Μείωση στις συναλλαγές, όχι όμως αντίστοιχα και στις τιμές πώλησης των κατοικιών, όπου η ζήτηση παραμένει πιο υψηλή σε σχέση με την προσφορά, φέρνει ο δύσκολος, λόγω ακρίβειας και ενεργειακού, χειμώνας, ενώ σε ανοδική τροχιά παραμένουν τα ενοίκια. Σε μία συγκυρία όπου το στεγαστικό έχει ανέβει πολύ ψηλά στην αντζέντα, όπως φάνηκε και από τις πρόσφατες ανακοινώσεις του πρωθυπουργού στη Διεθνή Εκθεση Θεσσαλονίκης, αλλά και την εξειδίκευση των μέτρων από τους αρμόδιους υπουργούς την περασμένη Πέμπτη για την «Στρατηγική Κοινωνικής Στέγασης», η εγχώρια κτηματαγορά φαίνεται να διατηρεί τους δικούς της υψηλούς ρυθμούς σε επίπεδο αξιών, την ίδια στιγμή που η κατασκευαστική δραστηριότητα, μετά το «μούδιασμα», λόγω της έκρηξης στις τιμές των υλικών, την περασμένη άνοιξη, επανέρχεται σταδιακά, ειδικά για τις περιοχές όπου υπάρχει ζήτηση.
Το στίγμα της εγχώριας αγοράς κατοικίας σε αυτή τη φάση και για τη συνέχεια του 2022 καταγράφει για λογαριασμό του «business stories» η γνωστή εταιρεία συμβούλων ακινήτων Arbitrage Real Estate: «Η άνοδος των τιμών ενέργειας προετοιμάζει τα ελληνικά νοικοκυριά για έναν δύσκολο χειμώνα -παρά τα μέτρα στήριξης- ωστόσο οι ανάγκες θέρμανσης και συντήρησης αναμένονται να είναι αυξημένες τους επόμενους μήνες, με δεδομένη και τη μειωμένη ενεργειακή αποδοτικότητα των περισσότερων οικιστικών κτιρίων στην Ελλάδα. Επίσης, η συνεχόμενη αύξηση του πληθωρισμού, καθώς και τα υψηλά κυμαινόμενα επιτόκια δανεισμού αναμένεται να προκαλέσουν επιβράδυνση στις πωλήσεις κατοικιών, ειδικά στα ακριβά ακίνητα, καθώς θα αυξηθεί το γενικότερο κόστος ζωής. Παρ’ όλα αυτά, δεν εκτιμάται ότι θα υπάρξουν σε σύντομο χρονικό διάστημα επιπτώσεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων, διότι αφενός η ζήτηση αυτήν τη στιγμή είναι αρκετά μεγαλύτερη από την προσφορά και αφετέρου υπάρχει υστέρηση στην αντίδραση των καταναλωτών».
Οπως επισημαίνεται χαρακτηριστικά από το Μεσιτικό Τμήμα και το Τμήμα Ερευνας της εταιρείας, ιστορικά τα ακίνητα έχουν θεωρηθεί αντιστάθμιση του πληθωρισμού σε σύγκριση με άλλους τύπους επενδύσεων (ομόλογα, μετοχές κ.λπ.). «Το τραπεζικό σύστημα μέχρι στιγμής δείχνει σημάδια σταθερότητας και στήριξης στον στεγαστικό τομέα και η συνεχής ανάγκη για νέο, βελτιωμένο και ενεργειακά αποδοτικό οικιστικό προϊόν παραμένει υψηλή μετά από τόσα χρόνια μειωμένης οικοδομικής δραστηριότητας. Επιπλέον, αναμένεται η προώθηση νέων προϊόντων από πλευράς τραπεζών που θα αφορούν νέα στεγαστικά δάνεια προς τους καταναλωτές, καθώς και προϊόντα αγοράς ακινήτου ακόμα και μέσω διαδικασίας ηλεκτρονικού πλειστηριασμού».
Συνολικά, με βάση τα στοιχεία των τραπεζών που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος, από το 2018 και έως το 2021 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σωρευτικά στην Ελλάδα κατά περίπου 20%, ανακτώντας εν μέρει τις απώλειες από την παρατεταμένη πτωτική πορεία της περιόδου 2009-2017 άνω του 40%, με τις τιμές μέσα στο 2022 να διατηρούν σταθερά τη φόρα της ανόδου. Οπως προκύπτει, με βάση τον δείκτη τιμών διαμερισμάτων της ΤτΕ για το β’ τρίμηνο του τρέχοντος έτους, οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 9,4% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021, η άνοδος κατά το α’ τρίμηνο του 2022 ήταν στο 9,3%, ενώ για το σύνολο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,5%. Συνολικά, οι αξίες στα νέα διαμερίσματα (έως 5 ετών) ήταν στο +10,5%, για τα παλιά στο +8,7%, ενώ στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα το β’ τρίμηνο του 2022 η αύξηση σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021 ήταν 10,9% στην Αθήνα και 10,4% στη Θεσσαλονίκη.
Απολογιστικά, από την αρχή του 2022 μέχρι και το καλοκαίρι, διατηρήθηκε το ενδιαφέρον για αγορά κατοικιών στη χώρα σε ρυθμούς προσαρμοσμένους στα νέα δεδομένα της αγοράς. Πιο συγκεκριμένα, κατά τους τελευταίους μήνες με αφορμή και την επιβράδυνση της πανδημίας COVID-19 παρατηρήθηκε αυξημένη ζήτηση στην αγορά των οικιστικών ακινήτων κυρίως σε τουριστικούς και νησιωτικούς προορισμούς, ενώ μια σχετική επιβράδυνση παρατηρήθηκε τελευταία στα μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα, Θεσσαλονίκη), λόγω της αύξησης των ζητούμενων τιμών και της μείωσης επενδυτών για σκοπούς Golden Visa.
Από τους βασικούς λόγους της αυξανόμενης ζήτησης για αγορά κατοικίας είναι οι νέες αναπτύξεις όπως π.χ. το Ελληνικό, που προσελκύουν το ενδιαφέρον των επενδυτών για νέες, παράλληλες επενδύσεις, το παλιό και κουρασμένο απόθεμα οικιστικών ακινήτων, χαμηλής ενεργειακής αποδοτικότητας που αντικαθίσταται είτε από νεόδμητα διαμερίσματα υψηλότερων προδιαγραφών, είτε από πλήρως ανακαινισμένα και πιο ελκυστικά σπίτια και οι επιδόσεις του τουρισμού.
Ωστόσο, λόγω των πληθωριστικών πιέσεων, της ενεργειακής ακρίβειας, της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού και της αύξησης του κόστους κατασκευής και ανακαίνισης, διαπιστώνεται επιβράδυνση κατά τους τελευταίους μήνες στο αγοραστικό ενδιαφέρον κυρίως για ακριβές κατοικίες. Το ενδιαφέρον φέτος έχει στραφεί κυρίως στη μίσθωση, με αύξηση των μηνιαίων μισθωμάτων σε πολλές περιοχές.
Τα ακριβά, τα μεγάλα και τα μικρά σπίτια
Σε αυτή τη φάση, έχουν ενδιαφέρον οι εκτιμήσεις για το πώς προβλέπεται να κινηθούν εφεξής οι επιμέρους κατηγορίες οικιστικών ακινήτων, είτε πρόκειται για τα πιο ακριβά ακίνητα, τα μεσαίας κατηγορίας ή τα μικρότερα.
Σύμφωνα με την Arbitrage RE, οι ζητήσεις των οικιστικών ακινήτων δεν αναμένεται να αλλάξουν κατά πολύ στους επόμενους μήνες μέχρι το τέλος του 2022 σε σχέση με τους προηγούμενους μήνες του έτους. Η ζήτηση αναμένεται να λάβει υπόψη τις υφιστάμενες τάσεις στην οικιστική αγορά και στο ευρύτερο οικονομικό περιβάλλον και θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από την ευελιξία και τη στήριξη του τραπεζικού συστήματος.
Για τα υψηλής αξίας ακίνητα που βρίσκονται στις πιο ακριβές αστικές περιοχές αναμένεται πάγωμα στις πωλήσεις τους το επόμενο διάστημα, καθώς, εφόσον δεν υπάρχει ανάγκη άμεσης ρευστότητας από τους ιδιοκτήτες τους, εκτιμάται ότι θα διατηρήσουν στάση αναμονής για την εξομάλυνση των συνθηκών της αγοράς. Τα ακίνητα στις εν λόγω περιοχές αναμένεται να διατηρήσουν τις υψηλές αξίες τους, τόσο λόγω της δυναμικής των περιοχών όσο και λόγω της έλλειψης ποιοτικού νεόδμητου διαθέσιμου προϊόντος.
Σε περιοχές όπως τα βόρεια προάστια υπάρχει ζήτηση για αγορά διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών, ωστόσο το διαθέσιμο απόθεμα νεόδμητων κατοικιών είναι μικρό και οι τιμές σχετικά υψηλές.
Αντίθετα, στα νότια προάστια διαπιστώνεται μεγάλος αριθμός νέων κατασκευών, υψηλών προδιαγραφών, ωστόσο έχει παρατηρηθεί μία ελαφριά μείωση στη ζήτηση για αγορά λόγω των αυξημένων τιμών πώλησης και δανεισμού.
Στις μεσαίες και πιο φθηνές αγορές κατοικίας αναμένεται να διατηρηθεί η κινητικότητα καθώς και οι ευκαιρίες, με αγοραπωλησίες που σκοπεύουν είτε στην κάλυψη μεσο- μακροπόθεσμων στεγαστικών αναγκών για πολλά νοικοκυριά, είτε ως χρήση επενδυτικού προϊόντος από εγχώριους και ξένους επενδυτές. Για παράδειγμα, παρατηρούμε ήδη αυξημένο ενδιαφέρον για το κέντρο των Αθηνών σε γειτονιές που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν χαμηλότερης εμπορικότητας, όπως η Κυψέλη, το Μεταξουργείο, τα Κάτω Πατήσια και ο Κολωνός.
Αναφορικά με τα προτιμώμενα μεγέθη κατοικιών, τα μικρομεσαία διαμερίσματα, 60-80 τ.μ. προσελκύουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, καθώς καλύπτουν τόσο επενδυτικές όσο και ιδιωτικές ανάγκες.
Το κατασκευαστικό κόστος
Στο ερώτημα αν υπάρχει κάποιο «φρένο» από πλευράς κατασκευαστών σε ό,τι αφορά τις νέες κατοικίες λόγω υψηλότερου κατασκευαστικού κόστους, η άνοδος γενικότερα σε υπηρεσίες, δομικά υλικά, ενέργεια, μεταφορές, κατά 20-30% τους τελευταίους μήνες, και των ζητούμενων τιμών αγοράς οικοπέδων τα τελευταία δύο χρόνια, σε συνδυασμό με τα υψηλά κυμαινόμενα επιτόκια δανεισμού έχει οδηγήσει σε στάση αναμονής και πιο προσεκτικής διαχείρισης αρκετούς κατασκευαστές σε περιοχές των αστικών κέντρων.
«Η λύση της αντιπαροχής που έως τώρα προκρινόταν από αρκετά σχήματα εξετάζεται πλέον πιο προσεκτικά», αναφέρεται από το μεσιτικό τμήμα της Arbitrage RE.
Οι κατασκευαστές καλούνται είτε να μετακυλήσουν όλο αυτό το επιπλέον κόστος στους αγοραστές αυξάνοντας τις τιμές πώλησης δραστικά, είτε να το αναλάβουν, ελαχιστοποιώντας το κατασκευαστικό τους κέρδος. Κερδισμένοι είναι όσοι κατασκευαστές κατάφεραν και αγόρασαν γη προς κατασκευή με χαμηλά σταθερά επιτόκια δανεισμού ή είχαν εξασφαλίσει νωρίς -«από τα σχέδια»- συμβόλαια πώλησης με τους υποψήφιους αγοραστές.
«Λαμβάνοντας υπόψη όλες αυτές τις παραμέτρους, μείωση στην οικοδομική δραστηριότητα διαπιστώθηκε στην αρχή της άνοιξης, όταν σημειώθηκαν οι πρώτες μεγάλες ανατιμήσεις στο κατασκευαστικό κόστος. Πλέον, στις περιοχές όπου υπάρχει μεγάλη ζήτηση για αγορά νεόδμητης κατοικίας, η κατασκευαστική δραστηριότητα συνεχίζεται με αυξανόμενο ρυθμό, με πωλήσεις σε τιμές που περιλαμβάνουν την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους».
Για τα επόμενα χρόνια, όπως επισημαίνεται, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη στην αύξηση του κατασκευαστικού κόστους και κατά συνέπεια και στην τιμή πώλησης και η «πράσινη προσαρμογή» των κτιρίων που αφορά τις αλλαγές που έχουν ήδη δρομολογηθεί, με βάση και τη στρατηγική της Ε.Ε., με ορίζοντα το 2030, που στοχεύει στη μείωση των εκπομπών αερίων θερμοκηπίου από τα κτίρια κατά 60%.
Ελλάδα vs υπόλοιπων ευρωπαϊκών αγορών
Στη σύγκριση της Ελλάδας με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές, κατά τα τελευταία χρόνια, η αγορά κατοικιών στην Ε.Ε. κινείται με διψήφιους ρυθμούς ανόδου, καταγράφοντας τις υψηλότερες τιμές από τα μέσα της δεκαετίας του 2000, με τον μέσο όρο σε επίπεδο Ε.Ε. να διαμορφώνεται στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2022 στο 10,5% και σε επίπεδο Ευρωζώνης στο 10% περίπου έναντι της αντίστοιχης περιόδου της περσινής χρονιάς. Οι βασικοί παράγοντες που συνέβαλαν στην αύξηση των τιμών πώλησης είναι η παρατεταμένη περίοδος χαμηλών επιτοκίων, τα χαμηλά επίπεδα των αποδόσεων, καθώς και τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων που έστρεψαν επενδυτές και αγοραστές στην αγορά ακινήτων, αυξάνοντας τη ζήτηση και κατά συνέπεια τις τιμές πώλησης.
«Tο κύριο μήνυμα από τις ευρωπαϊκές αγορές είναι ότι έχουμε εισέλθει σε μια μακροχρόνια περίοδο όπου το κόστος ενέργειας θα είναι υψηλό, μέχρις ότου να μπορέσει η Ευρώπη να αποκτήσει ενεργειακή επάρκεια και ανεξαρτησία. Κατά τη μεταβατική αυτή περίοδο, αναμένονται δυσκολίες στον κατασκευαστικό τομέα, με αυξημένα κόστη κατασκευής και συντήρησης, μη εγγυημένες πωλήσεις και υψηλό ρίσκο μέχρι να υπάρξει εξορθολογισμός», αναφέρουν από την Arbitrage RE.
«Το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα της Ελλάδας, σε σχέση με τις υπόλοιπες ευρωπαïκές χώρες, είναι ο τουρισμός, ο οποίος δικαίως αποτελεί αρωγό επενδύσεων στην κτηματαγορά. Η έκβαση της καλοκαιρινής περιόδου, όπως φαίνεται από την αύξηση των αφίξεων και πληρότητας στους περισσότερους ελληνικούς τουριστικούς προορισμούς, αναμένεται να αυξήσει το επενδυτικό ενδιαφέρον στον κλάδο της φιλοξενίας, καθιστώντας τις βραχυπρόθεσμες και μακροχρόνιες εξοχικές κατοικίες αρκετά ελκυστικές σε σύγκριση με άλλες αγορές στην Ευρώπη. Το εξαιρετικό κλίμα, η κουλτούρα και τα αγνά τοπικά προϊόντα σε συνδυασμό με την ευκολία εργασίας λόγω υποδομών, μετατρέπουν την Ελλάδα από έναν αμιγώς θερινό προορισμό σε έναν προορισμό “μόνιμης” κατοικίας και εργασίας καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους».
Διαβάστε ακόμη:
Πώς οι ιταλικές εκλογές επηρεάζουν τις αγορές – Τι προμηνύουν οι κινήσεις σε ομόλογα και μετοχές