Κατοικία: Αύξηση ακόμη και πάνω από 60% στην Αθήνα, αλλά «φρένο» το επόμενο 12μηνο – Οι 3 λόγοι

Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μπορεί να κυμαίνεται σε ποσοστό ακόμη και πάνω από το 60%, ωστόσο η τόσο έντονη αύξηση των τιμών είναι πολύ πιθανό να φρενάρει το επόμενο δωδεκάμηνο λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης.

Τρεις βασικές αιτίες, η αύξηση των επιτοκίων δανεισμού, η καλπάζουσα τιμής της ενέργειας και η αύξηση της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, εκτιμάται σύμφωνα με το τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών Διαμερισμάτων της GEOAXIS ότι είναι οι τρεις βασικές αιτίες που θα οδηγήσουν σε στάση αναμονής τους πιθανούς αγοραστές. Η γνωστή εταιρεία αναλύσεων εκτιμά ότι σε αυτή τη φάση ότι η αύξηση των αξιών βρίσκεται πολύ κοντά στο ανώτατο σημείο του κύκλου. Ωστόσο, σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα, καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με την ζήτηση.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο, που εστιάζει σε πέντε βασικές περιοχές μελέτης που απευθύνονται στο ευρύ κοινό- Αμπελοκήπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός- μεταξύ του 3ου τριμήνου 2023 και του 3ου τριμήνου 2022 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 14,92% για τα νεόδμητα και 13,81% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. Σημειώνεται ως προς την έρευνα ότι από το διαδίκτυο, τις μικρές αγγελίες εφημερίδων και τα site μεσιτικών γραφείων έχουν επιλεγεί τυπικές κατασκευές σε τυπικές θέσεις. «Διαμερίσματα με ανεμπόδιστη θέα, σε κατασκευές από διάσημους αρχιτέκτονες και με πολύ ακριβά υλικά καταγράφουν αξίες πάνω από 25% των τυπικών διαμερισμάτων», αναφέρεται σχετικά.

Σε σχέση με τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής, στο κέντρο, επιλέχθηκαν οι Αμπελόκηποι θεωρώντας ότι η συγκεκριμένη περιοχή πληροί τα μέσα κριτήρια (ποιότητα κτιρίων, πρόσβαση, πληθυσμιακή ταυτότητα κ.λπ.) που παρουσιάζει η ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας, δίχως να έχει επηρεαστεί σημαντικά από το φαινόμενο Airbnb, όπως για παράδειγμα οι γειτονιές πέριξ της Πλατείας Συντάγματος και της Ακρόπολης.
Στα βόρεια επιλέχθηκε το Μαρούσι, λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Κηφισιά η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και έντονες διαβαθμίσεις αξίων ανάλογα σε ποια υποπεριοχή (Άνω, Κάτω, Νέα Κηφισιά, Κεφαλάρι, Κοκκιναράς κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο.
Στα νότια επιλέχθηκε το Παλαιό Φάληρο, καθώς αποτελεί περιοχή που συνδυάζει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των περιοχών των Νοτίων Προαστίων (γειτνίαση με τη θάλασσα παράλληλα με την εύκολη σύνδεση με το κέντρο της Αθήνας), δίχως τις εξάρσεις της περιοχής των τριών Βήτα (Βούλα-Βάρκιζα-Βουλιαγμένη).
Στα δυτικά επιλέχθηκε το Περιστέρι κυρίως λόγω της πολύ μεγάλης πληθυσμιακής του κάλυψης, γεγονός που το καθιστά ένα από τα λίγα προάστια με τόσο μεγάλη προσφορά διαμερισμάτων.

Τέλος, επιλέχθηκε ο Χολαργός λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Αγία Παρασκευή η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και διαβαθμίσεις αξιών ανάλογα σε ποια υποπεριοχή (Κοντόπευκο, Άγιος Ιωάννης, Πευκάκια, Νέα Ζωή κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο.

Οι τιμές

Ειδικότερα όσον αφορά τις τιμές, με βάση και τα στοιχεία του γ’ τριμήνου του 2023 στις πέντε βασικές περιοχές μελέτης (Αμπελοκήπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός) την τελευταία δεκαετία, από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 66% στα νεόδμητα και 61% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2014, περίοδος η οποία σηματοδότησε και την απόλυτη κατάρρευση της εγχώριας κτηματαγοράς.

Η μεγαλύτερη και άκρως εντυπωσιακή αύξηση, με πάνω από 70%, καταγράφεται στο Μαρούσι, φτάνοντας ειδικά για τα νεόδμητα το +76%.

Ως προς την εξέλιξη των τιμών στη διάρκεια του τελευταίου έτους για τα νεόδμητα, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη, ενώ οι Αμπελόκηποι τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές. Ειδικότερα, στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 95 τ.μ., διάμεσης ηλικίας μόλις 2 ετών και 1ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό, 4.048 ευρώ ανά τ.μ. με ετήσια άνοδο 13,55% και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου με 3.400 ευρώ /τ.μ. από 2.950 ευρώ/ τ.μ. με ετήσια άνοδο 15,25%, στο Μαρούσι 3.304 ευρώ/ τ.μ. (+15,69% σε ένα χρόνο), στους Αμπελόκηπους με 2.795 ευρώ/τ.μ. (+11,8%) και τέλος στο Περιστέρι με 2.401 ευρώ/ τ.μ. (+18,33%).

Για τα παλιότερα διαμερίσματα, (35+ ετών), το Περιστέρι κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ οι Αμπελόκηποι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές σε ετήσια βάση. Ειδικότερα, όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 100 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 43 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.235 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 12,59%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (1.852ευρώ/τ.μ., +14,2%), στο Παλαιό Φάληρο (1.751 ευρώ/τ.μ., +14%), στην περιοχή του Περιστερίου (1.487 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 17,27%) και τέλος στους Αμπελόκηπους (1.457 ευρώ/τ.μ. + 10,97%).