Η άμεση ανάγκη για στέγαση, το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης και η Golden visa, σε συνδυασμό με την αύξηση του τουρισμού στη χώρα μας, ανέτρεψαν τον χάρτη της κτηματαγοράς εκτοξεύοντας τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων σε σύγκριση με το 2016 ιδιαίτερα σε περιοχές του κέντρου των Αθηνών.
Το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%. Πλέον, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατάλληλο για οικογένεια 90τμ-110τμ, σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κοστίζει από 650€ έως 850€, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι η μεταβολή των τιμών ενοικίασης 2007-2019 αγγίζει το +6,4%, τη στιγμή που το ίδιο χρονικό διάστημα η μεταβολή των τιμών πώλησης αγγίζει περίπου το -24% .
Σύμφωνα με στοιχεία του ΕΦΚΑ για το 2018, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53€, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 0,3% σε σχέση με το 2017, ενώ τον Απρίλιο του 2019 λόγω αναπροσαρμογής των κατώτατων αποδοχών το μέσο ημερομίσθιο στις κοινές επιχειρήσεις αυξήθηκε κατά 3,46%.
Το 2016 στην Ευρωπαϊκή Ένωση, το ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης για τους ενοικιαστές που πλήρωναν ενοίκιο στην αγοραία τιμή ήταν υψηλότερο στην Ελλάδα: το 84,6% από τους ενοικιαστές δαπανούσαν περισσότερο από το 40 % του ισοδύναμου διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, όταν ο μέσος όρος της ΕΕ ήταν 28,0 %. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση
Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις ιδιοκτητών ακινήτων, που η μισθωτική σύμβαση με τον εκμισθωτή έληξε εντός του 2018 και παρατάθηκε σιωπηρά για 12 μήνες και για να δεχθούν την περαιτέρω ανανέωση του συμβολαίου, ζήτησαν από τον εκμισθωτή να δεχθεί μια αύξηση ακόμη και 35 % – 40 % σε σχέση με την αρχική μίσθωση προ 3 – 4 ετών.
Η μόνη περίπτωση να βρει κάποιος ακίνητο κατάλληλο για οικογένεια σε ποσά προ κρίσης, είναι ακίνητα 35-40 ετών σε «υποβαθμισμένες» περιοχές του κέντρου και στα Προάστια της Αθήνας και του Πειραιά. Παρόμοια πλέον είναι η εικόνα και στις περισσότερες πόλεις της επαρχίας, ελάχιστα ακίνητα διατίθενται προς ενοικίαση σε φυσιολογικές τιμές.
Με βάση τα σημερινά δεδομένα, ο ενοικιαστής ακινήτου που επιθυμεί να διαθέσει το ίδιο μίσθωμα που διέθετε το 2016 για τη μίσθωση κατοικίας, θα πρέπει να προβεί σε αύξηση της παλαιότητας κατά 10-15 έτη του ακινήτου που αναζητεί και ταυτόχρονα, να υποστεί μια μείωση κατά 15τμ-20τμ (ενός δωματίου) στην επιφάνεια του ακινήτου.
Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.
Μην ξεχνάμε ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών ( 400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2007 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δις ευρώ ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος.
Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.
Όσον αφορά τις τιμές ενοικίων, ο ρυθμός αύξησης των μισθωμάτων θα συνεχιστεί και το 2020 σε μικρότερα όμως επίπεδα. Ήδη βρισκόμαστε σε πολλές περιπτώσεις στο ανώτερο σημείο των τιμών. Η ζήτηση για μίσθωση κατοικίας θα είναι αυξανόμενη λόγω της μη δυνατότητας αγοράς ακινήτων από την μεσαία οικονομικά τάξη.
Ταυτόχρονα, θα καταγράφεται αύξηση της καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων από τους ενοικιαστές, ήδη τα μισθωτήρια που έχουν καταρτιστεί από τα τέλη του 2018 έως και σήμερα παρουσιάζουν υψηλά ποσοστά καθυστέρηση καταβολής των μισθωμάτων.
Η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες μακροχρόνιας μίσθωσης στις περιοχές που καταγράφονται ραγδαίες αυξήσεις, ιδιαίτερα όταν η κατοικία για τον ενοικιαστή αποτελεί πρώτη κατοικία, κρίνεται αναγκαία .
Παράλληλα, θα μπορούσαμε να υιοθετήσουμε τις ρυθμιστικές αλλαγές του πορτογαλικού κοινοβουλίου, όπου το 2018 ενέκριναν νόμο για την στέγαση στον οποίο, άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικίας τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη σε αυτή.
Ταυτόχρονα, η κυβέρνηση της Πορτογαλίας με στόχο να δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, προώθησε φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.
Θα μπορούσαμε στη χώρα μας, να προωθήσουμε φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη, για το σύνολο των μισθωτηρίων συμβολαίων (κατοικίας) που θα ανανεωθούν με αυξήσεις βάση του τιμάριθμου στο ίδιο Α.Φ.Μ (στον ίδιο ενοικιαστή) εντός του 2020-2021.
Σήμερα το εισόδημα από ακίνητη περιουσία στη χώρα μας φορολογείται αυτοτελώς, ισχύει συντελεστής 15% (ήταν 12%) για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ σε ετήσια βάση ενώ από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ ο συντελεστής αυξάνεται στο 35%. Από τα 35.001 ευρώ και πάνω, ο συντελεστής ανεβαίνει στο 45% ενώ μαζί με την προσθήκη της εισφοράς αλληλεγγύης η εφορία φτάνει να δεσμεύει το μισό ποσό.
Μην ξεχνάμε, ότι δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που κατά την διαπραγμάτευση μείωσης του μισθώματος με τον ενδιαφερόμενο ενοικιαστή του ακινήτου τους, για να δεχθούν οποιαδήποτε μείωση στο αρχικό μίσθωμα, ζητούν άλλο ποσό να αναγράφεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο που θα κατατεθεί στην εφορία και άλλο να είναι το πραγματικό μίσθωμα.
Παράλληλα οι ιδιοκτήτες, για να εξασφαλίσουν το επιπλέον ποσό, είτε το ζητούν σε μετρητά και καταρτούν μισθωτήριο συμβόλαιο 12μηνών, είτε 24 μηνών, όπου το μηνιαίο μίσθωμα μετά τη λήξη των 12 μηνών αναπροσαρμόζεται και το δικαίωμα ανανέωσης είναι μονομερές από τον ιδιοκτήτη αναγράφοντας τον όρο στο μισθωτήριο συμβόλαιο ως μη καταχρηστικό και με κοινή αποδοχή των συμβαλλομένων, ώστε να εξασφαλίσει ο ιδιοκτήτης και πάλι την καταβολή σε μετρητά του επιπλέον τιμήματος που δεν έχει δηλωθεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο.
Σίγουρα, η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για τις μακροχρόνιες μισθώσεις με τη μείωση των φορολογικών συντελεστών για εισοδήματα από ακίνητη περιουσία, ιδιαίτερα για τις άνωθεν περιπτώσεις (πρώτη κατοικία για τον ενοικιαστή, ανανέωση μισθωτηρίου συμβολαίου εντός του 2020-2021 στο ίδιο Α.Φ.Μ – στον ίδιο ενοικιαστή με αυξήσεις βάση του τιμάριθμου) θα αποτελέσει μέρος της κοινωνικής πολιτικής της κυβέρνησης, ενώ θα αποτελέσει βασικό αντί κίνητρο φοροδιαφυγής .
*O Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estate