Μείωση, έστω και οριακή, για πρώτη φορά την τελευταία πενταετία καταγράφεται τώρα στις τιμές των πολυτελών κατοικιών ανά την Ελλάδα, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 7.666 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και με συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, πάντως, να συνεχίζουν σταθερά ανοδικά. Σε αυτές περιλαμβάνεται η Αθηναϊκή Ριβιέρα με δεδομένα και τα νέα projects που έχουν δρομολογηθεί, του Ελληνικού προεξάρχοντος, όχι όμως και η πολύ δημοφιλής Μύκονος, που φαίνεται πλέον ότι έπιασε «ταβάνι» και σημειώνει για πρώτη φορά πτώση στις τιμές φέτος σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν, το 2021, μία χρονιά που εξελίχθηκε παραπάνω από καλή για τις αγορές πολυτελών κατοικιών λόγω και της αυξημένης ρευστότητας της περιόδου της πανδημίας στα μεγάλα πορτοφόλια.
Τις τάσεις για την πολυτελή κατοικία στην Ελλάδα και τη στάση που κρατούν μέσα σε αυτή την περίοδο της γεωπολιτικής και μακροοικονομικής αστάθειας όσοι υποψήφιοι αγοραστές από την Ελλάδα και κυρίως από το εξωτερικό έχουν κάποια… εκατομμύρια να διαθέσουν για σπίτια πέρα από τα συνηθισμένα σκιαγραφεί η πρώτη ανάλυση για την ελληνική αγορά που πραγματοποίησε ο οίκος Greece Sotheby’s International Realty, το γνωστό γραφείο luxury real estate με εξειδίκευση στην προώθηση και πώληση πολυτελών κατοικιών στα ελληνικά νησιά, καθώς και σε επιλεγμένες τοποθεσίες της ηπειρωτικής χώρας.
Συνολικά, αυτό που καταγράφεται στην αγορά αυτή τη στιγμή είναι, από τη μία πλευρά, ισχυρή ζήτηση, «σε ιστορικά υψηλά επίπεδα ενδιαφέροντος μάλιστα για τα ακίνητα πολυτελείας στην Ελλάδα», όπως χαρακτηριστικά δηλώνει ο κ. Σάββας Σαββαΐδης, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος του Greece Sotheby’s International Realty, καταγράφοντας την αύξηση, σε ετήσια βάση, των δυνητικών αγοραστών-ενδιαφερομένων για ελληνικά πολυτελή ακίνητα στο 22% το γ’ τρίμηνο του 2022. Από την άλλη πλευρά, όμως, παρατηρείται διστακτικότητα, για την ακρίβεια «σημαντική κάμψη της αποφασιστικότητας των ενδιαφερόμενων αγοραστών να κλείσουν τις τελικές συμφωνίες αγοράς ακινήτων».
Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το 2021 το 15% των υποδείξεων κατέληγε σε συμβόλαια, από τη στιγμή δηλαδή που κάποιος ενδιαφερόμενος αποφάσιζε να δει από κοντά μια κατοικία, έχοντας αυξηθεί από το 13% του 2020, ενώ φέτος το αντίστοιχο ποσοστό έχει πέσει κάτω του 8%, κάτω δηλαδή από 1 στις 10 υποδείξεις. Επιπλέον, «είναι η πρώτη φορά τα τελευταία πέντε χρόνια, μετά από ένα συνεχιζόμενο ράλι, που παρατηρούμε πτώση των τιμών στην ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών, έστω κι αν αυτή είναι χαμηλή».
Οι τιμές
Ειδικότερα, όσον αφορά τις τιμές πανελλαδικά, η μέση τιμή που καταγράφει η Greece Sotheby’s International Realty φτάνει τα 7.666 ευρώ, μειωμένη κατά 0,8% σε σύγκριση με την ανώτατη τιμή των 7.727 ευρώ ανά τ.μ. που είχε σημειωθεί την περσινή χρονιά. Πρόκειται για μεγάλες κατοικίες πολύ υψηλών προδιαγραφών -είτε αυτές βρίσκονται σε δημοφιλείς περιοχές ή πιο ιδιαίτερους τουριστικούς προορισμούς είτε στην ηπειρωτική Ελλάδα- οι οποίες απευθύνονται στην αγοραστική Κατηγορία των Ατόμων Υπερ-Υψηλής Καθαρής Θέσης (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWI). Σημειωτέον ότι φέτος, το μέσο συμβόλαιο ανά συναλλαγή στην Ελλάδα από τη συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών αγγίζει τα 2,9 εκατ. ευρώ στο εννεάμηνο του 2022, από τα 2,85 εκατ. ευρώ και 2,46 εκατ. ευρώ στις αντίστοιχες περιόδους του 2021 και του 2020.
Ως προς τη ζήτηση και τους top προορισμούς, πάνω από 1 στις 4 κατοικίες για τις οποίες εκδηλώνεται ενδιαφέρον βρίσκεται σε Κέρκυρα ή Μύκονο. Οι δύο πολύ δημοφιλείς προορισμοί, με πολύ καλή αεροπορική συνδεσιμότητα, αντιπροσωπεύουν το 26,3% της συνολικής ζήτησης, με τα νότια προάστια της Αθήνας να συμπληρώνουν την τριάδα, και την Πάρο, τη Ρόδο και την Τήνο να ακολουθούν. Το κέντρο της Αθήνας, η Κρήτη και η Τζια είναι επίσης από τους προορισμούς για τους οποίους σημειώνεται υψηλή ζήτηση από τα μεγάλα πορτοφόλια.
Οσον αφορά τις αξίες των ακριβών ακινήτων, ιστορικό ρεκόρ καταγράφεται φέτος στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, με τη μέση τιμή ανά τ.μ. να ξεπερνά αισίως τα 8.300 ευρώ ανά τ.μ. έχοντας σημειώσει αύξηση σε σύγκριση με πέρυσι, όταν η μέση τιμή ήταν λίγο πάνω από τα 8.000 ευρώ ανά τ.μ., κατά 3,3%. Ετσι, το ράλι τιμών συνεχίζεται στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και τροφοδοτείται συνεχώς από τη μεγάλη «στροφή» της ελληνικής πρωτεύουσας για πρώτη φορά προς τη θάλασσα. Στροφή που επιχειρείται με τα σχεδιαζόμενα ή ήδη δρομολογημένα νέα projects κατά μήκος του παραλιακού μετώπου, ξεκινώντας από τη μεγάλη επένδυση στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού, τα έργα υποδομών και αναπλάσεων (π.χ. ο ενιαίος ποδηλατοδρόμος-πεζοδρομος από την Καλλιθέα έως τη Βούλα), το πρώτο 5άστερo αστικό resort στην Αθήνα κι ένα από τα καλύτερα της Ευρώπης που έρχεται το 2023 στα πρώην Αστέρια Γλυφάδας με την υπογραφή της One & Only, τις νέες, επίσης 5άστερες υποδομές στις ακτές της Βούλας από μεγάλους παίκτες της αγοράς, όπως οι ΤΕΜΕΣ και Grivalia κ.ο.κ.
Πανελλαδικά, η υψηλότερη μέση τιμή για πολυτελείς κατοικίες καταγράφεται – πού αλλού- στη Μύκονο, αν και λίγο χαμηλότερα φέτος σε σύγκριση με τα περσινά ανώτατα επίπεδα των τελευταίων ετών. Ετσι, η μέση τιμή στο Νησί των Ανέμων, που εξακολουθεί να σημειώνει πρωτιές στη ζήτηση από το εξωτερικό, είναι φέτος στα 9.266 ευρώ ανά τ.μ., μειωμένη κατά 1,25% σε σχέση με τα 9.383 ευρώ ανά τ.μ. του 2021, ενώ είναι γνωστό ότι η ζητούμενη ανώτερη τιμή στο νησί είναι σε ουκ ολίγες περιπτώσεις υπερδιπλάσια, φτάνοντας ή ακόμη και ξεπερνώντας τα 20.000 ευρώ ανά τ.μ.
Στο Ιόνιο, την πρωτιά στις ζητήσεις έχει η Κέρκυρα με μία αύξηση φέτος στις τιμές των πολύ ακριβών ακινήτων σχεδόν κατά 5%. Η μέση τιμή στο νησί ξεπερνά για πρώτη φορά τα τελευταία χρόνια τα 7.000 ανά τ.μ., φτάνοντας συγκεκριμένα στα 7.022 ευρώ ανά τ.μ. από το επίσης υψηλό νούμερο της περσινής χρονιάς που ήταν στα 6.708 ανά τ.μ.
Eνα ενδιαφέρον στοιχείο που καταγράφει στην ανάλυσή της η Greece Sotheby’s International Realty είναι ότι σε βάθος πενταετίας, πλέον, έχουν ανέβει και άλλοι, εναλλακτικοί προορισμοί ανά την Ελλάδα, γεγονός που αποτυπώνει τη σταδιακή ωρίμανση της αγοράς πολυτελών κατοικιών στη χώρα μας, η οποία βρίσκεται πλέον σαφώς πιο ψηλά στις προτιμήσεις των ξένων ενδιαφερόμενων αγοραστών.
Η γνωστή εταιρεία συμβούλων πολυτελών ακινήτων καταγράφει και τα ρεκόρ συμβολαίων ανά προορισμό. Στη Σύρο η ακριβότερη κατοικία που πουλήθηκε ήταν στα 3,7 εκατ. ευρώ, στη Λευκάδα στα 4,1 εκατ. και 5,4 εκατ. ευρώ, στους πολύ ανεβασμένους και πιο εναλλακτικούς Παξούς στα 3,5 εκατ., 5 εκατ. ευρώ και 5,2 εκατ. ευρώ, στη Σκιάθο στα 8,3 εκατ. ευρώ. Η Μύκονος διατηρεί το απόλυτο ρεκόρ με 23 εκατ. ευρώ φέτος, που διατέθηκαν σε ένα συμβόλαιο για μία μοναδική βίλα που έχει φιλοξενήσει στο παρελθόν, όπως λέγεται, ακόμη και τον Λεονάρντο Ντι Κάπριο.
Οσον αφορά τις εθνικότητες απ’ όπου εκδηλώνεται εντονότερο ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είναι οι Αμερικανοί, οι Βρετανοί, οι Ελληνες, οι Γάλλοι, οι Γερμανοί και οι Ελβετοί.
Οι τάσεις
Ως προς τις προοπτικές της αγοράς, σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα, σε αυτή τη συγκυρία η πτώση του ποσοστού των συμβολαίων που τελικά κλείνουν μετά από κάθε υπόδειξη ακινήτου δείχνει ότι στους επόμενους μήνες η αγορά θα ισορροπήσει σε χαμηλότερα επίπεδα αριθμού συναλλαγών, γεγονός το οποίο αναμένεται να δοκιμάσει τις αντοχές της.
Η εξέλιξη αυτή αντικατοπτρίζει ουσιαστικά 5 χαρακτηριστικά της ελληνικής αγοράς πολυτελών κατοικιών αυτή τη στιγμή, όπου οφείλεται ακριβώς και το «φρένο» στις αγοραπωλησίες:
■ Οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται πιο απρόθυμοι να ολοκληρώσουν συναλλαγές και να «ρίξουν» τα ακίνητά τους στην αγορά. Σε περιόδους υψηλότερου πληθωρισμού, οι ιδιοκτήτες διστάζουν να αντικαταστήσουν τα ακίνητά τους με μετρητά, γεγονός το οποίο μπορεί να τους οδηγεί και στο να απορρίπτουν συμβόλαια ακόμη κι όταν αυτά μπορεί να είναι στη ζητούμενη τιμή.
■ Η απουσία ακινήτων, με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, υψηλών προδιαγραφών από την αγορά. Μετά από μια περίοδο έντονης κινητικότητας, όπως ήταν αυτή των ετών της πανδημίας, με αρκετές αγοραπωλησίες πολυτελών ακινήτων ανά την Ελλάδα, πολλά από τα λεγόμενα «καλά» ακίνητα αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ έχουν αλλάξει χέρια, χωρίς να έχουν αντικατασταθεί από νέο «προϊόν», κάτι για το οποίο υπολογίζεται ότι χρειάζονται από 12 έως 18 μήνες.
■ Τα μεγάλα πορτοφόλια διστάζουν να προχωρήσουν και να ολοκληρώσουν συναλλαγές μέσα σε αυτή την περίοδο της αβεβαιότητας, με γεωπολιτική και μακροοικονομική αστάθεια, παρά το γεγονός ότι αυτή η κατηγορία των εισοδημάτων εμφανίζεται ανθεκτική σε τέτοιου είδους κρίσεις. «Οι αποφάσεις τώρα για τοποθετήσεις είναι πιο συντηρητικές και επηρεάζουν αναπόφευκτα και τη β’ κατοικία».
■ Οι τράπεζες εμφανίζονται τώρα λιγότερο πρόθυμες να χρηματοδοτήσουν τέτοιου είδους συναλλαγές για β’ κατοικία στη Νότια Ευρώπη.
■ Δεν υπάρχει βιασύνη ούτε από την πλευρά των αγοραστών ούτε από την πλευρά των πωλητών, με αποτέλεσμα βραχυπρόθεσμα να δημιουργείται ένα σπιράλ αδράνειας στην αγορά. Τα σπίτια μένουν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα στην αγορά, δεν υπάρχει βιασύνη να κλείσει μια συμφωνία κι αυτό, έστω κι αν επί του παρόντος έχει περιορισμένο αντίκτυπο στις τιμές, επηρεάζει τον όγκο των συναλλαγών. Εάν όμως παραταθεί η φάση αυτή της αδράνειας, λόγω του γενικότερου οικονομικού περιβάλλοντος, «οι τιμές αναμένεται να προσαρμοστούν», αναφέρει η Greece Sotheby’s International Realty.
Διαβάστε ακόμη
Το σπίτι της χρονιάς; Η ιστορία πίσω από την κατοικία-υπερπαραγωγή που “επιπλέει” στο νερό