Η πανδημία του κορωνοϊού αποτέλεσε «ανάχωμα» στιγμιαίο ή/και μη στη θετική πορεία της κτηματαγοράς, εικόνα που θα ξεκαθαρίσει τους επόμενους μήνες ανάλογα με τη διάρκεια του αόρατου «εχθρού» που έχει έρθει αντιμέτωπος όλο ο πλανήτης, τόσο υγειονομικά, όσο και οικονομικά.
Η ελληνική κτηματαγορά, εν μέσω πανδημίας λόγω των μεγάλων έργων ανάπλασης και υποδομών που έχουν ήδη υπογραφεί και διαθέτουν τους πόρους, δημιουργεί νέες επενδυτικές ευκαιρίες που στο σύνολο τους θα προσεγγίσουν δισεκατομμύρια ευρώ επενδύσεων και θα αναβαθμίσουν περιοχές που για χρόνια χαρακτηρίζονταν είτε «ξεχασμένες», είτε «υποβαθμισμένες».
Παράλληλα, επενδύσεις πολυεθνικών εταιρειών με παράλληλες αναπλάσεις – υποδομές από το κράτος σε περιοχές που πολλές απ΄αυτές για πολλά χρόνια παράμεναν ξεχασμένες ενώ βρίσκονται στο παραλιακό μέτωπο του Ν.Αττικής, επηρεάζουν θετικά την οικιστική ανάπτυξη όλων των όμορων περιοχών.
Αξίζει να αναφερθεί ότι θα χρειαστεί χρόνος για να γίνουν επαρκείς εκτιμήσεις, ενώ καθοριστικός παράγοντας αποτελεί ο χρόνος υλοποίησης των έργων – είναι πολύ σημαντικό για την προσέλκυση επενδύσεων τα έργα ανάπλασης να υλοποιούνται στους χρόνους που έχουν οριστεί.
1. Επενδυτικός… μονόδρομος ο Πειραιάς
Ο Πειραιάς, το μεγαλύτερο λιμάνι της χώρας μπορεί από πέρασμα ταξιδιωτών, να αποτελέσει ελκυστικό τουριστικό προορισμό βάση των νέων έργων ανάπλασης που έχουν ξεκινήσει. Η αρχή έχει γίνει με ένα νέο κτίριο στη περιοχή του Αγίου Διονυσίου στις πρώην εγκαταστάσεις της καπνοβιομηχανίας «Παπαστράτος».
Τα έργα ανάπλασης μπαίνουν σε τροχιά υλοποίησης. Η ανάπλαση του Μικρολίμανου υλοποιείται με γοργούς ρυθμούς, προβλέπει κατεδάφιση των υπαρχουσών παράνομων κατασκευών στη γραμμή της παραλίας, μετακίνηση των τραπεζοκαθισμάτων σε άλλο σημείο του κοινόχρηστου χώρου, δρόμους ήπιας κυκλοφορίας 3,5 μέτρων όπου θα απαγορεύεται η στάθμευση, αντικατάσταση όλων των φωτιστικών σωμάτων, ανακατασκευές των πεζοδρομίων και των πλακοστρώσεων, ασφαλτικά έργα, αναβάθμιση του αποχετευτικού στη συγκεκριμένη περιοχή, καθορισμός νέων χώρων στάθμευσης για δημότες και επισκέπτες και φυσικά νέα συστήματα διαχείρισης απορριμμάτων.
Ο πύργος φάντασμα – ο κοιμισμένος γίγαντας του Πειραιά με ύψος 84 μέτρα αποτελούμενος από 22 ορόφους, αναμένεται να αναγεννηθεί.
Τον Ιούνιο του 2020 υπογράφηκε η ανάπλαση του Αγίου Διονυσίου και αναμένεται να ολοκληρωθεί τον Οκτώβριο του 2021. Αφορά, ένα ολοκληρωμένο πρόγραμμα αστικών παρεμβάσεων με στόχο την αναβάθμιση και την ανάπτυξη της περιοχής του Αγίου Διονυσίου. Ο σχεδιασμός του έργου, αναμένεται να συμβάλλει στη διατήρηση και ανάδειξη του βιομηχανικού χαρακτήρα της περιοχής, ενώ η υλοποίησή του θα ανανεώσει και αναμορφώσει τα δομικά στοιχεία που συνθέτουν το δημόσιο χώρο. Παράλληλα εκσυγχρονίζονται οι χρήσεις γης με την προσέλκυση νέων δραστηριοτήτων, τον έλεγχο κινήσεων και την ανάπτυξη ενός περιβάλλοντος φιλικού στην κίνηση πεζών και ποδηλάτων. Επιπρόσθετα με το συγκεκριμένο έργο, επιδιώκεται η βελτίωση της κυκλοφοριακής οργάνωσης και η αντιμετώπιση κυκλοφοριακών δυσλειτουργιών που καταγράφονται σήμερα.
Παράλληλα, θα διαμορφωθεί η πύλη εισόδου στην πόλη για τους επισκέπτες της κρουαζιέρας αλλά και για τη δημιουργία δικτύου πεζοδρομήσεων για την ανάδειξη πολιτιστικών διαδρομών. Ενδεικτικό παράδειγμα αποτελεί η πεζοδρόμηση ενός εκ των κεντρικότερων αρτηριών του Πειραιά, της Χαριλάου Τρικούπη, προκειμένου να υπάρξει σύνδεση του αρχαιολογικού μουσείου της πόλης με το λιμάνι.
Ο Πειραιάς αποκτά μετρό και τραμ, παραδόθηκαν τον Ιούλιο του 2020 οι τρεις πρώτοι σταθμοί της επέκτασης της γραμμής 3 του Μετρό προς τον Πειραιά (Αγία Βαρβάρα, Κορυδαλλός, Νίκαια), ενώ υπολογίζεται ότι το σύνολο της επέκτασης της γραμμής 3 αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί μέχρι το καλοκαίρι του 2022. Στο πλαίσιο αυτό, αναμένεται να προστεθούν ακόμη τρεις σταθμοί, «Μανιάτικα», «Πειραιάς» και «Δημοτικό Θέατρο».
Παράλληλα, ενώ εφόσον έχουν ολοκληρωθεί οι κατασκευές του τροχιοδρόμου και παραμένει σε εκκρεμότητα, άμεσα θα παραδοθεί το τραμ στους δημότες του Πειραιά. Τα οδικά έργα και οι επεκτάσεις σταθμών του μετρό και του τραμ ενισχύουν τη ζήτηση στις περιοχές που εξυπηρετούν.
Κάθε επέκταση του μετρό δημιουργεί νέα δεδομένα στην κτηματαγορά της εκάστοτε περιοχής, όχι μόνο στην αγορά κατοικίας, αλλά και στην αγορά επαγγελματικής στέγης, τουλάχιστον για τις περιοχές που γειτνιάζουν στους νέους σταθμούς και τους νέους οδικούς κόμβους.
Δεν είναι λίγοι οι αλλοδαποί επενδυτές που έχουν ήδη επενδύσει σε παλαιές κατοικίες στην Ακτή Θεμιστοκλέους όπου έχουν προβεί σε ριζική ανακαίνιση και στόχο με τη μεταπώληση.
Η ζήτηση πριν την covid-19 εποχή καταγραφόταν θετική, ιδιαίτερα από τα μέσα του 2019 τόσο λόγω των αυξήσεων των τιμών στο κέντρο των Αθηνών (δύσκολη η εύρεση αγοράς κατοικιών έως 800 €/τμ), όσο και των νέων έργων ανάπλασης που υλοποιούνται στην ευρύτερη περιοχή.
Ο Πειραιάς διαθέτει ακόμη επενδυτικές ευκαιρίες με το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο να μην ξεπερνά τα 1.400 € για αυτοτελή λειτουργικά κτίρια που βρίσκονται μόλις 50m από το λιμάνι, ενώ διαθέτει κατοικίες που χρίζουν ανακαίνισης σε δελεαστικές τιμές.
Ο Πειραιάς αλλάζει εικόνα, αποκτά έναν νέο αέρα επενδυτικού ενδιαφέροντος που θα επικεντρωθεί για αρχή στο κέντρο της πόλης και περιμετρικά του λιμανιού στοχεύοντας αρχικά σε εγκαταλελειμμένα αυτοτελή κτίρια που διατίθενται σε ελκυστικές τιμές. Μεγάλο ενδιαφέρον θα αποτελέσει η τύχη εγκαταλελειμμένων κτιρίων που βρίσκονται εντός της ζώνης του λιμένα του Πειραιά, κτίρια που σε πολλές περιπτώσεις παρομοιάζονται ως ωρολογιακές βόμβες για τους δημότες.
2. Μεταμορφώνεται το Φάληρο
Η αξιοποίηση της έκτασης από το ΣΕΦ έως το δέλτα του Φαλήρου, προβλέπει τη δημιουργία μεγάλου πάρκου 220 στρεμμάτων με 3.500 δέντρα και τριών χώρων στάθμευσης που θα προσφέρουν πρόσβαση στους πολίτες στη Θάλασσα. Το παράκτιο πάρκο πολλαπλών χρήσεων που θα αναπτυχθεί, θα ενοποιεί τους όμορους τέσσερις δήμους Πειραιά, Μοσχάτου, Καλλιθέας και Παλαιού Φαλήρου με το θαλάσσιο μέτωπο.
Τα νέα έργα υποδομής δημιουργούν τις υποδομές για την δημιουργία της Πειραϊκής Ριβιέρας, ενώ δημιουργούν επενδυτικές ευκαιρίες στους όμορους δήμους.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι στις 17 Φεβρουαρίου θα ξεκινήσουν και οι εργασίες για τη μετατόπιση της γραμμής του ΤΡΑΜ από τη στάση Μοσχάτο έως τη στάση Τζιτζιφιές. Η νέα γραμμή θα κατασκευαστεί σε χαμηλότερο επίπεδο, στο ίδιο ύψος με την οδό Εθνάρχου Μακαρίου.
3. Μητροπολιτικό πάρκο Ελληνικού
Το Ελληνικό αλλάζει, από μια περιοχή που κατά τη λειτουργία του αεροδρομίου δεν ήταν στο πρώτο πλάνο επιλογής των ενδιαφερόμενων αγοραστών λόγω του θορύβου από τα αεροσκάφη, διατηρώντας πάντα μια διαφορά στις τιμές πώλησης -10%, -15 % σε σχέση με τη Γλυφάδα και τη Βούλα, κατάφερε να εξισορροπήσει αυτή τη ψαλίδα μετά τη μεταφορά του αεροδρομίου στο Μαρκόπουλο.
Τα νότια προάστια της Αττικής, η Γλυφάδα, Βούλα και η Βουλιαγμένη αποτελούν διαχρονικά το μήλο της έριδος – ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια, τόσο για τους εγχώριους αγοραστές όσο κα για τους αλλοδαπούς, κυρίως Κινέζους, ενώ, δεν ήταν λίγοι οι Σύριοι και Αιγύπτιοι κατασκευαστές που αρχές του 2015 -2017 που επένδυσαν σε διαμερίσματα τόσο για την απόκτηση της πολυπόθητης χρυσής βίζας όσο και ως μορφή επένδυσης για το μέλλον.
Το 2015-2017, οι τιμές πώλησης των ακινήτων σε σχέση με το 2009 είχαν υποχωρήσει κατά 40% – 45 % σε Γλυφάδα και Βούλα, ενώ σε σχέση με τα βόρεια προάστια της Αττικής οι τιμές κατέγραψαν μια γενικότερη ανθεκτικότητα (46% – 50% ).
Τα μνημονιακά χρόνια, η μικρότερη πτώση στα νότια προάστια καταγράφηκε στη περιοχή του Ελληνικού (33% -39%), μια περιοχή που απέκτησε μετρό διευκολύνοντας τους κατοίκους της ευρύτερης περιοχής αλλά ταυτόχρονα αποτέλεσε και πόλο έλξης των ενδιαφερόμενων που πάντα είχαν στραμμένο το βλέμμα στα νότια αλλά δεν τους βόλευαν τα μέσα μαζικής μεταφοράς.
Σήμερα, ο βασικός σχεδιασμός περιλαμβάνει αναβάθμιση της παραλίας, οικιστικές αναπτύξεις, υπερ-τοπικό και τοπικό εμπόριο, ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις και χώρους αναψυχής κοινού, αξιοποίηση των ολυμπιακών εγκαταστάσεων και κατασκευή νέων χώρων άθλησης, νέο γήπεδο γκολφ, χώρους ανάδειξης της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, εκπαιδευτικές εγκαταστάσεις και ερευνητικά κέντρα, κλπ.
Θα κατασκευαστεί ένα από τα μεγαλύτερα Μητροπολιτικά Πάρκα Πρασίνου και Αναψυχής στον κόσμο, που συνδυαστικά με τους κοινόχρηστους χώρους πρασίνου του ακινήτου θα καλύπτουν έκταση 2.600.000 τ.μ., ήτοι 42% της συνολικής επιφανείας της έκτασης.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι στις 14 Ιανουαρίου εγκρίθηκε η μελέτη για τη διαμόρφωση του πρώτου, μικρού, τμήματος του μητροπολιτικού πάρκου στο Ελληνικό από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ). Πρόκειται για χώρο 75 στρεμμάτων (από τις 4.000 στρ. του πάρκου) στο σημείο όπου βρίσκονται τα τρία διατηρητέα υπόστεγα της αεροπορίας.
Όταν το Μητροπολιτικό πάρκο έχει αρχίσει πραγματικά να αποκτά μια ολοκληρωμένη μορφή που σύμφωνα με τις δηλώσεις του πρωθυπουργού, για την ολοκλήρωσή του, θα χρειαστεί ακόμη και 10 χρόνια για την πλήρη ανάπτυξη, τότε εκτός από την οικιστική ανάπτυξη, θα καταγραφούν αυξήσεις των αξιών στα επαγγελματικά ακίνητα, διότι η ανάπτυξη του επιχειρηματικού πάρκου μέσα στο Ελληνικό θα αναβαθμίσει την κτηματαγορά των επαγγελματικών ακινήτων και θα οδηγήσει τα νότια προάστια να γίνουν σημαντικό επιχειρηματικό κέντρο.
4. Τι αλλάζει η νέα Γραμμή 4 του Μετρό
Η νέα Γραμμή 4 του Μετρό έλκει τους επενδυτές με στόχο την επόμενη μέρα και φέρνει στο επίκεντρο το Γουδί, τα Εξάρχεια και το Λόφο Κυψέλης
Όλο και περισσότεροι επιλέγουν να μετακινηθούν σε περιοχές που εξυπηρετούνται από σταθμούς Μετρό αφενός για να μειώσουν τα έξοδα μετακίνησης, δηλαδή να μη χρησιμοποιούν καθόλου το αυτοκίνητό τους εξοικονομώντας χρήματα από τα καύσιμα. Αλλά και λίγο μακριά από τους σταθμούς να είναι το ακίνητο, οι ενδιαφερόμενοι σπεύδουν να το μισθώσουν διότι χρησιμοποιούν λίγο το αυτοκίνητό τους σταθμεύοντας το κοντά στο μετρό και στη συνέχεια μετακινούνται από και προς τη δουλειά τους με το τρένο.
Επιχειρηματίες και ενοικιαστές, επιλέγουν διαχρονικά ακίνητα σε περιοχές που βρίσκονται γύρω στους σταθμούς του μετρό. Η κτηματαγορά κατά μήκος των γραμμών του πιο δημοφιλούς συγκοινωνιακού μέσου, δεν γνώρισε ιδιαίτερα μεγάλη κρίση, παρά την γενικότερη κατάρρευση των τιμών ακόμη και 42,6 % σε σχέση με τα μνημονιακά χρόνια.
Οι τιμές πλησίον των σταθμών του Μετρό παρουσίασαν εν μέσω κρίσης μια σταθεροποίηση στις τιμές μίσθωσης λόγο της μεγάλης ζήτησης και των λιγοστών ακινήτων ενώ καταγράφηκαν περιπτώσεις μικρής αύξησης το 2017 σε σχέση με το 2014, αν αναλογιστεί κανείς ότι το 2012 η πτώση των τιμών πλησίον των σταθμών του Μετρό δεν ξεπέρασε το 20 %.
Δεν είναι λίγες οι περιοχές που ευεργετήθηκαν από την άφιξη του μετρό στη περιοχή τους, το Αιγάλεω και το Ελληνικό αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα τόσο στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ακινήτων αλλά και στην εμπορική ανάπτυξη στα πέριξ του σταθμού.
Οι περιοχές κατά μήκος της νέας γραμμής 4 του μετρό, πριν την covid-19 εποχή είχαν γίνει πόλος έλξης τόσο εγχώριων επενδυτών όσο και fund που στοχεύουν στην υπεραξία στο άμεσο μέλλον. Στοχεύουν στην αγορά κατοικιών που χρήζουν ανακαίνισης καθώς και αυτοτελών γραφειακών κτιρίων..
Επιπλέον, δεν ήταν λίγοι αυτοί που αναζητούσαν καταστήματα για αγορά πλησίον των νέων σταθμών του μετρό για επένδυση, γνωρίζοντας ότι όταν ολοκληρωθεί το μετρό, η αξία τους θα είναι πολύ μεγαλύτερη και το μηνιαίο μίσθωμα σε συνάρτηση με την αγορά σήμερα θα αποφέρει πολύ καλή απόδοση ως επένδυση.
Η ζήτηση στις περιοχές αυτές μετά την λήξη της πανδημίας του κορωνοϊού θα συγκεντρώσουν και πάλι τα βλέμματα των επενδυτών.
Παράλληλα, οι περιοχές που θα αποτελέσουν το Μήλον της Έριδος κατά την έναρξη των εργασιών της νέας γραμμής 4 του μετρό θα είναι το Γαλάτσι, η περιοχή πλησίον του σταθμού Ελκίνωνος που βρίσκεται στο λόφο της Κυψέλης καθώς και η περιοχή πλησίον των δικαστηρίων που θα κατασκευαστεί η στάση του μετρό Δικαστήρια.
Στο Γαλάτσι και στον σταθμό Ελκίνωνος θα καταγραφεί μεγάλη αύξηση της ζήτησης για οικιστικά ακίνητα διότι οι τιμές σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές που ήδη υπάρχουν στάσεις του μετρό είναι δελεαστικές και ταυτόχρονα είναι πλησίον του κέντρου των Αθηνών. Στη στάση Δικαστήρια και Αλεξάνδρας θα υπάρξει μεγάλη αύξηση της ζήτησης κυρίως για γραφειακούς χώρους διότι ακόμη υπάρχουν διαθέσιμα αυτοτελή κτίρια και στοκ γραφειακών χώρων.
Γενικότερα, οι περιοχές που θα εξυπηρετούνται από τη νέα γραμμή 4 του μετρό, έχουν περιθώρια ανάπτυξης, ενώ ραγδαίες θα είναι οι αυξήσεις στις τιμές τόσο πώλησης όσο και ενοικίασης στα Εξάρχεια.
5. Γκύζη – Αμπελόκηποι και Βοτανικός
Γκύζη και Αμπελόκηποι δεν αποκλείεται να αποτελέσουν το νέο επίκεντρο της πόλης, ενώ στον Βοτανικό θα συντελεστεί ο πιο σημαντικός όγκος επενδύσεων από τη Διπλή Ανάπλαση το κέντρο της Αθήνας (Βοτανικός & Λ. Αλεξάνδρας)
Αναλυτικά, η Διπλή Ανάπλαση σε Λεωφόρο Αλεξάνδρας και Βοτανικό αποτελεί αναμφίβολα τη δεύτερη μεγαλύτερη ευκαιρία για το εγχώριο real estate μετά την επένδυση στο παραλιακό μέτωπο, τόσο για την Αττική, όσο και τη χώρα συνολικά.
Το μεγαλόπνοο σχέδιο σε βάθος χρόνου θα αποτελέσει το «Μήλον της Έριδος» για τους επενδυτές προσελκύοντας επενδύσεις δισεκατομμυρίων ευρώ οι οποίες θα αλλάξουν την εικόνα της πρωτεύουσας.
Οι συνολικές παρεμβάσεις στη Λ. Αλεξάνδρας, εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα 20 στρέμματα. Θα πραγματοποιηθούν στη καρδιά της Αθήνας και θα απαιτήσουν επενδύσεις ύψους δεκάδων εκατ. ευρώ. Περιοχές όπως το Γκύζη και οι Αμπελόκηποι, δεν αποκλείεται να αποτελέσουν το νέο επίκεντρο της πόλης, αντίστοιχα με εκείνο που είχε σημειωθεί στο παρελθόν στην περιοχή του Ψυρρή.
Ο Βοτανικός θα δεχθεί τον μεγαλύτερο όγκο επενδύσεων. Οι επενδύσεις που θα γίνουν, θα μετατρέψουν την ζώνη βιομηχανίας-βιοτεχνίας και χονδρεμπορίου, σε μια περιοχή που θα συμπεριλάβει σύγχρονες αθλητικές εγκαταστάσεις, κοινόχρηστους χώρους, χώρους πρασίνου, καθώς και κτίρια κεντρικών λειτουργιών. Η παρέμβαση αυτή σε μια έκταση περίπου 220 στρεμμάτων θα αλλάξει την σημερινή εικόνα και θα την μετασχηματίσει σε μια περιοχή υψηλού προφίλ και αξίας στο κέντρο της πρωτεύουσας.
Η διπλή ανάπλαση σύμφωνα με τις ανακοινώσεις, θα ολοκληρωθεί στα επόμενα 3-4 χρόνια. Εκτιμάται ότι το κατασκευαστικό έργο θα ξεκινήσει στο τέλος του 2021, αφού ολοκληρωθούν όλες οι σχετικές μελέτες. Η ανάπτυξη θα γίνει βάσει του Προεδρικού Διατάγματος του 2012. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι δεν υπάρχουν πλέον νομικές εντάσεις και προσφυγές που θα μπορούσαν να καθυστερήσουν την υλοποίησή του.
*Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
Διαβάστε ακόμη:
Σχέδιο για την προσέλκυση επενδύσεων σε Έρευνα και Ανάπτυξη (R&D) – Ποια κίνητρα εξετάζονται
Monte Paschi: «Μάχη στο Κολοσσαίο» η πώληση της παλαιότερης τράπεζας του κόσμου
Τουρισμός: Βήμα-βήμα το άνοιγμα και ο στόχος επιμήκυνσης της τουριστικής περιόδου