Αύξηση 8,5% στις τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα μέσα σε ένα χρόνο

Επιστροφή στην οικονομική …κανονικότητα.

Κάπως έτσι ερμηνεύεται το «comeback» της αγοράς διαμερισμάτων στην Αθήνα, η οποία καταγράφει αξιοσημείωτη ανάκαμψη αποδεικνύοντας ότι οι σταθεροποιητικές τάσεις της προηγούμενης χρονιάς εξελίσσονται σε σταθερές αυξητικές προοπτικές, ύστερα από μία περίοδο συνεχούς πτωτικής πορείας. «Σε σχέση με 12 μήνες πριν, σε 5 βασικές περιοχές μελέτης (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός), τόσο για νεόδμητα όσο και παλαιότερα διαμερίσματα, καταγράφεται μέση άνοδος των πιθανών τιμών πώλησης άνω του 8,50% προεξοφλώντας την επιστροφή στην οικονομική κανονικότητα», αναφέρει χαρακτηριστικά στην τελευταία της μελέτη για την αγορά διαμερισμάτων στο γ’ τρίμηνο του 2019 η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Geoaxis.

Η ποσοτική και ποιοτική ανάλυση των συγκριτικών στοιχείων βασίστηκε αποκλειστικά σε τρέχουσες ζητούμενες τιμές πώλησης για νέα σε ηλικία διαμερίσματα, καθώς και για διαμερίσματα μέσης παλαιότητας (+35ετίας). Αναφορικά με την επιλογή των περιοχών μελέτης, σκοπός ήταν η ενδεικτικότερη κάλυψη του λεκανοπεδίου Αττικής.

Οι περιοχές

Επιλέχθηκαν συγκεκριμένες περιοχές και στα τέσσερα σημεία του ορίζοντα, αλλά και στο κέντρο, λαμβάνοντας υπόψη αφενός την ομοιογένεια των χαρακτηριστικών κάθε περιοχής και αφετέρου την δυνατότητα εύρεσης κατάλληλων και αξιόπιστων συγκριτικών στοιχείων. Αναλυτικότερα, στο κέντρο επιλέχθηκαν οι Αμπελόκηποι θεωρώντας ότι η συγκεκριμένη περιοχή πληροί τα μέσα κριτήρια (ποιότητα κτιρίων, πρόσβαση, πληθυσμιακή ταυτότητα κ.λπ.) που παρουσιάζει η ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας, δίχως να έχει επηρεαστεί σημαντικά από το φαινόμενο Airbnb, όπως για παράδειγμα οι γειτονιές πέριξ της Πλατείας Συντάγματος και της Ακρόπολης.

Στα βόρεια επιλέχθηκε το Μαρούσι, λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Κηφισιά η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και έντονες διαβαθμίσεις αξίων στο εσωτερικό της ανάλογα σε ποια υποπεριοχή (Άνω, Κάτω, Νέα Κηφισιά, Κεφαλάρι, Κοκκιναράς κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο.

Στα νότια επιλέχθηκε το Παλαιό Φάληρο, καθώς αποτελεί περιοχή που συνδυάζει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των περιοχών των Νοτίων Προαστίων (γειτνίαση με τη θάλασσα παράλληλα με την εύκολη σύνδεση με το κέντρο της Αθήνας), δίχως τις εξάρσεις της περιοχής των τριών Βήτα (Βούλα-Βάρκιζα-Βουλιαγμένη).

Στα δυτικά επιλέχθηκε το Περιστέρι κυρίως λόγω της πολύ μεγάλης πληθυσμιακής του κάλυψης, γεγονός που το καθιστά ένα από τα λίγα προάστια με τόσο μεγάλη προσφορά διαμερισμάτων.

Τέλος, στα ανατολικά επιλέχθηκε ο Χολαργός λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Αγία Παρασκευή η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και διαβαθμίσεις αξιών στο εσωτερικό της, ανάλογα σε ποια υποπεριοχή (Κοντόπευκο, Άγιος Ιωάννης, Πευκάκια, Νέα Ζωή κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο. Για να μπορέσουν να εξαχθούν συγκρίσιμα αποτελέσματα, όλα τα συγκριτικά στοιχεία αφορούν σε οριζόντιες ιδιοκτησίες – διαμερίσματα με αποκλειστικής χρήσης παραρτήματα (μία θέση στάθμευσης και μία υπόγεια αποθήκη) μέσης, τυπικής ποιότητας κατασκευής βάσει της ηλικίας τους και στεγασμένα σε απολύτως κλασσικές πολυκατοικίες δίχως ιδιαιτερότητες στην αρχιτεκτονική, στη θέα, στις παροχές κλπ. Για τα νέα διαμερίσματα η ηλικία τους δεν ξεπερνάει για κανένα συγκριτικό στοιχείο και σε καμία περιοχή μελέτης τα 10 έτη, ενώ για τα παλαιά διαμερίσματα η ηλικία για κάθε συγκριτικό στοιχείο και σε κάθε περιοχή μελέτης είναι άνω των 35 ετών.

Οι τιμές

Σύμφωνα με το «Παρατηρητήριο» της Geoaxis», μεταξύ του 3ου τριμήνου 2019 και του 3ου τριμήνου 2018 καταγράφεται μέση ετήσια άνοδος 9,07% για τα νεόδμητα και 8.31% για τα παλαιότερα διαμερίσματα.

Αναλυτικότερα, στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 81,6 τμ, μέσου όρου ηλικίας 5 ετών και 3ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.572 ευρώ/τμ από 2.366ευρώ/τμ, με ετήσια άνοδο 8,73%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (2.124 ευρώ/τμ από 1.970 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,80%), στο Μαρούσι (2.006 ευρώ/ τμ από 1.828 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,75%), στους Αμπελόκηπους (1.789 ευρώ/τμ από 1.628 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,86%) και τέλος στο Περιστέρι (1.509 ευρώ/τμ από 1.382 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,2%). Με βάση τα παραπάνω, οι Αμπελόκηποι κατέγραψαν την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ το Παλαιό Φάληρο την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές. Ο Χολαργός για πρώτη φορά μετά το 2010 καταγράφει μέση τιμή άνω των 2.500 ευρώ/τμ.

Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας μέσης επιφανείας 90,2 τμ, μέσου όρου ηλικίας 42 ετών και 3ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (1.369 ευρώ/τμ από 1.275 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,36%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Παλαιό Φάληρο (1.173 ευρώ/ τμ από 1.089 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,72%), στο Μαρούσι (1.157 ευρώ/τμ από 1.052 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 10,03%), στην περιοχή των Αμπελοκήπων (964 ευρώ/τμ από 900 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,12%) και τέλος στο Περιστέρι (938 ευρώ/τμ από 858 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,34%). Με βάση τα παραπάνω, το Μαρούσι κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ οι Αμπελόκηποι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Τα θετικά/ αρνητικά της αγοράς

Στα θετικά σημεία της αγοράς εξακολουθεί και καταγράφεται η συνεχιζόμενη τροφοδότηση της ζήτησης για α) μετατροπή διαμερισμάτων σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης κυρίως στο κέντρο της Αθήνας, αν και με σαφώς χαμηλότερους ρυθμούς λόγω υπερπροσφοράς προϊόντος και β) απόκτηση ‘χρυσής visa’ περισσότερο από Κινέζους και Τούρκους πολίτες, αν και η διαδικασία αυτή πιθανά να πληγεί από την εναλλακτική που προσφέρεται πλέον μέσω απλής κατάθεσης ή αγοράς χρηματιστηριακών προϊόντων.

Η ανοδική τάση των τιμών είναι ασφαλώς θετική για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που ενδιαφέρονται να πωλήσουν αλλά και για τους παλαιούς δανειολήπτες, για τους οποίους ο κίνδυνος της χαμηλότερης αξίας του ακινήτου τους σε σχέση με το ενέχυρο του στεγαστικού δανείου τους, φαίνεται να εξαλείφεται. Παράλληλα και οι τράπεζες ασφαλώς ευνοούνται από την εξέλιξη αυτή, καθώς οι αυξημένες αξίες βελτιώνουν την εικόνα των ισολογισμών τους.

Βασικές προϋποθέσεις για την διατήρηση της τρέχουσας ανοδικής τάσης για το 2019/2020 αποτελούν η διατήρηση του σταθερού πολιτικού και οικονομικού κλίματος, η συμφωνία με τους ‘θεσμούς’ για την μετά το μνημόνιο πορεία (εποπτεία), η ουσιαστική χρηματοδότηση μικρότερων έργων (π.χ. κατοικίες) και – κυρίως – η αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ σε συνδυασμό με την μείωση της ανεργίας που θα οδηγήσει νοικοκυριά στην απόφαση αγοράς ή μετεγκατάστασης πρώτης κατοικίας.

Τροχοπέδη στη συντήρηση της ανοδικής τάσης αποτελούν η συνεχιζόμενη επιβάρυνση της κατοχής ακίνητης περιουσίας (παρόλη την ελάφρυνση στον ΕΝΦΙΑ), η πιθανότητα αύξησης των Αντικειμενικών Αξιών και η πλήρης αδυναμία απορρόφησης του ήδη υπάρχοντος αποθέματος από ομάδες πληθυσμού όπως οι νέοι και οι οικονομικοί μετανάστες. Σοβαρός απροσδιόριστος παράγοντας για το μελλοντικό επίπεδο των αξιών χαρακτηρίζεται και το θέμα των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, ο λανθασμένος χειρισμός του οποίου μπορεί να επιφέρει πλημμυρίδα διαμερισμάτων στα χέρια των τραπεζών ή/και distress funds που θα αγοράσουν κόκκινα δάνεια σε χαμηλές αποτιμήσεις με σκοπό να επαναπροωθήσουν ακίνητα στην αγορά σε υψηλότερες αξίες.