Της Στεφανίας Σούκη
Υψηλή ζήτηση για γραφεία α’ κατηγορίας, η οποία όμως δεν καλύπτεται από την προσφορά και αύξηση των μισθωμάτων για τα «καλά» καταστήματα είναι αυτή την στιγμή η θετική πλευρά της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων. Γιατί η αρνητική παραμένει για τα ακίνητα των χαμηλότερων κατηγοριών, με τα περισσότερα περιφερειακά καταστήματα και γραφεία να παραμένουν στα αζήτητα, συνεπεία της συνολικής μείωσης του τζίρου της αγοράς και της δυσλειτουργίας των μικρότερων επιχειρήσεων, δημιουργώντας τελικά τεράστιο πρόβλημα στους ιδιοκτήτες, που αδυνατούν να καταβάλουν τους υπέρογκους φόρους κατοχής, κινδυνεύοντας με κατάσχεση της ξενοίκιαστης περιουσίας τους.
Την εικόνα στην αγορά παρουσίασε στο πλαίσιο του συνεδρίου της Prodexpo για τα ακίνητα ο κ. Δημήτρης Μπινιάρης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος, ο οποίος πάντως παρατηρεί κινητικότητα στην αγορά «με ανοδική τάση των μισθωμάτων, αυξανόμενη ζήτηση για σύγχρονα επαγγελματικά κτίρια, προσδοκία ανάκαμψης των αξιών, και αύξησης της δραστηριότητας του κατασκευαστικού κλάδου».
Ωστόσο, σύμφωνα με την ίδιο, οι θετικές προσδοκίες δεν έχουν ακόμη επαληθευθεί λόγω της υπερβολικής φορολόγησης, της δραματικής μείωσης των χρηματοδοτήσεων, των εξαιρετικά υψηλών επιτοκίων χορηγήσεων αλλά και της μειωμένης εμπιστοσύνης των επενδυτών στους εκάστοτε κυβερνώντες. Σε ένα γενικότερο πλαίσιο, ο κλάδος των ξενοδοχείων και των κατοικιών για τουριστική εκμετάλλευση πρωτοστατεί σε ζητήσεις είτε για μισθώσεις μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, είτε μέσω αγοράς κατοικιών αξίας τουλάχιστον 250.000€ έκαστη από πολίτες εκτός Sengen, προς εξασφάλιση ευρωπαϊκού διαβατηρίου μέσω του προγράμματος Golden Visa.
Στο κομμάτι των επαγγελματικών ακινήτων, υψηλές δίχως να καλύπτονται από την προσφορά ακινήτων παραμένουν οι ζητήσεις μίσθωσης για τα καλά, αυτοτελή βιοκλιματικά κτίρια γραφείων 3.000 m2 – 10.000 m2 ,μεγάλης επιφάνειας γραφειακούς χώρους άνω των 800m2/επίπεδο επίσης της πρώτης κατηγορίας, κι επιπλέον στο χώρο των logistics. Οι ζητήσεις, σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΟΜΑΣΕ, δεν καλύπτονται από την προσφορά υπό τις παρούσες συνθήκες λόγω της παύσης ανοικοδόμησης σύγχρονων επαγγελματικών ακινήτων την τελευταία οκταετία, της αδυναμίας πρόσβασης των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων σε χρηματοδοτήσεις για ανοικοδόμηση νέων projects. «Επιπλέον ανασταλτικά λειτουργεί και το κόστος του χρήματος που ανέρχεται κατ’ ελάχιστο σε 5% έως 6% ετησίως, εν συναρτήσει με την προσδοκώμενη μικτή απόδοση νεόδμητου επαγγελματικού ακινήτου, η οποία κυμαίνεται από 7% – 9% ετησίως, καθιστώντας συνήθως εξαιρετικά χαμηλής απόδοσης την υλοποίηση τέτοιων επενδυτικών σχεδίων με τραπεζική χρηματοδότηση».
Όλα τα παραπάνω δεν επιτρέπουν την δημιουργία αρκετών νέων σύγχρονων επαγγελματικών κτιρίων, που ευκόλως θα μισθώνονταν μακροχρόνια σε αξιόχρεους μισθωτές, (πολυεθνικές ή μεγάλες ελληνικές εμπορικές εταιρείες) ενώ ταυτόχρονα θα επανεκκινούσαν τον σημαντικότατο κλάδο των ιδιωτικών κατασκευών, μειώνοντας την ανεργία και αυξάνοντας το Α.Ε.Π.
Συμπερασματικά στο κομμάτι των γραφείων, την τελευταία διετία 2015 – 2017 αυξήθηκε η ζήτηση σύγχρονων επαγγελματικών κτιρίων δίχως αντίστοιχη αύξηση νέων χώρων.
Ως προς τις τιμές στα καλά γραφεία (σ.σ. στα περιφερειακά ακίνητα η ζήτηση είναι πολύ περιορισμένη) τα ενοίκια στον Κεντρικό Επιχειρηματικό Αξονα της Αθήνας, τη λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας είναι σήμερα στα 18 ευρώ ανά τ.μ. από 14 ευρώ ανά τ.μ. το 2015, ενώ στη λ. Κηφισίας για την α’ κατηγορία έχουν αυξηθεί στα 13 ευρώ ανά τ.μ. από τα 11 ευρώ ανά τ.μ.. Μεγάλη άνοδο σημειώνει η λεωφόρος Συγγρού φθάνοντας τα 13 ευρώ ανά τ.μ. από 9 ευρώ ανά τ.μ. το 2015, ενώ στη Λ. Βουλιαγμένης τα ενοίκια σήμερα αντιστοιχούν στα 11 ευρώ από τα 9 ευρώ του 2015. Στις δευτερεύουσες αγορές τα νούμερα αλλάζουν άρδην: Ετσι, στη λ. Μεσογείων η διακύμανση σήμερα είναι από τα 6 έως τα 8 ευρώ ανά τ.μ., στη λ. Κηφισού από 5-7 ευρώ ανά τ.μ. στην οδό Πειραιως από 4 έως 7 ευρώ ανά τ.μ. και στη λεωφόρο Πατησίων μεταξύ 4 και 7 ευρώ ανά τ.μ..
«Στην κατηγορία των καταστημάτων, o τομέας των καλών καταστημάτων επανακάμπτει, με τις αξίες και τα μισθώματα να αυξάνουν περίπου 15% την διετία 2015-2017, μετά την πτώση των μισθωμάτων έως και 50% της περιόδου 2010 – 2014. Ενθαρρυντικό επίσης γεγονός πως επανήλθε η καταβολή άυλης εμπορικής αξίας για μισθώσεις καταστημάτων στον πεζόδρομο της οδού Ερμού. Οι αποδόσεις των prime καταστημάτων κυμαίνονται από 5% – 6% στις κεντρικές αγορές και έως 7% για prime καταστήματα επί μεγάλων λεωφόρων», αναφέρει ο κ. Μπινιάρης.
