Πεδίο δόξης λαμπρό για τα logistics στη χώρα μας, τον κλάδο των ακινήτων που αναδεικνύεται ο μεγάλος ωφελημένος της πανδημίας, με κάθε νέο χώρο άνω των 20.000 τ.μ. που βγαίνει αυτή την στιγμή στην αγορά να μισθώνεται με συνοπτικές διαδικασίες λόγω συσσωρευμένης ζήτησης και ανύπαρκτης προσφοράς.
Ακριβώς την κινητικότητα στον κλάδο (ο οποίος σύμφωνα με έρευνα της Deloitte (2020) συμβάλει κατά 10,8% στο ΑΕΠ κάθε χρόνο, ποσοστό κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης που ανέρχεται στο 13% εξ’ού και τα μεγάλα, περαιτέρω περιθώρια ανάπτυξης στο νέο περιβάλλον όπως διαμορφώνεται με την πανδημία) περιγράφει στο τελευταίο της Παρατηρητήριο Αξιών η γνωστή εταιρεία συμβούλων GEOAXIS.
«Η συνεχώς ανοδική θέση του λιμένα Πειραιά, που κατέχει την 5η θέση στην Ευρώπη και τη 2η στη Μεσόγειο στη διεθνή κλίμακα λιμένων διαχείρισης εμπορευματοκιβωτίων, οι προσδοκίες από τους λιμένες Θεσσαλονίκης και Αλεξανδρούπολης, η αναβάθμιση των οδικών αξόνων και των σιδηροδρομικών μεταφορών και οι νέες επενδύσεις, όπως το Θριάσιο Εμπορευματικό Κέντρο, δίνουν στον κλάδο των Logistics εξαιρετικές προοπτικές ανάπτυξης. Τα καλύτερα είναι πράγματι, μπροστά», αναφέρει η ανάλυση της εταιρείας.
«Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι σήμερα μεταξύ 8 – 8,5%, από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται στο 4%- 4,5%. Η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του real estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον».
Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι το τελευταίο διάστημα Επενδυτικές Ακινήτων όπως η Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, η Trastor AEEAΠ, η Briq Properties κ.τ.λ. έχουν ήδη μπεί ή πρόκειται να μπούν ακόμη πιο δυνατά με αγορές στο συγκεκριμένο κλάδο, οι παραδοσιακοί ‘’παίκτες’’ της αγοράς όπως π.χ. οι Sarmed, ΝOE Constructions, Makios Logistics βρίσκονται στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος, ενώ και εταιρείες ανάπτυξης, όπως οι Ολλανδοί της ΤΕΝ Βrinke συνεχίζουν την ανάπτυξη νέων χώρων.
Οι ζητούμενες τιμές σε ενοικίαση – αγορά
Η Geoaxis έχει καταγράψει και τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης αλλά και πώλησης για τις περιοχές στα πέριξ των δύο μεγαλύτερων αστικών κέντρων Αθήνας και Θεσσαλονίκης, δεδομένου ότι το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδος και Καλοχώρι.
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποιήθηκε για τον Νοέμβριο- Δεκέμβριο 2020, για απολύτως τυπικούς χώρους, δίχως σύγχρονες προδιαγραφές και με ύψη μέχρι 9 μέτρα, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 3,6 ευρώ /τμ/ μήνα, δεύτερος έρχεται ο Ασπρόπυργος με 3,36 ευρώ /τμ/ μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 2,45 ευρώ /τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζουν τα Οινόφυτα με 2,25 ευρώ /τμ/ μήνα και τέλος το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου με 1,79 ευρώ /τμ/μήνα.
«Παρατηρούμε πως οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,0-4,0 ευρώ /τμ/μήνα. Θεωρούμε πως μισθώσεις πάνω από 4 ευρώ /τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης», αναφέρεται στην έρευνα.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια προς μίθσωση καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 5.500 τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 4.042 τμ και τρίτα έρχονται τα Οινόφυτα με 4.000 τμ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 2.805 τμ και η Ελευσίνα με επιφάνεια 1.500 τμ. «Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας».
Οσον αφορά τις πωλήσεις, για απολύτως τυπικούς χώρους, δίχως σύγχρονες προδιαγραφές και με ύψη μέχρι 9 μέτρα, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στην Ελευσίνα με 1.000 ευρώ /τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 596,30 ευρώ /τμ και τρίτα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 559 ευρώ /τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζουν το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 427 ευρώ /τμ και τελευταία έρχονται τα Οινόφυτα με τιμή 254 ευρώ /τμ. Παρατηρούμε πως οι αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 250-1.000 ευρώ/ τμ.
«Η ζητούμενη τιμή για την Ελευσίνα (1.000 ευρώ/ τμ) παρατίθεται για λόγους πληρότητας, αν και εκτιμούμε ότι η πλειοψηφία των αγγελιών στη συγκεκριμένη περιοχή αφορά σε ακίνητα που είτε έχουν σημαντικό υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, είτε βρίσκονται σε θέσεις με ευνοϊκό πολεοδομικό καθεστώς. Σε κάθε περίπτωση τα 1.000 ευρώ/ τμ δεν αντιπροσωπεύουν μια μέση τιμή για αποθήκες στην Ελευσίνα. Θεωρούμε πως πωλήσεις πάνω από 600 ευρώ/ τμ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια προς πώληση καταγράφεται στην Ελευσίνα με 7.500 τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 5.700τμ και τρίτα έρχονται τα Οινόφυτα με 5.680τμ. Τις μικρότερες επιφάνειες εμφανίζουν το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.160τμ και τα Μεσόγεια Αττικής με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.127τμ.
Διαβάστε περισσότερα
Ηρακλής VS Bad Bank: Πόσα κεφάλαια θα «κάψουν» οι τράπεζες για NPEs €10 δισ.
Μητσοτάκης: Η επιστρεπτέα θα συνεχισθεί για όσο χρειάζεται (vid)
Έξοδος Αικατερινάρη από το Υπερταμείο – Νέος επικεφαλής ο Γρηγόρης Δημητριάδης