Αυστηρότερο πλαίσιο στην εκτός σχεδίου δόμηση -και με σοβαρές αλλαγές σε σχέση με τον αρχικό σχεδιασμό- σκοπεύει να φέρει το σχετικό νομοσχέδιο που θα τεθεί μέχρι τα τέλη του μήνα σε δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Η πρώτη μεγάλη πολεοδομική παρέμβαση της κυβέρνησης, που σηκώνει πολλή «σκόνη» σε σχέση με τις προτεινόμενες αλλαγές, έχει δημιουργήσει, προτού ακόμη δημοσιοποιηθεί, τρία αντιμαχόμενα στρατόπεδα. Από τη μία την Πολιτεία, που επιδιώκει να επιλύσει τον Γόρδιο Δεσμό της δόμησης και να βγάλει από την ακινησία την έκδοση οικοδομικών αδειών στους πολίτες, και από την άλλη τους υπερασπιστές του περιβάλλοντος, που φρονούν ότι το πνεύμα των ρυθμίσεων πριμοδοτεί τη δόμηση παντού στις εκτός σχεδίου περιοχές, απειλώντας ότι θα γεμίσουν τσιμέντο και τα τελευταία αδόμητα οικόπεδα.
Στον δημόσιο διάλογο μπήκε αιφνιδίως και ο τεχνικός κόσμος, ο οποίος εκπέμπει διαφορετικά μηνύματα, με τον πρόεδρο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Γιώργο Στασινό, αλλά και εκπροσώπους του συμβολαιογραφικού κόσμου να «πυροβολούν» τη ρύθμιση, εκτιμώντας ότι στο τέλος της μέρας «μόνο μαρούλια και πρόβατα θα μείνουν στην εκτός σχεδίου δόμηση».
Η αγορά επισημαίνει, δίχως όμως να στοιχειοθετείται επαρκώς, ότι το νομοσχέδιο βάζει σοβαρά προσκόμματα στην εξωαστική δόμηση, προβλέποντας ότι θα φέρει την απαξίωση περιουσιακών στοιχείων, καθώς πάνω από το 80% των εκτάσεων δεν θα μπορεί να δομηθεί.
Το παράδοξο είναι ότι οι διαφορετικές απόψεις διατυπώνονται σε ένα θεωρητικό σχέδιο νόμου, καθώς οι διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση αποτελούν αντικείμενο αξιολόγησης του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας σε ανοικτή γραμμή με το Μέγαρο Μαξίμου, ειδικά τώρα που οι αντιδράσεις φαίνεται να κλιμακώνονται και από τις πιέσεις που υπήρχαν για πάνω από δύο χρόνια να έρθει ρύθμιση για τα εκτός σχεδίου, διατυπώνονται απόψεις που υποστηρίζουν ότι μπροστά στις «σαρωτικές», όπως χαρακτηρίζονται, αλλαγές είναι προτιμότερο να συνεχιστεί το υφιστάμενο πλαίσιο.
Ποιους αφορά η ρύθμιση
Ποιες είναι οι λεπτές γραμμές της ρύθμισης, ποιους εξυπηρετεί και γιατί το ΥΠΕΝ ετοιμάζεται να φέρει έναν νέο νόμο για την εκτός σχεδίου, όταν το ζήτημα καλείται να το επιλύσει οριστικά ο πολεοδομικός σχεδιασμός και η μεγάλη μεταρρύθμιση με την εκπόνηση των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ) που είναι σε εξέλιξη;
Στόχος είναι να υπάρχει ασφάλεια δικαίου, δηλώνει στο «ΘΕΜΑ» ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θεόδωρος Σκυλακάκης, με σκοπό να αντιμετωπιστεί η «παράλυση» που έφερε στην αγορά η διαφορετική αντιμετώπιση του θέματος από τις πολεοδομίες ως αποτέλεσμα ερμηνειών και αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Ο κ. Σκυλακάκης τονίζει ότι η ρύθμιση δεν αφορά τους μεγάλους επενδυτές, οι οποίοι μπορούν να ικανοποιηθούν με ένα Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Αφορά κυρίως στους μεσαίους επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων που οι σημερινές ασάφειες οδηγούσαν σε αμφίσημες αποφάσεις, με αποτέλεσμα την ταλαιπωρία τους.
Τι αλλαγές δρομολογούνται
Σήμερα, με τις αλλαγές που επήλθαν από το 2020 στην εκτός σχεδίου (με κατάργηση των παρεκκλίσεων και της δόμησης στα μικρά οικόπεδα) από την Πολιτεία, απαραίτητη προϋπόθεση για να χτίσει κάποιος σε οικόπεδο εκτός σχεδίου είναι να υπάρχει αρτιότητα τουλάχιστον 4 στρεμμάτων και το πρόσωπο του οικοπέδου να είναι σε κοινόχρηστο δρόμο (π.χ. εθνικό, κοινοτικό).
Ο χαρακτηρισμός μιας οδού ως κοινόχρηστης είναι καταρχάς απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη δόμηση στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ αποτελεί διαχρονικό αγκάθι η διαφορετική αντιμετώπιση και η ερμηνεία του. Μέχρι σήμερα δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφέλειας. Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτούς.
Στο προσχέδιο του νομοθετικού πλαισίου για την εκτός σχεδίου δόμηση που επεξεργάστηκε η ομάδα του ΥΠΕΝ και είχε παρουσιαστεί προ ημερών στο Υπουργικό Συμβούλιο υπήρχε πρόβλεψη το «πρόσωπο» σε δρόμο για τα εκτός σχεδίου να τροποποιηθεί στα 3,5 μέτρα. Η διάταξη αυτή, κατόπιν αντιδράσεων για κίνδυνο υπερδόμησης στα παρόδοια οικόπεδα, φαίνεται να επέσπευσε την τροποποίησή της, προτού ακόμη το σχέδιο βγει σε δημόσια διαβούλευση. Σύμφωνα με πληροφορίες, υπήρχε σκέψη να εφαρμοστεί για τα προ του 1985 οικόπεδα, για τα οποία δεν υπήρχε υποχρέωση «προσώπου» για να χτιστούν, ωστόσο η τελική ρύθμιση θα αλλάξει και (προσώρας) έχει πάει στα 25 μέτρα.
Αντίθετα, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας φαίνεται να διατηρεί στην εκτός σχεδίου δόμηση την πρόβλεψη ότι τα οικόπεδα θα συνδέονται με οδό πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων, όπως έχει προταθεί.
Ο κ. Σκυλακάκης επισημαίνει «ότι μέχρι σήμερα τα 25 μέτρα ίσχυαν μόνο για αγροτικούς δρόμους μετά το 2003, με τους κοινοτικούς και εθνικούς δρόμους να χρειάζονται περισσότερα μέτρα. Για τα προ του 2003, δεν υπήρχε περιορισμός, καθώς μπορούσαν να χτίζονται ακόμη και τυφλά οικόπεδα (όσα δεν έχουν σύνδεση με το οδικό δίκτυο)». Στόχος, σημειώνει, είναι να πάμε σε μια ομογενοποίηση της ρύθμισης. Από τον κανόνα των 25 μέτρων θα εξαιρούνται όσοι έχουν οικοδομικές άδειες ή προεγκρίσεις αδειών.
Σε ό,τι αφορά το πλάτος του δρόμου, για το οποίο επίσης δέχεται κριτική το υπουργείο, σημειώνεται ότι με το υφιστάμενο καθεστώς στους αγροτικούς δρόμους δεν υπάρχει κανένας περιορισμός. «Εμείς βάλαμε τα 3,5 μέτρα, που είναι το ελάχιστο πλάτος που μπορεί να περάσει ένα πυροσβεστικό όχημα», λένε από το ΥΠΕΝ. Στο υπουργείο υποστηρίζουν επίσης ότι η διάταξη αυτή μπλοκάρει στα μισά νησιά τους αγροτικούς δρόμους, με κάποιους τοπικούς άρχοντες, όπως ο δήμαρχος Τήνου, να διαμαρτύρονται ήδη για το προτεινόμενο πλάτος του δρόμου.
Καταβολή μόνιμου τέλους
Η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ χαρακτηρίζει μεγάλη τομή για το περιβάλλον την πρόβλεψη ότι η δόμηση θα συνοδεύεται με την καταβολή ενός μόνιμου τέλους (κατά το ΥΠΕΝ περιβαλλοντικού ισοδύναμου), που δεν θα είναι αμελητέο και το ύψος του θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση. «Αυτή η αντιστάθμιση υποδομών, αντί να πηγαίνει σε έναν κουβά και να χάνεται, όπως έγινε με τους πόρους από την τακτοποίηση αυθαιρέτων που προορίζονταν για περιβαλλοντικούς λόγους, θα πηγαίνει στο Παρακαταθηκών και Δανείων», αναφέρει ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Αντί δηλαδή να υπολογίζονται τα τέλη αυτά ως έσοδο του κράτους, θα αποτελούν μια παρακαταθήκη στο Παρακαταθηκών και Δανείων προκειμένου τα χρήματα να ξοδευτούν από τους δήμους με βάση την προτεραιότητα των έργων που θα προκύψουν από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που θα θεσμοθετηθούν με Προεδρικό Διάταγμα και θα περάσουν για έλεγχο από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Στην πραγματικότητα, όλη η φιλοσοφία που εμπεδώθηκε με τους διαδοχικούς νόμους της νομιμοποίησης αυθαιρέτων και των διατάξεων περί περιβαλλοντικού ισοζυγίου, άρα και του ΣτΕ, γκρεμίζεται, αφού διατέθηκαν ψίχουλα (μόλις το 2,5% των εσόδων) για περιβαλλοντικό ισοζύγιο από το 2011 που ξεκίνησαν οι νόμοι περί αυθαιρέτων.
Σήμερα, τα χρήματα αυτά, που υπολογίζονται αθροιστικά περί τα 5 δισ. ευρώ (πάνω από 2,5 δισ. τα εισπραχθέντα και περί τα 2,2 δισ. σε διακανονισμό), όπως παραδέχεται το υπουργείο, έχουν χαθεί για το περιβάλλον, καθώς εξυπηρέτησαν δημοσιονομικούς σκοπούς και όχι τους σκοπούς για τους οποίους προορίζονταν.
Διαφοροποίηση
Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο θα διαφοροποιείται ανά περιοχή και θα είναι συνάρτηση και της επιβάρυνσης που έχει προκαλέσει σε έναν δήμο η εκτός σχεδίου δόμηση. Θα υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία του κτίσματος και θα είναι ένα αξιόλογο κόστος, το οποίο θα διαφοροποιείται ανάλογα με την πίεση που υπάρχει σε μια περιοχή. «Για παράδειγμα, θα είναι διαφορετικό σε ορεινές περιοχές όπως είναι τα Αγραφα και διαφορετικό στη Μύκονο», αναφέρει ο κ. Σκυλακάκης. Προσθέτει, μάλιστα, ότι θα παραμείνει ως μέτρο και μετά την κατάρτιση των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων και ότι θα είναι αντίστοιχο και μεγαλύτερο από την εισφορά που θα έδινε κάποιος αν ήταν στην εντός σχεδίου δόμηση.
Διαβάστε περισσότερα στο protothema.gr