Ενώ η κυβέρνηση επιχειρεί να ρυθμίσει φορολογικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προσβλέποντας αφενός στο «ξεκαθάρισμα» της αγοράς από τους αλεξιπτωτιστές και αφετέρου σε περαιτέρω έσοδα μέσα από τις νέες φορολογικές διατάξεις, η ελληνική δικαιοσύνη ανοίγει καινούρια «μέτωπα» φέρνοντας στο προσκήνιο τον «πόλεμο» που μαίνεται εντός των πολυκατοικιών μεταξύ των ιδιοκτητών που διαμένουν και αυτών που εκμισθώνουν τα σπίτια τους σε τουρίστες.
Στο όλο σκηνικό, έρχονται να προστεθούν και οι φορείς της εγχώριας ξενοδοχειακής αγοράς που ζητούν συνολική ρύθμιση -πέραν της φορολογικής- της οικονομίας του διαμοιρασμού με το σκεπτικό ότι αυτή έχει έρθει για να μείνει κι ότι εντάσσεται πλέον στο τουριστικό προϊόν της χώρας, εξού και δε θα πρέπει να λειτουργεί σε συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού αλλά με συγκεκριμένους κανόνες σε ζητήματα υγιεινής, ασφάλειας κ.τ.λ.. Δεν είναι τυχαίο ότι η τελευταία μελέτη του Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (Insete) τοποθετεί στο 1,15 δισ. ευρώ τα συνολικά έσοδα από τις μισθώσεις καταλυμάτων στην Ελλάδα μέσω των πλατφορμών Airbnb και HomeΑway, κατά το 12μηνο Ιουνίου 2018 – Μαΐου 2019.
«Τα δικαστήρια οφείλουν να αποφασίζουν επί πλαισίου. Αυτό ακριβώς που λείπει στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο τομέας του τουρισμού διεκδικεί ρυθμίσεις, όχι για να απαγορευθεί η δραστηριότητα, αλλά για να ενταχθεί αυτή σωστά στο τουριστικό μας προιόν», σχολίασε χαρακτηριστικά τις δικαστικές αποφάσεις ο πρόεδρος του ΣΕΤΕ κ. Γιάννης Ρέτσος.
Από την πλευρά του, το κυβερνητικό επιτελείο θεωρεί ότι πράγματι θα πρέπει να υπάρξει περαιτέρω ρύθμιση για την εύρυθμη λειτουργία της εν λόγω αγοράς εντός των πολυκατοικιών, η οποία ωστόσο θα έλθει σε δεύτερο χρόνο, αφού ξεκαθαριστεί το τοπίο, σε φορολογικό επίπεδο. Επιπλέον, δε φαίνεται να συμμερίζεται την άποψη ότι υπάρχει η ανάγκη για τον χρονικό περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης για 90 ημέρες όπως είχε προταθεί επί της θητείας της προηγούμενης κυβέρνησης.
Οι τελευταίες εξελίξεις με τις αποφάσεις της ελληνικής δικαιοσύνης, αρχικά για την ιδιοκτησία σε πολυκατοικία του Ναυπλίου κι εν συνεχεία σε έτερη πολυκατοικία στην Αθήνα έχει κινητοποιήσει περαιτέρω για το θέμα και την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, η οποία με νεότερη ανακοίνωσή της σήμερα επισημαίνει ότι η σχετική απόφαση του Πρωτοδικείου της Αθήνας «κρίνει απόλυτα νόμιμες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις». Είχε προηγηθεί χθες η διευκρίνιση από την ΠΟΜΙΔΑ για την έτερη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου (σ.σ. που διατάσσει την καθ΄ης ιδιοκτήτρια «να μην επαναλάβει στο μέλλον την “επαγγελματική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας – διαμερίσματός της ως τουριστικού καταλύματος’’) ότι η απαγόρευση αφορά την επαγγελματική χρήση και όχι τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Η απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών
Η νεότερη ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ κάνει λόγο για πλήρη ανατροπή στο τοπίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, επικαλούμενη οριστική απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία κρίνει «απόλυτα νόμιμες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και επί της ουσίας αναγνωρίζει ότι αυτές είναι η νέα μορφή αστικών μισθώσεων».
Στην εκδίκαση της υπόθεσης η ιδιοκτήτρια και η διαχειρίστρια εταιρεία εκπροσωπήθηκαν από το δικηγορικό γραφείο “Δάφνη Μπατσαρά & Συνεργάτες”, το οποίο αναφέρει τα εξής: «Για πρώτη φορά στα ελληνικά δεδομένα αναγνωρίζεται και προστατεύεται δικαστικά το δικαίωμα εκμετάλλευσης διαμερίσματος, μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Η ευρεία διάδοση της νέας μορφής βραχυχρόνιων αστικών μισθώσεων, μέσω ειδικών ψηφιακών πλατφορμών, έχει προσφάτως προκαλέσει έντονο διάλογο σχετικά με το κατά πόσο οι εν λόγω συμβάσεις προσκρούουν στις διατάξεις περί επιτρεπόμενης χρήσης των διαμερισμάτων, κατά το νόμο και τους κανονισμούς κάθε πολυκατοικίας. Για αρκετό διάστημα, δεν υπήρχε ξεκάθαρη θέση της νομολογίας, με αποτέλεσμα να επικρατεί σύγχυση και να δημιουργούνται τριβές μεταξύ των ιδιοκτητών, που εκμίσθωναν κατ’ αυτόν τον τρόπο τα ακίνητά τους, και των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Οι λιγοστές αποφάσεις που είχαν εκδοθεί, εξαντλούνταν σε ερμηνείες των κανονισμών πολυκατοικίας, που συντάχθηκαν 50, 60 και 70 χρόνια πριν. Έτσι, επιχειρούνταν άστοχα να ερμηνευθεί ένα νέο εξελιγμένο μοντέλο μίσθωσης, με τους όρους και το πνεύμα του νομοθέτη του 1960. Διατάξεις κανονισμών, λοιπόν, που απαγόρευαν τη χρήση διαμερισμάτων ως πανσιόν, ξενοδοχείων, οικοτροφείων, λεσχών κ.λπ. κόβονταν και ράβονταν κατάλληλα, ώστε να χωρέσουν τις νέες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Όλη αυτή η συλλογιστική, παρέλειπε να αναλογιστεί και λάβει υπόψη το πνεύμα του σύγχρονου νομοθέτη, ο οποίος με γρήγορα αντανακλαστικά, αφουγκράστηκε την ανάγκη μετεξέλιξης του καθεστώτος των μισθώσεων».
Όπως επισημαίνεται στην ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ, επικαλούμενη πάντα το δικηγορικό γραφείο “Δάφνη Μπατσαρά & Συνεργάτες” «σε μια περίοδο που η ιδιοκτησία ακινήτου κατέστη δυσβάσταχτη και απαγορευτικά πολυέξοδη, η μόνη λύση για να μην χάσουν οι ιδιοκτήτες τις περιουσίες τους, ήταν η ρύθμιση της δυνατότητας να εκμισθώνουν τα ακίνητα τους με πιο ευέλικτους όρους, για μερικές ημέρες ή εβδομάδες, δίχως να χαρακτηρίζεται το ακίνητο ως τουριστικό κατάλυμα. Έτσι θα μπορούσε να διασφαλίζεται ένα έσοδο στα νοικοκυριά, που θα καλύπτει πρωτίστως το κόστος ιδιοκτησίας και θα αποφέρει κι ένα επιπλέον εισόδημα.
«Η δικαστική απόφαση αρ. 1259/2019 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών έρχεται για πρώτη φορά να δώσει ηχηρή απάντηση στις θεωρίες περί τουριστικών καταλυμάτων, απορρίπτοντας αγωγή εναντίον ιδιοκτήτριας διαμερίσματος, που εκμισθώνει αυτό σε εταιρία διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η απόφαση απέρριψε τη σχετική αγωγή και όλα της τα αιτήματα, δημιουργώντας μια ισχυρή και πλήρως εμπεριστατωμένη νομική οδό, δια της οποίας θα δοθεί ανάσα στους ιδιοκτήτες, που εμπλέκονται σε αντίστοιχες διενέξεις (δικαστικές και μη). Η απόφαση, που ανέμεναν περίπου έναν ολόκληρο χρόνο οι ιδιοκτήτες ακινήτων, έρχεται από την Αθήνα και αφορά διαμέρισμα πολυκατοικίας στην περιοχή της Πλατείας Βικτωρίας, που εκμισθώνεται σε εταιρία διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων. Πρόκειται για την πρώτη στα χρονικά απόφαση, που δικαιώνει και προστατεύει το δικαίωμα για εκμετάλλευση ακινήτου, μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb και μάλιστα υπό την ιδιαίτερη συνθήκη, όπου το ακίνητο είναι διαμέρισμα πολυκατοικίας και υπάγεται στις διατάξεις της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ο Δικαστής με υπευθυνότητα, νομική συνέπεια και κοινωνική ενσυναίσθηση, δεν παρασύρθηκε στην πεπατημένη της ερμηνείας διατάξεων προηγούμενων δεκαετιών και εντρύφησε αποκλειστικά στην ουσία του Ν. 4446/2016 και των μεταγενέστερων τροποποιήσεων του. Εξάλλου, είναι απόλυτα λογικό, ο νομοθέτης του 1950 και 1960 να μην μπορεί να προβλέψει, κατά την τότε νομοπαρασκευαστική διαδικασία, την σύγχρονη ανάγκη ρύθμισης και αυτής της παραμέτρου των αστικών μισθώσεων», αναφέρει το δικηγορικό γραφείο.
«Αναγνωρίζεται κατ’ αρχάς, λοιπόν, ότι βάσει του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 36 του Ν. 4465/2017 και όπως τελικά αντικαταστάθηκε με το άρθρο 84 του Ν. 4472/2017, «η οικονομική εκμετάλλευση διαμερίσματος μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, που συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών για χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους είναι νόμιμη». Καθώς επίσης ότι «με τη διάταξη της παρ. 4 της υποπ. Α3 του άρθρου 2 του Ν. 4336/2015, καταργήθηκε από 1-11-2015 η διάταξη του άρθρου 2 παρ.1 του Ν. 4276/2014, σύμφωνα με την οποία ακίνητο που εκμισθωνόταν για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα ημερών θεωρούνταν ‘’τουριστικό κατάλυμα’’ με αποτέλεσμα τα μισθωμένα με βραχυχρόνιες μισθώσεις διαμερίσματα να μην θεωρούνται τουριστικά καταλύματα και να διαφοροποιούνται από τα ‘’ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα’’ που συνιστούν μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 2 περ.β υποπ. Γγ του Ν. 4276/2014 και να μην χρειάζεται να πληρούν τις προϋποθέσεις του Ν. 4276/2014…». Όσο για τους ισχυρισμούς των συνιδιοκτητών για επιβάρυνση των κοινόχρηστων χώρων, τη φασαρία και την κατοχή κλειδιών από αόριστο αριθμό ατόμων (εκτός του ότι πρόκειται για κατά βάση αναπόδεικτους ισχυρισμούς), αποδομούνται όλοι ανεξαιρέτως, κυρίως ως αναπόδεικτοι, αλλά και διότι δεν αποδείχθηκε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αποτέλεσε καθαυτή επιβαρυντική περίσταση για την εικόνα και την ασφάλεια της πολυκατοικίας.
Σύμφωνα με τη δικαστική κρίση, δεν είναι δυνατό να απαγορευθεί ή έστω να περιοριστεί η χρήση και εκμετάλλευση των ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, λόγω μεμονωμένων περιστατικών ή επειδή αυθαίρετα τεκμαίρεται ότι οι προσωρινά διαμένοντες κάνουν κακή χρήση των κοινόχρηστων χώρων. Ενδεικτικά, αξίζει να επισημάνουμε σημεία από το σκεπτικό της απόφασης που αποδεικνύουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, είναι η νέα μορφή αστικής μίσθωσης και δεν θα πρέπει να τυγχάνουν διαφορετικής αντιμετώπισης από τις κλασικές μισθώσεις.
Ένα λοιπόν από τα συχνά παράπονα των συνιδιοκτητών είναι η επιβάρυνση του ανελκυστήρα της οικοδομής από τους προσωρινά διαμένοντες. Η απόφαση απορρίπτει κατηγορηματικά τον ισχυρισμό, με το συλλογισμό ότι ειδικά σε πολυκατοικίες (όπως η επίδικη) που στεγάζονται επαγγελματικοί χώροι (δικηγορικά γραφεία, ιατρεία κλπ), εισέρχεται καθημερινά πλήθος πελατών που κάνουν χρήση του ανελκυστήρα, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να αποδοθεί η όποια βλάβη ή φθορά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Εξάλλου, θα πρέπει να αποδεικνύεται ορισμένα ότι κατά τη διάρκεια των εν λόγω μισθώσεων, οι φθορές ανελκυστήρων (που ειδικά στο κέντρο είναι άνω των 50 ετών!!) ήταν περισσότερες από ό,τι συνήθως.
Επιπλέον, γίνεται συχνά λόγος για αίσθημα ανασφάλειας καθώς τα κλειδιά της πολυκατοικίας βρίσκονται στα χέρια αόριστου αριθμού προσώπων, καθώς επίσης και ότι συχνά διανυκτερεύουν στα διαμερίσματα πολυάριθμες ομάδες νεαρών κυρίως ατόμων (10-15 άτομα). Επ’ αυτού η απόφαση απαντά ως εξής: Η συχνή εναλλαγή ενοίκων στα διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης και η κατοχή των κλειδιών είναι από τα βασικά χαρακτηριστικά των μισθώσεων μέσω πλατφόρμας, «το οποίο προφανώς έχει ληφθεί υπόψη από το νομοθέτη που αναγνώρισε βάσει νόμου τον τρόπο αυτό εκμετάλλευσης, μεταξύ άλλων ακινήτων και των διαμερισμάτων, και δεν μπορεί χωρίς άλλο να οδηγήσει σε απαγόρευση της εκμετάλλευσης του επίδικου διαμερίσματος με το συγκεκριμένο τρόπο». Όσο για τον αριθμό ατόμων που διαμένουν στα διαμερίσματα, η απόφαση αναφέρει επί λέξει «…δεν υφίσταται ανώτατος αριθμός διαμενόντων ανά οριζόντια ιδιοκτησία που να ορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, αλλά ούτε από το νόμο, είτε για μόνιμη είτε για προσωρινή διαμονή, ώστε να καθιστά από μόνος του ο αριθμός αυτός τη χρήση του διαμερίσματος αντίθετη στον κανονισμό ή το νόμο».
Τέλος όσον αφορά τη διατάραξη κοινής ησυχίας, κατά την κρίση του Δικαστή, μεμονωμένα περιστατικά δεν μπορούν να θεωρηθούν ως ικανά περιστατικά διαρκούς και έντονης όχλησης των συνιδιοκτητών, που θα αποτελούσαν παραβίαση του κανονισμού της πολυκατοικίας. Σε κάθε περίπτωση δεν νοείται η απαγόρευση εκμετάλλευσης του ακινήτου επειδή μία ή δύο φορές σημειώθηκαν συμβάντα οχλαγωγίας.
Απ’ όλα τα παραπάνω που ενδεικτικά μόνο αναφέρονται, φαίνεται πως για πρώτη φορά Δικαστής κοιτά με επίγνωση και γενναιότητα την κατάσταση και το περιρρέον κλίμα. Απαρχαιωμένες αντιλήψεις και ερμηνείες νομοθετημάτων και πράξεων ηλικίας 60 και 70 ετών αποβάλλονται από το ίδιο το σύστημα καθώς η εφαρμογή τους μέρα με την μέρα καθίσταται δυσκολότερη και αταίριαστη. Παράλληλα, με το νομικό πλαίσιο και τη δικανική σκέψη, η εν λόγω απόφαση φαίνεται να βγαίνει κατευθείαν από το κέντρο των εξελίξεων, αποδίδοντας την πραγματική εικόνα μιας οικοδομής, μιας γειτονιάς κι όχι θεωρίες και υποθέσεις.
Ειδικά οι πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας, έχουν τη δική τους σύνθεση και ένα πολύ χαρακτηριστικό αποτύπωμα. Πολυκατοικίες κατασκευής του 1950-1960, όπου τα μισά διαμερίσματα είναι επαγγελματικοί χώροι, σε υποβαθμισμένες γειτονιές αυξημένης εγκληματικότητας δεν είναι δυνατό να αποδίδουν αβλεπί φθορές, φασαρίες, βρωμιά και αύξηση της ανασφάλειας στις μισθώσεις τύπου Airbnb. Δεν νοείται να θεωρείται ότι ο προσωρινά διαμένων ρυπαίνει την πολυκατοικία και επιβαρύνει τη χρήση του ανελκυστήρα, όταν καθημερινά πηγαινοέρχονται δεκάδες πελάτες των ιδιοκτητών που διατηρούν γραφεία στην οικοδομή και όταν είναι παραπάνω από συνήθης η εικόνα τοξικομανών στις εισόδους και τους κοινόχρηστους χώρους των οικοδομών του κέντρου», αναφέρεται σχετικά.