αναπτυχθούν στο παραλιακό μέτωπο.
Αποτελεί βασικό παράγοντα, το ποιοι θα είναι οι αρχικοί αγοραστές των υπό ανέγερση οικιστικών ακινήτων εντός του Μητροπολιτικού Πάρκου που θα διατεθούν προς πώληση, διότι αν πρόκειται για επενδυτές που στοχεύουν στην υπεραξία και μεταπώληση, τότε οι ζητούμενες τιμές εντός του Μητροπολιτικού Πάρκου θα αυξηθούν. Αντίθετα, αν οι αγοραστές στοχεύουν στην κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης ή/και της απόκτησης golden visa εφόσον πρόκειται για πολίτες τρίτων χωρών, τότε οι ζητούμενες τιμές των κατοικιών περιφερειακά- εκτός του Μητροπολιτικού πάρκου θα πιεστούν έως ότου καταγραφεί κορεσμός εντός του πάρκου.
Μη ξεχνάμε, ότι σύμφωνα με το business plan του Ελληνικού , καθ’όλη τη διάρκεια της επένδυσης από πωλήσεις κατοικιών εκτιμάται ότι θα προέλθει το 58% των εσόδων, ενώ από άλλους είδους δραστηριότητες, από malls και ξενοδοχεία θα προέλθει το 28%, 8% και 6% των εσόδων, αντίστοιχα.
Κατά την πρώτη πενταετία, το οικιστικό κομμάτι, που αντιστοιχεί σε 1 εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα, θα αντιπροσωπεύει το 43% των εσόδων. Άρα, αρχικός στόχος θα είναι η άμεση πώληση των υπό – ανέγερση οικιστικών τετραγωνικών μέτρων.
Δεν θεωρούμε ότι θα παρατηρηθούν κατακόρυφες αυξήσεις των τιμών στα οικιστικά ακίνητα εκτός του Μητροπολιτικού Πάρκου, διότι οι ζητούμενες τιμές πώλησης εντός, είναι μειωμένες σε σχέση με τις ζητούμενες τιμές πώλησης εκτός του πάρκου, τα οποία -αδιαμφησβήτητα- βρίσκονται σε μειονεκτική θέση. Αύξηση των τιμών μπορεί να παρατηρηθεί στα ακίνητα που έχουν πρόσοψη στο παλιό αεροδρόμιο και σε οικόπεδα πλησίον του Μητροπολιτικού πάρκου.
Άνοδο αναμένουμε στις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων, διότι η ανάπτυξη του επιχειρηματικού πάρκου μέσα στο Ελληνικό θα αναβαθμίσει την κτηματαγορά των επαγγελματικών ακινήτων και θα οδηγήσει τα νότια προάστια να γίνουν σημαντικό επιχειρηματικό κέντρο.
Αξίζει να αναφερθεί ότι θα χρειαστεί χρόνος για να γίνουν επαρκείς εκτιμήσεις, ενώ καθοριστικοί παράγοντες αποτελεί ο χρόνος υλοποίησης των έργων – να υλοποιούνται στους χρόνους που έχουν οριστεί, καθώς και το Μητροπολιτικό πάρκο να έχει αρχίσει πραγματικά να αποκτά μια ολοκληρωμένη μορφή που σύμφωνα με τις δηλώσεις του πρωθυπουργού, για την ολοκλήρωσή του, θα χρειαστεί ακόμη και 10 χρόνια για την πλήρη ανάπτυξη .
Ο Θεμιστοκλής Μπάκας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates