«Επί το έργον» βρίσκονται ήδη πλέον πάνω από 330 Πιστοποιημένοι Εκτιμητές Ακινήτων, οι οποίοι από τις 24 Ιανουαρίου ανέλαβαν να υπολογίσουν και να παραδώσουν μέσα στις επόμενες 50 μέρες τις πραγματικές αξίες των ακινήτων σε όλη τη χώρα.
Με απόφαση Σταϊκούρα, ανά δύο εκτιμητές μοιράζονται τις πάνω από 12.000 περιοχές που ορίζει η απόφαση. Από τις 21 Φεβρουαρίου κιόλας το υπουργείο Οικονομικών θα έχει παραλάβει τις πρώτες εισηγήσεις και μέχρι τις 17 Μαρτίου όλες τις προτάσεις των εκτιμητών, ώστε μέχρι τον Απρίλιο ή Μάιο να ανακοινώσει τις νέες τελικές αντικειμενικές τιμές ζώνης.
Στόχος είναι να πληρώνουν από φέτος όλοι τον σωστό ΕΝΦΙΑ. Σύμφωνα με όσα ανέφερε και ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας κατά την επίσκεψή του στο Επαγγελματικό Επιμελητήριο Αθηνών, στόχος δεν είναι να αυξηθούν οι αντικειμενικές τιμές παντού, αλλά μόνον (ή κυρίως) στις περιοχές που είχε «ξεχάσει» η εφορία επί δεκαετίες χωρίς να ορίζει τιμές όπως ισχύουν στα μεγάλα αστικά κέντρα και την υπόλοιπη Ελλάδα.
Αυτοψίες και αγγελίες
Με βάση την απόφαση Σταϊκούρα, ορίζονται οι εκτιμητές αλλά και η μέθοδος που θα ακολουθήσουν. Για να μην υποστούν πιέσεις οι εκτιμητές, η απόφαση στο ΦΕΚ δεν δημοσιεύει τα πλήρη ονόματα αλλά τους κωδικούς αριθμούς μητρώου τους.
Η οδηγία που έχουν είναι να αναζητήσουν συγκριτικά στοιχεία, είτε πόρτα-πόρτα με αυτοψίες, είτε από αγγελίες ή άλλα πρόσφορα μέσα. Θα πρέπει όμως μετά να κάνουν αναγωγή όποιων στοιχείων βρουν, σε αξία για το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς κατοικίας και οικοπέδου. Δηλαδή:
(Α) για νεόδμητο πλήρως αποπερατωμένο διαμέρισμα 1ου ορόφου καθαρής επιφάνειας 80-100 τ.μ. ή νεόδμητη πλήρως αποπερατωμένη κατοικία με συνολική καθαρή επιφάνεια κύριων χώρων 100-120 τ.μ. ανοιγμένη στον 1ο όροφο με τα εξής χαρακτηριστικά:
– Πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο ή σε κοινόχρηστο γενικά χώρο
– Συμβατικός τύπος κατασκευής (οπλισμένο σκυρόδεμα με τοιχοποιία από οπτοπλινθοδομές)
– Καλή ποιότητα κατασκευής
– Άριστο βαθμό συντήρησης (νεόδμητο)
– Δίχως αποθηκευτικό χώρο και θέση στάθμευσης
– Σε οικοδομή με ανελκυστήρα και αυτόνομη θέρμανση
– Δίχως ιδιαίτερη θέα
– Σε συνήθη θέση της περιοχής
(Β) για Οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο στην εκάστοτε ζώνη, με την επιτρεπόμενη χρήση γης, σε συνήθη θέση, πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο και Συντελεστή Εμπορικότητας (Σ.Ε) ίσο με μονάδα (1,0).
Σύμφωνα με την απόφαση Σταϊκούρα, η αυτοψία στην περιοχή ανάθεσης κρίνεται απαραίτητη, ενώ η αυτοψία των χρησιμοποιούμενων συγκριτικών κρίνεται σκόπιμη αλλά όχι υποχρεωτική. Οι εκτιμητές αποδίδουν στις εκτιμήσεις τους τις διαφορές στις αξίες των ακινήτων από ζώνη σε ζώνη και από περιοχή σε περιοχή.
Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιούν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:
α) Τη μέθοδο εισοδήματος, υπολογίζοντας μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά, καθώς και το ετήσιο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης ή απόδοση, με τεκμηριωμένη αιτιολόγηση. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.
β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής /αντικατάστασής του. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης.
γ) Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου. Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, μέσω της δυναμικής που διαθέτει για περαιτέρω αξιοποίηση.
Το έργο των εκτιμητών ολοκληρώνεται το αργότερο εντός χρονικού διαστήματος 50 ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης (24 Ιανουαρίου 2020). Η παράδοση των εισηγήσεων γίνεται τμηματικά. Οι εκτιμητές υποχρεούνται να παραδώσουν το 50% του συνόλου των παραδοτέων εντός 25 ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία δημοσίευσης της παρούσας απόφασης και το υπόλοιπο 50% του συνόλου των παραδοτέων εντός των υπολειπόμενων 25 ημερολογιακών ημερών.
Έως 9.500 ευρώ η αμοιβή
Η αμοιβή των πιστοποιημένων εκτιμητών καθορίζεται σύμφωνα με την Δημόσια Πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος του Γενικού Γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής. Δηλαδή:
1. 75 ευρώ (πλέον ΦΠΑ) ανά ζώνη τιμών ακινήτων για εκδήλωση ενδιαφέροντος σε Περιφερειακή Ενότητα,
2. 80 ευρώ (πλέον ΦΠΑ) ανά ζώνη τιμών ακινήτων για εκδήλωση ενδιαφέροντος σε Αποκεντρωμένη Διοίκηση,
3. 85 ευρώ (πλέον ΦΠΑ) ανά ζώνη τιμών ακινήτων για εκδήλωση ενδιαφέροντος σε όλη την Επικράτεια.
Καθώς σε αρκετές περιπτώσεις οι πραγματογνώμονες (επαγγελματίες ή γραφεία) αναλαμβάνουν μέχρι 115 Ζώνες, η αμοιβή τους προσεγγίζει ή και ξεπερνά τα 9.500 ευρώ.
Ωστόσο η καταβολή της αμοιβής των εκτιμητών πραγματοποιείται μετά την ολοκλήρωση του έργου τους. Σε περίπτωση που ένας εκτιμητής παραδώσει εμπρόθεσμα μόνο τμήμα του έργου που του ανατέθηκε, το ποσό της αμοιβής του, μειώνεται κατά το ποσοστό του έργου των εκτιμήσεων που δεν παραδόθηκε.