Εκτός Φορέα τα ακίνητα των ευάλωτων μετά το πέρας 60 ημερών από την πτώχευση

Περιθώριο 60 ημερών από την πτώχευση θα έχουν οι ευάλωτοι δανειολήπτες για να μεταβιβάσουν στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης την κύρια κατοικία τους, διαμένοντας σε αυτή για διάστημα 12 ετών.

Στον νέο Πτωχευτικό Νόμο που κατατέθηκε στη Βουλή ορίζεται ότι σε περίπτωση που ευάλωτος οφειλέτης κηρυχθεί σε πτώχευση ή σε βάρος της κύριας κατοικίας του επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή τότε μπορεί να υποβάλει αίτημα μεταβίβασης ή μίσθωσης αυτής στον Φορέα.

«Για τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος επί της κύριας κατοικίας ο ευάλωτος υποβάλλει στον Φορέα τα στοιχεία ταυτότητάς του, το κατασχετήριο ή τα στοιχεία της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του, τους τίτλους ιδιοκτησίας που κατέχει και τη βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη. Αιτήσεις δεν γίνονται δεκτές εφόσον απέχουν περισσότερο από 60 ημερολογιακές ημέρες από την ημερομηνία του κατασχετηρίου εγγράφου ή της δημοσίευσης της απόφασης που κηρύσσει τον ευάλωτο οφειλέτη σε πτώχευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας», επισημαίνεται χαρακτηριστικά.

Όσον αφορά στο τίμημα μεταβίβασης, αυτό ισούται προς την εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της πρώτης κατοικίας σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Τα έξοδα της εκτίμησης βαρύνουν τον Φορέα, ο οποίος και τον διορίζει. «Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω κατάσχεσης και η τιμή πρώτης προσφοράς είναι μεγαλύτερη από την τιμή εκτίμησης του πιστοποιημένου εκτιμητή σε ποσοστό ανώτερο του 15%, το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το χαμηλότερο της τιμής πρώτης προσφοράς ή της τιμής εκτίμησης άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή που διορίζει ο επισπεύδων πιστωτής», τονίζεται και προστίθεται:

«Ο Φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου επί της κύριας κατοικίας του αφότου καταβάλλει το τίμημα μεταβίβασης στον υπάλληλο πλειστηριασμού πέντε το αργότερο εργάσιμες ημέρες πριν την ημερομηνία του πλειστηριασμού ή στον σύνδικο έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του εξαμήνου που ακολουθεί την δημοσίευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του. Η καταβολή του τιμήματος συνεπάγεται τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος στον Φορέα και τη ματαίωση του πλειστηριασμού, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Ο Φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου ελεύθερο από κάθε βάρος ή διεκδίκηση τρίτου».

Μίσθωση κύριας κατοικίας

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε 12 έτη, ενώ το μίσθωμα προκύπτει με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά τον τελευταίο μήνα, για τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.

Η αναθεώρηση του μισθώματος γίνεται ετησίως στην επέτειο της κατάρτισης της μίσθωσης. Αυτή δύναται να καταγγελθεί εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή τριών μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η μίσθωση καταγγέλλεται, επίσης, σε περίπτωση που κριθεί από το αρμόδιο πτωχευτικό δικαστήριο ότι ο οφειλέτης δεν απαλλάσσεται από τις οφειλές του.

Επαναγορά κύριας κατοικίας από ευάλωτο

Εφόσον ο οφειλέτης καταβάλλει το σύνολο των μισθωμάτων για τη διάρκεια της μίσθωσης, μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα επαναγοράς και να αποκτήσει έναντι τιμήματος επαναγοράς ο ίδιος ή οι νόμιμοι διάδοχοί του την κυριότητα της κύριας κατοικίας, η οποία είχε μεταβιβαστεί στον Φορέα. Σε περίπτωση που το δικαίωμα αυτό ασκηθεί πριν από τη συμβατική λήξη της μίσθωσης τότε ο οφειλέτης οφείλει να καταβάλει στον Φορέα την τρέχουσα αξία των μισθωμάτων που οφείλονται μέχρι τη λήξη της μισθωτικής περιόδου, επιπλέον του τιμήματος επαναγοράς.

Εάν ο ευάλωτος καταρτίσει μίσθωση επί της κύριας κατοικίας του και δικαιούται στεγαστικού επιδόματος, αυτό καταβάλλεται στον Φορέα σε μερική εξόφληση του μισθώματος. Καθόσον χρόνο ο οφειλέτης λαμβάνει επίδομα στέγασης παραιτείται έναντι του Δημοσίου του τραπεζικού και φορολογικού απορρήτου για τη διαπίστωση ότι οι προϋποθέσεις παροχής του επιδόματος συνεχίζουν να ισχύουν. Σε αντίθετη περίπτωση, η αρμόδια υπηρεσία του Δημοσίου θέτει προθεσμία για την διακοπή παροχής του.

Με βάση ποια κριτήρια θα επιλεγεί ο ιδιώτης που θα διαχειρίζεται τα σπίτια

Το ύψος της ανάληψης κινδύνου από πλευράς του Δημοσίου, το οποίο θα προβλέπεται από τη σύμβαση παραχώρησης, ο τρόπος υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά τη λήξη της μίσθωσης και η αξιοπιστία, η ειδική τεχνογνωσία και η εμπειρία. Αυτά θα είναι τα κριτήρια βάσει των οποίων θα επιλεγεί ο ιδιώτης που θα αναλάβει τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης.

Σύμφωνα με τον νέο Νόμο, το Δημόσιο παραχωρεί τα καθήκοντα και τις αρμοδιότητες του επίμαχου Φορέα σε νομικό πρόσωπο του ιδιωτικού τομέα βάσει σύμβασης παραχώρησης, με την οποία ο παραχωρησιούχος αναλαμβάνει την εκπλήρωση των σχετικών καθηκόντων και αρμοδιοτήτων. «Η επιλογή του παραχωρησιούχου γίνεται κατόπιν διαδικασίας πρόσκλησης για υποβολή προσφορών, σύμφωνα με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας», επισημαίνεται χαρακτηριστικά και προστίθεται: «Αναλαμβάνει την υποχρέωση απόκτησης κύριας κατοικίας ευάλωτου οφειλέτη, τη μίσθωσή του σε αυτόν και τη μεταβίβασή του σε αυτόν».

Σε περίπτωση που το αίτημα μεταβίβασης υποβάλλεται λόγω πτώχευσης του δικαιούχου, το τίμημα για τη μεταβίβαση του ακινήτου στο φορέα αποδίδεται από τον φορέα στον σύνδικο για τη διανομή στους πιστωτές. Εάν, όμως, υποβάλλεται λόγω επίσπευσης αναγκαστικής εκτέλεσης, το τίμημα αποδίδεται από τον Φορέα στον υπάλληλο του πλειστηριασμού.

Τα πάσης φύσης έξοδα μεταβίβασης καταβάλλονται από τον Φορέα και παρακρατούνται από το τίμημα μεταβίβασης, ενώ εάν η κύρια κατοικία ανήκει στον ευάλωτο οφειλέτη μόνο ως προς ιδανικό μερίδιο ή εάν ο ευάλωτος είναι ψιλός κύριος ή επικαρπωτής, η άσκηση του δικαιώματος προϋποθέτει τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών, συμπεριλαμβανομένων των ψιλών κυρίων και επικαρπωτών.

Ειδικότερα, ο Φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του ευάλωτου, υπό την πρόσθετη προϋπόθεση ότι οι λοιποί συγκύριοι ή, κατά περίπτωση, ο ψιλός κύριος ή επικαρπωτής αποδέχονται τη μίσθωση του ακινήτου από τον ευάλωτο και παραιτούνται ρητά από οποιοδήποτε δικαίωμα επί του μισθώματος ή από τη δυνατότητα να προσβάλλουν τη μίσθωση για οποιοδήποτε λόγο μέχρι την συμβατική λήξη της. Η αποδοχή της παρούσας δεσμεύει και τους διαδόχους τους ανεξαρτήτως αιτίας.