Πλήρη απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια τα οποία διά νόμου μειώθηκαν κατά 40% είναι το βασικό σενάριο που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών προκειμένου να δώσει ανάσα στους εκμισθωτές ακινήτων και να καλύψει μέρος της απώλειας που υπέστησαν.
Την ερχόμενη εβδομάδα η κυβέρνηση θα ανακοινώσει τα πρώτα μέτρα οικονομικής ενίσχυσης των ιδιοκτητών, τα οποία, σύμφωνα με πληροφορίες του «business stories», επεξεργάζονται ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας και ο υφυπουργός, αρμόδιος για τα φορολογικά θέματα, Απόστολος Βεσυρόπουλος. Το επικρατέστερο σενάριο έως τώρα προβλέπει πλήρη έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα για τα ενοίκια που εισπράττει κουτσουρεμένα ο ιδιοκτήτης.
Εναλλακτικά, λόγω του δημοσιονομικού κόστους, εξετάζεται:
α) Να περιληφθούν οι συγκεκριμένες απώλειες ενοικίων στην έκπτωση 5% χωρίς δικαιολογητικά επί του φορολογητέου εισοδήματος, όπως δηλώνονται στο Ε1. Και ενδεχομένως το 5% εκτάκτως να αυξηθεί.
β) Να έχουν έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ (π.χ. 5% ή 10% επί του ποσού οφειλής) όσοι υπέστησαν μείωση 40% στα ενοίκια.
Εν αναμονή των αποφάσεων την άλλη εβδομάδα, το μέτρο που μελετάται είναι να αφαιρούνται από το φορολογητέο εισόδημα του 2020 τα μισθώματα που καταβάλλονται μειωμένα, όσο ισχύουν τα μέτρα προστασίας για τις πληττόμενες ομάδες (επιχειρήσεις και εργαζομένους).
Ετσι, το κράτος θα τσοντάρει το 1/3 ή και μισά-μισά, ώστε να μην επωμιστούν μόνοι οι ιδιοκτήτες την απώλεια. Αντιθέτως, στόχος είναι την παροχή «να την επωμιστεί δίκαια το κοινωνικό σύνολο και όχι να την επιβαρυνθούν αποκλειστικά και άδικα οι βαρύτατα φορολογούμενοι ιδιοκτήτες των μισθωμένων ακινήτων», όπως από την πρώτη στιγμή ζητούν οι ιδιοκτήτες.
Πόσα και ποιοι γλιτώνουν
Σύμφωνα με πληροφορίες του «b.s.», το σενάριο για πλήρη απαλλαγή από φόρους όσο διαρκεί η μείωση του ενοικίου σχεδιάζεται ως εξής:
- ¦ Το 40% του ενοικίου που δεν εισπράχθηκε με κρατική εντολή απαλλάσσεται αυτομάτως από τον φόρο. Αυτό θα ισχύσει οπωσδήποτε και θεωρείται αυτονόητο, αλλά στην περίπτωση αυτή επιβάλλεται να ανασταλεί η πάγια διάταξη που υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να ασκήσουν ένδικα μέσα, ειδάλλως φορολογούνται για το συμφωνηθέν τίμημα που προβλέπει το συμβόλαιο το οποίο έχει δηλωθεί στην Εφορία και όχι για το πραγματικά εισπραχθέν.
- Αφορολόγητο θα μένει όμως, με βάση το σχέδιο αυτό, και το υπόλοιπο 60% των ενοικίων, το οποίο εισπράχθηκε κανονικά. Και αυτό στη λογική ότι δεν μπορεί ο πολίτης να επωμίζεται μόνος του το βάρος αντιμετώπισης της πανδημίας, αλλά πρέπει η Πολιτεία και η κοινωνία να το μοιραστούν.
Τι σημαίνουν πρακτικά όλα αυτά; Οτι τουλάχιστον 1 στα 3 ευρώ που χάνει ο ιδιοκτήτης το επωμίζεται το Δημόσιο. Ιδού πώς:
- Το μέσο φορολογικό κόστος στα εισοδήματα από ενοίκια ανέρχεται σε 20% (με ελάχιστο συντελεστή 15%, μέσο 35% και ανώτατο 45%). Αρα ο ιδιοκτήτης χάνει μεν το 40% του μηνιαίου μισθώματος, γλιτώνει όμως το 12% του μισθώματος σε φόρους (το 20% που θα πλήρωνε μεσοσταθμικά για το 60% που εισέπραξε). Ετσι το κράτος επωμίζεται το 12% της έκπτωσης στο ενοίκιο και ο ιδιοκτήτης το υπόλοιπο 28%, σε αναλογία 1:2 δηλαδή.
Στην πράξη, τα οφέλη μπορεί και να είναι μεγαλύτερα υπέρ του ιδιοκτήτη. Αν πληρώνει, π.χ., 35% ή 45% (συν φόρο αλληλεγγύης κ.λπ.), τότε το κράτος καλύπτει με τη φοροαπαλλαγή τη μισή έκπτωση ενοικίου ή και παραπάνω. Ο ιδιοκτήτης χάνει μεν 40% ενοίκιο, αλλά γλιτώνει φόρο 21%-27% (δηλαδή πάνω από το 50% της απώλειας), αφού θα απαλλάσσεται το 35% ή 45% που θα πλήρωνε σε φόρους για το 60% του ενοικίου που εισέπραξε. Ετσι το Δημόσιο καλύπτει τα μισά ή και παραπάνω από το 40% του μισθώματος που έχασε ο ιδιοκτήτης.
Για παράδειγμα: Για ενοίκιο 1.800 ευρώ τον μήνα ή 21.600 ευρώ ετησίως, ο ιδιοκτήτης χάνει 720 ευρώ μηνιαίως (40% των 1.800 ευρώ), αλλά πληρώνει και 700 ευρώ λιγότερο φόρο σε σχέση με τον φόρο που θα πλήρωνε αν εισέπραττε χωρίς καμία περικοπή τα ενοίκιά του!
Ιδού πώς:
- Χωρίς απώλεια ενοικίου, θα εισέπραττε 21.600 ευρώ και θα πλήρωνε 5.160 φόρο εισοδήματος, οπότε έμεναν 16.440 ευρώ καθαρά για να πληρώσει ΕΝΦΙΑ και άλλους φόρους.
- Αν χάσει όμως, π.χ., για δύο μήνες το 40% ή 1.440 ευρώ, τότε το ετήσιο εισόδημα μειώνεται σε 20.160 ευρώ, αλλά θα πληρώσει φόρο για εισόδημα 18.000 ευρώ (γιατί θα αφαιρεθούν πλήρως δύο μισθώματα από 1.800 ευρώ μηνιαίως).
- Τελικά πληρώνει φόρο 3.900 και από τα 20.160 ευρώ που εισέπραξε, απομένουν καθαρά 16.260 ευρώ. Δηλαδή μόλις 180 ευρώ λιγότερα απ’ όσα αν δεν είχε επιβληθεί καμία απολύτως μείωση στα ενοίκια.
Αν τελικά ευοδωθεί το σχέδιο, χιλιάδες ιδιοκτήτες θα μπορέσουν έτσι να πληρώσουν από το εισόδημά τους και όλες τις άλλες υποχρεώσεις ή φόρους επί των ακινήτων (ΕΝΦΙΑ κύριο και συμπληρωματικό, τεκμήρια, εισφορές, τέλη κ.λπ.) που αγγίζουν ή και ξεπερνούν το 60%-80% των εισοδημάτων τους.