Σε σταθερά επίπεδα παρέμειναν για το πρώτο τρίμηνο του 2023 τα ενοίκια γραφείων, την ίδια στιγμή που πραγματοποιήθηκε σημαντικός αριθμός νέων μισθώσεων, ξεπερνώντας τον μέσο όρο των τελευταίων 5 ετών, ενώ και οι νέες συμφωνίες αντιστοιχούν σε μία αξία της τάξεως των 170 εκατ. ευρώ.
Σε ό,τι έχει να κάνει με τους εμπορικούς χώρους, καταγράφονται μικρές αυξήσεις στις κεντρικές εμπορικές πιάτσες στην Αθήνα, όπως στην Ερμού, το Κολωνάκι και τη Γλυφάδα λόγω της μειωμένης προσφοράς καταστημάτων, με -παράλληλα- πολλά νέα ανοίγματα από πλευράς των αλυσίδων, εγχώριων και ξένων.
Τα στοιχεία αυτά προκύπτουν με βάση την τελευταία ανάλυση της γνωστής εταιρείας συμβούλων Cushman & Wakefield Proprius για την εγχώρια αγορά επαγγελματικών ακινήτων το πρώτο τρίμηνο του 2023.
Τα γραφεία
Ειδικότερα στα γραφεία, οι νέες μισθώσεις έφτασαν σχεδόν τα 40.000 τ.μ. το πρώτο τρίμηνο του 2023, ξεπερνώντας τον μέσο όρο 5 ετών για αυτήν την περίοδο του έτους σχεδόν κατά 50% με μόλις 20% να αφορά χώρους πολύ υψηλών προδιαγραφών κατηγορίας Α+ λόγω του ελλείμματος που καταγράφεται στην αγορά. Αυτή την στιγμή, με βάση την ανάλυση, είναι υπό κατασκευή χώροι άνω των 85 χιλ. τ.μ. συνολικά, ενώ ο σχεδιασμός των εταιρειών περιλαμβάνει αναπτύξεις άνω των 296 χιλ. τ.μ..
Ως προς το ενοίκιο στην κατηγορία υψηλών προδιαγραφών η μέση τιμή διαμορφώνεται στα πέριξ των 25 ευρώ ανά τ.μ. χωρίς αυτό να σημαίνει ότι δεν έχουν καταγραφεί και κατά πολύ υψηλότερα ενοίκια, ακόμη και πάνω από 30 ευρώ ανά τ.μ. σε πολύ καινούρια «πράσινα» κτίρια, ενώ η πρόβλεψη για το επόμενο 12μηνο παραπέμπει στα ίδια επίπεδα τιμών. Σημειώνεται ότι η μέση τιμή παραμένει σταθερή σε σχέση με το 2022, ενώ το 2021 το αντίστοιχο νούμερο είχε διαμορφωθεί στα 24 ευρώ/τ.μ. και κοντά στα 14-19 ευρώ/τ.μ. την περίοδο 2017-2019.
Oσον αφορά τις νέες επενδύσεις στην εγχώρια αγορά γραφείων, αυτές αντιστοιχούν στα 170 εκατ. ευρώ για το πρώτο τρίμηνο του 2023, κυρίως από δύο βασικά deals: Καταρχάς, την προ-συμβατική ολοκλήρωση της πώλησης του κτιρίου που αναπτύσσει επί της Λ. Κηφισίας η Dimand και θα μισθωθεί από την PricewaterhouseCoopers για τα νέα κεντρικά της γραφεία, κτίριο της τη Eurobank έναντι 74,4 εκατ. ευρώ κι της τη συμφωνία των 81 εκατ. ευρώ για την κατασκευή κτιρίου 30.000 τ.μ. για τα νέα δικαστήρια Πειραιά σε ακίνητο της Dimand.
Επιπλέον, η Trastor ΑΕΕΑΠ ανακοίνωσε την απόκτηση τριών κτιρίων ιδιοκτησίας της Τράπεζας Πειραιώς και συγκεκριμένα ένα διατηρητέο κτίριο 2.579 τ.μ. κατά μήκος της οδού Κοραή 5 στο κέντρο της Αθήνας (τιμή 7,5 εκατ. ευρώ), ένα κτίριο γραφείων 1.337 τ.μ. στο Χαλάνδρι και τριώροφο κτίριο 2.835 τ.μ. στην οδό Λαυρίου στην Παιανία.
Σε αυτή τη φάση, όπως αναφέρει η ανάλυση της γνωστής εταιρείας συμβούλων, «η εκλογική διαδικασία σε συνδυασμό με το αυξανόμενο κόστος χρηματοδότησης οδηγεί της περισσότερους από της επενδυτές να τηρούν στάση αναμονής σε μία πιο απαιτητική αγορά, πριν προχωρήσουν σε νέες κινήσεις».
Πάντως παρά το δυναμικό ξεκίνημα το 2023, η αγορά γραφείων είναι και αυτή αντιμέτωπη με τις γενικότερες αβεβαιότητες στο οικονομικό πεδίο λόγω πληθωρισμού, επιτοκίων και αυξήσεων κόστους, ενώ παρατηρείται και σημαντική ανομοιογένεια στην αγορά αφού οι χρήστες προσαρμόζονται διαφορετικά:
Από τη μία πλευρά κάποιες εταιρείες μειώνουν τους χώρους τους υιοθετώντας το μοντέλο υβριδικής εργασίας, ενώ άλλες επεκτείνονται με επιπλέον χώρους λόγω νέων προσλήψεων. Επίσης, καταγράφονται αρκετές αποκλίσεις ως προς τη ζήτηση μεταξύ των επιμέρους περιοχών σε όλη την Αθήνα, με τα βορειοανατολικά της πρωτεύουσας και τον κεντρικό επιχειρηματικό άξονα της λ. Βασιλίσσης Σοφίας να προσελκύει μια μεγάλη πλειοψηφία εταιρειών, ενώ, αντίθετα, οι κενοί χώροι φαίνεται ότι αυξάνονται σε πιο περιφερειακές περιοχές.
Τα καταστήματα
Όσον αφορά τους εμπορικούς χώρους, η ζήτηση για φυσικά καταστήματα φαίνεται ότι έχει αυξηθεί το πρώτο τρίμηνο του έτους με περιορισμένη την προσφορά τόσο στα μεγάλα εμπορικά κέντρα όσο και στις κύριες εμπορικές πιάτσες.
Η αύξηση του αριθμού των επισκεπτών και του τζίρου που ξεκίνησε πέρυσι συνεχίστηκε και το πρώτο τρίμηνο του 2023, ενώ όσον αφορά τα ενοίκια οι τιμές παραμένουν σταθερές στους περισσότερους κεντρικούς δρόμους. Μικρή αύξηση σε σύγκριση με πέρυσι καταγράφεται στις αγορές της Ερμού, του Κολωνακίου και της Γλυφάδας, γεγονός το οποίο αποδίδεται στην περιορισμένη προσφορά.
Ειδικότερα, τα μισθώματα στην Ερμού το πρώτο τρίμηνο διαμορφώθηκαν σε 280 ευρώ/ τμ /μήνα (από 270 ευρώ/ τμ/ μήνα πέρυσι το ίδιο διάστημα), στο Κολωνάκι 100 ευρώ/ τμ/ μήνα (από 95 ευρώ), στη Γλυφάδα 145 ευρώ/ τμ/ μήνα (από 130 ευρώ), στην Κηφισιά 110 ευρώ/ τμ/ μήνα, αντίστοιχα με το 2022, στον Πειραιά 85 ευρώ/ τμ/ μήνα (από 75 ευρώ), στην Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη στα 135 ευρώ/ τμ/ μήνα (από 125 ευρώ), στην Πάτρα 75 ευρώ/ τμ/ μήνα, σταθερά όπως και στο Ηράκλειο της Κρήτης με τιμές στα 90 ευρώ/ τμ/ μήνα.
Η μέση απόδοση (yield) ενός καταστήματος στην Ερμού έχει διαμορφωθεί στο 5,35% (από 5,5% πέρσι), στη Γλυφάδα 6% (από 6,25%) και στον Πειραιά 6,5% από 6,6%. Αμετάβλητες έχουν παραμένει οι αποδόσεις σε Κολωνάκι 6,4%, Κηφισιά 6,5%,Τσιμισκή 6%, Πάτρα και Ηράκλειο 6,5%.
Η C&W Proprius επισημαίνει ότι δεν υπάρχουν σε εξέλιξη νέες αναπτύξεις εμπορικών χώρων, εκτός από αυτές στο Ελληνικό ενώ σημαντικός είναι ο αριθμός των νέων deals στο α’ τρίμηνο -60 στον αριθμό, αυξημένες κατά 40% σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2022, με τις εμπορικές πιάτσες να απορροφούν το μεγαλύτερο αριθμό των νέων καταστημάτων, υπερισχύοντας έναντι των εμπορικών κέντρων.
Στην Αθήνα καταγράφηκαν περίπου 40 νέες συμφωνίες, που αντιστοιχούν σε 20.000 τ.μ. χώρων λιανικής. Στις νέες αφίξεις στη διάρκεια του πρώτου τριμήνου συμπεριλαμβάνονται το πρώτο Sinsay στην Ελλάδα στο Ηράκλειο Κρήτης, η LC Waikiki ξανά στην Κρήτη, τα Holland & Barrett με τρία καταστήματα στη Γλυφάδα, Κηφισιά και The Mall Athens, η Pepco που συνέχισε το σχέδιο επέκτασής της με το άνοιγμα νέων καταστημάτων σε Αθήνα, Κόρινθο και Ξάνθη, ενώ η Ecco, η δανέζικη εταιρεία λιανικής υποδημάτων εξασφάλισε νέους χώρους στην οδό Ερμού και η Sports Vision κατάστημα 550 τμ στην Πάτρα.
Όπως επισημαίνει η ανάλυσης της Cushman & Wakefield Proprius, η TEN Brinke ανακοίνωσε συμφωνίες με την Μασούτης και τα Μax Stores για το project των 5.100 τμ επί της Λ. Βουλιαγμένης, η Oysho ανακοίνωσε τη μεταφορά στο προηγούμενο κατάστημα της Bershka στην οδό Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη, η McDonalds άνοιξε στο κέντρο της Αθήνας στη Διονυσίου Αεροπαγίτου, και τα Zakcret άνοιξαν επίσης τρία νέα καταστήματα κατά τη διάρκεια του α’ τριμήνου.
Διαβάστε ακόμη
Το μεγάλο παρασκήνιο πίσω από το deal για την ΕΨΑ και οι επόμενες κινήσεις
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ