To 2022 δεν υπήρξε ούτε ένα προάστιο της Αθήνας που να έχει σημειώσει πτώση στις τιμές πώλησης των κατοικιών, εκτός από το Γαλάτσι, όπου οι τιμές πώλησης, παραδόξως, έχουν μείνει σταθερές σε σύγκριση με το αμέσως προηγούμενο έτος. Αντίστοιχα, στα ενοίκια μόνο σε δύο περιπτώσεις, στο κέντρο για την ευρύτερη περιοχή γύρω από Γκάζι – Μεταξουργείο και Βοτανικό και στα δυτικά προάστια στο Αιγάλεω, καταγράφηκε μείωση τιμών έναντι του 2021, της τάξεως του 3%-4%.

Τα στοιχεία από τις αγγελίες των ιδιοκτητών παραπέμπουν μόνο σε αυξήσεις, ειδικά όσον αφορά τις τιμές πώλησης των σπιτιών, όχι μόνο στην πρωτεύουσα αλλά και πανελλαδικά. Του λόγου το αληθές επιβεβαιώνεται αν ληφθεί υπόψη ότι για το σύνολο του 2022 στον χάρτη της χώρας και ανά γεωγραφική περιοχή μόνο στη Ροδόπη καταγράφεται μέσα σε έναν χρόνο πτώση τιμών -κι αυτή οριακή, μόλις στο -1%-, ενώ ακολουθούν με μικρές αυξήσεις της τάξεως του 2%-3% η Μαγνησία, η Κέρκυρα, η Καβάλα και η Αρκαδία.

Τα νούμερα όπως αυτά καταγράφονται μέσα από την επεξεργασία των αγγελιών από το δίκτυο Spitogatos (www.spitogatos.gr), αποτυπώνουν ακριβώς το ενδιαφέρον που σε αυτή τη συγκυρία παραμένει υψηλό για την κατοικία στη χώρα μας. Κι αυτό συμβαίνει παρά τους τριγμούς που καταγράφονται σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές, όπου, μετά το «ράλι» της περιόδου της πανδημίας, ήδη καταγράφεται πτώση της ζήτησης και συνακόλουθα στις τιμές των κατοικιών, απόρροια της ακρίβειας, των πληθωριστικών πιέσεων στα εισοδήματα των Ευρωπαίων καταναλωτών, της αύξησης στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, της αύξησης του κόστους των υλικών στις νέες κατασκευές.

Αντοχές και… εκλογές

Αυτοί ακριβώς οι παράγοντες είναι που δημιουργούν φέτος αβεβαιότητες και στην ελληνική αγορά κατοικίας, η οποία όμως, στην παρούσα φάση, εξακολουθεί να δείχνει αξιοσημείωτες αντοχές σε επίπεδο τιμών, έστω και αν τις τελευταίες εβδομάδες και όσο φουντώνει το προεκλογικό κλίμα, παρατηρείται μεγαλύτερη διστακτικότητα και μεγαλώνει σταδιακά το διάστημα μέχρι την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας ενός ακινήτου.

Η παράμετρος «εκλογές» εκτιμάται από την αγορά ότι έχει να παίξει φέτος σημαντικό ρόλο, ειδικά μέσα στους επόμενους μήνες, σε σχέση τόσο με τη λήψη της οριστικής απόφασης από πλευράς των υποψήφιων αγοραστών, όσο και με τους χρόνους ολοκλήρωσης μιας αγοραπωλησίας, δεδομένης όλης της γραφειοκρατίας που χρειάζεται αφού, ως γνωστόν, διαχρονικά επιβραδύνονται οι ρυθμοί στις αρμόδιες υπηρεσίες, τα υποθηκοφυλακεία κ.α., όπως επισημαίνει σχετικά στο «business stories» ο κ. Γιώργος Πετράς, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Engel & Völkers Ελλάδος.

Ο ίδιος παραμένει αισιόδοξος για τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς εκτιμώντας ειδικά για το 2023 ότι «το αργότερο μετά τις επερχόμενες εκλογές, η αγορά ακινήτων θα ακολουθήσει σημαντικά ανοδική πορεία», έστω κι αν οι Έλληνες είναι, επί του παρόντος, εν μέρει πιο διστακτικοί, όσον αφορά τις αγορές νέων ακινήτων: από τη μια πλευρά οι τιμές έχουν αυξηθεί και ταυτόχρονα έχει αυξηθεί και το κατασκευαστικό κόστος, όπως έχει συμβεί στις περισσότερες χώρες. Επιπλέον, η αύξηση των επιτοκίων και οι πιέσεις στα εισοδήματα λόγω του πληθωρισμού μπορεί να οδηγήσει σε δυσκολίες χρηματοδότησης, ειδικά για τους αγοραστές μικρότερων κατοικιών.

«Από την άλλη πλευρά, στην πράξη, η αύξηση των επιτοκίων έχει διττό αντίκτυπο: τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν επιβαρυνθεί από την άνοδο του Euribor, αυξάνοντας έτσι το κόστος για τον δανειολήπτη, ωστόσο, στον αντίποδα, η πρόθεση αντιστάθμισης των πληθωριστικών πιέσεων μέσω της αγοράς ακινήτων έχει γίνει μεγαλύτερη». Επί του παρόντος, σύμφωνα με την Engel & Völkers Ελλάδος, περίπου το 25% των πωλήσεων πραγματοποιείται μέσω στεγαστικού δανείου, ενώ για το 2023 εκτιμάται αύξηση των νέων στεγαστικών δανείων κατά περίπου 30% – αν και η ζήτηση για νέα δάνεια έχει μειωθεί τους τελευταίους μήνες λόγω της αύξησης των επιτοκίων.

Σε σχέση με τον χρόνο ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής τη δεδομένη στιγμή, ο κ. Πετράς επισημαίνει ότι «αυτός ποικίλλει πάντα, αναλόγως του μεγέθους του ακινήτου αλλά και της περιοχής. Υπάρχει ένα διάστημα από 2-3 μήνες κατά μέσο όρο, όπως συμβαίνει, για παράδειγμα, για το κέντρο της Αθήνας και μπορεί να φτάσει ακόμη και το 12μηνο αν πρόκειται για την αγορά ενός ακινήτου εκτός Αττικής, π.χ., σε νησιά, όπου λόγω του ότι υπάρχει και το θέμα της νομιμοποίησης χώρων χρειάζεται σαφώς περισσότερος χρόνος.

Οι εκλογές αναμένεται να επιμηκύνουν περαιτέρω τους χρόνους και αποτελούν μια παράμετρο που θα καθορίσει φέτος συνολικά την πορεία της αγοράς ακινήτων». Τα στελέχη του κλάδου προσθέτουν επιπλέον και τη σημασία της σταθερότητας στην οικονομία και της διατήρησης μιας συνέχειας σε επίπεδο οικονομικής και φορολογικής πολιτικής, ιδιαίτερα σε ένα εύθραυστο και δύσκολο διεθνές περιβάλλον, όπως προβλέπεται για το 2023, αφού η αγορά κατοικίας ούτως ή άλλως συνδέεται άµεσα µε τον οικονοµικό κύκλο µέσω επενδύσεων, κατανάλωσης, δανεισµού και ψυχολογίας των υποψήφιων αγοραστών.

«Πάντως, μια σημαντική διευκόλυνση για την αγορά θα είναι ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου που έχει ανακοινωθεί ότι θα τεθεί σε εφαρμογή τη φετινή χρονιά για την πλήρη ηλεκτρονικοποίηση της διαδικασίας των μεταβιβάσεων», όπως εκτιμά ο διευθύνων σύμβουλος της γνωστής εταιρείας παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών που δραστηριοποιείται σήμερα σε πάνω από 800 σημεία παγκοσμίως -και στη χώρα μας- έχοντας ξεκινήσει από τη Γερμανία πριν από 45 χρόνια.

Το έργο που έχει ενταχθεί στο Ταμείο Ανάκαμψης και πρόκειται να ενεργοποιηθεί, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις εντός του 2023, ακόμη και μέσα στην ερχόμενη άνοιξη (σ.σ.: οι ανακοινώσεις κάνουν λόγο για τον Απρίλιο και σε αυτό ελπίζει και η ίδια η αγορά, δεδομένου ότι πρόκειται για μια κίνηση πιο τεχνοκρατικού χαρακτήρα που δεν επηρεάζεται από τις επερχόμενες εκλογές) προβλέπει την ανάπτυξη μιας διαδικτυακής πλατφόρμας διαχείρισης του ενιαίου Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου, μέσω της οποίας θα συλλέγονται ηλεκτρονικά όλα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται στη σύνταξη των συμβολαίων για τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Δεκάδες δικαιολογητικά, πιστοποιητικά και έγγραφα που απαιτούνται σήμερα για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς, όπως ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, Τεχνικό Επιμελητήριο, δήμους, e-ΕΦΚΑ, θα συγκεντρώνονται με εξουσιοδότηση των ενδιαφερόμενων μερών προς τις υπηρεσίες και θα καταχωρούνται στον φάκελο του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί.

Υψηλή ζήτηση στο ξεκίνημα της χρονιάς

Βλέποντας την αρχή της χρονιάς, αυτή έχει ξεκινήσει καλά για την ελληνική αγορά σε επίπεδο ζήτησης, όπως επισημαίνει ο κ. Πετράς, έστω και αν οι προβλέψεις για φέτος από όλους τους φορείς, από τις τράπεζες μέχρι τους μεσίτες, είναι σαφώς πιο συγκρατημένες, σε συνέχεια και της επιβράδυνσης που ήδη παρατηρείται στην υπόλοιπη Ευρώπη.

«Βλέπουμε αυτή τη στιγμή μια συνεχιζόμενη δυναμική με αυξημένο ενδιαφέρον ακόμη και από το ελληνικό κοινό, παρά τις προβλέψεις για μεγαλύτερη επιφυλακτικότητα από τους υποψήφιους Ελληνες αγοραστές. Σε σχέση με τον Ιανουάριο του 2022 ήδη καταγράφεται αύξηση από πλευράς ζήτησης: Ενα χαρακτηριστικό στοιχείο είναι ότι από τα 3.200 αιτήματα πελατών και υποψήφιων αγοραστών που είχαμε φέτος τον Ιανουάριο ποσοστό 80%-85% είναι Ελληνες, ενώ ψηλά παραμένει και το ξένο κοινό μας, με πρώτους τους γερμανόφωνους και ακολουθούν Βρετανοί και υποψήφιοι αγοραστές από τις ΗΠΑ – στη συντριπτική τους πλειονότητα ομογενείς.

Βασική αιτία είναι το γεγονός ότι οι τιμές των ελληνικών ακινήτων σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές ακόμη και όταν πρόκειται για ακριβά σπίτια σε δημοφιλή νησιά παραμένουν σημαντικά πιο χαμηλά συγκριτικά, ενώ και η ισοτιμία ευρώ – δολαρίου ευνοεί τις αγοραπωλησίες από την άλλη πλευρά του Ατλαντικού, από ομογενείς, με το ενδιαφέρον να έχει… οκταπλασιαστεί σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν.

Ενδεικτικά, το 2020 μια ακριβή αγοραπωλησία της τάξεως των 4,6 εκατ. ευρώ για μια κατοικία σε ένα από τα δημοφιλή ελληνικά νησιά ήταν στα πέριξ των 5,2 εκατ. δολαρίων, ενώ σε αυτή τη συγκυρία το αντίστοιχο νούμερο θα ήταν σαφώς μειωμένο».

Στον τομέα των ενοικίων, «δεν αναμένεται ότι οι τιμές θα αλλάξουν αισθητά το 2023, λόγω και της μειωμένης προσφοράς». Η έλλειψη κατασκευής νέων κατοικιών που σημειώθηκε στη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης της χώρας στις μεγάλες πόλεις είχε αρνητικό αντίκτυπο στις τιμές, με σημαντική αύξηση, ενώ ρόλο σε συγκεκριμένες τουριστικές περιοχές έχει παίξει και το γεγονός της σημαντικής ανόδου της βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb.

Οι τιμές στις αγγελίες

Από τις τιμές στις αγγελίες για πωλήσεις κατοικιών και στις πέντε κατηγορίες προαστίων της πρωτεύουσας, βόρεια, νότια, ανατολικά, δυτικά και στον Δήμο Αθηναίων, εξετάζοντας τις περιοχές με τις μικρότερες αυξήσεις -αφού μειώσεις δεν καταγράφονται- μόνο στο Γαλάτσι οι τιμές πώλησης παρέμειναν σταθερές κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους, με μια μέση τιμή λίγο πάνω από τα 1.800 ευρώ.

Χαμηλές αυξήσεις καταγράφονται για το 2022, σε σύγκριση πάντα με το 2021 για τον Δήμο Αθηναίων, στο κέντρο της πόλης (+2%) και τα Πατήσια (+3%), με μια μέση τιμή αντίστοιχα άνω των 1.700 ευρώ και 1.150 ευρώ.

Στα πιο ακριβά, νότια προάστια οι μικρότερες αυξήσεις καταγράφηκαν στο Ελληνικό, με ένα +6%, αν και στην προκειμένη περίπτωση η μέση τιμή είναι ήδη πολύ ψηλά στα 3.750 ευρώ ανά τ.μ. (έχοντας προεξοφλήσει σε μεγάλο βαθμό τα οφέλη από το mega project στο πρώην αεροδρόμιο) και στην περιοχή του Υμηττού με ένα +5% και τη μέση τιμή σχεδόν στα 2.000 ευρώ ανά τ.μ. Πεντέλη και Αγιος Στέφανος στα βόρεια σημείωσαν μικρή άνοδο 2%, ενώ στα ανατολικά προάστια η Παλλήνη και τα Γλυκά Νερά καταγράφουν τις μικρότερες αυξήσεις της τάξεως του 4%-5% στις αγγελίες.

Στις αγγελίες των ενοικιάσεων είναι εντυπωσιακά τα νούμερα στα νότια προάστια, όπου η ήδη πολύ ακριβή Γλυφάδα είναι η περιοχή με τη μικρότερη άνοδο στα ενοίκια κατά 6% μέσα στο 2022, έχοντας πιάσει ταβάνι με μία μέση τιμή στα 12,5 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο +6% είναι και το Παλαιό Φάληρο, με μέση τιμή στα 10,6 ευρώ ανά τ.μ. Στα βόρεια, τα δύο πιο δημοφιλή προάστια, το Χαλάνδρι και το Μαρούσι, επίσης έχουν πιάσει επίσης ταβάνι με μέση τιμή, αντίστοιχα, στα 10 ευρώ και 11,5 ευρώ ανά τ.μ. αντίστοιχα, και μικρές αυξήσεις από 1%-3%.

Επίσης εντυπωσιακά είναι τα νούμερα στον Πειραιά και τα προάστια, όπου η περιοχή γύρω από την Καστέλλα και το Πασαλιμάνι συγκαταλέγεται σε αυτές με τις μικρότερες αυξήσεις, ωστόσο η άνοδος που κατέγραψαν πέρυσι τα ενοίκια είναι στο +8% με μέση τιμή στα 8,6 ευρώ ανά τ.μ. Σημειωτέον ότι η ευρύτερη περιοχή του Πειραιά είναι αυτή με τη μεγαλύτερη άνοδο στα ενοίκια στο τελευταίο τρίμηνο του 2022 για όλη την Αττική, αγγίζοντας το +12% σε ετήσια βάση.

Πανελλαδικά, στις ενοικιάσεις, σε τρεις περιοχές, Χίο, Κοζάνη και Ρέθυμνο, καταγράφεται οριακή πτώση από 1%- 3% στις τιμές των ενοικίων, ενώ στο top 5 με τις χαμηλότερες αυξήσεις, στο +1%, περιλαμβάνεται και ο Δήμος Αθηναίων, όπου η μέση τιμή ενοικίου έχει σκαρφαλώσει αισίως στα 9 ευρώ ανά τ.μ.

Διαβάστε ακόμη

Χρηματιστήριο Αθηνών: Κατέκτησε και την «κορυφή» των 1.100 μονάδων – 9η σερί ανοδική εβδομάδα

Οι πιο καλοπληρωμένοι στον κόσμο δεν είναι… και οι πιο έξυπνοι 

Το πιο ακριβό ελληνόκτητο πλοίο LNG Carrier γίνεται μέρος του στόλου της Capital Product Partners (pic)