Ήδη από το πρώτο κύμα της πανδημίας του κορωνοϊού άρχισαν να αλλάζουν τα δεδομένα στα επαγγελματικά ακίνητα και οι εκάστοτε αλλαγές να είναι άμεσα συναρτώμενες με τις εξελίξεις – την πορεία και την διάρκεια του αόρατου εχθρού που εδώ και 8 μήνες είναι αντιμέτωπος όλος ο πλανήτης. Ο δεύτερος και μάλιστα αναμενόμενος κύκλος της πανδημίας, φαίνεται να είναι περισσότερο επιθετικός και τα ημερήσια κρούσματα να αυξάνονται ραγδαία, οδηγώντας τη πολιτεία σε νέα περιοριστικά μέτρα με στόχο την θωράκιση της υγείας των πολιτών. Η διάρκεια του νέου κύκλου της πανδημίας σε συνάρτηση των μέτρων θωράκισης που επιβάλλονται, αλλάζουν άρδην τις καθημερινές μας συνήθειες, τον τρόπο απόκτησης – αγοράς αγαθών και υπηρεσιών, καθώς και τα οικονομικά δεδομένα τόσο των πολιτών όσο και των επαγγελματιών στον εκάστοτε κλάδο της οικονομίας.
Με στόχο την θωράκιση της υγείας των εργαζομένων τους αλλά και στην προσπάθεια να βγουν το δυνατόν λιγότερο «χαμένοι» από την οικονομική κρίση που προκάλεσε ο αόρατος «εχθρός», πολλοί επαγγελματίες οδηγούνται σε νέες τάσεις τόσο για τη στέγασή των επιχειρήσεων τους, το ύψος του μηνιαίου μισθώματος, όσο και στον τρόπο λειτουργίας τους.
1) Αύξηση της ανάγκης για αποθηκευτικούς χώρους – logistics
Λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού και ιδιαίτερα μετά το lockdown και σήμερα λόγω τηλεργασίας, αυξήθηκε υπερβολικά η ζήτηση στα τρόφιμα, στα παιχνίδια, στα είδη γυμναστηρίου και όλες οι παραγγελίες αυτές πραγματοποιούνται κυρίως μέσω διαδικτύου πλέον. Η ραγδαία αύξηση παραγγελιών μέσω διαδικτύου οδήγησε στην ραγδαία αύξηση της ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους – logistics. Σίγουρα στο άμεσο μέλλον η ζήτηση θα αυξηθεί περισσότερο για αποθηκευτικούς χώρους υποστηρίζοντας το ηλεκτρονικό εμπόριο, ενώ θεωρούμε ότι πολύ άμεσα θα υπάρξει ανάγκη για αποθηκευτικούς χώρους μικρότερης επιφάνειας 500τμ-800τμ εντός του αστικού ιστού των μεγάλων πόλεων για να μπορούν να τροφοδοτούν άμεσα στην εφοδιαστική αλυσίδα.
2) Στοχεύουν στο e-shop πολλά εμπορικά καταστήματα
Η μη μείωση των μηναίων μισθωμάτων στις εμπορικές μισθώσεις ακόμη και μετά το νομοθετικό πλαίσιο οικειοθελούς μείωσης των ενοικίων με κίνητρο την έκπτωση φόρου, δείχνει να μην επιδρά θετικά στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Πολλές εμπορικές επιχειρήσεις και κυρίως αλυσίδες καταστημάτων ένδυσης, μελετούν αρχικά να κλείσουν καταστήματα που δεν παράγουν τον αναμενόμενο τζίρο για τη συντήρηση τους, στοχεύοντας στη ραγδαία αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου.
3) Café delivery – e shop
Καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος 20τμ – 40τμ που δεν στοχεύουν σε περαστικό κόσμο και παράλληλα αποτελούν brand, σύμφωνα με πληροφορίες, μελετούν ήδη την μετεγκατάσταση τους σε καταστήματα στην ίδια περιοχή δραστηριοποίησης τους, αλλά σε σημεία μη προβολής με στόχο το φθηνότερο ενοίκιο και την αύξηση του delivery μέσω e-shop και τηλεφωνικών παραγγελιών. Τέτοια μοντέλα, καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος σε μη σημεία προβολής και χωρίς βιτρίνα, έχουν ήδη ξεκινήσει τα τελευταία 2-3 χρόνια στα Β. Προάστια, στοχεύοντας κυρίως σε εργαζόμενους εταιρειών, Airbnb, αλλά και σε εργαζόμενους που δουλεύουν από το σπίτι.
4) Τέλος στους open plan χώρους
Η ανάγκη για διατήρηση απόστασης μεταξύ των εργαζομένων αναμένεται σταδιακά και μακροπρόθεσμα να οδηγήσει τις εταιρείες σε αναζήτηση πιο μόνιμων λύσεων από την «κυκλική-εναλλάξ» προσέλευση των υπαλλήλων ή την απομάκρυνση των γραφείων ώστε να μην είναι το ένα δίπλα στο άλλο.
Η κυρίαρχη τάση στον σχεδιασμό χώρων γραφείου προ κορωνοϊού εποχή, ήταν «οι open plan χώροι. Σταδιακά καταργήθηκαν τα σταθερά διαχωριστικά και τα κλειστά γραφεία ακόμη και για τα διευθυντικά στελέχη.
Στη μετά κορωνοϊό εποχή, όλα δείχνουν ότι το open space μοντέλο που κυριάρχησε από το δεύτερο μισό του 20ού αιώνα ώς σήμερα θα πρέπει να προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα.
Σίγουρα, θα αυξηθεί η ανάγκη σε χώρο και θα μειωθεί η πυκνότητα των εργαζομένων, ενώ θα ενταθούν οι προσπάθειες για αυτοματισμούς και αποφυγή επαφής με κοινόχρηστα αντικείμενα και λογικά θα επιστέψουμε στα μικρά «κλειστά» γραφεία.
5) Η τηλεργασία θα οδηγήσει σε μετεγκατάσταση των εταιρειών
Το δεύτερο σενάριο και μάλλον το επικρατέστερο λόγω του γεγονότος ότι αρκετές από τις μικρομεσαίες αλλά και τις μεγάλες επιχειρήσεις προσαρμόστηκαν εύκολα και γρήγορα στην τηλεργασία, θα παρατηρήσουμε μετεγκαταστάσεις εταιρειών. Στο εξωτερικό είναι σύνηθες ένα μεγάλο μέρος των εργαζομένων να εργάζεται από το σπίτι, μάλιστα, αρκετοί έχουν αποδείξει ότι αυτό μπορεί να συμβάλλει θετικά στην αύξηση της παραγωγικότητας.
Ο κλάδος της αγοράς γραφείων αναμένεται να αλλάξει ριζικά από το γεγονός ότι αρκετές επιχειρήσεις θα αντιληφθούν ότι μπορούν να είναι παραγωγικές, χωρίς να χρειάζεται να μετακινείται το προσωπικό στο κέντρο στα νότια ή τα βόρεια προάστεια.
Βραχυπρόθεσμα θα καταγραφούν μεγάλες αλλαγές αν καθιερωθεί η τηλεργασία. Σίγουρα θα υπάρχει μεγάλη ανάγκη για μικρότερους χώρους (η προσφορά δεν είναι μεγάλη σήμερα), που θα πληρούν τις βασικές προϋποθέσεις υποστήριξης της τηλεργασίας δλδ, τεχνολογικά αναβαθμισμένους, με έξυπνα και οικολογικά κτήρια.
Δεν θεωρούμε ότι οι τιμές μίσθωσης των γραφειακών χώρων θα επηρεαστούν άμεσα, αλλά σίγουρα στο μέλλον ανάλογα με τα νέα δεδομένα, τις νέες συνθήκες-προδιαγραφές-καθεστώς εργασίας, τα πρωτόκολλα υγείας και των εν γένει οικονομικών δεδομένων, πολλές εταιρίες θα επιλέξουν να μετακινηθούν εκτός του κέντρου της Αθήνας, επιλέγοντας περιοχές που θα διαθέτουν νέους «έξυπνους» γραφειακούς χώρους που θα διαθέτουν εύκολη πρόσβαση σε σταθμούς του μετρό ,του προαστιακού και των κεντρικών οδικών αξόνων.
6) Προτάσεις μίσθωσης σε συνάρτηση με το τζίρο
Το πρόβλημα στις εμπορικές μισθώσεις και ιδιαίτερα όσον αφορά τα εμπορικά καταστήματα είναι πλέον εμφανές. Ακόμη και μετά την οικειοθελή μείωση του ενοικίου κατά 30% με φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες, το πρόβλημα δεν δείχνει να ελαττώνεται. Ήδη, μεγάλες αλυσίδες και brand του εξωτερικού προβαίνουν σε προτάσεις μίσθωσης καταστημάτων που το μηνιαίο μίσθωμα θα αποτελείται από ένα minimum μηνιαίο ποσό και ποσοστό επί του τζίρου. Λογική που λειτουργεί σχεδόν στο σύνολο των εμπορικών κέντρων της χώρας, αλλά δεν φαίνεται να βρίσκει σύμφωνους προς το παρόν τους ιδιώτες ιδιοκτήτες καταστημάτων.
*Πρόεδρος E-Real Estates – Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών