Απάντηση στο ερώτημα που πλανάται γενικότερα στην αγορά -σε αυτή τη φάση όπου το mega project του Ελληνικού έχει μπει στις ράγες- για το ρίσκο 25ετίας της μεγάλης επένδυσης των 8 δισ. ευρώ επιχειρεί να δώσει η Lamda Development, με τη ματιά του επενδυτή για ένα έργο αστικής ανάπλασης πρωτοφανές και ιδιαίτερης πολυπλοκότητας όχι μόνο για τα ελληνικά αλλά και τα διεθνή δεδομένα.

«Η επένδυση στο Ακίνητο αφορά στην αστική ανάπτυξη έκτασης περίπου 6,2 εκατ. τ.μ., χωρίς να υπάρχει προηγούμενο παρομοίου εγχειρήματος στην Ελλάδα. Πιθανή αποτυχία της διοίκησης του ομίλου να αναπτύξει το ακίνητο και να διαχειριστεί επιτυχώς όλους τους κινδύνους ανάπτυξής του, ιδίως λαμβάνοντας υπόψη την πρωτοτυπία, το μακροπρόθεσμο του σχεδιασμού, την ανάμειξη πολλών φορέων και την πολυπλοκότητά του, την επίδραση των πληθωριστικών πιέσεων στο εκτιμώμενο κόστος, δύναται να επιδράσει ουσιωδώς αρνητικά», αναφέρεται χαρακτηριστικά στο ενημερωτικό δελτίο για τη δημόσια προσφορά και την έκδοση πράσινου Κοινού Ομολογιακού Δανείου έως 230 εκατ. ευρώ που πραγματοποιείται το διάστημα από τις 6 έως τις 8 Ιουλίου.

«Στην Ελλάδα, δεν έχει υπάρξει επένδυση σε έργο αστικής ανάπτυξης τέτοιου μεγέθους και συναφώς δεν υφίστανται συγκρίσιμα ιστορικά οικονομικά στοιχεία». Για το λόγο αυτό η εταιρεία θα προσπαθήσει να μετριάσει το ρίσκο με τη δημιουργία κοινοπρακτικών σχημάτων με και συνεργασίες με τρίτους εξειδικευμένους φορείς επιχειρεί πέραν φυσικά της σταδιακής ανάπτυξης σε φάσης της επένδυσης.

Η εταιρεία αναφέρει χαρακτηριστικά ότι είναι δύσκολο να αξιολογηθούν με ασφάλεια οι πιθανές μελλοντικές επιδόσεις μιας μακροπρόθεσμης επένδυσης, πολύ περισσότερο από την στιγμή που η ανάπτυξη του ακινήτου συνεπάγεται για τον όμιλο την εκταμίευση σημαντικών ποσών προς υλοποίηση του έργου. Κατά την πρώτη πενταετία, ενδέχεται οι επενδυτικές και χρηματοδοτικές ταμειακές εκροές να είναι μεγαλύτερες των ταμειακών εισροών. Μετά την ολοκλήρωση της αγοράς των μετοχών της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. της εταιρείας- όχημα ειδικού σκοπού για την υλοποίηση του έργου, ο όμιλος «έχει αναλάβει όλους τους εμπορικούς, κατασκευαστικούς, νομικούς, και χρονικούς κινδύνους της υλοποίησης μιας τόσο σημαντικής, πρωτότυπης, μακροπρόθεσμης και πολύπλοκης επένδυσης».

Ενδεικτικά:

-Κατά την εξέταση των παραμέτρων που πρέπει να ληφθούν υπόψη για την ανάπτυξη του ακινήτου, η διοίκηση του ομίλου χρειάζεται να προβεί σε εκτίμηση των συνθηκών της αγοράς που θα επικρατούν σε χρονική περίοδο 1-25 ετών. Συνεπώς, υφίσταται εγγενής αβεβαιότητα πριν την έναρξη της αξιοποίησης του ακινήτου.

-Μεσομακροπρόθεσμες εκτιμήσεις είναι δύσκολο να πραγματοποιηθούν, αφού προηγούνται πολλών ετών από την υλοποίηση και ολοκλήρωση μιας αστικής ανάπτυξης. Στη διάρκεια της επένδυσης, οι οικονομικές συνθήκες μπορούν να αλλάξουν ουσιωδώς δυσμενώς και να μειώσουν σημαντικά την απόδοση της επένδυσης.

-Η πολυπλοκότητα της ανάπτυξης του ακινήτου, δηλαδή ο σχεδιασμός, η αδειοδότηση και η παράλληλη κατασκευή, εκμετάλλευση ή και πώληση εκατοντάδων ακινήτων, όπως κατοικιών, εμπορικών αναπτύξεων, ξενοδοχείων, γραφείων, αθλητικών και πολιτιστικών εγκαταστάσεων κ.λπ. μετά των αναγκαίων υποδομών και η αλληλεπίδραση μεταξύ τους, η συνεργασία με κατασκευαστικές εταιρίες και εξειδικευμένους στρατηγικούς συνεργάτες, όπως και με το πλήθος των φορέων του ελληνικού Δημοσίου που εμπλέκονται στην υλοποίηση του έργου, δύναται να μην είναι επιτυχής με αποτέλεσμα καθυστερήσεις, κακοτεχνίες, αυξημένα κόστη, ιδίως συνεπεία των πληθωριστικών πιέσεων και του αυξημένου ενεργειακού κόστους, η ένταση και η χρονική διάρκεια των οποίων δεν δύναται να εκτιμηθούν, ή και μειωμένη επισκεψιμότητα και πτωτικές τιμές των ακινήτων που συνεπάγονται μη ικανοποιητική απόδοση της επένδυσης ή και ζημίες.

-Επίσης, τυχόν προβλήματα και αποκλίσεις σε ένα τομέα π.χ. στις υποδομές, δύναται να επηρεάσουν και άλλους τομείς, π.χ. τις πωλήσεις κατοικιών, με πιθανή συνέπεια πολλαπλάσια κόστη και διαφυγόντα/μειωμένα έσοδα.

-Η ανάπτυξη του Ακινήτου εξαρτάται από τη ζήτηση και την επιτυχία που θα έχουν οι κατοικίες, τα καταστήματα σε εμπορικές αναπτύξεις, τα ξενοδοχεία, τα μουσεία και οι λοιποί πολιτιστικοί και εκπαιδευτικοί χώροι, η μαρίνα, οι αθλητικές εγκαταστάσεις, κ.α.

Η παράμετρος της αγοράς «κατοικιών»

Σημειώνεται εδώ ότι, σύμφωνα με εκτιμήσεις της διοίκησης, η ανάπτυξη του ακινήτου εξαρτάται από έσοδα που θα προέλθουν ως επί το πλείστον από τις κατοικίες.

Δεδομένου του 25ετούς χρονικού ορίζοντα της ανάπτυξης του ακινήτου, οι εκτιμήσεις της διοίκησης ενδέχεται να τροποποιηθούν και να σημειωθούν σημαντικές ή και ακραίες αποκλίσεις μεταξύ των στόχων και της ζήτησης σε τιμές χαμηλότερες των επιθυμητών. Ο εμπορικός κίνδυνος της ανάπτυξης του ακινήτου είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων, όπως ενδεικτικά η απήχηση της νέας αστικής ανάπτυξης στο κοινό, η προσέλκυση τουριστών, η μελλοντική ανάπτυξη άλλων ανταγωνιστικών περιοχών κοντά στην Αθήνα, η οικονομική ανάπτυξη της Ελλάδας, τα μελλοντικά επίπεδα τιμών ακινήτων στα νότια προάστια της Αθήνας, το κατασκευαστικό κόστος λαμβάνοντας υπόψη την πορεία των πρώτων υλών και το ενεργειακό κόστος, οι φορολογικές επιβαρύνσεις επί των ακινήτων, τεχνολογικές και νομοθετικές εξελίξεις που επιδρούν στη ζήτηση κατοικιών σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας, δημογραφικές τάσεις, νέοι οδικοί άξονες, κ.α. Ενδεικτικά, ενδέχεται στο μέλλον να παρουσιαστεί υπερπροσφορά κατοικιών στα νότια προάστια της Αθήνας, π.χ. λόγω τυχόν άλλων αναπτύξεων, γεγονός που θα οδηγήσει σε χαμηλότερες τιμές πώλησης.

Συνεργασίες και joint ventures

«Προκειμένου να μετριάσει τους κινδύνους, η διοίκηση του ομίλου αφενός προτίθεται να υλοποιήσει τις επενδύσεις με τη συνεργασία τρίτων εξειδικευμένων εταιρειών που θα διακρίνονται στον τομέα τους π.χ. στην εκμετάλλευση ξενοδοχείων (σ.σ. όπως για παράδειγμα το joint venture που ανακοινώθηκε πρώτα απ’ όλα με την ΤΕΜΕΣ των ομίλων Κωνσταντακόπουλου- Olayan), αφετέρου θα υλοποιήσει το επενδυτικό πρόγραμμα σε φάσεις και όχι όλες ταυτόχρονα, ώστε με βάση τα δεδομένα της πρώτης πενταετίας να βελτιστοποιήσει τις επενδύσεις και ταμειακές ροές της επόμενης φάσης. Κατ΄ αυτόν τον τρόπο, μειώνεται ο κίνδυνος υλοποίησης της επένδυσης, περιορίζονται οι χρηματοδοτικές ανάγκες και δημιουργούνται συνέργειες από την τεχνογνωσία που θα προσφέρουν οι στρατηγικοί συνεργάτες στην επένδυση», επισημαίνεται σχετικά». Υπενθυμίζεται εδώ ότι η Lamda έχει προχωρήσει επίσης στην ανακοίνωση συνεργασιών με τον όμιλο Fourlis για το εμπορικό πάρκο στο μεγάλο mall της Βουλιαγμένης, με την Brook Lane Capital για τον Πύργο Μικτής Χρήσης, πιο πρόσφατα με την Orilina Properties ΑΕΕΑΠ, την Prodea Investments AEEAΠ και CGS κ.ο.κ..

Είναι ενδεικτικό πάντως ότι η συνολική δυσκολία προβλέψεων ήδη αποτυπώνεται φέτος όπου παρατηρείται σημαντική αύξηση του κατασκευαστικού και ενεργειακού κόστους με σημαντικές πληθωριστικές πιέσεις, χωρίς να είναι δυνατό να εκτιμηθεί η ένταση και η διάρκειά τους. «Το κόστος ανάπτυξης του ακινήτου είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων. Ενδεικτικά, εξαρτάται από την εξέλιξη των τιμών βασικών δομικών υλικών (σίδηρος, αλουμίνιο, τσιμέντο, μάρμαρα, υαλοπίνακες, κ.λπ.), του ενεργειακού κόστους, των αμοιβών του τεχνικού προσωπικού, το επίπεδο των προσφορών που θα υποβάλλουν οι κατασκευαστικές εταιρίες, τυχόν αστοχίες σε μελέτες και κατασκευές, την τυχόν ανάγκη καθαρισμού υπολειμμάτων πετρελαιοειδών και αμιάντου, ειδικές προδιαγραφές και ειδική τεχνογνωσία που αναμένεται να υιοθετηθεί για τα ψηλά κτίρια 200 μέτρων ή για άλλες ειδικές κατασκευές, απρόβλεπτες δαπάνες λόγω π.χ. ενδεχόμενων αρχαιολογικών ευρημάτων, την εξέλιξη του πληθωρισμού την επόμενη 25ετία, τυχόν εξελίξεις στη νομοθεσία που επιδρούν στη σχεδίαση και κατασκευή νέων κτιρίων (ενεργειακή απόδοση, αντισεισμικότητα, πυρασφάλεια), την επίτευξη οικονομιών κλίμακος, κ.ά.», αναφέρεται χαρακτηριστικά στο ενημερωτικό δελτίο.

Διαβάστε ακόμη

Το καλοκαίρι της μεγάλης ταλαιπωρίας στα αεροδρόμια (pics + vids)

«Κυκλώνας» Πούτιν δοκιμάζει την ενεργειακή ασφάλεια της χώρας

Ίβο Ναιντένοφ: Η μεγάλη πρόκληση μετά την ενσωμάτωση της Chipita στην Mondelez International