© Απαγορεύεται από το δίκαιο της Πνευμ. Ιδιοκτησίας η καθ΄οιονδήποτε τρόπο παράνομη χρήση/ιδιοποίηση του παρόντος, με βαρύτατες αστικές και ποινικές κυρώσεις για τον παραβάτη
Οι περιοχές γύρω από το κέντρο της Αθήνας, που έχουν το πλεονέκτημα της εύκολης πρόσβασης, είναι αυτές που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης από το εγχώριο κοινό τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση κατοικιών.
Οι Αμπελόκηποι με το Πεντάγωνο, το Παγκράτι, το Κολωνάκι με τον Λυκαβηττό, η Κυψέλη και ο Νέος Κόσμος είναι τα πέντε σημεία στην πρωτεύουσα που συγκεντρώνουν τις μεγαλύτερες αναζητήσεις στις αγγελίες τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση, σε μια συγκυρία όπου η προσφορά παραμένει, κατά κοινή ομολογία, χαμηλότερη από τη ζήτηση. Το γεγονός αυτό οδηγεί σε περαιτέρω άνοδο των τιμών στην Αττική, η οποία υπολογίζεται για το 2024 κοντά στο 8%, κατά μέσο όρο, στις τιμές πώλησης, αλλά και στα ενοίκια. Και αν τα πολύ ακριβά νότια προάστια είναι αυτά που διαφημίζονται πιο πολύ ότι προσελκύουν, λόγω του θαλάσσιου μετώπου, το ξένο κοινό, και πάλι το κέντρο της Αθήνας είναι ο μεγάλος νικητής: αποδεικνύεται σταθερή αξία ως η πρώτη προτίμηση ακόμη και για τους ξένους που αναζητούν ένα σπίτι στην ελληνική πρωτεύουσα, με τα νότια και τα βόρεια προάστια να ακολουθούν, ενώ οι αναζητήσεις από ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο και Γερμανία συνθέτουν το top 3 των χωρών με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για τα ελληνικά ακίνητα.
Αντίστοιχα, στη συμπρωτεύουσα, το μετρό, πέραν της ανόδου των τιμών, που έχει ξεκινήσει πιο έντονα ακόμη και πριν από τη λειτουργία του, εδώ και μια διετία, φέρνει επίσης ανατροπές: πέραν των μικρών διαμερισμάτων στο κέντρο της πόλης, τα οποία συγκεντρώνουν μεγάλη ζήτηση, πλέον, γίνεται πιο συχνή η αγορά οικογενειακών διαμερισμάτων ή αυτόνομων μεγάλων κατοικιών σε σημεία όπου αναμένεται να επεκταθεί το μετρό, όπως η Καλαμαριά.
Η πορεία των τιμών
Την ακτινογραφία της ελληνικής κτηματαγοράς, όπως αυτή αποτυπώνεται από τις αναζητήσεις των ενδιαφερόμενων αγοραστών και ενοικιαστών, αποτυπώνει το γνωστό δίκτυο αγγελιών του Spitogatos , καταγράφοντας και την πορεία των τιμών τα τελευταία χρόνια, από το ορόσημο του 2019, πριν την από πανδημία, έως και το 2024.
Βασικό συμπέρασμα για την πορεία της αγοράς σε όλη τη διάρκεια αυτής της περιόδου είναι η άνοδος των λεγόμενων πιο προσιτών περιοχών, που είχαν μείνει πίσω ως προς τις τιμές σε σύγκριση, π.χ., με τα νότια προάστια και το κέντρο της Αθήνας. Ετσι, ο Δήμος Πειραιά, που ξεκίνησε από πιο χαμηλά, έχει καταγράψει ένα εντυπωσιακό ράλι με άνοδο στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατά 84% στην εξαετία παίρνοντας την πρωτιά. Στα ενοίκια η πρωτιά με ένα επίσης υψηλό +47% ανήκει στα ανατολικά προάστια της Αθήνας, όπου το 2019 η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου ήταν στα 6 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο. «Η μικρή αύξηση των νέων κατασκευών στην Αττική σε σχέση με άλλες περιοχές της χώρας το 2024, σε συνδυασμό με την αυξανόμενη ζήτηση από Ελληνες και ξένους επενδυτές, συνέβαλαν στην άνοδο, καθιστώντας την εύρεση προσιτής κατοικίας μεγαλύτερη πρόκληση για τους κατοίκους της πρωτεύουσας», αναφέρεται στη σχετική ανάλυση.
Στο επίκεντρο, όμως, βρίσκεται και η συμπρωτεύουσα, για την οποία η γνωστή εταιρεία παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Engel & Völkers εστιάζει στην τελευταία της ανάλυση για την κτηματαγορά στις αλλαγές που έχει ήδη φέρει -και αναμένεται να φέρει περισσότερες- το μετρό.
Προσφορά και τιμές πώλησης στην Αθήνα
Αναλυτικότερα, σε επίπεδο κατανομής της προσφοράς στην Αθήνα, πάνω από 1 στα 2 ακίνητα προς πώληση στις αγγελίες αφορά το κέντρο (σε ποσοστό 26%) και τα νότια (27,8%). Σε αυτές τις περιοχές εντοπίζονται και τα ακριβότερα ακίνητα στην Αττική, με τη Βουλιαγμένη να αναδεικνύεται πρωταθλήτρια: Εκεί αισίως οι τιμές κατά μέσο όρο έχουν σκαρφαλώσει κοντά στα 6.700 ευρώ/τ.μ., με τεράστιες διακυμάνσεις προς τα πάνω αν ληφθεί υπόψη ότι δεν είναι λίγες οι αγγελίες με πάνω από τις 18.000 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί η Βούλα με μια μέση ζητούμενη τιμή που αγγίζει τα 5.700 ευρώ/τ.μ., ενώ η Γλυφάδα συμβαδίζει με την πιο ακριβή δημοφιλή περιοχή στο κέντρο, το Κολωνάκι με τον Λυκαβηττό, με μέσες τιμές και στις δύο περιπτώσεις στα πέριξ των 5.000 ευρώ/τ.μ. δεδομένου ότι σε αμφότερες τις περιπτώσεις υπάρχουν και πολλά παλιότερα ακίνητα που… ρίχνουν τον μέσο όρο.
Μικρότερη είναι η προσφορά στα βόρεια προάστια που καταλαμβάνουν το 18,3% επί του συνόλου των κατοικιών προς πώληση στις αγγελίες και ακόμη μικρότερη, 1 στα 10 ακίνητα αφορά την προσφορά στα δυτικά προάστια, ένα 12% τον Πειραιά και τα προάστιά του και μόλις ένα 5,5% τα ανατολικά προάστια. Εδώ εντοπίζονται και οι πιο οικονομικές περιοχές για την αγορά ενός ακινήτου στην Αθήνα, με την πιο χαμηλή μέση ζητούμενη τιμή να καταγράφεται στην Αγία Βαρβάρα με 1.260 ευρώ/τ.μ. και το Πέραμα με 1.360 ευρώ/τ.μ.
Από την άλλη πλευρά, ακριβώς οι πιο προσιτές περιοχές στην πρωτεύουσα, ξεκινώντας από πιο χαμηλή βάση, έχουν καταγράψει διαχρονικά και τη μεγαλύτερη αύξηση τα τελευταία χρόνια, από το 2019 και μετά με βάση τις αγγελίες των ιδιοκτητών, όπως αυτές εμφανίζονται στο δίκτυο του Spitogatos: ο Πειραιάς ξεχωρίζει με μια εκρηκτική άνοδο κατά 84%, όπως προαναφέρθηκε, στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης, γεγονός που αποδίδεται στη ραγδαία αναβάθμιση του παραλιακού μετώπου, στις αλλαγές στο πρόγραμμα της Golden Visa και στις μεγάλες επενδύσεις σε τουριστικές και οικιστικές αναπτύξεις. Στη δεύτερη θέση βρίσκονται τα προάστια του Πειραιά με ένα +79%, ενώ τα δυτικά προάστια της Αθήνας συνεχίζουν να κερδίζουν έδαφος, προσελκύοντας νέους αγοραστές λόγω της προσιτής τους τιμής και της βελτίωσης των υποδομών τους. Ενδεικτικά, στα πιο φθηνά προάστια του Πειραιά το 2019 η μέση ζητούμενη τιμή ήταν κάτω των 1.100 ευρώ/τ.μ., νούμερο που έχει εκτοξευτεί τώρα σε επίπεδα λίγο χαμηλότερα των 2.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στα δυτικά προάστια από τα 1.200 ευρώ/τ.μ. ως μέση ζητούμενη τιμή πίσω στο 2019 το αντίστοιχο νούμερο έχει ανέβει τώρα πάνω από τα 1.900 ευρώ/τ.μ. Πιο ήπια είναι η αύξηση στο κέντρο της Αθήνας, στο +41% την περίοδο 2019-2024, ενώ στα νότια καταγράφεται μια άνοδος της τάξεως του 49%, με τη μέση ζητούμενη τιμή τώρα να αγγίζει τα 3.800 ευρώ/τ.μ.
Σημειωτέον ότι οι περιοχές του Πειραιά και των προαστίων του ήταν αυτές που σημείωσαν και τις μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση ζητούμενη τιμή στην Αττική για το 2024 έναντι του 2023. Ειδικότερα, το κέντρο του Πειραιά κατέγραψε τη μεγαλύτερη αύξηση, με εντυπωσιακή μεταβολή σχεδόν κατά 40% σε σχέση με το 2023 και ακολουθούν Καλλίπολη – Φρεαττύδα, Ταμπούρια – Αγία Σοφία και Δραπετσώνα. Την πεντάδα έρχεται να συμπληρώσει η Αργυρούπολη στα νότια προάστια, με μια μέση ζητούμενη τιμή στα 3.850 ευρώ/τ.μ. και αύξηση κατά 22,4%.
Η ενοικίαση
Ως προς τα ζητούμενα ενοίκια, όσο πιο χαμηλά ήταν οι τιμές προ πανδημίας (ξεκινώντας από τα 5,9 ευρώ/τ.μ. το 2019) τόσο μεγαλύτερη αύξηση έχουν καταγράψει την περίοδο μέχρι το 2024. Από την άλλη πλευρά, στα νότια προάστια παρουσιάζεται η μεγαλύτερη προσφορά αφού 1 στα 3 ακίνητα βρίσκεται εκεί, με τιμές άκρως… αλμυρές: η μέση ζητούμενη τιμή στην πιο ακριβή Βουλιαγμένη έχει σκαρφαλώσει αισίως στα 19 ευρώ/τ.μ., ενώ στη Γλυφάδα το αντίστοιχο νούμερο είναι στα 15,8 ευρώ/τ.μ. Στο κέντρο της Αθήνας συγκεντρώνεται επίσης υψηλό ποσοστό, στο 28,6% επί του συνόλου της προσφοράς και ακολουθούν τα βόρεια προάστια με ένα 18% επί του συνόλου.
Εκτός από τα νότια, το Παλαιό Ψυχικό με μια μέση ζητούμενη τιμή στα 15,9 ευρώ/τ.μ. και η Φιλοθέη με 15 ευρώ/τ.μ., επίσης, βρίσκονται στο τοπ 5 των ακριβότερων προς ενοικίαση σημείων των πρωτεύουσας.
Ποια είναι η πιο οικονομική περιοχή στην Αττική για ενοικίαση κατοικιών; Πρώτο είναι το Πέραμα με μια μέση ζητούμενη τιμή στα 6,9 ευρώ/τ.μ., με τις τιμές να ανεβαίνουν πάνω από τα 7 ευρώ/τ.μ. για τις αμέσως επόμενες περιοχές, τις Αχαρνές, το Κρυονέρι, τους Αγίους Αναργύρους και τον Διόνυσο, που συμπληρώνει την πεντάδα με μια μέση τιμή στα 7,6 ευρώ/τ.μ.. Από την άλλη ο Μαραθώνας με 10 ευρώ μέση ζητούμενη τιμή ανά τ.μ. και αύξηση κατά 31% μέσα σε μόλις έναν χρόνο είναι η περιοχή που κατέγραψε το 2024 τη μεγαλύτερη ετήσια μεταβολή και ακολουθεί η Πειραϊκή – Χατζηκυριάκειο με 10,6 ευρώ/τ.μ. και αύξηση κατά 21% σε σχέση με το 2023.
To μετρό στη Θεσσαλονίκη
Την ίδια στιγμή, η λειτουργία του μετρό στη Θεσσαλονίκη έχει αλλάξει τα δεδομένα στην πόλη στα σημεία που είναι οι σταθμοί και στις γύρω γειτονιές, ήτοι από το κέντρο της πόλης και τον Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό μέχρι τη Νέα Ελβετία. «Ηδη από τους πρώτους μήνες της λειτουργίας του μετρό παρατηρείται μεγάλη ζήτηση για τα ακίνητα που βρίσκονται πάνω και κάτω από το ύψος της Εγνατίας οδού. Ιδιαίτερα στην περιοχή του Βαρδάρη αναμένεται αύξηση των τιμών, λόγω της βελτιωμένης προσβασιμότητας και της αναβάθμισης της περιοχής», αναφέρει σε νέα της ανάλυση η γνωστή εταιρεία κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Engel & Völkers.
Στο ερώτημα για το είδος των ακινήτων με τη μεγαλύτερη ζήτηση για αγορά η εταιρεία εντοπίζει, κυρίως, τα μικρά διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης, αλλά και στις περιοχές γύρω από τους σταθμούς του μετρό, προοριζόμενα για επαγγελματική χρήση, για παράδειγμα ιατρεία αλλά και επενδυτικά studios. «Παρατηρείται, όμως, και υψηλή ζήτηση για οικογενειακά διαμερίσματα στη νοτιοανατολική Θεσσαλονίκη, όπου θα επεκταθεί η γραμμή του μετρό».
Οσον αφορά την πορεία των τιμών, οι τιμές πώλησης ακινήτων κοντά σε σταθμούς του μετρό της Θεσσαλονίκης ξεκίνησαν να αυξάνονται ήδη την τελευταία διετία, προτού καν αυτό ξεκινήσει τη λειτουργία του. Επιπλέον, όπως επισημαίνει η ανάλυση της Engel, παρατηρήθηκε -συχνότατα- το φαινόμενο, ιδιοκτήτες να έχουν κρατήσει κλειστά τα ακίνητά τους ώστε να τα διαθέσουν προς πώληση μετά την έναρξη λειτουργίας του μετρό, προσβλέποντας σε περαιτέρω άνοδο των τιμών. Σύμφωνα με τα τελευταία επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το γ’ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 ήταν σε διψήφιο ποσοστό, κατά 12,1% στη Θεσσαλονίκη, ενώ και από τα στοιχεία των ζητούμενων τιμών στις αγγελίες προκύπτει αύξηση κατά… στο δ’ τρίμηνο του 2024 έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2023.
H γνωστή εταιρεία κτηματομεσιτικών υπηρεσιών διαπιστώνει από την ανάλυση της αγοράς ακινήτων στη Θεσσαλονίκη «ότι το επενδυτικό περιβάλλον έχει προοπτικές να είναι ιδιαίτερα ευνοϊκό», με αυξανόμενο το ενδιαφέρον και από ξένους επενδυτές: «Η αυξημένη ζήτηση από επενδυτές, κυρίως Βαλκάνιους και Ισραηλινούς, ενισχύει την αξία της αγοράς και την προοπτική μεταπώλησης των ακινήτων στη συμπρωτεύουσα», αναφέρεται χαρακτηριστικά. Τα 4 σημαντικά πλεονεκτήματα για το real estate της συμπρωτεύουσας σε αυτή τη συγκυρία είναι:
■ Καταρχάς η αυξανόμενη δημοτικότητα ως τουριστικού προορισμού -κάτι που επιβεβαιώνεται και από τα νούμερα του αεροδρομίου- με αντίστοιχη δημοτικότητα και των τουριστικών ακινήτων (Αirbnb και ξενοδοχεία).
■ Οι αποδόσεις, σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις σε ακίνητα εισοδήματος, δεδομένου ότι η Θεσσαλονίκη διαθέτει πανεπιστημιακές σχολές, αλλά και εταιρείες που αυξάνουν εσχάτως το αποτύπωμά τους στη συμπρωτεύουσα. «Συνεπώς υπάρχει υψηλή ζήτηση σε ακίνητα για βραχυπρόθεσμη μίσθωση τόσο για φοιτητές όσο και για εργαζομένους».
■ Οι προσιτές τιμές συγκριτικά με άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις παρά την αύξηση των τιμών τα τελευταία χρόνια.
■ Το αυξημένο ενδιαφέρον από ξένους.
Από την άλλη πλευρά, η έναρξη λειτουργίας του μετρό αναδεικνύει και τον προβληματισμό για την άλλη όψη του νομίσματος, δεδομένου ότι οι κάτοικοι των περιοχών δίπλα σε στάσεις μετρό δυσκολεύονται κατά πολύ στο parking. «Συνεπώς τα αντίστοιχα ακίνητα που διαθέτουν ιδιωτικές θέσεις στάθμευσης αναμένεται να έχουν ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση και να αυξηθεί η τιμή τους ακόμη περισσότερο. Κάτι τέτοιο, όμως, μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τη ζήτηση για τα ακίνητα στην περιοχή του κέντρου της Θεσσαλονίκης, καθώς οι τιμές είναι ήδη υψηλές, οπότε ο ενδιαφερόμενος αγοραστής θα προτιμήσει την αγορά ενός ακινήτου εκτός κέντρου μια και θα μπορεί να εξυπηρετηθεί με το μετρό», αναφέρεται στην ανάλυση.
Ποιοι τύποι ακινήτων είναι πιο αποδοτικοί για επένδυση στη Θεσσαλονίκη; «Η απόδοση μιας επένδυσης σε ακίνητο στη Θεσσαλονίκη εξαρτάται τόσο από τη χρήση του όσο και από την τοποθεσία του. Τα μικρά διαμερίσματα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης είναι ιδιαίτερα αποδοτικά για βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς η πόλη φιλοξενεί μεγάλο αριθμό τουριστών όλες τις εποχές του χρόνου. Παράλληλα, τα διαμερίσματα που βρίσκονται κοντά σε πανεπιστήμια προτιμώνται συνήθως για πιο μακροχρόνια μίσθωση από φοιτητές, ενώ σε περιοχές όπου αναμένεται να επεκταθεί το μετρό, όπως η Καλαμαριά, η αγορά οικογενειακών διαμερισμάτων ή αυτόνομων μεγάλων κατοικιών γίνεται όλο και πιο συχνή. Τα επαγγελματικά ακίνητα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, κοντά σε σταθμούς του μετρό και σε κεντρικούς δρόμους είναι πάντοτε περιζήτητα, πόσο μάλλον τώρα που η βελτιωμένη συγκοινωνία βελτιώνει και την προσβασιμότητα», αναφέρει η ανάλυση της εταιρείας.
Διαβάστε ακόμη
Ο χάρτης των μισθών στην Ελλάδα – Αντίστροφη μέτρηση για αυξήσεις (πίνακας)
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα