Έτοιμη να σκάσει η φούσκα ακινήτων στην Ευρώπη – Πόσο κινδυνεύει η Ελλάδα

Οι χώρες του ευρωπαϊκού πυρήνα βλέπουν μπροστά τους ένα νέο εφιάλτη: Ο κίνδυνος να σκάσει η φούσκα ακινήτων στην Ευρωζώνη αυξήθηκε πέρυσι, καθώς τα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια στα ομόλογα έστρεψαν πολλούς επενδυτές στην κτηματαγορά, συμβάλλοντας έτσι στην αύξηση των τιμών των κατοικιών. Οι συνέπειες μπορεί να είναι καταστρεπτικές για τις οικονομίες χωρών όπως η Ολλανδία ή Γερμανία.

Το Μόναχο είναι πλέον η πιο ευάλωτη πόλη σε μια φούσκα ακινήτων, σύμφωνα με τον ετήσιο Δείκτη Αγορών Real Estate Bubble της UBS Group AG. Η Φρανκφούρτη και το Παρίσι κινδυνεύουν ολοένα και περισσότερο να καταστούν οι τιμές των ακινήτων μη βιώσιμες.

“Σε παγκόσμιο επίπεδο, η οικονομική αβεβαιότητα υπερβαίνει τον αντίκτυπο της μείωσης των επιτοκίων στην αστική ζήτηση κατοικιών”, δήλωσε ο Mark Haefele, επικεφαλής επενδυτικής στην UBS Global Wealth Management. “Ωστόσο, σε τμήματα της ευρωζώνης, τα χαμηλά επιτόκια συνέβαλαν στο να ωθήσουν τις αποτιμήσεις των ακινήτων σε κίνδυνο φούσκας”.

Οι χαμηλότερες αποδόσεις οδήγησαν τους επενδυτές μακριά από τα ομόλογα και προς άλλα περιουσιακά στοιχεία. Αυτό συνέβαλε στην άνοδο των τιμών των ακινήτων σε πολλές πόλεις, ιδίως σε τμήματα της ζώνης του ευρώ, όπου οι αποδόσεις των κρατικών ομολόγων έχουν καταστεί αρνητικές (βλ. Γερμανία).

Το «φούσκωμα» και «ξεφούσκωμα» των τιμών στην Ελλάδα

Η Ελλάδα ανήκει σε μια διαφορετική κατηγορία. Λόγω της δεκαετούς κρίσης που προκάλεσε την κατάρρευση της κτηματαγοράς οι τιμές απέχουν πολύ από τα επίπεδα του 2007-2008. Ωστόσο το φαινόμενο της ανόδου στις τιμές ακινήτων γίνεται ολοένα και εντονότερο στην Ελλάδα. Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία του γνωστού δικτύου αγγελιών Spitogatos, μεσοσταθμικά, σε όλη την ελληνική επικράτεια, οι ζητούμενες τιμές πώλησης τον τελευταίο χρόνο έχουν αυξηθεί κατά 7,2% ενώ οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης ακόμη περισσότερο κατά 9,4%.

Εντυπωσιακό είναι το ποσοστό της ανόδου όσον αφορά τις τιμές πώλησης στο κέντρο της Αθήνας, που αντιστοιχούν σε ένα 30,9% με μία μέση τιμή αυτή την στιγμή στα 1.522 ευρώ ανά τ.μ., από 1.162 ευρώ ανά τ.μ. ένα χρόνο πρίν. Ακολουθεί το κέντρο της Θεσσαλονίκης με ένα 25% αλλά και ο Πειραιάς με ένα 18,2%.

Το μεγάλο… ράλι στις τιμές ακινήτων πραγματοποιήθηκε κατά την περίοδο 1993-2007, όταν, σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της ΤτΕ, στην Αθήνα σημειώθηκε αύξηση κατά 308%, στην Θεσσαλονίκη κατά 300% και στις άλλες αστικές περιοχές κατά 210,5%.

Οι τιμές, ωστόσο, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΟΟΣΑ κορυφώθηκαν κατά τη διετία 2007-2008, ενώ, την τελευταία εξαετία έχουν υποχωρήσει αισθητά.

Οπως αναφέρει η ετήσια έκδοση του ΟΟΣΑ «Economic Outlook», κατά την περίοδο 2008-2013 σημειώνεται πτώση των τιμών σε 19 από τις 32 χώρες που εξετάζονται. Η πτώση των τιμών στην Ελλάδα (-39,3%), είναι η 2η μεγαλύτερη, από τις 19 χώρες όπου οι τιμές υποχωρούν.

Η ανώμαλη προσγείωση της χώρας το 2009 και το δημοσιονομικό αδιέξοδο που οδήγησε στο πρώτο μνημόνιο το 2010 οδήγησε την αγορά ακινήτων σε τροχιά ελεύθερης πτώσης. Το 2009 οι τιμές μειώθηκαν κατά 4,3%, το 2010 κατά 4,4% ενώ η συνέχεια ήταν δραματική: το 2011 οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν κατά 5,5%, το 2012 το χειρότερο έτος της κρίσης οι τιμές κατέρρευσαν κατά 11,8% ενώ ανάλογη (-10,9%) ήταν η πτώση το 2013.

Η υποχώρηση συνεχίστηκε μέχρι το 2017 ενώ συνολικά στην περίοδο 2008 – 2017 η σωρευτική μείωση των τιμών των ακινήτων ανήλθε στο -42,7%, δηλαδή βρέθηκαν περίπου στη μισή τιμή. Έτσι σε ένα βαθμό η κατάρρευση των τιμών πρέπει να ερμηνευτεί και ως μια διόρθωση των υπερβολών των προηγούμενων ετών.

Το 2018 είναι η πρώτη χρονιά, από το τέλος του 2008, που οι τιμές των ακινήτων σημειώνουν μικρή άνοδο, βελτίωση που αποδίδεται στην σταθεροποίηση της οικονομίας, την πολύ καλή πορεία του τουρισμού και κυρίως στο AirBnB.