Ακίνητα: Σε ποιες περιοχές εγκαταλείπουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις οι ιδιοκτήτες

Το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%.

Την προ κορωνοϊού εποχή, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατάλληλο για οικογένεια 90τμ-110τμ, σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κόστιζε από 650€ έως 850€, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.

Με βάση τα δεδομένα προ κορωνοϊού, ο ενοικιαστής ακινήτου που επιθυμούσε να διατηρήσει το ίδιο ύψος μισθώματος που διέθετε το 2016 για τη μίσθωση κατοικίας, θα έπρεπε να προβεί σε αύξηση της παλαιότητας κατά 10-15 έτη του ακινήτου που αναζητούσε και ταυτόχρονα, να υποστεί μια μείωση κατά 15τμ-20τμ (ενός δωματίου) στην επιφάνεια του ακινήτου.

Σίγουρα μια μαζική επιστροφή ακινήτων που ήταν μέχρι σήμερα εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης στις παραδοσιακές –μακροχρόνιες μισθώσεις, δημιουργεί συνολικά μια τάση μεγαλύτερης προσφοράς που θα οδηγήσει σταδιακά στη μείωση των ζητούμενων τιμών μακροχρόνιων μισθώσεων.

Αυτό που θα πρέπει να ξεκαθαρίσουμε είναι ότι επί των πλείστων, τα ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι ακίνητα κυρίως μικρής επιφάνειας 30τμ-60τμ που είναι κατάλληλα για φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια, δεν είναι ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές μιας οικογένειας, που για να καλύψει τη στεγαστική της ανάγκη χρειάζεται τουλάχιστον 2 υπνοδωμάτια.

Παράλληλα, μια δυσκολία ή/και ευκολία που θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ανάλογα με το προφίλ του ενοικιαστή, αποτελεί το γεγονός ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που επιστρέφουν από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις παραδοσιακές – μακροχρόνιες μισθώσεις, διατίθενται επιπλωμένα. Για έναν εργένη, νέο ζευγάρι ή/και φοιτητή, η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου μπορεί να τον εξυπηρετεί, αλλά για μια οικογένεια που έχει ήδη τον οικιακό εξοπλισμό και την επίπλωση, μάλλον το αντίθετο.

Ο λόγος που οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τα διαθέτουν επιπλωμένα είναι το γεγονός ότι, σε αντίθετη περίπτωση θα πρέπει να μισθώσουν αποθήκη για την φύλαξη του εξοπλισμού και της επίπλωσης, άρα ένα επιπλέον μηνιαίο κόστος που θα πρέπει να επιβαρυνθούν. Ενώ, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που σκέφτονται ότι στο άμεσο μέλλον, ανάλογα με τις εξελίξεις της πανδημίας, να επιστρέψουν και πάλι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Τα δεδομένα σήμερα στις δευτερεύουσες περιοχές βραχυχρόνιας μίσθωσης:

Περιοχές κυρίως που το προηγούμενο διάστημα, προ βραχυχρόνιων μισθώσεων χαρακτηρίζοντας «υποβαθμισμένες» . Περιοχές που λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα ήταν λιγοστά και πολλοί ιδιοκτήτες αύξησαν ραγδαία τις  ζητούμενες τιμές ενοικίασης, αποτελούν τις περιοχές που θα καταγράψουν πρώτες γενναίες μειώσεις ενοικίων μετά την εποχή κορωνοϊού.

Κυρίως στο κέντρο των Αθηνών όπως, ο Άγιος Νικόλαος, η Άνω Κυψέλη,τα Άνω Πατήσια, το Πεδίον Άρεως, η Πλ.Αμερικής, η Πλ. Αττικής,το Γκύζι, Γούβα,το Γουδί, η Κολοκυνθού, ο Κολωνός, η Κυψέλη, η Ν. Κυψέλη, τα Σεπόλια καθώς και σε πολλά τμήματα της Καλλιθέα και του Ν. Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι.

Στις άνωθεν περιοχές, ακίνητα, μη ανακαινισμένα, χρονολογίας του 1970, μισθώνονταν έναντι 5 €/τμ.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περιοχή του Αγίου Ελευθερίου, όπου το μηναίο μίσθωμα για κατοικία 77τμ κόστιζε 400€, δηλαδή 5,2€/τμ/μήνα. Αναφερόμαστε σε μια περιοχή που το 2016-2017 το κόστος ενοικίασης δεν ξεπερνούσε τα 280 €/ μήνα.

Αντιλαμβανόμαστε όλοι μας, ότι οι μειώσεις θα είναι ραγδαίες ειδικά στις παραπάνω περιοχές, ενώ όσα περισσότερα ακίνητα , σε σύντομο χρονικό διάστημα επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις, τόσο εντονότερη θα είναι η μείωση των ζητούμενων ενοικίων, ιδιαίτερα μετά την αύξηση στα «φέσια» από ενοίκια που παρατηρείται από το καλοκαίρι του 2019.

Tι συμβαίνει στις top περιοχές βραχυχρόνιας μίσθωσης:

Γενικότερα οι ιδιοκτήτες – φυσικά πρόσωπα στις top πιάτσες των βραχυχρόνιων μισθώσεων ( Πλάκα, Θησείο, Κουκάκι, Εμπορικό Τρίγωνο) που διαθέτουν 1-2 ακίνητα, κρατούν ακόμη στάση αναμονής και δεν επιστρέφουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που επιστρέφουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις από τις άνωθεν περιοχές, είναι ακίνητα που ανήκουν – διαχειρίζονται από εταιρείες που επιθυμούν να επιμερίσουν τη «χασούρα» τους και επιστρέφουν μέρος των διαχειριζόμενων ακινήτων στις συμβατικές – παραδοσιακές μισθώσεις για 4-5 μήνες ή/και 1 έτος, μέχρι να δουν τα νέα δεδομένα – τις εξελίξεις όσον αφορά την πανδημία του κορωνοϊού.

Είναι λογικό να καταγράφονται υψηλά ποσοστά επί τοις εκατό % στα διαθέσιμα ακίνητά προς μακροχρόνια μίσθωση στις άνωθεν περιοχές, διότι μέχρι σήμερα ήταν ελάχιστα έως και ανύπαρκτα αυτά που διατίθονταν.

Μερικές φορές λόγω ασυνεπούς χρήσης, δεν είναι πάντοτε σαφές από τα συμφραζόμενα με τι βρίσκετε σε σχέση το ποσοστό επί της εκατό %. Όταν αναφερόμαστε σε μια «10% αύξηση» ή «10% πτώση» σε μια ποσότητα, η συνήθης ερμηνεία είναι ότι αυτό είναι σε σχέση με την αρχική τιμή της εν λόγω ποσότητας. Αν δεν γνωρίζουμε την αρχική ποσότητα – την αρχική τιμή, δεν μπορούμε να γνωρίζουμε αν τελικά αυτή η αύξηση ή/και μείωση είναι υπολογίσιμη και μπορεί να επηρεάσει ή να καταγράψει μια τάση για έναν κλάδο της οικονομίας.

Αν αναλογιστεί κανείς ότι π.χ. στο Κουκάκι ή στο Ιστορικό κέντρο διατίθονταν προς μακροχρόνια μίσθωση 10 ακίνητα προ κροωνοϊού εποχή και σήμερα ο αριθμός έχει αυξηθεί στα 13 ακίνητα, τότε καταγράφεται μια αύξηση ποσοστιαία επί τοις εκατό +30%, εντυπωσιακή η αύξηση, αλλά όχι ο πραγματικός αριθμός που θα μπορέσει να  επηρεάσει τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ή να καταγράψει μια τάση .

Παραδείγματα διαμερισμάτων που επέστεψαν στις μακροχρόνιες μισθώσεις στις top περιοχές της βραχυχρόνιας μίσθωσης:

1.  Ξενοφώντος – Σύνταγμα: Διαμέρισμα 40 τμ ισόγειο πλήρως ανακαινισμένο, το οποίο τους χειμερινούς μήνες μισθωνόταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης από 40€ έως 50€/διανυκτέρευση και το καλοκαίρι 100€-120€/διανυκτέρευση με πληρότητες 90% περίπου , πλέον η ζητούμενη τιμή ενοικίασης (επιπλωμένο) είναι 400 €/ μήνα, ενώ διατίθεται για ενοικίαση μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2020.

2. Λυκαβηττός: Ισόγειο Διαμέρισμα 45 τμ πλήρως ανακαινισμένο, η ζητούμενη τιμή ενοικίασης (επιπλωμένο) είναι 350 €/ μήνα, ενώ διατίθεται για ενοικίαση μέχρι τον Απρίλιο του 2021.

3. Καλλιμάρμαρο – Μετς : Ισόγειο διαμέρισμα 35 τμ πλήρως ανακαινισμένο, η ζητούμενη τιμή ενοικίασης (επιπλωμένο) είναι 350€/ μήνα, (συμπεριλαμβανομένου όλων των λογαριασμών και του ρεύματος ), ενώ διατίθεται για ενοικίαση μέχρι τον Απρίλιο του 2021.

4. Πετράλωνα: Ισόγειο διαμέρισμα 60 τμ πλήρως ανακαινισμένο με κήπο επί της Τριών Ιεραρχών, η ζητούμενη τιμή ενοικίασης (επιπλωμένο) είναι 400 €/ μήνα (συμπεριλαμβανομένου όλων των λογαριασμών εκτός του ρεύματος ), ενώ διατίθεται για ενοικίαση μέχρι τον Απρίλιο του 2021.

*Θεμιστοκλής Μπάκας: Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates