Από τα πολύ ακριβά διαμερίσματα «νέας γενιάς» που κατασκευάζονται αυτή τη στιγμή στην πολυσυζητημένη Αθηναϊκή Ριβιέρα και μπορεί να διαθέτουν πισίνες στα μπαλκόνια, φυτεμένα δώματα ή και χωριστά δωμάτια υπηρεσίας στα υπόγεια -μία ακόμη νέα τάση στα υψηλά βαλάντια- μέχρι τα παλιά, μικρά ακίνητα του κέντρου της Αθήνας, που μπορεί όμως να προσφέρουν πολύ καλές αποδόσεις, η ζήτηση για αγορά κατοικίας στην πρωτεύουσα παραμένει υψηλή εν μέσω ακρίβειας, υψηλού ενεργειακού κόστους και πληθωριστικών πιέσεων.

Στα πιο προσιτά δυτικά προάστια οι υποψήφιοι αγοραστές τοποθετούν ψηλά στις προτεραιότητές τους την εγγύτητα στο μετρό, ενώ στα βόρεια και τα ανατολικά υπάρχει ζήτηση από οικογένειες για μεγαλύτερα ακίνητα, είτε για παλαιότερα -εφόσον δεν υπάρχει υψηλό budget-, είτε για πιο καινούρια με σύγχρονες προδιαγραφές, κυρίως σε σχέση με την ενεργειακή απόδοση.

Τα ακίνητα που αγοράζονται τώρα στην ελληνική πρωτεύουσα καταγράφει η Engel & Völkers Ελλάδος, η γνωστή εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων με διεθνή παρουσία σε 30 χώρες, η οποία διαπιστώνει γενικότερα για την ελληνική κτηματαγορά ότι εξακολουθεί να εμφανίζει θετικό πρόσημο παρά τις προκλήσεις στο γενικότερο γεωπολιτικό και οικονομικό περιβάλλον: «Ανασταλτικός παράγοντας πανευρωπαϊκά, ειδικά αυτή την περίοδο, είναι αναμφισβήτητα η αύξηση στις τιμές της ενέργειας, του κόστους των υλικών και οι πληθωριστικές πιέσεις που προβληματίζουν συνολικά την αγορά, ευελπιστώντας πάντως έως το τέλος του α’ εξαμήνου του 2022 να έχει σταθεροποιηθεί η κατάσταση με ένα νέο σημείο ισορροπίας».

Πέραν των Ελλήνων, οι οποίοι έχουν επιστρέψει πιο έντονα στην αγορά προκειμένου να καλύψουν στεγαστικές ανάγκες που έμειναν πίσω τα τελευταία, πολλά χρόνια (τα τελευταία πιο μαζικά νεόδμητα σπίτια στην εγχώρια αγορά ήταν αυτά της περιόδου 2008-2009, πολλά από τα οποία έμειναν απούλητα την τελευταία δεκαετία), το ενδιαφέρον για την εγχώρια κτηματαγορά παραμένει σε υψηλά επίπεδα και από το ξένο κοινό, που βλέπει πλέον στην Ελλάδα μια πρώτης τάξεως ευκαιρία για ικανοποιητικές αποδόσεις, όπως αναφέρουν οι επιτελείς της Engel & Völkers.

Πολύ περισσότερο από τη στιγμή που η χώρα μας έχει το πλεονέκτημα των χαμηλότερων τιμών ακόμη και για τις περιοχές που θεωρούνται πιο ακριβές όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα και τα δημοφιλή νησιά, όπου οι αξίες είναι σαφώς χαμηλότερες σε σύγκριση με άλλους ευρωπαϊκούς προορισμούς πρώτης προτίμησης. «Υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον για νέα ακίνητα ειδικά στις καλές περιοχές, τις πιο ακριβές και σε αυτές που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης, γι’ αυτό κι εκεί οι νέες κατασκευές προχωρούν κανονικά», αναφέρεται σχετικά.

Aπό την άλλη πλευρά και ιδιαίτερα για τα ακίνητα που απευθύνονται στους Ελληνες, και δη με μεσαία εισοδήματα, ο προβληματισμός είναι δεδομένος: ενδεικτικά στα δυτικά προάστια, όπου από το β’ μισό του 2021 παρατηρούνταν αρκετή κινητικότητα και από τους κατασκευαστές με νέες κατασκευές για καινούρια διαμερίσματα που βγαίνουν στην αγορά φέτος, κάποιοι -και με δεδομένο το υψηλό κόστος των υλικών- φαίνεται ότι τώρα τηρούν στάση αναμονής ώστε να δουν πώς θα διαμορφωθούν οι νέες ισορροπίες λαμβάνοντας υπόψη ότι το αγοραστικό κοινό σε αυτές τις περιοχές ανήκει στη μεσαία κατηγορία και δεν υπάρχουν και πολλά περιθώρια μετακύλισης του κόστους στις τιμές πώλησης.

Τι ακίνητα αγοράζονται στο κέντρο

Στο κέντρο της Αθήνας οι περιοχές που παρουσιάζουν ζήτηση από αγοραστές με μεγάλη οικονομική επιφάνεια είναι γύρω από το ιστορικό κέντρο, δηλαδή η Ακρόπολη, η Πλάκα, τα Ανάκτορα και το Κολωνάκι. Ωστόσο ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και περιοχές όπως «το Παγκράτι που έχει εξελιχθεί σε μία από τις πιο δημοφιλείς, με τις τιμές να καθορίζονται ανάλογα με τη θέα, τη θέση και το είδος της ανακαίνισης (ολική ή μερική). Παρομοίως, το Κουκάκι και τα Εξάρχεια έχουν σταθερή ανάπτυξη και ζήτηση αποτελώντας νούμερο 1 επιλογή στην προτίμηση των αγοραστών», σύμφωνα με την ανάλυση της Engel & Völkers.

Το Παγκράτι και το Κουκάκι είναι πρώτες επιλογές και για επένδυση, είτε πρόκειται για ξένους αγοραστές που επιθυμούν ένα ακίνητο με καλή απόδοση σε κεντρική γειτονιά, είτε για Ελληνες που θέλουν ένα σπίτι για ιδία χρήση ή ένα ακίνητο εισοδήματος για ενοίκιο. Στο αμέσως επόμενο επίπεδο, αγοραστικό ενδιαφέρον επικεντρώνεται στη Νεάπολη, στου Γκύζη και στους Αμπελοκήπους. «Οι περιοχές των Αμπελοκήπων, του Ζωγράφου και της Καισαριανής είναι επίσης στις πρώτες ως επί το πλείστον επιλογές των Ελλήνων αγοραστών λόγω της σχέσης τιμής, ασφάλειας και προσβασιμότητας στο κέντρο της πόλης», αναφέρει η εταιρεία. Από τις πιο ανερχόμενες και ακόμα οικονομικές περιοχές του κέντρου είναι η Κυψέλη, όπου οι μελλοντικές υποδομές του μετρό εκτιμάται ότι θα ενισχύσουν σημαντικά τη γύρω περιοχή.

Η ανάλυση της Engel διαπιστώνει ότι η ζήτηση για τις περιοχές του κέντρου σε σχέση με την περασμένη χρονιά βαίνει συνεχώς ανοδικά, με μεγάλη μερίδα των αγοραστών να αναζητούν ακίνητα μικρά, της τάξεως των 50-70 τ.μ., για επενδυτικούς σκοπούς. Παράλληλα, η υγειονομική κρίση έφερε στο προσκήνιο μια καινούρια ανάγκη για επιπλέον χώρο που προορίζεται είτε για τηλεργασία, είτε για πολλαπλές χρήσεις. Αυτή η νέα τάση που τώρα διαμορφώνεται ωθεί ένα ποσοστό αγοραστών στην αναζήτηση περισσότερων τετραγωνικών μέτρων στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου.

To παραλιακό μέτωπο

Από τον Πειραιά έως το Σούνιο το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας είναι αυτό που βρίσκεται σταθερά τα τελευταία χρόνια στο προσκήνιο με πληθώρα έργων που αναμένεται να προσδώσουν περαιτέρω υπεραξία σε όλες τις περιοχές που βρίσκονται στα πέριξ.

Πέρα από τις πολύ ακριβές περιοχές των νοτίων προαστίων, τη Βούλα, τη Βουλιαγμένη και τη Γλυφάδα, που βρίσκονται σταθερά στο επίκεντρο της ζήτησης τα τελευταία χρόνια (και προ πανδημίας), από τις πλέον ανερχόμενες είναι το Ελληνικό λόγω ακριβώς του μεγάλου project για την αξιοποίηση της έκτασης του πρώην αεροδρομίου, ενώ «ιδιαίτερη δυναμική για το επόμενο διάστημα φαίνεται ότι συγκεντρώνει στην άλλη άκρη ο Πειραιάς, όπου πλέον υπάρχουν αρκετά νέα έργα σε εξέλιξη, με πιο χαρακτηριστικό το μεγάλο project για την πράσινη ανάπλαση του Πύργου Πειραιά. Κάτι αντίστοιχο αναμένεται να συμβεί και στις περιοχές του Νέου Φαλήρου και του Μοσχάτου, όπου επίσης γίνονται έργα.

Το Παλαιό Φάληρο παρουσιάζει μεγάλη ζήτηση για μικρά και μεσαίου μεγέθους ακίνητα από Ελληνες και ξένους λόγω της παραλιακής γραμμής, η οποία είναι και η εγγύτερη στο κέντρο της Αθήνας και προσφέρεται για μπάνιο, όπως και η Νέα Σμύρνη, που συγκαταλέγεται επίσης στα προάστια με υψηλή ζήτηση από οικογένειες. Το Λαγονήσι, η Βάρη, η Σαρωνίδα, η Βάρκιζα και οι περιοχές μέχρι το Σούνιο είναι μεν πιο απομακρυσμένες, ωστόσο με την άνοδο των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών φαίνεται ότι προσελκύουν ολοένα περισσότερους αγοραστές που ζητούν καλές τιμές κοντά σε θάλασσα», αναφέρεται σχετικά.

Η Αθηναϊκή Ριβιέρα είναι αυτή που συγκεντρώνει και το μεγαλύτερο ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών, με το χαρακτηριστικό πάντως ότι για τις περιοχές από τη λεωφόρο Βουλιαγμένης και κάτω το ποσοστό των ξένων είναι κοντά στο 35%-40%, ενώ για τις περιοχές από τη λεωφόρο Βουλιαγμένης και πάνω η συντριπτική πλειονότητα, σε ποσοστό 90% και πάνω, είναι Ελληνες. Αντίστοιχα, για τις πιο απομακρυσμένες περιοχές (π.χ. Σαρωνίδα, Βάρη) οι 7 στους 10 είναι Ελληνες, χωρίς να λείπουν και οι ξένοι αγοραστές, που μπορεί να θέλουν τον συνδυασμό της θάλασσας όμως με πιο χαμηλές τιμές.

Τους τελευταίους μήνες, όπως αναφέρουν τα στελέχη της Engel & Völkers, υπάρχει σημαντική οικοδομική δραστηριότητα στις περιοχές της πρώτης γραμμής της Ριβιέρας, κυρίως στη Γλυφάδα, αλλά και στη Βούλα, όπου μπορεί να γκρεμίζονται παλαιότερες, χαμηλές κατασκευές για να αντικατασταθούν από πολύ σύγχρονες κατοικίες με πολύ υψηλά στάνταρ σε όλα τα επίπεδα, την τεχνολογία, την ενεργειακή απόδοση, τα πολυτελή υλικά, διαθέτοντας φυτεμένα δώματα, πισίνες στα μπαλκόνια, ακόμη και δωμάτια υπηρεσίας στους υπόγειους χώρους.

Οσον αφορά τις τιμές, υπάρχει τεράστιο άνοιγμα ψαλίδας ανάλογα με την περιοχή, τη θέση του ακινήτου, τις ποιοτικές προδιαγραφές, ενίοτε και τη μοναδικότητά του. Οσον αφορά τις πιο ακριβές περιοχές, στη Γλυφάδα υπάρχουν τιμές από 7.000 τ.μ. για νεόδμητα, ενώ στη Βουλιαγμένη ο πήχης ανεβαίνει ακόμη υψηλότερα φτάνοντας ακόμη και στις 10.000 ευρώ ανά τ.μ. Στη Βάρη ή στη Βάρκιζα οι τιμές προσγειώνονται στα 1.500 ανά τ.μ. για παλαιές κατασκευές και ανεβαίνουν στις 3.000 έως και 6.000 ευρώ ανά τ.μ. για τα καινούρια ακίνητα που θα ολοκληρωθούν εντός του 2022. Σε Σαρωνίδα – Λαγονήσι τα σπίτια πωλούνται σε τιμές 3.000-3.500 ευρώ ανά τ.μ. και ελαφρώς πιο πάνω τα νεόδμητα.

Η αύξηση των τιμών στα πιο ακριβά νότια προάστια εκτιμάται μεσοσταθμικά κατά τη διάρκεια του 2021 γύρω στο 10%-15%. Οι εκτιμήσεις των στελεχών της Engel & Völkers αναφέρουν ότι η αύξηση αναμένεται να συνεχιστεί, αν και πιο ήπια, με ρυθμούς κοντά στο 5% και τα επόμενα χρόνια, λόγω ακριβώς της αυξημένης ζήτησης από ξένους αγοραστές.

Tα βόρεια προάστια

Οι γενικότερες τάσεις όσον αφορά το ενδιαφέρον στα βόρεια προάστια -πέραν αυτών που αναζητούν ακίνητα στο Ψυχικό, στη Φιλοθέη και στην Κηφισιά- είναι για: α) 3 υπνοδωμάτια (τουλάχιστον 2+1 γραφείο), όπως φάνηκε μες στην πανδημία, β) μεσαίου μεγέθους σπίτια, γ) πάρκινγκ, δ) πρόσβαση σε μετρό, το οποίο εσχάτως, με την επέκταση της νέας γραμμής που έχει δρομολογηθεί, αναδεικνύει νέες περιοχές όπως το Γαλάτσι. Συνολικά, η ζήτηση σε αυτές τις περιοχές που απευθύνονται στη μεσοαστική οικογένεια είναι για σπίτια από 80 έως 130 τ.μ. μάξιμουμ, με την πλειονότητα να αναζητεί ακίνητα των 90-100 τ.μ.

Για τις premium περιοχές οι ενδιαφερόμενοι θέλουν κατοικίες με ιδιαίτερη αρχιτεκτονική, πολυτελή φινιρίσματα, αναβαθμισμένα ενεργειακά, ενώ εσχάτως μια νέα τάση που έχει αναδειχθεί είναι η φύλαξη σε 24ωρη βάση. Το budget για καλά ακίνητα στις «σταθερές αξίες» της Φιλοθέης και του Ψυχικού μπορεί να κυμαίνεται από 800.000 έως 1 εκατ. ευρώ, ενώ υπάρχει και μερίδα αγοραστών που μπορεί να διαθέτουν κοντά στο μισό εκατομμύριο για ένα παλαιό ακίνητο, δίνοντας επιπλέον κεφάλαια για να το ανακαινίσουν.

Στο Παλαιό Ψυχικό για πιο νέες κατασκευές τα νούμερα είναι πέριξ των 7.000 ευρώ ανά τ.μ., στη Φιλοθέη για σπίτια δεκαετίας κυμαίνονται στις 5.000 ευρώ ανά τ.μ. και στο Νέο Ψυχικό κοντά στις 4.200 ευρώ ανά τ.μ. Στις κατηγορίες των υψηλών εισοδημάτων υπάρχει ζήτηση για ακίνητα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά όπως ενδοδαπέδια θέρμανση, πισίνα, δύο θέσεις πάρκινγκ μίνιμουμ, δωμάτιο υπηρεσίας, laundry room, ακόμη και εγκαταστάσεις φόρτισης για ηλεκτρικά αυτοκίνητα όταν πρόκειται για καινούρια σπίτια.

Το Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Κηφισιά και η Εκάλη παραδοσιακά συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον αγοραστών με μεγαλύτερο προϋπολογισμό, ενώ το Μαρούσι και το Χαλάνδρι έρχονται πρώτα σε ζήτηση από νέες οικογένειες με μέσα εισοδήματα – εξ ου και όσοι μετακομίζουν σε αυτά τα προάστια δεν επιδιώκουν εύκολα αλλαγή κατοικίας. Ακολουθούν η Αγία Παρασκευή και ο Χολαργός, καθώς και η περιοχή του Παπάγου, όπου όμως η προσφορά είναι μικρή. Το τελευταίο διάστημα, όπως επισημαίνουν οι ειδικοί της Engel & Völkers, ιδίως για την Κηφισιά, η οποία διαθέτει ακίνητα ξεχωριστής αισθητικής, μιας άλλης εποχής, έχει παρατηρηθεί έντονη ανοικοδόμηση μεγάλων και υπερσύγχρονων οροφοδιαμερισμάτων ιδιαίτερου σχεδιασμού.

Τα δυτικά προάστια

Τα δυτικά προάστια συγκεντρώνουν μεγάλη μερίδα αγοραστών που αναζητούν μια πιο οικονομική κατοικία, με τη μεγαλύτερη ζήτηση να επικεντρώνεται στο Χαϊδάρι και στο Περιστέρι, ενώ η εγγύτητα στο μετρό παίζει πλέον μεγάλο ρόλο, γι’ αυτό και τα σπίτια γύρω από τους σταθμούς, π.χ. του Αιγάλεω ή της Νίκαιας, γίνονται ανάρπαστα.

Αρκετή κινητικότητα παρατηρείται και από τους κατασκευαστές και ήδη από το 2021 σε μεγάλους δήμους όπως το Περιστέρι και το Αιγάλεω παρατηρήθηκε αύξηση της ανοικοδόμησης με νέες κατασκευές στη θέση παλαιών και μικρότερων κατοικιών. Κάποιοι από αυτούς, όμως, φαίνεται ότι τώρα έχουν πατήσει φρένο λόγω της μεγάλης αύξησης του κόστους.

Τι ζητούν οι αγοραστές εδώ;

Εύκολη πρόσβαση σε μέσα συγκοινωνίας, ενώ όσοι είναι πρόθυμοι να διαθέσουν περισσότερα κεφάλαια ζητούν και πάρκινγκ. Ενδεικτικά, οι τιμές στα νεόδμητα διαμορφώνονται μεταξύ 2.300-3.000 ευρώ ανά τ.μ. στο Χαϊδάρι και στην Πετρούπολη, ενώ για τα ακίνητα 20ετίας μπορεί να πέσουν στα 1.800-2.300 ευρώ ανά τ.μ.

Διαβάστε επίσης:

Πώς προχωρούν τα deals με τους Άραβες – Ανοίγει ο δρόμος για νέες ξένες επενδύσεις στην Ελλάδα

Η επιχειρηματίας πίσω από την ελληνική γραβάτα του κυρίου Μπαϊντεν-όπουλου

Πάνος Τσακλόγλου: Αυξήσεις στις συντάξεις το 2023, μετά από 12 χρόνια