Ακριβότερα έως και 19% ειδικά για την Αθήνα σε σχέση με τον …πάτο της αγοράς το 2017, φθηνότερα ωστόσο, έως και 38% σε σύγκριση με το peak του 2007 είναι οι τιμές των σπιτιών στη χώρα μας, όπου και το πρώτο τρίμηνο του 2021, εν μέσω πανδημίας, οι τάσεις με βάση και τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος παραμένουν ανοδικές.
Στην παρούσα φάση, εν μέσω πανδημίας, η αγορά των κατοικιών φαίνεται ότι βρίσκεται σε ένα μεταβατικό στάδιο «αναμένοντας τη νέα κανονικότητα, ώστε να αναδιαταχθεί και να ξεκινήσει από μια νέα βάση», όπως χαρακτηριστικά επισημαίνει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τέως ορκωτός εκτιμητής κι επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας ακινήτων SOLUM Property Solutions.
Ο ίδιος εκτιμά ότι, στη νέα κανονικότητα θα έχουμε, μεταξύ άλλων και λόγω της πανδημίας, ως αρνητικές παραμέτρους το μικρότερο ΑΕΠ, τη σημαντική ανεργία, τα μειωμένα διαθέσιμα των νοικοκυριών (ιδίως αυτών που εργάζονται στον ιδιωτικό τομέα), τον περιορισμένο δανεισμό από τράπεζες και κακά δημογραφικά.
«Στις θετικές δυνάμεις μπορούμε να δούμε την ανάγκη για σύγχρονες, πράσινες οικίες, τα μηδενικά σχεδόν επιτόκια των τραπεζών για τους καταθέτες που ωθούν κάποιους στα ακίνητα, τα χαμηλά επιτόκια για στεγαστικά δάνεια που είναι επίσης ένα θετικό στοιχείο στην τρέχουσα περίοδο, έστω κι αν οι Έλληνες επηρεασμένοι αρνητικά από το δανεισμό κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης είναι διστακτικοί. Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών η των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον ένα η τον άλλο βαθμό τις τιμές».
Η πορεία των τιμών
Μία προσεκτική μελέτη της πορείας της αγοράς κατοικιών μέσω των δεικτών της τράπεζας της Ελλάδος δείχνει ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007 όπου ο δείκτης ήταν 100. Στη δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών.
|
Έτος |
Αθήνα Νέα* |
Θεσσαλο-νίκη Νέα* |
Άλλες πόλεις Νέα* |
Λοιπές περιοχές Νέα* |
Αθήνα Παλαιά |
Θεσσαλο-νίκη Παλαιά |
Άλλες πόλεις Παλαιά |
Λοιπές περιοχές Παλαιά |
|
2007 |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
2017 |
57,3 |
58,1 |
63,3 |
64,3 |
55,6 |
53,0 |
60,4 |
63,9 |
|
2018 |
59,2 |
58,9 |
63,9 |
65,3 |
57,1 |
53,6 |
60,9 |
64,4 |
|
2020 |
70,2 |
67,1 |
68,0 |
71,7 |
68,0 |
59,6 |
61,9 |
66,3 |
|
2021 Q1 |
73,0 |
68,8 |
68,4 |
72,7 |
70,6 |
61,5 |
62,7 |
67,3 |
|
*Νέα: Νέες οικοδομές με παλαιότητα έως 5 έτη, Παλαιά: Οικοδομές με παλαιότητα άνω των 5 ετών |
||||||||
Η Αθήνα από το 2018 έως το 2020 είδε μια ανατίμηση 18 έως 19%, η Θεσσαλονίκη 11% έως 14%, οι άλλες πόλεις 2 έως 6,5% και οι υπόλοιπες περιοχές από 3 έως 10%. Ακόμη παρατηρείται ότι τα ακίνητα είναι περίπου 27% έως και 38% πιο φτηνά από ότι το 2007.
«Όσον αφορά τις τάσεις και τις προοπτικές, θα πρέπει πρώτα να λάβουμε υπόψη ότι η χώρα μας είχε επαρκή αριθμό κατοικιών προ της δεκαετούς κρίσης της οικονομίας, για να στεγάσει τον πληθυσμό της που τότε ήταν μεγαλύτερος και δεν υπήρχε η μετανάστευση 500.000 περίπου Ελλήνων αλλά και χιλιάδων ξένων εργατών κλπ που έφυγαν λόγω της κρίσης. Εκείνο που χρειάζεται είναι ο εκσυγχρονισμός όσων κατασκευών κρίνονται κατάλληλες, αλλά και λογική ανέγερση νέων πράσινων, έξυπνων και πιο αντισεισμικών οικοδομών», αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος. Ο ίδιος εκτιμά ότι η βραχυχρόνια μίσθωση (μέσω των γνωστών πλατφορμών Airbnb, VRBO κ.α.) θα ανασυνταχθεί και θα δημιουργηθούν νέες ισορροπίες, ενώ η χρυσή βίζα θα αρχίσει πάλι να κινείται με κάποιους ρυθμούς που θα τείνουν να θυμίζουν το 2019.
«Άρα έχουμε δυνάμεις που ωθούν ανοδικά τις τιμές των ακινήτων, αλλά και δυνάμεις που δρουν αρνητικά. Αυτές οι δύο τάσεις στην πορεία του χρόνου θα δημιουργήσουν μια νέα βάση η οποία θα ποικίλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάσταση. Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. Άρα εκεί έχουμε ελαφρά αυξητικές τάσεις. Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον ευρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό».
Στις λοιπές τάσεις, οι κατοικίες στις πόλεις που θα εξακολουθήσουν να έχουν φοιτητές, θα παρουσιάζουν σταθερή ζήτηση, εφόσον δεν θα μειώνεται ο αριθμός των φοιτητών. Ακόμη η τηλεργασία, σε όσους είναι συμβατή, θα δημιουργήσει την ανάγκη ενός μικρού έστω χώρου για να εργάζονται από το σπίτι. Επιπλέον, λόγω της αδυναμίας πολλών νοικοκυριών να αποκτήσουν δικό τους σπίτι, η λύση θα είναι το ενοίκιο.
Αντίστοιχα, στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως π.χ. Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα) η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές εκτιμάται ότι θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα.
Η εξοχική κατοικία συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως π.χ. στη Βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους Βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον, Άγγλων, Γερμανών, Αράβων, Ρώσων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών. Τέλος, το κόστος κατασκευής μαζί με την αξία γης έρχονται να δημιουργήσουν ένα πλαίσιο που αποτελεί κριτήριο για την απόφαση ανέγερσης νέας οικοδομής σε μια περιοχή, σε περίοδο μετάβασης από την κρίση σε νέες καλύτερες μέρες.
Διαβάστε ακόμη:
Οι πονηρές καλόγριες, η ζήλια του ασφαλιστή και ο νέος CEO του ΤΑΙΠΕΔ
Coinbase: «Έπεσε» η πλατφόρμα – Μαζικό sell-off για το Bitcoin