Το μήνυμα από τη ΜΙΡΙΜ: H Ελλάδα επενδυτικός προορισμός και το 2023 για τα ακίνητα (pics)

Μετά το 2022, η Ελλάδα παραμένει και το 2023 προορισμός σε ό,τι έχει να κάνει με τις επενδύσεις στα ακίνητα, παρά τη γενικότερη, δύσκολη οικονομική συγκυρία στο ευρωπαϊκό περιβάλλον, την οποία έχoυν επιτείνει μάλιστα, το τελευταίο διάστημα οι εξελίξεις στο διεθνές τραπεζικό σκηνικό, αρχικά με την κατάρρευση της τράπεζας Silicon Valley Bank (SVB) και εν συνεχεία με τη διάσωση της Credit Suisse.

Του λόγου το αληθές επιβεβαίωσε η παρουσία της ελληνικής αποστολής στη μεγάλη, διεθνή έκθεση ΜΙΡΙΜ στις Κάννες, όπου το «παρών» έδωσαν ουκ ολίγα μεγαλοστελέχη της εγχώριας αγοράς, λαμβάνοντας τα μηνύματα σε μια κρίσιμη, για μία ακόμη φορά, περίοδο στο οικονομικό πεδίο.

Eτσι, σε αυτή τη φάση η Ελλάδα φαίνεται ότι προσελκύει απτή ζήτηση, ειδικά σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, όπως είναι ιδιαίτερα ο κλάδος της φιλοξενίας -για τον οποίο εκδηλώνεται το μεγαλύτερο ενδιαφέρον από το διεθνές κοινό- τα logistics αλλά και τα «πράσινα» γραφεία.

Ήδη, μέσα στο 2022 οι επενδύσεις στα επαγγελματικά ακίνητα στην ελληνική αγορά έφτασε το ποσό-ρεκόρ των 1,65 δισ. ευρώ, έχοντας σημειώσει άνοδο κατά 40% έναντι του 2021 με τέσσερις βασικές παραμέτρους στην αγορά να δημιουργούν συγκρατημένη αισιοδοξία για τη συνέχεια: υψηλή ζήτηση από εγχώριους αλλά και ξένους επενδυτές για «ποιοτικό» προϊόν, έλλειμμα ακριβώς ποιοτικού προϊόντος, ανθεκτικότητα της ελληνικής οικονομίας με καλύτερες επιδόσεις σε σύγκριση με άλλες χώρες ανά την Ευρώπη και σαφώς πιο ανταγωνιστικές τιμές των ελληνικών ακινήτων, επίσης σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές.

Από την άλλη πλευρά, τα εγχώρια μεγαλοστελέχη, έχοντας ήδη εισπράξει και συνεχίζοντας να εισπράττουν ισχυρό ενδιαφέρον, θα ήταν τώρα λιγότερο συγκρατημένα για το 2023 αν δεν υπήρχε, αφενός, το γενικότερο διεθνές περιβάλλον, όπου η αγορά ακινήτων πανευρωπαϊκά καλείται να αντιμετωπίσει την αύξηση των επιτοκίων με συνακόλουθη αύξηση κόστους χρηματοδότησης και κατασκευής, την επιστροφή του κόστους δανεισμού στα παλαιότερα επίπεδα από τις κεντρικές τράπεζες, την οικονομική επιβράδυνση και επιπλέον τους τριγμούς από τις τελευταίες εξελίξεις, με την SVB στις ΗΠΑ και την Credit Suisse στην Ευρώπη, αφετέρου, το ειδικότερο εσωτερικό περιβάλλον, εν όψει των εκλογών, με μεγάλο ζητούμενο τη σταθερότητα.

Στην 32η ΜΙΡΙΜ η Enterprise Greece διοργάνωσε για άλλη μία χρονιά το εθνικό περίπτερο με τη συμμετοχή σημαντικών εταιρειών και φορέων του κλάδου ανάπτυξης και αξιοποίησης ακινήτων -και όχι μόνο-, όπως οι Deloitte Greece, Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, Savills Greece, Oμιλος Leptos, ο Δήμος και η Εταιρεία Ανάπτυξης και Τουριστικής Προβολής της Αθήνας, HVS South Europe, iLand, MIBS Group, Paleros Dream Homes, Plasis Real Estate + Development, Village Planning single member p.c. Σημειωτέον ότι η συγκεκριμένη έκθεση πραγματοποιείται από το 1990 και συγκεντρώνει τις σημαντικότερες εταιρείες του κλάδου real estate έχοντας καθιερωθεί ως εξαιρετική πλατφόρμα δικτύωσης με στόχο την επίτευξη συμφωνιών, με πάνω από 2.500 εκθέτες.

Στα 7,2 δισ. ευρώ οι ΑΞΕ

«H ελληνική αγορά αποτελεί πλέον επενδυτικό προορισμό και δεν είναι τυχαίο ότι είχαμε την περασμένη χρονιά ρεκόρ εισροών κεφαλαίων από το εξωτερικό», δηλώνει ο κ. Μαρίνος Γιαννόπουλος, διευθύνων σύμβουλος του Enterprise Greece, εντοπίζοντας το επενδυτικό ενδιαφέρον σε ενέργεια, ακίνητα, φιλοξενία, τεχνολογίες αιχμής (data centers). Και πράγματι, οι Αμεσες Ξένες Επενδύσεις, με βάση την επεξεργασία των στοιχείων από την Τράπεζα της Ελλάδος, άγγιξαν το 2022 ιστορικά υψηλά στη χώρα, με τις σχετικές εισροές για το σύνολο του έτους να ξεπερνούν τα 7,2 δισ. ευρώ (για την ακρίβεια 7.221 εκατ. ευρώ) έναντι 5,3 δισ. ευρώ (5.350 εκατ. ευρώ) το ίδιο διάστημα του 2021, έχοντας σημειώσει αύξηση της τάξης του 35% σε σχέση με το 2021, ενώ η άνοδος αγγίζει το 61% αν γίνει σύγκριση με το 2019, προ COVID-19.

«Πρόκειται για επίπεδα ρεκόρ -οι μεγαλύτερες καθαρές εισροές ΑΞΕ από το 2002- τα οποία επιβεβαιώνουν τη θετική πορεία της ελληνικής οικονομίας και την προσπάθεια που γίνεται τα τελευταία χρόνια για την προσέλκυση ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα», όπως αναφέρει σχετικά το Enterprise Greece. Ειδικά ο κλάδος των ακινήτων βρίσκεται στην πρώτη γραμμή με κεφάλαια περί το 1,03 δισ. ευρώ να κατευθύνεται στον κλάδο της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, ενώ επιπλέον 918 εκατ. ευρώ επενδύσεις αντιστοιχούν σε ιδιωτικές αγοραπωλησίες ακινήτων, με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ.

«Η Ελλάδα έχει δείξει αξιοσημείωτη αντοχή μέσα στις διαδοχικές κρίσεις των τελευταίων ετών, με ρεκόρ εισροών ξένων κεφαλαίων και αυτό οφείλεται σε διαφορετικές παραμέτρους: το επιχειρηματικό περιβάλλον έχει βελτιωθεί, έχει προχωρήσει το κομμάτι των μεταρρυθμίσεων στον δημόσιο τομέα, έχουν δημιουργηθεί κίνητρα για προσέλκυση επενδύσεων, ενώ εμφανίζεται βελτιωμένη και η αξιοπιστία της χώρας που τροφοδοτείται περαιτέρω και από την αύξηση των επενδύσεων σε πολλαπλούς τομείς», δηλώνει ο κ. Βασίλης Καφάτος, εταίρος, Clients & Industries Leader της Deloitte Eλλάδος, αναφερόμενος παράλληλα και στον τουριστικό τομέα: «Ενας από τους σημαντικότερους κλάδους της ελληνικής οικονομίας, ο τουρισμός, με βάση τις πρώτες εκτιμήσεις, θα πάει ακόμη καλύτερα τη σεζόν 2023».

Ισχυρή δυναμική

Η δυναμική της ελληνικής αγοράς ακινήτων ήταν ισχυρή την τελευταία τριετία, παρά τον αρνητικό αντίκτυπο της πανδημίας και της ενεργειακής κρίσης που οδηγεί σε επιβράδυνση της ευρωπαϊκής οικονομίας. Ο κλάδος των logistics τοποθετείται στην πρώτη γραμμή των επενδύσεων αυτή τη στιγμή μαζί με τη φιλοξενία στον τομέα των ξενοδοχειακών μονάδων υψηλότερων κατηγοριών, με τον κλάδο των γραφείων επίσης να συγκεντρώνει μεγάλο αριθμό νέων «πράσινων» projects, όπως και η κατοικία, με ιστορικά υψηλή ζήτηση, ειδικά σε ό,τι έχει να κάνει με τα πολυτελή σπίτια.

«Εξακολουθούμε να εξετάζουμε και νέες επενδύσεις στην Ελλάδα, με τα logistics να είναι στο τοπ της λίστας μας», δηλώνει με τη ματιά του ξένου επενδυτή ο Πολ Γομόπουλος, επικεφαλής της Hines Greece, η οποία έχει ήδη στη χώρα μας 1 δισ. ευρώ κεφάλαια υπό διαχείριση, με τη φιλοξενία να απορροφά το μεγαλύτερο μέρος των επενδύσεων και το 5άστερο «Grand Hyatt» της λεωφόρου Συγγρού να αποτελεί τη ναυαρχίδα, πέραν των έξι επιπλέον resorts στην Κρήτη. O όμιλος, με παρουσία σε 28 χώρες και συνολικά περιουσιακά στοιχεία αξίας 92,3 δισ. δολαρίων υπό διαχείριση, έχει δρομολογήσει στη χώρα μας επιπλέον και το μεγάλο οικιστικό project στην περιοχή της Βούλας, ενώ, όπως χαρακτηριστικά δηλώνει ο κ. Γομόπουλος, «η πορεία στην Ελλάδα στην αρχή ήταν λίγο σαν roller coaster. Η Hines ήρθε το 2014 με προορισμό την Ελλάδα και χρειάστηκε πολλή υπομονή και επιμονή για να κάνει το 2017 την πρώτη της επένδυση (σ.σ.: με το σημερινό «Grand Hyatt»). Τώρα θεωρούμε ότι η χώρα έχει αφήσει το roller coaster πίσω της και στο ερώτημα γιατί ένας ξένος επενδυτής να έρθει στην Ελλάδα, εγώ θα το αντέστρεφα και θα έλεγα ότι δεν υπάρχει λόγος να μην επενδύσει σε μια σταθερή, ευρωπαϊκή αγορά, η οποία μάλιστα έχει δοκιμαστεί στο παρελθόν και πλέον μπορεί να επιδείξει μεγάλη αντοχή. Το ελληνικό real estate, επιπλέον, ωριμάζει σταδιακά, έχει ήδη επενδυτές με πιο βραχυπρόθεσμο ορίζοντα, ωστόσο πλέον, όπως φάνηκε μέσα στο 2022, έχει αρχίσει πλέον να προσελκύει και πιο θεσμικά ονόματα, όπως το κρατικό επενδυτικό κεφάλαιο της Σιγκαπούρης GIC με τo deal της Sani/ Ikos – επομένως σταδιακά βλέπουμε ότι αλλάζει με έναν πιο θεσμικό χαρακτήρα».

Με την πλευρά ακριβώς του μεγαλύτερου εγχώριου θεσμικού επενδυτή, όπως είναι η Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, με υπό διαχείριση χαρτοφυλάκιο 2,9 δισ. ευρώ, ο διευθύνων σύμβουλος Αριστοτέλης Καρυτινός κάνει λόγο για «συγκρατημένη αισιοδοξία» στην ελληνική αγορά ακινήτων το 2023 με τα δεδομένα των τελευταίων ημερών (έστω και αν διαχρονικά το real estate παρουσιάζει πιο αργή προσαρμογή στις αναταράξεις), αλλά και τη γενικότερη οικονομική συγκυρία με το υψηλό κόστος χρήματος διεθνώς λόγω της αύξησης των επιτοκίων κι επιπλέον του υψηλότερου κόστους κατασκευής. «Ειδικά για την Ελλάδα είναι κρίσιμη για την αγορά η σταθερότητα που είναι ζητούμενο εν όψει των εκλογών, ώστε να λειτουργήσει μια κυβέρνηση σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Είναι σημαντικό να βελτιώνεται συνεχώς η μεγάλη εικόνα της χώρας και εκεί έρχεται η σταθερότητα ώστε να υπάρξουν και τα οφέλη από την εξασφάλιση της επενδυτικής βαθμίδας. Υπάρχει πράγματι ζήτηση για ποιοτικό προϊόν, logistics, “πράσινα” γραφεία με χρήστες, ωστόσο λείπει η μεγάλη κλίμακα από πλευράς μεγέθους εταιρειών και αγοράς: ένα ενδεικτικό παράδειγμα είναι ότι ειδικά στο κομμάτι των γραφείων υπάρχει ενδιαφέρον, ωστόσο αυτό είναι είτε από υφιστάμενες εταιρείες που θέλουν να μετεγκατασταθούν σε καλύτερα κτίρια είτε από άλλες εταιρείες για μικρότερους χώρους των 1.500 -3.000 τ.μ.. Λείπει επομένως η μεγάλη κλίμακα».

«Εχουμε μπροστά το μεγάλο project του Ελληνικού, μία μακροπρόθεσμη επένδυση, της οποίας η α’ φάση πρέπει να είναι επιτυχημένη και αυτό τουλάχιστον μας δείχνει η ζήτηση που εισπράττουμε από ενδιαφερομένους στα διάφορα κομμάτια της επένδυσης», αναφέρει ο Αλέξανδρος Μουλάς, ανώτερος εμπορικός διευθυντής της Lamda Development, που ήταν μεταξύ των συμμετεχόντων στη συζήτηση στρογγυλής τραπέζης που διοργάνωσε το Enterprise Greece με την Deloitte για την ελληνική αγορά ακινήτων. Επισημαίνεται εδώ ότι ήδη η Lamda, ως φορέας της επένδυσης, μετρά εισπράξεις άνω των 200 εκατ. ευρώ από πωλήσεις οικοπέδων και διαμερισμάτων στο πλαίσιο της α’ φάσης αξιοποίησης της έκτασης του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, η οποία υπολογίζεται να ολοκληρωθεί έως το 2026.

«Θα συνεχίσουμε να επεκτείνουμε τις δύο πλατφόρμες σε φιλοξενία και logistics», αναφέρει ο Κωνσταντίνος Μπήτρος, επικεφαλής της HIG Capital στην Ελλάδα, από τους πλέον δραστήριους επενδυτές το τελευταίο διάστημα στη χώρα μας, με προβλεπόμενες επενδύσεις της τάξης των 500 εκατ. ευρώ έως το 2025. «Τα θεμελιώδη της χώρας παραμένουν θετικά και αυτό είναι ένα σήμα για εμάς να συνεχίσουμε τις επενδύσεις και να επεκταθούμε μέσω της ελληνικής αγοράς περαιτέρω και στην υπόλοιπη Ευρώπη. Η σημαντικότερη πρόκληση ωστόσο που βλέπουμε εμείς σε αυτή τη φάση είναι ότι βρίσκονται υπό σχεδιασμό αυτή τη στιγμή -συμπεριλαμβανομένου και του project του Ελληνικού- κάποιες εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα για τα επόμενα χρόνια και θα υπάρξει εκ των πραγμάτων σημαντική έλλειψη δυναμικού σε επίπεδο εργαζομένων στην οικοδομική δραστηριότητα. Αυτό είναι… ο μεγάλος ελέφαντας στο δωμάτιο». Η HIG Capital έχει ήδη ξεκινήσει να χτίζει το χαρτοφυλάκιο των ξενοδοχείων και, μεταξύ άλλων, σχεδιάζει τη μεγάλη επένδυση για το νέο πάρκο logistics στον Ασπρόπυργο, ύψους 244,5 εκατ. ευρώ, ενώ μέσα από τις δύο πλατφόρμες Ella Resorts και Streem Global σε φιλοξενία και logistics, σκοπεύει να συνεχίσει τις επενδύσεις στους δύο αυτούς τομείς.

«Θα συνεχίσουμε να επενδύουμε στην Ελλάδα», δηλώνει από την πλευρά του και ο Σταύρος Τόλιας, διευθύνων σύμβουλος της επενδυτικής Zoia, η οποία έστω κι αν ξεκίνησε με ισραηλινά κεφάλαια το 2017 και μια πιο επιθετική και βραχυπρόθεσμη στρατηγική αντίστοιχη των opportunity funds, πλέον έχει αποκτήσει πιο «θεσμικά» χαρακτηριστικά σε ό,τι αφορά την παρουσία της στο εγχώριο real estate με πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα: «Το 2017, η ελληνική κτηματαγορά ήταν σχεδόν εγκαταλελειμμένη και γι’ αυτό η Zoia υιοθέτησε μία στρατηγική προστιθέμενης αξίας ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, με το σκεπτικό ότι οι αξίες στην ελληνική πρωτεύουσα ήταν χαμηλά, την ίδια στιγμή που γενικότερα τα κέντρα των ευρωπαϊκών μεγαλουπόλεων έχουν υψηλές αξίες ακινήτων. Εξι χρόνια μετά έχουμε ένα χαρτοφυλάκιο άνω των 200 εκατ. ευρώ στην Αθήνα, με ποσοστό πάνω από 70% να αφορά σπίτια (σ.σ.: πάνω από 800 διαμερίσματα) και συνεχίζουμε να επενδύουμε. Θεωρούμε ότι υπάρχει μεγάλη ευκαιρία στα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα και την κατοικία στο κέντρο της πόλης κι έχουμε ήδη πολύ καλά δείγματα μετατροπής παλιών κτιρίων στην Αθήνα σε νέα και αναβαθμισμένα».

«Η αγορά βρίσκεται σε άνοδο το τελευταίο διάστημα δεδομένου ότι έχουν γίνει αρκετές συναλλαγές που έγιναν τα τελευταία χρόνια και τώρα το παιχνίδι είναι στις εταιρείες ανάπτυξης να φτιάξουν ή να μετατρέψουν υφιστάμενο προϊόν», δηλώνει αντίστοιχα ο Γιάννης Γκάνος, διευθύνων σύμβουλος της Αlpha Aστικά Ακίνητα, του ομίλου της Alpha Bank. H Alpha πολύ πρόσφατα ολοκλήρωσε με την κοινοπραξία των Dimand – Premia Properties ΑΕΕΑΠ τη μεγάλη συμφωνία για το project Skyline, με αντικείμενο το χαρτοφυλάκιο των 573 ακινήτων, συνολικής μεικτής επιφάνειας 500.000 τ.μ., αξίας 438 εκατ. ευρώ. «Εχουμε θετική εκτίμηση για την πορεία της αγοράς, κάτι που φαίνεται και από το γεγονός ότι η Alpha Bank διατηρεί μερίδιο στο σχήμα του Skyline, πέραν φυσικά και των νέων χρηματοδοτήσεων, άνω του 1 δισ. ευρώ που έχουν γίνει από την τράπεζα στο εγχώριο real estate. Τα επόμενα χρόνια θα υπάρξει αναβαθμισμένο προϊόν που θα μπει στην αγορά, με τους εγχώριους θεσμικούς, τις ΑΕΕΑΠ, να αναλαμβάνουν και ρίσκο ανάπτυξης για τη δημιουργία νέου αποθέματος, ενώ ο στόχος της επενδυτικής βαθμίδας αναμένεται να αυξήσει περαιτέρω το ενδιαφέρον».

«Η ελληνική αγορά τείνει να αποκτήσει πιο ώριμα χαρακτηριστικά, έχει μεγαλύτερη ρευστότητα, οι ξένοι επενδυτές δείχνουν μεγαλύτερο ενδιαφέρον, με μεγαλύτερες τοποθετήσεις κεφαλαίων και, παρά το γεγονός ότι υπάρχει αβεβαιότητα στο διεθνές περιβάλλον και δεδομένα ζητήματα στο κομμάτι της πιο ακριβής χρηματοδότησης (σ.σ.: που μπορεί να δημιουργήσουν πίεση σε νέα projects στη χώρα), η Ελλάδα έχει ένα πολύ καλό μέλλον τα επόμενα δύο-τρία χρόνια και παραμένουμε σε ένα γενικότερο πλαίσιο αισιόδοξοι», δηλώνει από την πλευρά του ο Γιώργος Μαντζαβινάτος, διευθύνων σύμβουλος της Q Real Estate Services (QRES) του ομίλου της Qualco. Ο ίδιος εντοπίζει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον στους κλάδους των ξενοδοχείων, των logistics και της κατοικίας: «Ειδικά στον οικιστικό τομέα, υπάρχει έλλειμμα στην Ελλάδα για το σωστό προϊόν, άρα υπάρχει πολύ περισσότερος χώρος για να δημιουργηθεί νέο απόθεμα».

«Η αγορά διψάει για νέο προϊόν», δηλώνει ο Δημήτρης Μανουσάκης, διευθύνων σύμβουλος της γνωστής εταιρείας συμβούλων Savills Greece, «και παρά τη γενικότερη τάση που διαμορφώνει δύσκολες συνθήκες στο ευρωπαϊκό real estate, υπάρχει το… παράδοξο της υψηλής ζήτησης στην Ελλάδα, λόγω του μεγάλου ελλείμματος νέων κατασκευών στη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης της χώρας. Η ζήτηση για ποιοτικό προϊόν είναι από τις σημαντικότερες παραμέτρους που διατηρούν τη δυναμική για την ελληνική αγορά ακινήτων ψηλά και η επενδυτική βαθμίδα, όταν έρθει, μπορεί να ξεκλειδώσει περαιτέρω θεσμικά κεφάλαια από το εξωτερικό στη χώρα, πέρα από τις τοποθετήσεις πιο ευκαιριακού χαρακτήρα».

Ο κ. Μανουσάκης επισημαίνει ότι ο κλάδος της φιλοξενίας, έχοντας δείξει τη δυναμική του και στη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης δημιουργώντας έσοδα για την ελληνική οικονομία σε δύσκολους καιρούς, παραμένει και τώρα στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος από ξένους επενδυτές που επιδιώκουν να τοποθετηθούν στην αγορά: «Το 2019 ήταν στα 390 εκατ. ευρώ ο όγκος των deals στον κλάδο, φτάνοντας τα 450 εκατ. ευρώ το 2020, τα 500 εκατ. ευρώ το 2021 και ακόμη υψηλότερα το 2022. Βλέπουμε μια ποιοτική αλλαγή στον κλάδο της φιλοξενίας, ειδικά στο management με μεγαλύτερους παίκτες και ξένες αλυσίδες στην αγορά. Επίσης, ο κλάδος των logistics συγκεντρώνει μεγάλο ενδιαφέρον από εγχώριους και ξένους επενδυτές. Η ζήτηση είναι τόσο υψηλή που αυτή τη στιγμή δεν υπάρχει διαθέσιμο στοκ και αυτό έχει οδηγήσει τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ να παίξουν ενεργό ρόλο στον τομέα της ανάπτυξης ώστε να δημιουργήσουν νέο προϊόν. Ενας ακόμη τομέας, τα ποιοτικά γραφεία με υψηλά περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά, επιδεικνύουν αντοχές με διψήφιο ποσοστό αύξησης των ενοικίων κατά 15% την τελευταία χρονιά. Ανερχόμενος κλάδος για τα επόμενα πέντε χρόνια είναι η κατοικία, συμπεριλαμβανομένων και επιμέρους υποκατηγοριών όπως είναι τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα ή η φοιτητική κατοικία».

Διαβάστε ακόμη

Στις 3 Απριλίου θα σφυρίξουν τα επιβατικά τρένα για το Αθήνα-Θεσσαλονίκη

Στέφεν Ντουκ (Moody’s): «Τι θα κρίνει την απόφαση να αναβαθμίσουμε την Ελλάδα» (pics)

Υδατοδρόμια: Αιτήσεις για άδειες ίδρυσης τριών στα Δωδεκάνησα – Ακολουθούν άλλα επτά στο Ν. Αιγαίο