Κι αν τα ακριβά νότια προάστια της Αθήνας βρίσκονται σταθερά στο επίκεντρο με πανελλαδική πρωτιά ως προς το ενδιαφέρον από το εξωτερικό αλλά και ως προς την άνοδο των τιμών των ακινήτων, στα βόρεια, το τελευταίο διάστημα, το ενδιαφέρον βαίνει αυξανόμενο, με το ελληνικό κοινό να διατηρεί τα πρωτεία και να αγοράζει ακόμη και από τα σχέδια, πολύ περισσότερο δε όταν πρόκειται για σπίτια ιδιαίτερων απαιτήσεων με πράσινες προδιαγραφές.
Του λόγου το αληθές επιβεβαιώνουν και οι νέες κατασκευές που αυξάνονται και πληθαίνουν, είτε από ιδιωτικά είτε ακόμη και από θεσμικά κεφάλαια που μπαίνουν τώρα πιο ενεργά στον οικιστικό τομέα: «Είναι χαρακτηριστικό ότι αυτή τη στιγμή στην Κηφισιά, όπου παρατηρείται μεγάλη κινητικότητα, τα καινούρια σπίτια που βγαίνουν στην αγορά πωλούνται πολύ νωρίς με υψηλή τη ζήτηση.
Οι τιμές στις κατοικίες προδιαγραφών στο κέντρο διαμορφώνονται σε επίπεδα μεταξύ 10.000 και 12.000 ευρώ, ενώ πιο περιφερειακά τα αντίστοιχα νούμερα είναι μεταξύ 6.000- 7.000 ευρώ ανά τ.μ.», επισημαίνει ο κ. Γιώργος Βασιλόπουλος από τη Vasilopoulos Estates, με παρουσία από το 2006 στις αγοραπωλησίες ακινήτων στα βόρεια προάστια της Αθήνας (Κηφισιά, Εκάλη, Πολιτεία, Διόνυσο, Ψυχικό, Φιλοθέη κ.α.).
«Στα βόρεια προάστια, που είχαν μείνει σαφώς πιο πίσω το προηγούμενο διάστημα σε σχέση με τα νότια και το κέντρο, καταγράφεται αυτή τη στιγμή συσσωρευμένη ζήτηση, γι’ αυτό και οι κατοικίες με ιδιαίτερα αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά που βγαίνουν στην αγορά πωλούνται ακόμη και από τα σχέδια».
Η υψηλή ζήτηση κινεί την αγορά
Την υψηλή ζήτηση καταγράφει και ο Ερρίκος Αρώνες, διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties, της επενδυτικής εταιρείας πίσω από ένα από τα πολύ ιδιαίτερα και απαιτητικά οικιστικά έργα, τα οποία υλοποιούνται τώρα στα βόρεια και δη στην περιοχή Στροφύλι στην Κηφισιά.
Πρόκειται για το «The Heritage», τη μεταμόρφωση ενός από τα μεγάλα πέτρινα αρχοντικά στην περιοχή των αρχών του περασμένου αιώνα, εγκαταλελειμμένου την τελευταία εικοσαετία, σε σύγχρονες, πολυτελείς κατοικίες πολύ υψηλών προδιαγραφών, συνολικής επιφάνειας 2.000 τ.μ.
Περιγράφοντας γενικότερα την κατάσταση αυτή τη στιγμή στο εγχώριο real estate, ο κ. Αρώνες επισημαίνει ότι η αγορά στην Ελλάδα κινείται σε άλλους ρυθμούς σε σύγκριση με το «ευρωπαϊκό και διεθνές πλαίσιο όπου καταγράφεται σοβαρή επιβράδυνση με τις τιμές ειδικά στα εμπορικά ακίνητα να σημειώνουν πτώση αρκετά επιθετικά, ενώ υπάρχει και ένα μούδιασμα από επενδυτικής πλευράς. Αντίθετα, στην Ελλάδα οι τιμές γενικότερα στην αγορά συνεχίζουν να ανεβαίνουν, αν και με χαμηλότερους ρυθμούς αύξησης σε σύγκριση με το 2022, όπου η αγορά πέταξε.
Το γεγονός της περαιτέρω ανόδου φέτος μπορεί να εξηγηθεί λόγω της ψαλίδας που καταγράφεται μεταξύ προσφοράς και ζήτησης: Η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει πρόβλημα ζήτησης, αλλά προσφοράς, η οποία αυτή τη στιγμή απέχει και δεν είναι ακόμη κοντά στη ζήτηση, γι’ αυτό και οι τιμές διατηρούνται, είτε πρόκειται για επαγγελματικά ακίνητα, είτε για κατοικία.
Ενα ακόμη παράδοξο έχει να κάνει και με το ότι λόγω της αύξησης των επιτοκίων και επομένως και του κόστους κάποιοι κατασκευαστές αναπροσαρμόζουν τον προγραμματισμό τηρώντας στάση αναμονής για νέες κατασκευές, άρα υπάρχει ακόμη μικρότερη προσφορά».
Το ελληνικό κοινό που έχει να διαθέσει χρήματα αυτή την περίοδο για την αγορά μιας πολυτελούς κατοικίας δείχνει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τα βόρεια προάστια, με την Κηφισιά, λόγω εμπορικού κέντρου και νέας κατασκευαστικής δραστηριότητας με πολύ υψηλά στάνταρ σε όλα τα επίπεδα, αρχιτεκτονικά, ενεργειακά κ.α., να βρίσκεται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης.
«Tα βόρεια προάστια είναι μια αγορά όπου οι τιμές έχουν μεν αυξηθεί, όμως όχι στους ίδιους ρυθμούς που έχουμε δει στα νότια, γι’ αυτό και βλέπουμε μια ψαλίδα κοντά στο 30% σε ό,τι αφορά τις τιμές», δηλώνει ο κ. Αρώνες.
Επισημαίνεται εδώ ότι η μέση τιμή πώλησης, όπως εμφανίζεται στις αγγελίες στο γ’ τρίμηνο του 2023 για τα νότια προάστια, είναι στα 3.611 ευρώ ανά τ.μ., όταν στα βόρεια είναι κάτω των 2.915 ευρώ ανά τ.μ,. με αντίστοιχη την ψαλίδα και στα ενοίκια στα 11,8 ευρώ ανά τ.μ. ως μέση ζητούμενη τιμή και τα 10,8 ευρώ ανά τ.μ., με βάση τα στοιχεία από το δίκτυο του Spitogatos.
Στο ερώτημα αν τίθεται ζήτημα φούσκας στην αγορά λόγω της συνεχιζόμενης ανόδου των τιμών, με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος αλλά και τις αγγελίες, ο ίδιος εκτιμά πως «πέραν του ότι θα πρέπει να συνυπολογιστεί ότι τα κατασκευαστικά κόστη έχουν αυξηθεί κατά 35%, η φούσκα δημιουργείται όταν υπάρχει θέμα δανεισμού.
Οι περισσότερες αγοραπωλησίες γίνονται χωρίς δανεισμό γι’ αυτού του είδους τις κατοικίες, επομένως δεν φαίνεται να υπάρχει ζήτημα φούσκας, πολύ περισσότερο από τη στιγμή που οι αγορές γίνονται κυρίως για ιδιόχρηση. Αρα δεν τίθεται θέμα φούσκας, το αντίθετο, είμαστε εκεί όπου πρέπει να είμαστε για να έχουμε μια λειτουργική αγορά, με ρευστότητα».
Ελληνικό το προφίλ των αγοραστών στα βόρεια
Κι αν στη Γλυφάδα, στη Βούλα και τη Βουλιαγμένη η πλειονότητα σε ό,τι αφορά τις πολυτελείς κατοικίες είναι το ξένο κοινό, στα βόρεια η τάση αντιστρέφεται ως προς το προφίλ των αγοραστών:
«Το υποψήφιο αγοραστικό κοινό είναι πιο πειθαρχημένο, είναι κυρίως Ελληνες, πιο… τοπικιστές, που προτιμούν τα βόρεια της Αττικής, μπορεί να έχουν μεγαλώσει εδώ και να εργάζονται κοντά, δεδομένου ότι σε αυτές τις περιοχές συγκεντρώνονται πολλές μεγάλες εταιρείες (σ.σ.: στον επιχειρηματικό άξονα του Αμαρουσίου), όπως και ιδιωτικά σχολεία. Υπάρχει ένα κοινό που έχει ανάγκη να συνδέεται με την περιοχή όπου μεγάλωσε», σχολιάζει ο διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties.
«Επιπλέον, το κοινό εν προκειμένω αφορά και νέα ζευγάρια με παιδιά, επίσης ενδιαφερομένους από άλλες, ακόμη ακριβότερες περιοχές της Αθήνας, π.χ., από τα νότια ή το Ψυχικό που αναζητούν ένα μεγάλο σπίτι υψηλών προδιαγραφών και στρέφονται στα βόρεια ως εναλλακτική επιλογή, ενώ υπάρχει και το προφίλ του κοινού που αποτελείται από υψηλόβαθμα στελέχη μεγάλων ομίλων και πολυεθνικών που έρχονται στην Ελλάδα και θέλουν να μείνουν κοντά στη δουλειά τους, σε καινούριες κατοικίες.
Συνολικά, η αγορά των βορείων προαστίων έχει πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα, και όσοι αγοράζουν ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, τα αγοράζουν για να μείνουν πολλά χρόνια. Το ποσοστό των ξένων αγοραστών είναι ακόμη χαμηλό, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι είναι κακό για την αγορά που έχει και διατηρεί ένα συγκεκριμένο χαρακτήρα».
Το «Τhe Heritage»
Αυτόν ακριβώς τον χαρακτήρα θέλει να διατηρήσει και το «The Heritage», ένα νέο ιδιαίτερο οικιστικό έργο επί της οδού Παναγή Τσαλδάρη 18, πολύ κοντά στο εμπορικό κέντρο της Κηφισιάς, που τροφοδοτείται από την ίδια την περιοχή, ενσωματώνεται στο υφιστάμενο περιβάλλον, αλλά ταυτόχρονα συνδυάζει και το πλέον σύγχρονο και καινούριο.
Πρόκειται για ένα από τα μεγάλα, πέτρινα αρχοντικά των αρχών του περασμένου αιώνα, εγκαταλελειμμένο την τελευταία 20ετία. Το κτίριο χτίστηκε τη δεκαετία του ’30 και αποτέλεσε εκείνα τα χρόνια θερινή κατοικία της Ασπασίας Μάνου, συζύγου του βασιλιά της Ελλάδος Αλέξανδρου (1893-1920).
Η ιστορία του ακινήτου αλλάζει μεταπολεμικά, αφού μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο και μέχρι το 1991 λειτούργησε ως ξενοδοχείο με άδεια του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού. Κατά τη διάρκεια της λειτουργίας του ως ξενοδοχείο και εστιατόριο φιλοξένησε εξέχουσες προσωπικότητες του πολιτικού, κοινωνικού, πολιτιστικού, καλλιτεχνικού και πνευματικού χώρου, όπως ο κορυφαίος Ελληνας ποιητής Οδυσσέας Ελύτης, οι πολιτικοί Σοφούλης, Στεφανόπουλος, Τσιριμώκος, Λαμπρίας, ο φημισμένος γιατρός Λάιος, εξέχουσα πανεπιστημιακή προσωπικότητα με έδρα στην Ορθοπεδική, ο πανεπιστημιακός καθηγητής Πέτρος Κόκκαλης.
Στη σύγχρονη ιστορία του, από το 1991 έως το 2003, το κτίριο, το οποίο δεν είναι χαρακτηρισμένο ως διατηρητέο, λειτούργησε ως κολέγιο σπουδών με το παράρτημα του University of La Verne να χρησιμοποιεί εκείνη την περίοδο τους χώρους του.
Πλέον το κτίριο αλλάζει μορφή και στο τέλος του 2024 θα είναι έτοιμο να υποδεχθεί τους νέους ενοίκους των κατοικιών του, συνολικής επιφάνειας 2.000 τ.μ. Η Hellenic Properties συνεργάζεται με μια ομάδα γνωστών αρχιτεκτόνων και μηχανικών, επιλέγοντας να αξιοποιήσει το υφιστάμενο δομικό πλαίσιο και να μετατρέψει το κτίριο σε μια αποκλειστική συλλογή από σύγχρονα σχεδιασμένα σπίτια, με έμφαση, μεταξύ άλλων, στην ενεργειακή αποδοτικότητα και τα προηγμένα ηλεκτρομηχανολογικά συστήματα διαχείρισης κατοικίας.
Το τελικό masterplan του πενταώροφου κτιρίου στοχεύει στην επανασύσταση του αρχικού αρχοντικού κτίσματος, που πλέον περιλαμβάνει πέντε πολυεπίπεδες κατοικίες και δύο πολυτελή διαμερίσματα, ενώ έχουν προβλεφθεί 14 θέσεις στάθμευσης με παροχή φόρτισης. Ολες οι κατοικίες θα είναι ενεργειακής κλάσης Α+, με τις παροχές να περιλαμβάνουν σύγχρονο γυμναστήριο, ενώ πολλά αιωνόβια δέντρα παραμένουν στη θέση τους στον κήπο ως φυσική κληρονομιά.
Διαβάστε ακόμη
Η υπογεννητικότητα αλλάζει τον χάρτη του ελληνικού επιχειρείν
ΔΕΗ: Πέφτουν οι υπογραφές για την εξαγορά της ρουμανικής Enel
Νέα Υόρκη: Πώς η μεγαλύτερη χωματερή του κόσμου μετατράπηκε σε πάρκο
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ