Πόσο συμφέρει τώρα ένας ιδιοκτήτης ακινήτου να γίνει «οικοδεσπότης»; Μπορεί τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσα από τις γνωστές πλατφόρμες, όπως οι Αirbnb, HomeAway, Booking, να ξεπερνούν εκείνα από τη μακροχρόνια, η ψαλίδα ωστόσο μεταξύ των δύο φαίνεται ότι μικραίνει.
Της Στεφανίας Σούκη
Η αύξηση, εσχάτως, στις τιμές των ενοικίων για κατοικία, κυρίως στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα και στις δημοφιλείς τουριστικές περιοχές ανά την Ελλάδα, σε συνδυασμό με την κόπωση στις πληρότητες που έχει επιφέρει η μεγάλη αύξηση στην προσφορά καταλυμάτων, είτε πρόκειται για σπίτια που μισθώνονται σε τουρίστες είτε για ξενοδοχεία, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, φαίνεται ότι πιέζει προς τα κάτω τα έσοδα των οικοδεσποτών.
Kαι πράγματι, τα μεγάλα κτηματομεσιτικά δίκτυα με παρουσία σε όλη την Ελλάδα, όπως η RE/MAX ή η E-Real Estates, τοποθετούν την αύξηση των ενοικίων ήδη από το 2018 -μεσοσταθμικά- κοντά στο 10%, γεγονός το οποίο (πέραν της συζήτησης που γίνεται για τον ρόλο που έχει παίξει σε αυτό η οικονομία του διαμοιρασμού) οφείλεται σε μεγάλο βαθμό και στη στροφή του Ελληνα στο ενοίκιο λόγω της κρίσης, ελλείψει ρευστού και με τις κάνουλες των τραπεζών κλειστές.
Αντίστοιχα, με βάση τα στοιχεία της AirDΝΑ, τον παγκόσμιο πάροχο δεδομένων για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, το 2018 στην Ελλάδα οι καταχωρήσεις αυξήθηκαν κατά 21% και οι διανυκτερεύσεις κατά 24%, ωστόσο η πληρότητα μειώθηκε κατά 13%, η μέση ημερήσια τιμή σημείωσε επίσης πτώση κατά 17%, όπως και τα έσοδα ανά διαθέσιμη ιδιοκτησία κατά 28%.
Με δεδομένη τη συνεχιζόμενη αύξηση της προσφοράς καταλυμάτων, σε πτωτική τάση, ως προς τις κρατήσεις στα εν λόγω καταλύματα, παραπέμπουν και τα πρώτα νούμερα για το 2019, που μένει να φανεί προσεχώς αν θα κινηθεί στα ίδια επίπεδα με το 2018 ή πιο χαμηλά, ανάλογα με τις κρατήσεις από εδώ και πέρα και συνολικά σε συνάρτηση με την πορεία του ελληνικού τουρισμού το φετινό καλοκαίρι.
Τι μένει στην τσέπη των οικοδεσποτών
«Η υπεραξία προκύπτει από την προσωπική εργασία του ιδιοκτήτη και όσοι θέλουν να μπουν τώρα στη συγκεκριμένη αγορά θα πρέπει να αντιμετωπίσουν τη βραχυχρόνια μίσθωση ως πλήρη απασχόληση», δηλώνει στο «business stories» η κυρία Θεοδώρα Δήμα, πρόεδρος του Συλλόγου της Οικονομίας Διαμοιρασμού (ΣΟΔΙΑ), ο οποίος συστάθηκε τον Ιούνιο του 2017 και έχει αναλάβει δράση προς την κατεύθυνση της ενημέρωσης και επιμόρφωσης των ανθρώπων που δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Η κυρία Δήμα μάλιστα επισημαίνει ότι ένας οικοδεσπότης, ο οποίος δεν θα διστάσει να μισθώσει το σπίτι του ακόμη και για μία ημέρα (είναι πλέον συνήθης τακτική τόσο στην Ελλάδα όσο και το εξωτερικό να τίθεται περιορισμός από τον ιδιοκτήτη για τρεις και πάνω διανυκτερεύσεις έτσι ώστε να έχει ο ίδιος μειωμένα έξοδα, π.χ. για τον καθαρισμό και τα κλινοσκεπάσματα) αποκομίζει τελικά ως όφελος στην τσέπη του ποσοστό 35% επί του συνόλου.
Κι αυτό γιατί, σύμφωνα με την ίδια, το υπόλοιπο ποσοστό κατανέμεται στα κόστη του ιδιοκτήτη, και συγκεκριμένα 15% για φορολόγηση, 5% στην προμήθεια της πλατφόρμας, ένα 15% για λειτουργικές δαπάνες του διαμερίσματος (ήτοι ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, τηλεφωνία, κοινόχρηστα, αναλώσιμα), ένα επιπλέον 10% για τον καθαρισμό του διαμερίσματος, 10% επίσης για καθαρισμό κλινοσκεπασμάτων, 5% για τη συντήρηση και τις φθορές, καθώς και ένα 5% για το κόστος μετάβασης στον προορισμό, δεδομένου ότι αρκετά από τα καταλύματα είναι σε μακρινή απόσταση από τη μόνιμη κατοικία του οικοδεσπότη.
«Σε ένα ρεαλιστικό παράδειγμα, με μια πραγματική τιμή βραχυχρόνιας μίσθωσης στην περιοχή της Αθήνας στα 50 ευρώ και εφόσον εξασφαλιστεί πληρότητα 20 ημερών -που είναι η καλύτερη δυνατή- σε μηνιαία βάση, η συνολική είσπραξη είναι στα 1.000 ευρώ», αναφέρει η κυρία Δήμα. Αν το 55%- 65% αφορά έξοδα, τότε αυτό που μένει στον ιδιοκτήτη είναι από 350 έως 450 ευρώ «ποσό που προσεγγίζει την αστική μίσθωση αν το διαμέρισμα είναι σε περιοχή με ζήτηση από ενοικιαστές. Αν ο ιδιοκτήτης διαχειρίζεται μόνος του το διαμέρισμα, μπορεί να αυξήσει τα έσοδά του, αυτό όμως σημαίνει ότι η υπεραξία είναι η προσωπική του εργασία και πρέπει να την αντιμετωπίζει ως πλήρη απασχόληση σε σχέση με έναν ιδιοκτήτη που διαθέτει το ακίνητό του για μακροχρόνια μίσθωση».
Οπως αναφέρει η κυρία Δήμα, «θεωρούμε ότι πρέπει να διαφυλάξουμε τη δραστηριότητα γιατί έχει βοηθήσει τη μικρομεσαία τάξη να ορθοποδήσει μέσα στην κρίση, όταν πολλές από τις κατοικίες ήταν κλειστές ή ακόμη και αν μισθώνονταν δεν εισπράττονταν τα ενοίκια, με αποτέλεσμα σε πολλές περιπτώσεις να διαρραγεί η σχέση ιδιοκτητών/ενοικιαστών. Τουλάχιστον με τη βραχυχρόνια μίσθωση ο ιδιοκτήτης γνωρίζει ότι θα πληρωθεί άμεσα για την υπηρεσία που προσφέρει».
Οπως επισημαίνουν οι επιτελείς του συλλόγου, η διαφορά των Ελλήνων οικοδεσποτών σε σχέση με τον Ευρωπαίους είναι ότι τα ελληνικά νοικοκυριά επένδυαν διαχρονικά στο ακίνητο, όπου τελικά εγκλωβίστηκαν σημαντικά κεφάλαια μέσα στην κρίση όταν πολλά από αυτά έμειναν ξενοίκιαστα. «Πολλές από τις κατοικίες που αξιοποιούνται σήμερα θα ήταν κλειστές αν δεν ενοικιάζονταν με βραχυχρόνια μίσθωση.
Παρ’ όλα αυτά κρούουμε των κώδωνα του κινδύνου σε όσους τώρα θέλουν να εμπλακούν σε αυτή τη δραστηριότητα. Από την πείρα μας, τα έσοδα δεν είναι κατά πολύ μεγαλύτερα από τη μακροχρόνια μίσθωση, με λίγες εξαιρέσεις, σε περιοχές με μεγάλη ζήτηση όπως σε κάποια νησιά (Σαντορίνη, Χανιά) και στο κέντρο της Αθήνας (Κουκάκι), όπου όμως ακόμα και εκεί, λόγω ανταγωνισμού, η ημερήσια τιμή διανυκτέρευσης έχει πέσει κατά πολύ σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της AirDna», επισημαίνει η κυρία Δήμα.
«Ο ανταγωνισμός αυξάνεται ακόμα περισσότερο, με τις μεγάλες εταιρείες που έχουν μπει στη βραχυχρόνια μίσθωση και με τις πολύ χαμηλές τιμές που μπορούν και διαθέτουν τα ακίνητα στην αγορά καθώς αυτό που τους ενδιαφέρει περισσότερο είναι ο τζίρος και όχι τα άμεσα έσοδα».
Ο ΣΟΔΙΑ θεωρεί ότι η σύγχρονη αυτή εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας, μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι μια υβριδική μορφή αξιοποίησης ακινήτων, συνδυάζοντας την αστική μακροχρόνια μίσθωση και κάποια χαρακτηριστικά διαχείρισης ενός ξενοδοχείου.
«Ωστόσο φορολογικά πιστεύουμε πως ακόμη δεν αντιμετωπίζεται σωστά, καθώς στη βραχυχρόνια μίσθωση ο ιδιοκτήτης πρέπει να συνυπολογίσει και ένα αρκετά υψηλό κόστος διαχείρισης, το οποίο θα συνυπολογιστεί στο κόστος παροχής ολόκληρου του διαμερίσματος. Αυτά τα έξοδα αφενός μεν στην αστική μίσθωση δεν επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη αφετέρου σε ένα ξενοδοχείο εκπίπτουν από τα έξοδα ως επιχείρηση και επομένως ελαττώνουν κατά πολύ το φορολογητέο εισόδημα».
Τα περιοριστικά μέτρα
Αναφορικά με τη συζήτηση που έχει ανοίξει το τελευταίο διάστημα από το κυβερνητικό επιτελείο για επιβολή περαιτέρω ρυθμίσεων – πέραν των φορολογικών και του Μητρώου Ακινήτων της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων-, οι οικοδεσπότες θεωρούν ότι η αγορά είναι καλύτερο να αυτορυθμιστεί από μόνη της παρά να υπάρξουν κάθετες απαγορεύσεις και περιορισμοί. Ο ίδιος ο ΣΟΔΙΑ έχει ρίξει στο τραπέζι τις δικές του προτάσεις προκειμένου να ξεκαθαρίσει το τοπίο στην αγορά των βραχυπρόθεσμων τουριστικών μισθώσεων.
Η πρώτη έχει να κάνει με τη φορολόγηση στην πηγή (σ.σ.: κάτι στο οποίο συμφωνεί επί της αρχής και το αντίπαλον δέος, οι ξενοδόχοι), αλλά και την κλιμάκωση της φορολογίας ανάλογα με τα έσοδα, ξεκινώντας από το 15% και ανεβαίνοντας κλιμακωτά και όχι απευθείας στο 35%.
Οπως επισημαίνει η κυρία Δήμα, «υποστηρίζουμε σταθερά πως μια φορολόγηση 15% απευθείας στην πηγή θα ωφελούσε όλους και, κυρίως, τα κρατικά έσοδα και θα αποφεύγονταν στρεβλώσεις στην αγορά, καθώς αυτή η επιβάρυνση θα υπολογιζόταν αυτόματα απ’ όλους στο κόστος διανυκτέρευσης». Σημειωτέον ότι τα φορολογικά έσοδα του κράτους από τη συγκεκριμένη δραστηριότητα, σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ, έφτασαν στα 186 εκατ. ευρώ για το 2018, ενώ το αντίστοιχο ποσό για το 2017 ήταν 62 εκατ. ευρώ.
«Επιπλέον, θα πρέπει να εγγραφούν όλοι στο Μητρώο Ακινήτων ώστε να γίνει σωστή καταγραφή όλων των καταλυμάτων που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Απαιτούμε από το κράτος να γίνει συνεργασία με τις πλατφόρμες και να διενεργηθούν οι απαραίτητοι έλεγχοι ώστε να γνωρίζουμε πόσοι ακριβώς είμαστε οι νόμιμοι που ασχολούμαστε με αυτή τη δραστηριότητα», αναφέρει η κυρία Δήμα.
Σημειωτέον ότι το 2017 οι δηλώσεις από τη συγκεκριμένη δραστηριότητα ήταν πέριξ των 13.200, για να αυξηθούν σήμερα λίγο πάνω από τις 51.000, όταν οι ενεργές καταχωρήσεις που υπολογίζει μόνο η Airbnb είναι 90.000. «Θεωρούμε υποχρέωση του κράτους να διαφυλάξει όσους ασχολούνται νόμιμα με τη δραστηριότητα από τους κερδοσκόπους, που την αντιμετωπίζουν ως ευκαιριακή απασχόληση».
Οι οικοδεσπότες συγκλίνουν με τους ξενοδόχους και στο μείζον ζήτημα της θέσπισης συγκεκριμένων κανόνων ασφαλείας «για την προστασία των τουριστών αλλά και του ιδιοκτήτη. Ατυπα οι περισσότεροι από εμάς έχουμε προμηθευτεί ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρες, έχει γίνει στα καταλύματά μας ασφάλιση πυρός και αστικής ευθύνης. Καλό θα είναι να υπάρχουν σε όλα τα καταλύματα που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση για την προστασία του τουρίστα αλλά έμμεσα και του διαχειριστή ακινήτου».
Απαντώντας στη συζήτηση που έχει ανοίξει για το στεγαστικό ζήτημα, με το οποίο βρίσκονται αντιμέτωποι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί, η κυρία Δήμα αναφέρει ότι «η βραχυχρόνια μίσθωση ανέδειξε αρκετά κενά στη στεγαστική κοινωνική πολιτική που έχει το κράτος καθώς υπάρχουν πολλά ακίνητα ανεκμετάλλευτα, τα οποία θα πρέπει να ξεκινήσουν να αξιοποιούνται. Τα ακίνητα του ευρύτερου δημόσιου τομέα είναι χιλιάδες και θα μπορούσαν, σε ένα πλαίσιο συγκροτημένης στεγαστικής κοινωνικής πολιτικής, να προσφερθούν στις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες που παραπονιούνται ότι δεν βρίσκουν ακίνητο να μείνουν.
Το κράτος είναι υπεύθυνο να στεγάσει τους κοινωνικούς λειτουργούς του και τις ευάλωτες ομάδες και όχι οι ιδιώτες που με κόπο κατάφεραν να διαφυλάξουν την περιουσία τους στα χρόνια της κρίσης».