Στο λιανεμπόριο νέα ονόματα βολιδοσκοπούν την αγορά λόγω των νέων projects με επίκεντρο τους εμπορικούς χώρους στη μεγάλη επένδυση του Ελληνικού, την ίδια στιγμή που στα γραφεία η «ψαλίδα» στα ενοίκια μεταξύ των χώρων υψηλών προδιαγραφών, με πράσινα χαρακτηριστικά και των παλιότερων χώρων στις δευτερεύουσες περιοχές μεγαλώνει.
Στα logistics, το… χθες ως προς τις τιμές και τους διαθέσιμους δεν έχει καμία σχέση με το σήμερα, ούτε φυσικά και το κατασκευαστικό κόστος, ενώ στα ξενοδοχεία το ‘’θερμό’’ καλοκαίρι δημιουργεί αισιοδοξία στον κλάδο, ο οποίος συνεχίζει να αναβαθμίζεται και να ανεβαίνει κατηγορία.
Τη γενικότερη εικόνα και τις τάσεις στα επαγγελματικά ακίνητα στην Ελλάδα σε αυτή τη συγκυρία περιέγραψαν χθες από το βήμα του 15ου RED Business Forum στο Ζάππειο γνωστά στελέχη του εγχώριου real estate, όπως οι Kώστας Μαρκογιαννάκης από την Arbitrage Real Estate, Νίκη Σίμπουρα από την Cushman & Wakefield Proprius, Γιάννης Παρασκευόπουλος από τη Δανός η οποία συνεργάζεται με την BNP Paribas, Γιάννης Ξυλάς από την Geoaxis και Δίκα Αγαπητίδου από την Αθηναϊκή Οικονομική συνδεδεμένη με την JLL.
Ξενοδοχεία
Στη φιλοξενία, σύμφωνα με τον κ. Μαρκογιαννάκη, το ξενοδοχειακό δυναμικό στα νησιά, το Νότιο Αιγαίο, την Κρήτη, τη Ρόδο, το Ιόνιο αλλά και την Αθήνα αυξάνεται σταθερά ωστόσο ανάπτυξη παρατηρείται και σε άλλες, λιγότερο αναπτυγμένες περιοχές το τελευταίο διάστημα.
«Η κυριότερη τάση είναι η ανάπτυξη ‘’luxury’’ προϊόντος, στις κατηγορίες των 4 και 5 αστέρων, ενώ πλέον δεν παίζει τόσο ρόλο το θέμα της δυναμικότητας -παλιότερα το ζητούμενο πάνω από 200 δωμάτια- όσο, τώρα, οι υπηρεσίες και η ποιότητα στο τελικό προϊόν. Μία ακόμη τάση από τους επενδυτές είναι η ανακατασκευή ξενοδοχείων χαμηλότερων κατηγοριών, 3 αστέρων, σε μονάδες 4 και 5 αστέρων. Προφανώς με την πανδημία είχαμε ένα μεγάλο κενό στον κλάδο, με απότομη πτώση το 2020, ωστόσο ήδη από το 2021 παρατηρήθηκε σημαντική άνοδος με ταχύτερη ανάπτυξη από τους Ευρωπαίους τουρίστες. Οσον αφορά τα έσοδα, επίσης ο κλάδος επανακάμπτει με πρόβλεψη για την περίοδο 2022- 2023 ότι θα υπάρξει εξισορρόπηση στα επίπεδα προ πανδημίας. Εν μέσω Covid 19 πάντως μεγάλωσε η διάρκεια παραμονής των τουριστών, δείγμα ότι υπάρχουν τα περιθώρια να διατηρήσουμε αυτή την τάση», ανέφερε ο κ. Μαρκογιαννάκης.
Νέο προϊόν για την αγορά είναι τα εξυπηρετούμενα (serviced) διαμερίσματα που απευθύνονται κυρίως σε νεαρούς επαγγελματίες, λοιπούς εργαζομένους κ.α. που θα πρέπει να παραμείνουν περισσότερο σε μεγάλα αστικά κέντρα.
«Υπάρχει αισιοδοξία για τη φετινή χρονιά, έστω κι αν υπάρχουν παράλληλα οι προκλήσεις του αυξημένου κόστους, της απώλειας της ρωσικής αγοράς αλλά και το μείζον ζήτημα της έλλειψης προσωπικού», ανέφερε ο κ. Μαρκογιαννάκης.
Καταστήματα
«Το λιανεμπόριο επαναπροσδιορίζεται στα νέα δεδομένα της εποχής και τις συνήθειες των καταναλωτών», ανέφερε η κυρία Σίμπουρα, επισημαίνοντας ότι αυτή την στιγμή το συνολικό μέγεθος του στοκ των καταστημάτων στην Ελλάδα υπολογίζεται σε 1,7 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, εκ των οποίων 800 χιλ. τ.μ. αφορούν εμπορικούς δρόμους, 610 χιλ. τ.μ. καταστήματα σε εμπορικά κέντρα και 235 χιλ. τ.μ. σε retail parks. Επιπλέον εκτιμάται ότι 10 μεγάλες αλυσίδες κάνουν την είσοδό τους στην ελληνική αγορά κάθε χρόνο τα τελευταία έξι χρόνια.
«Οι τάσεις αυτή την στιγμή στην Ελλάδα είναι καταρχάς η έμφαση στην εμπειρία του καταναλωτή, η ανάγκη των αλυσίδων για περαιτέρω αποθηκευτικούς χώρους και η εστίαση των χρηστών στο βιώσιμο κόστος, ενώ ειδικά οι κλάδοι ειδικά των αθλητικών ειδικών και του premium retail κινούνται ανοδικά και βλέπουν αύξηση στις πωλήσεις τους».
Η κυρία Σίμπουρα έκανε λόγο για ανθεκτικότητα των ενοικίων στα κεντρικά σημεία ακόμη και σε περιόδους μείωσης του ΑΕΠ, ρεκορ προσφοράς και δραστηριότητας λόγω του project του Ελληνικού, την ίδια στιγμή που το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξάνεται περαιτέρω με τη χώρα μας να έχει 19η θέση στην Ευρώπη. «Νέα ονόματα εξερευνούν την ελληνική αγορά γιατί αφενός βλέπουν το περιβάλλον να βελτιώνεται αφετέρου θέλουν να πάρουν θέση στα νέα projects. Τα μηνύματα για την αγορά είναι θετικά, το λιανεμπόριο θα ξαναγεννηθεί στην Ελλάδα μετά από την πτώση της τελευταίας περιόδου της οικονομικής ύφεσης. Δημιουργούνται οι συνθήκες με τα νέα projects και την αύξηση του τουρισμού για να δούμε ένα νέο σκηνικό στην αγορά με αύξηση πωλήσεων, νέα εικόνα και νέες μορφές, με φωτεινά και καινούρια projects».
Oσον αφορά τις τάσεις γενικότερα στην Ευρώπη στο λιανεμπόριο σύμφωνα με τα στοιχεία της Cushman & Wakefield: Οι αγορές επικεντρώνονται περισσότερο στην εμπειρία και την αναψυχή, υπάρχει ζήτηση για παράδοση αυθημερόν προϊόντων «εξ’ού και οι αλυσίδες οργανώνουν τα συστήματά τους ώστε να ικανοποιήσουν την ανάγκη αυτή, ενώ παράλληλα και αυξάνουν τις επενδύσεις σε ψηφιακές τεχνολογίες. Καινοτομίες όπως η τεχνητή νοημοσύνη γίνονται πλέον καθοριστικές για τη λήψη αποφάσεων στο retail, οι καταναλωτές προτιμούν ξεκάθαρα να αγοράζουν από εταιρείες που σχετίζονται με ‘’πράσινες’’ πρακτικές, επιπλέον αυξάνεται και το social retail -μία από τις ισχυρότερες ψηφιακές τάσεις στο λιανεμπόριο- μέσω φυσικών καταστημάτων και e- commerce».
Γραφεία
Στον τομέα των γραφείων, σύμφωνα με τον κ. Παρασκευόπουλο, πανευρωπαϊκά φαίνεται ότι επανέρχεται η ζήτηση μετά την πανδημία για γραφειακούς χώρους με αποτέλεσμα να ανεβαίνουν τα μισθώματα και να συμπιέζονται οι αποδόσεις ως ένα βαθμό, έστω κι αν δεν υπάρχουν πολλά περιθώρια. «Αλλάζει εντελώς το προϊόν που ζητούν οι χρήστες και οι επενδυτές, με μεγαλύτερα και ‘’πράσινα’’ γραφεία, γεγονός που μεγαλώνει την ψαλίδα μεταξύ των γραφείων υψηλών προδιαγραφών και αυτών της επόμενης κατηγορίας.
Αυτές τις τάσεις ακολουθεί και η ελληνική αγορά, όπου όμως υπάρχει τεράστια έλλειψη σε καλά γραφεία με μεγάλη τη ζήτηση. Υπολογίζεται ότι περί τα 230.000 τ.μ. νέων γραφείων θα βγουν στην αγορά έως το 2025 χωρίς να υπολογίζονται οι χώροι εντός του Ελληνικού. Το μεγάλο στοίχημα θα παιχτεί σίγουρα στην αναβάθμιση του υφιστάμενου στοκ και πώς θα το αντιμετωπίσουν αυτό επενδυτές και εταιρείες ανάπτυξης γιατί ούτως ή άλλως η γή δεν είναι απεριόριστη.
Βλέπουμε επίσης μία προσφορά και σε άλλες περιοχές, σε Πειραιά και Θεσσαλονίκη, με τις τάσεις να διαφαίνονται θετικές και τη ζήτηση σε υψηλά επίπεδα. Τα κύρια χαρακτηριστικά που ζητούν οι επενδυτές είναι χώροι υψηλών προδιαγραφών με κριτήρια ESG (σ.σ. Περιβαλλοντικά Environmental, Κοινωνικά -Social και Εταιρικής Διακυβέρνησης -Governance).
Logistics
«Το χθες στα logistics δεν έχει καμία σχέση με το αύριο», ανέφερε ο κ. Ξυλάς.
Το χθες είχε:
- ευκολία ανεύρεσης και φθηνής διαθέσιμης γής,
- τυπική, απλή, φθηνή κατασκευή,
- χαμηλές τιμές (ενοίκια ακόμη και 2 με 2,5 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα και υψηλές διψήφιες αποδόσεις).
«Ερχόμαστε στο σήμερα όπου η μεγάλη πρόκληση είναι σε σχέση με τη διαθέσιμη γη, όπου οι αξίες έχουν ξεπεράσει μέσα στην Αττική τα 200 ευρώ ανά τ.μ. Επίσης, μία ακόμη πρόκληση έχει να κάνει με την ανάπτυξη με όρους ESG με αλλαγές στον τρόπο κατασκευής και περισσότερους περιορισμούς, ενώ η τρίτη πρόκληση -σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα- έχει να κάνει με τα κόστη κατασκευής και ενέργειας: Πριν, το κόστος μπορεί να ήταν στα 200- 300 ευρώ ανά τ.μ. ενώ σήμερα για μία πολύ υψηλών προδιαγραφών κατασκευή μπορεί να φτάσει τα 700 ευρώ.
Επίσης άλλη μία πρόκληση έχει να κάνει με την εξεύρεση εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού που θα στελεχώσει τον κλάδο», ανέφερε ο κ. Ξυλάς κάνοντας λόγο για επιβράδυνση του ρυθμού ανάπτυξης των αξιών στα logistics με επιβράδυνση της συμπίεσης στις αποδόσεις.
Εναλλακτικές επενδύσεις
Στις εναλλακτικές επενδύσεις όπου στρέφονται τώρα οι επενδυτές στο εξωτερικό αναφέρθηκε η κυρία Αγαπητίδου:
«Οι επενδυτές βρίσκονται διαρκώς σε αναζήτηση νέου επενδυτικού προϊόντος κι ένας βασικός λόγος για το πώς φτάσαμε να μιλάμε για εναλλακτικές επενδύσεις είναι η βιώσιμη ανάπτυξη και η κλιματική αλλαγή και το γεγονός ότι όλες οι χώρες έχουν δεσμευτεί προς αυτή την κατεύθυνση. Επομένως πλέον βλέπουμε μία μεγάλη αλλαγή σε όλους τους επιμέρους τομείς των ακινήτων, με μεγαλύτερη ευελιξία από πλευράς των επενδυτών και των εταιρειών ανάπτυξης. Ενδεικτικά, στα γραφεία υπάρχει έμφαση στην ποιότητα και το υβριδικό περιβάλλον που όμως διαφέρει ανά κλάδο, αφού δεν μπορούν όλοι να δουλέψουν από απόσταση.
Στο λιανεμπόριο βλέπουμε την επάνοδο στη φυσική παρουσία στα καταστήματα με ένα νέο προϊόν, αυτό των ‘’power centers’’ σε μικρές συνοικίες, με περισσότερα εμπορικά πάρκα και προορισμούς αγορών σε πιο κοντινές αποστάσεις. Επιπλέον, η τεχνολογία παίζει μεγάλο ρόλο και αποτελεί μεγάλο καταλύτη και στο real estate με το ενδιαφέρον για data centers και μεγάλους Πύργους με κεραίες για καλύτερη συνδεσιμότητα. Στην κατοικία οι επενδυτές κοιτούν εναλλακτικές, με στέγη που είναι πιο βατή από πλευράς τιμών, προκάτ, διαμερίσματα, μικρότερα σπίτια για μονογονεϊκές οικογένειες, γηροκομεία. Πρόκειται για το λεγόμενο ‘’κλάδο ζωής’’- ‘’Living sector’ και είναι ενδεικτικό ότι αυτή την στιγμή το 45% του χαρτοφυλακίου των θεσμικών επενδυτών στις ΗΠΑ πηγαίνουν σε αυτόν τον κλάδο, ενώ στη Δανία το αντίστοιχο ποσοστό ξεπερνά το 50%.».
Διαβάστε ακόμη:
Τζορτζ Σακελλάρης: Οι business στην Ελλάδα και η εκτίναξη εσόδων στις ΗΠΑ (pics)