Όταν πριν από περίπου δύο χρόνια ο Ομιλος Fourlis προχωρούσε στη σύσταση της Trade Estates, βάζοντας ως παρακαταθήκη τα ακίνητά του που έχουν συνδεθεί με τα καταστήματα ΙΚΕΑ, επικρατούσε αρκετός σκεπτικισμός στην αγορά. Δύο χρόνια μετά και έπειτα από ένα μπαράζ επενδύσεων και εξαγορών, με τελευταία αυτή του Smart Park στα Σπάτα, η Trade Estates, στο άρμα της οποίας έχουν ανέβει η Autohellas της οικογένειας Βασιλάκη και η κυρία Μαριάννα Λάτση μέσω του Family Office, αρχίζει να εξελίσσεται στον κύριο παίκτη και συνώνυμο της σχετικά νέας και αναπτυσσόμενης αγοράς των εμπορικών πάρκων.
«Κι αυτό είναι μόνο η αρχή», υπόσχεται ο Δημήτρης Παπούλης, διευθύνων σύμβουλος της Trade Estates, ο οποίος επιχειρεί να αναπτύξει το σχέδιο και το όραμα πίσω από την εταιρεία που βρίσκεται καθ’ οδόν για την εισαγωγή της στο Χ.Α. μέσα από μια δημόσια εγγραφή που αναμένεται να τρέξει τον επόμενο μήνα. Κι αυτό διότι, όπως εξηγεί, το επενδυτικό πλάνο ύψους 180 εκατ. ευρώ ως το 2028, το οποίο έχει κλειδώσει και θα υποστηριχθεί εν μέρει από τα κεφάλαια της δημόσιας εγγραφής, είναι απλά η πρώτη φάση.
Η συνολική εικόνα που περιγράφει θέτει ως επικρατούσα τάση τα επόμενα χρόνια στον χώρο του εμπορικού real estate τα εμπορικά πάρκα, περιλαμβάνει επίσης δυνητικές επενδύσεις σε κάθε πόλη άνω των 20.000 κατοίκων στη χώρα, αλλά και διείσδυση στις αγορές όπου ο Ομιλος Fourlis έχει παρουσία, με πρώτες τη Βουλγαρία και την Κύπρο. Ολα αυτά βέβαια στο μακρινό μέλλον, και σίγουρα μετά το 2028, γιατί τώρα η Trade Estates έχει να περάσει τον κάβο μιας δύσκολης άσκησης, όπως αυτή της επικείμενης δημόσιας εγγραφής της οποίας η διαδικασία θα ξεκινήσει εντός του Νοεμβρίου, επιχειρώντας παράλληλα η εταιρεία να ολοκληρώσει και το σημαντικό deal για το Smart Park, το οποίο εκτιμάται ότι μπορεί να γίνει περί τα μέσα Δεκεμβρίου.
Top Parks
«Είμαστε πολύ ευχαριστημένοι. Ήταν μια δύσκολη συμφωνία. Ξεκινήσαμε να διαπραγματευόμαστε από τις αρχές της χρονιάς και υπήρξαν αρκετά πηγαινέλα, αφού αφενός και οι δύο εταιρείες λειτουργούν σε δυναμικό περιβάλλον και αφετέρου υπήρξαν πάρα πολλοί απρόβλεπτοι εξωγενείς παράγοντες», λέει ο κ. Παπούλης, καθώς η συζήτηση δεν μπορούσε παρά να ξεκινήσει από το πρόσφατο deal με την Reds για το Smart Park.
«Παρ’ όλα αυτά, η εταιρεία μας έχει καταφέρει να εδραιώσει τη θέση της και να κερδίσει την εκτίμηση της αγοράς ως μια εξειδικευμένη εταιρεία του χώρου των ακινήτων. Και αυτή η εξειδίκευση, μαζί φυσικά με την κληρονομιά του Ομίλου Fourlis, μας βοηθάει ώστε να εξελίσσουμε γρήγορα τις συζητήσεις και να διεκπεραιώνουμε κάθε συμφωνία που κρίνουμε ως επωφελή για την εταιρεία και τους μετόχους μας. Δεν είναι τυχαίο ότι τα αρχικά μας σχέδια για την εταιρεία έχουμε καταφέρει να τα υλοποιήσουμε αρκετά συντομότερα και με θετικότερο αποτέλεσμα. Μέσα σε δύο χρόνια έχουμε καταφέρει να αυξήσουμε κατα δυόμισι φορές την αξία του χαρτοφυλακίου μας».
Και ο ίδιος προσθέτει. «Οταν ξεκινήσαμε την Trade Estates τον Ιούλιο του ’21 με 7 ακίνητα του Ομίλου Fourlis, το πλάνο μας ήταν να προσεγγίσουμε την αξία του χαρτοφυλακίου μας στα 500 εκατ. ευρώ μέχρι το τέλος του 2025. Σήμερα, με την απόκτηση του Smart Park, που αναμένεται να ολοκληρωθεί περίπου στα μέσα Δεκεμβρίου, σχεδόν έχουμε πετύχει τον αρχικό μας στόχο δύο χρόνια νωρίτερα! Ξεκινήσαμε με ένα χαρτοφυλάκιο μεικτής αξίας 185 εκατ. ευρώ από τα 7 ακίνητα του Ομίλου Fourlis και πλέον ανεβαίνουμε στα 460 εκατ. ευρώ με 14 ακίνητα, εκ των οποίων τα τρία αφορούν logistic centers. Αυτό συνιστά από μόνο του ένα σημαντικό επίτευγμα. Επιπρόσθετα, έχουμε πετύχει και τον απογαλακτισμό μας από τον βασικό μας μισθωτή, την ΙΚΕΑ και τις λοιπές εταιρείες του Ομίλου Fourlis.
Το 2021, το 90% του συνολικού εσόδου προερχόταν από μισθώσεις με τις εταιρείες του Ομίλου Fourlis (70% IKEA και 20% λοιπές εταιρείες Ομίλου). Στις 30/6/2023, το αντίστοιχο ποσοστό είχε υποχωρήσει στο 61% (47% ΙΚΕΑ και 14% λοιπές εταιρείες). Μετά την ενσωμάτωση των εσόδων από το Smart Park, το ποσοστό των μισθώσεων από τον Ομιλο Fourlis θα μειωθεί ακόμη περισσότερο στο επίπεδο του 42% (32% ΙΚΕΑ και 10% λοιπές εταιρείες). Με αυτό τον τρόπο συνεχίζουμε να επωφελούμαστε από την υψηλή εμπορικότητα που προσφέρει ο ενοικιαστής-άγκυρα ΙΚΕΑ, αλλά παράλληλα πετυχαίνουμε υψηλή διασπορά ενοικιαστών στο χαρτοφυλάκιο μας», τονίζει.
Σχεδόν από την αρχή της συζήτησης, μάλιστα, ο κ. Παπούλης ξεκαθαρίζει ότι η Trade Estates, προωθώντας το brand Top Parks στα εμπορικά της κέντρα, δεν πρόκειται να ασχοληθεί με άλλες πτυχές της αγοράς του real estate. «Από την πρώτη μέρα ίδρυσης αποφασίσαμε να επικεντρωθούμε σε δύο asset classes που σχετίζονται μεταξύ τους – και αυτό δεν πρόκειται να αλλάξει. Τα εμπορικά πάρκα και τα logistic centers που εξυπηρετούν το omnichannel. Δηλαδή προσφέρουμε απ’ άκρη σ’ άκρη λύσεις διάθεσης προϊόντων στους μεγάλους λιανεμπόρους».
Τονίζει, δε, ότι υπάρχουν σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης πάνω σε αυτή την εξειδίκευση και εν μέρει αποτυπώνονται στο επενδυτικό πλάνο ύψους 180 εκατ. ευρώ ως το 2028. Αρχικά στην ελληνική αγορά. «Ως τότε είναι ξεκάθαρο ότι μπορούμε να φθάσουμε σε ένα χαρτοφυλάκιο 710 εκατ.ευρώ. Αυτό που μπορούμε να πούμε για τη συνέχεια είναι ότι η επόμενη φάση ανάπτυξης της εταιρείας μας θα αφορά την εξέλιξη του χαρτοφυλακίου των εμπορικών πάρκων στις μικρότερες πόλεις, καθώς και τις αγορές της Βουλγαρίας και της Κύπρου, αλλά και περαιτέρω ανάπτυξη των μεγάλου μεγέθους omnichannel logistics στην Ελλάδα».
Τα projects
Ως το 2028, ωστόσο, η στόχευση είναι η ελληνική αγορά. «Πέραν του χαρτοφυλακίου μας σήμερα έχουμε και έξι συμφωνημένα αναπτυξιακά projects σε εξέλιξη ύψους 180 εκατ. ευρώ, που θα ολοκληρωθούμε σταδιακά μέχρι τα μέσα του 2027», λέει ο κ. Παπούλης. «Τα εμπορικά πάρκα στην Πάτρα και το Ηράκλειο, που θα λειτουργήσουν μέχρι το τέλος 2024 και ένα logistic center στην Ελευσίνα που θα λειτουργήσει το δεύτερο μισό του 2025. Παράλληλα, στα Ιωάννινα και στην Ελευσίνα σε υπάρχοντα ακίνητα με υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, διενεργούμε επενδύσεις 20 εκατ. ευρώ που θα ολοκληρωθούν ως το 2027. Το ένα αφορά εμπορικό πάρκο και το άλλο logistic center. Σε αυτό το συνολικό επενδυτικό πλάνο συμπεριλαμβάνεται και το εμβληματικό project του Ελληνικού. Δίπλα στο μεγάλο mall που κατασκευάζει η Lamda επί της Λ. Βουλιαγμένης, εμείς αναπτύσσουμε ένα εμπορικό πάρκο 30.000 τ.μ. σε δύο επίπεδα. Βάσει σχεδίου το 40% αυτού θα είναι το ΙΚΕΑ Νοτίων Προαστίων και το 60% 8-10 Big Box καταστήματα διεθνών και Ελλήνων λιανεμπόρων», σημειώνει. Οι εργασίες για το συγκεκριμένο προγραμματίζονται για το 2025 με στόχο να λειτουργήσει το εμπορικό πάρκο μέσα στο α’ εξάμηνο του 2027. Χαρακτηριστικό όλων αυτών, όπως λέει ο κ. Παπούλης, είναι ότι ξεκινά η δημιουργία τους με ένα σημαντικό ποσοστό εξασφαλισμένων μισθώσεων. «Η ανάπτυξή μας στην Πάτρα ξεκίνησε με το 65% του εμπορικού πάρκου προσυμφωνημένο», τονίζει.
Σε ό,τι αφορά τα projects των logistic centers της Trade Estates, και αυτά είναι σε εξέλιξη, όπως λέει. «Αναπτύσσονται στην ευρύτερη περιοχή Ασπροπύργου – Ελευσίνας. Η ιδιαιτερότητα με αυτή την περιοχή είναι ότι πρέπει να συγκεντρώσεις πρώτα κομμάτι-κομμάτι την απαραίτητη γη. Για να καταφέρει να συγκεντρώσει κανείς 100-150 στρέμματα χρειάζεται να ασχοληθεί τουλάχιστον δύο χρόνια. Προσθέστε και άλλον 1,5 χρόνο περίπου για τις αδειοδοτήσεις… Εμείς είμαστε τοποθετημένοι εκεί με ένα μεγάλο project 56.000 τ.μ. που είναι συμφωνημένο με την Dixons (Κωτσόβολος). Είναι ένα από τα μεγαλύτερα logistic centers, το οποίο θα πρέπει να είναι λειτουργικό ως το τέλος του 2025. Επίσης είναι και το ακίνητο στην Ελευσίνα που έχει εισφέρει η Autohellas στην εταιρεία μας και το οποίο έχει προοπτικές ανάπτυξης άλλων 20.000 τ.μ. Τέλος, διερευνούμε την πιθανότητα ανάπτυξης ενός logistics center επιφάνειας άνω των 55.000 τ.μ. στην περιοχή Ασπροπύργου, τη μίσθωση του οποίου συζητάμε αυτή την εποχή με έναν από τους μεγαλύτερους retailers στην Ευρώπη που έχει εμπορική παρουσία στην Ελλάδα, αλλά δεν έχει logistics».
Καθότι τα επενδυτικά projects της εταιρείας που ήδη τρέχουν είναι αρκετά, η εξαγορά του Smart Park, όπως λέει ο κ. Παπούλης, θα βοηθήσει όχι μόνο στο να καταστεί η Trade Estates αδιαμφισβήτητος ηγέτης στην αγορά των εμπορικών πάρκων, αλλά και θα της διασφαλίσει σημαντικές χρηματοροές. «Μέσω της απόκτησης ενός ακινήτου που προκαλεί άμεσα εισόδημα, “αγοράζουμε” τη δυνατότητα να είμαστε πιο επιλεκτικοί και να εστιάσουμε με μεγαλύτερη προσοχή και χρόνο στα υπό ανάπτυξη projects μας. Με άλλα λόγια, διατηρούμε τη δυνατότητα της εταιρείας για υψηλές μερισματικές αποδόσεις χωρίς την πίεση να επισπεύσουμε περαιτέρω τις νέες αναπτύξεις. Θα μπορούσαμε να πούμε ότι λειτουργεί και ως μηχανισμός αντιστάθμισης για τη συνέχιση υψηλών θετικών χρηματοροών για την εταιρεία μας», σημειώνει.
Στην ερώτηση εάν θα μπορούσε να υπάρξει ακόμα μία τέτοια εξαγορά εκ μέρους της Trade Estates, ο ίδιος σημειώνει ότι «πλέον το στοκ στην αγορά είναι μικρό. Η αλήθεια είναι πως τον Ιούλιο του 2021, όταν φτιάχναμε το στρατηγικό μας πλάνο, αναφέραμε το Florida 1 στη Θεσσαλονίκη και το Smart Park στα Σπάτα ως τα κορυφαία εμπορικά πάρκα της χώρας από τα οποία θα μπορούσαμε να πάρουμε βέλτιστες πρακτικές στην προσπάθειά μας να αναπτύξουμε νέα. Τελικά πετύχαμε να εντάξουμε και τα δύο αυτά κορυφαία εμπορικά ακίνητα στο χαρτοφυλάκιο μας. Πλέον, το πολύ να υπάρχουν ακόμα 1 ή 2 πάρκα αυτού του τύπου στην Ελλάδα. Από την άλλη πλευρά, η Βουλγαρία σήμερα έχει 30 εμπορικά πάρκα. Τα μισά ήδη λειτουργούν και τα υπόλοιπα αναπτύσσονται. Αρα σε δύο- τρία χρόνια από τώρα η Βουλγαρία θα διαθέτει ένα σημαντικό αριθμό εμπορικών πάρκων και ενδεχομένως να στρέψουμε την προσοχή μας και σε επενδύσεις στη συγκεκριμένη χώρα», σημειώνει.
Το Smart Park
Σε ό,τι αφορά το ίδιο το Smart Park, όπου σημειωτέον όλοι οι χώροι του είναι νοικιασμένοι, ο σχεδιασμός, όπως λέει ο κ. Παπούλης, προβλέπει παρεμβάσεις στην κατεύθυνση της αειφόρου λειτουργίας του και γενικά σε ποιοτικά χαρακτηριστικά. «Θα προχωρήσουμε σε ενέργειες τις οποίες εφαρμόζουμε ήδη στα εμπορικά πάρκα που λειτουργούμε και αναπτύσσουμε. Μία από τις πρώτες κινήσεις που κάναμε όταν ξεκίνησε η εταιρεία ήταν να υπογράψουμε ένα MoU με τον όμιλο ΔΕΗ που έχει τρεις πυλώνες. Πρώτον, την εγκατάσταση, όπου μπορούμε, φωτοβολταϊκών πάνελ. Δεύτερον, την εγκατάσταση σούπερ ταχυφορτιστών ηλεκτρικών αυτοκινήτων, καθιστώντας μάλιστα τα πάρκα μας hubs φόρτισης. Τρίτον, κινήσεις για εξοικονόμηση ενέργειας και κόστους αυτής. Οπότε σε αυτό το πλαίσιο μπορούμε να κάνουμε πράγματα και στο Smart Park.
Μια επιλογή θα μπορούσε να είναι η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σκεπάστρων πάνω από τις θέσεις στάθμευσης. Από εκεί και έπειτα ο στόχος μας θα είναι η περαιτέρω αύξηση της επισκεψιμότητας, κάτι που μεταφράζεται σε αύξηση τζίρου για τα καταστήματα. Και το ιδιαίτερο με την Trade Estates είναι ότι το 95% των υφιστάμενων μισθώσεων προβλέπει τιμαριθμική αναπροσαρμογή του βασικού εγγυημένου ενοικίου τους, ενώ το 75% του συνόλου των υφιστάμενων μισθώσεων προβλέπει, εκτός του βασικού ενοικίου, και μεταβλητό ενοίκιο (Turn Over Rent). Εν ολίγοις, στις θετικές περιόδους της αγοράς, της οικονομικής δραστηριότητας και του πληθωρισμού, εμείς επωφελούμαστε από την υπεραπόδοση κάθε retailer. Αυτή είναι μια μεγάλη διαφορά της εξειδίκευσης στο retail κομμάτι από τη γενικότερη διαχείριση ακινήτων σε άλλες κατηγορίες όπως είναι οι γραφειακοί χώροι ή τα ξενοδοχεία», τονίζει.
Σε κάθε περίπτωση, η εποχή κρύβει πολλές προκλήσεις, ιδίως σε ό,τι έχει να κάνει με την καταναλωτική δαπάνη, οπότε και το ερώτημα είναι πώς θωρακίζεται ένα τέτοιο εγχείρημα, όταν από τη μία αυξάνονται τα επιτόκια και από την άλλη το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών συρρικνώνεται λόγω του πληθωρισμού – και ας είμαστε σε ανοδικό κύκλο της ελληνικής οικονομίας. Για τον κ. Παπούλη υπάρχουν δύο εξαιρετικά σημαντικά στοιχεία που λειτουργούν ως δικλίδες ασφαλείας στα σχέδια ανάπτυξης της Trade Estates. Το πρώτο αφορά τα ίδια τα χαρακτηριστικά των επενδύσεων. «Στα δικά μας projects υπάρχει έντονο το στοιχείο της καθημερινότητας. Το προϊόν μας εξυπηρετεί καθημερινές ανάγκες της οικογένειας, γι’ αυτό και σχεδόν το σύνολο των αναπτύξεων έχουν ως βασικές “άγκυρες” σούπερ μάρκετ. Επίσης, τα εμπορικά μας πάρκα αφορούν το λεγόμενο “value retailing”, που σημαίνει ότι τα προϊόντα κάτω από τη σκεπή μας είναι σε ανταγωνιστικές τιμές.
Σε εμάς θα δείτε μεγάλα καταστήματα Ελλήνων και διεθνών retailers όπου παρουσιάζεται το σύνολο της γκάμας των προϊόντων τους, ενώ υπάρχει και η δυνατότητα σύνδεσης με το omnichannel. Και έπειτα είναι η ευκολία. Στις αναπτύξεις μας ο πελάτης έρχεται και παρκάρει κυριολεκτικά μπροστά από το κατάστημα – και μάλιστα δωρεάν. Γι’ αυτό και θεωρούμε ότι ένα τέτοιο concept, που μπορεί να δώσει εναλλακτικές έναντι του κέντρου των πόλεων όπου πρέπει ο καταναλωτής να ξοδέψει όλη τη μέρα του στα ψώνια, μπορεί να εφαρμοστεί ίσως και σε τριάντα πόλεις σε όλη τη χώρα!».
Η χρηματοδότηση
Η δεύτερη δικλίδα ασφαλείας αφορά το χρηματοδοτικό κόστος για όλα αυτά τα έργα. Σύμφωνα με τον κ. Παπούλη, το σύνολο των projects που αναπτύσσει σήμερα η Trade Estates είτε έχουν ενταχθεί, είτε είναι στη διαδικασία ένταξης στο Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας (RRF), το οποίο επιτρέπει την αξιοποίηση πόρων του Ταμείου και της εξασφάλισης δανείων χαμηλού επιτοκίου για αναπτυξιακά έργα, με χαρακτηριστικό αυτών το χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα. «Η ένταξη σε αυτά τα προγράμματα επιτρέπει να διενεργούμε τις νέες αναπτύξεις μας με ανταγωνιστικό χρηματοδοτικό κόστος σε μία εποχή ιδιαίτερα υψηλών επιτοκίων.
Η δέσμευση για τη δημιουργία μιας εταιρείας παγκόσμιας κλάσης που χρησιμοποιεί βέλτιστες πρακτικές είναι η κινητήρια δύναμή μας», λέει κλείνοντας ο κ. Παπούλης. «Η πολυμετοχικότητα, η δέσμευση του Ομίλου Fourlis σε αυτό το πλάνο με απόλυτους όρους εταιρικής διακυβέρνησης και μετόχους-διαμάντια, όπως η Αutohellas και η Latsco Hellenic Holdings, μας δίνουν ώθηση για τη συνέχεια», επισημαίνει.
Διαβάστε ακόμη
Μόνιμες φοροελαφρύνσεις αν βρεθούν 2-3 δισ. ευρώ από τη φοροδιαφυγή
ΤΑΙΠΕΔ: Το παρασκήνιο πίσω από τον διαγωνισμό για τα «χρυσά» 627 στρέμματα στο Πόρτο Χέλι
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ