«Μια αίσθηση απόλυτης χαλάρωσης σας περιβάλλει με το που μπαίνετε στο Δωμάτιο με θέα στην Ακρόπολη του COCO-MAT Athens BC, που σας υπόσχεται μια αξέχαστη διαμονή. Και αν αυτό δεν είναι αρκετό, καθώς βγείτε στο ιδιωτικό σας μπαλκόνι, η εκπληκτική θέα του κέντρου της πόλης και της γραφικής Ακρόπολης σίγουρα θα σας κλέψουν την καρδιά».
Κάπως έτσι διαφημίζεται το αναμφισβήτητο συγκριτικό πλεονέκτημα της απαράμιλλης θέας που διαθέτει το Coco-Mat Athens BC, το ξενοδοχείο επί της οδού Φαλήρου, με τον Ιερό Βράχο.
Η γειτνίαση αυτή αποτέλεσε και συνεχίζει να αποτελεί για την εταιρεία των αδελφών Ευμορφίδη τόσο «ευχή», καθώς το ξενοδοχείο έχει κατακτήσει τις προτιμήσεις των τουριστών, όσο και «κατάρα» λόγω της πολυετούς περιπέτειας στην οποία ενεπλάκησαν λόγω του ύψους του κτιρίου, που ήταν και η αφορμή για να ξεκινήσει μια πολυεπίπεδη δικαστική, αλλά και πολιτική διαμάχη.
Πάντως, μπορεί, όπως ισχυρίζονται πολλοί, το, ύψους 33 μέτρων, κτίριο να «κρύβει τη θέα της Ακρόπολης», αλλά σίγουρα αυτό δεν χτίστηκε επί μια και πλέον διετία «αυθαίρετα». Αντίθετα, ορθώθηκε έχοντας τις απαραίτητες άδειες και…ψήλωσε όσο του επέτρεψαν οι αντικρουόμενες διατάξεις και οι ακόμη πιο αντικρουόμενες αποφάσεις των συναρμόδιων κρατικών και δημοτικών υπηρεσιών.
Επί της ουσίας η ανέγερση έγινε με τον ισχύοντα ΝΟΚ, και το bonus για το green roof, ενώ, κατά τα φαινόμενα τελικά, στην περίπτωση των αρχαιολογικών χώρων, όπως η περιοχή της Ακρόπολης, κατισχύουν όσα ορίζουν ειδικότερα, προγενέστερα Προεδρικά και Βασιλικά Διατάγματα.
Κάτι για το οποίο έχει αποφανθεί το ΣτΕ από το 2020 ορίζοντας ότι όπου ισχύουν ειδικά διατάγματα, όπως στην περιοχή Μακρυγιάννη-Κουκάκι, αυτά υπερισχύουν των οικοδομικών κανονισμών. Έτσι, τα ανώτατα ύψη επί του προκειμένου είναι τα 24 μέτρα συν 3 για το δώμα, που είναι ο κανόνας για την περιοχή βάσει διατάγματος του 1955.
Στα τέλη του 2022 ήρθε η απόφαση του Τριμελούς Συμβουλίου Συμμόρφωσης του ΣτΕ, η οποία έθετε στον Δήμο Αθηναίων προθεσμία τριών μηνών για την κατεδάφιση των δύο τελευταίων ορόφων και του δώματος του ξενοδοχείου. Παράλληλα, επισήμαινε ότι ο δήμος όφειλε να είχε συμμορφωθεί επί 2,5 χρόνια στην απόφαση της Ολομέλειας του ανωτάτου δικαστηρίου, η οποία ακύρωσε την οικοδομική άδεια επειδή δεν είχε προηγηθεί έγκριση του υπουργείου Πολιτισμού. Με άλλα λόγια η εντολή είναι να «κουρευτεί» το hotel κατά 6 τουλάχιστον μέτρα…
Ακολούθησε αυτοψία από την πολεοδομία όπου κρίθηκε πως είναι αυθαίρετα και κατεδαφιστέα το δώμα, ολόκληροι οι όροφοι 8, 9 και 10 και ο μισός 7ος, ενώ επιβλήθηκαν πρόστιμα ανέγερσης 4,7 εκατ. ευρώ και διατήρησης 2,3 εκατ. ευρώ.
Ο κυκεώνας και το ΥΠΕΝ
Το νεφελώδες τοπίο το οποίο έχει δημιουργηθεί μπλοκάροντας σε αρκετές περιπτώσεις και το έργο των πολεοδομικών υπηρεσιών, φιλοδοξεί να ξεκαθαρίσει η χθεσινή απόφαση του αρμόδιου υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Ν. Ταγαρά με θέμα «Αποσαφήνιση του ρυθμιστικού πεδίου της περ. β της παρ. 5 του άρθρου 1 του ν. 4067/2012 (ΝΟΚ), όσον αφορά στα ύψη των κτιρίων».
Στην απόφαση αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι:
– Είναι αναγκαία η αποσαφήνιση της εφαρμογής του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου για τον υπολογισμό του ύψους των κτιρίων, προς άρση του κλίματος αμφιβολιών και αβεβαιότητας που έχει δημιουργηθεί ως προς το ζήτημα αυτό, ιδίως μετά την έκδοση πρόσφατων δικαστικών αποφάσεων που έκριναν σχετικά με το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων στην περιοχή της Αθήνας.
-Από το θεσμικό πλαίσιο περί υπολογισμού του ύψους των κτιρίων, όπως αυτό διαχρονικά διαμορφώθηκε από το πρώτο μισό του 20ού αιώνα και εξελίχθηκε μέσω κομβικών τροποποιήσεων και μεταρρυθμίσεων, μέχρι τη θέσπιση των διατάξεων του ΓΟΚ/85 (ν.1577/1985) και μεταγενέστερα του ΝΟΚ (ν.4067/2012), προκύπτει ότι:
α) το προεδρικό διάταγμα της 14.5.1934, όπως και το μεταγενέστερο βασιλικό διάταγμα της 30.8-9.9.1955 δεν ήταν διατάγματα καθορισμού προστασίας, καθώς οι διατάξεις τους δεν συνιστούν ρυθμίσεις που επιβλήθηκαν για την προστασία των Αθηνών από αρχαιολογικής και ιστορικής άποψης, ή από πλευράς προστασίας τοπίου, ούτε στο προοίμιο αυτών γίνεται επίκληση κάποιας μελέτης των χαρακτηριστικών των περιοχών που αφορούσαν, ή διατάξεων αρχαιολογικής νομοθεσίας.
β) Οι διατάξεις του β.δ. της 30.8-9.9.1955 ίσχυσαν, ως προς μεν τα ύψη μέχρι τη θεσμοθέτηση των διατάξεων περί ύψους του ΓΟΚ/73, ως προς δε τον αριθμό ορόφων μέχρι τη θέσπιση των διατάξεων του ΓΟΚ/85.
Όσον αφορά στις ειδικές διατάξεις εντοπισμένου χαρακτήρα του άρθρου 2 αυτού που θεσπίστηκαν για την προστασία τοποσήμων των Αθηνών, κατά το μέρος που δεν εντάχθηκαν σε μεταγενέστερα ειδικά διατάγματα προστασίας, εξακολουθούν να ισχύουν.
– Από τα πολεοδομικά μεγέθη (όροι δόμησης) περιοχών, εκείνα που καθορίζουν τη διαμόρφωση του πολεοδομικού χαρακτήρα τους, είναι πρωτίστως η επιτρεπόμενη κάλυψη και ο συντελεστής δόμησης των οικοπέδων και δευτερευόντως το ύψος.
-Η έλλειψη ενημέρωσης, επεξήγησης και παροχής στη Δικαιοσύνη, εκ μέρους της Διοίκησης του συνόλου των αναγκαίων στοιχείων, των παραμέτρων και της κατά περίπτωση ειδικότερης τεχνικής φύσεως επιχειρηματολογίας για την κάθε κρινόμενη διοικητική πράξη, σε συνδυασμό με την εξέλιξη του θεσμικού πλαισίου δόμησης, έχει οδηγήσει σε έκδοση αποφάσεων, που κλονίζουν το επί σειρά ετών εφαρμοζόμενο από τις πολεοδομικές υπηρεσίες θεσμικό πλαίσιο περί ύψους των κτιρίων.
– Το θεσμικό πλαίσιο δόμησης, όπως διευκρινίστηκε με τις εγκυκλίους για την εφαρμογή του ΓΟΚ/85 και του ν.4067/2012 (ΝΟΚ), εφαρμόστηκε ανελλιπώς και ενιαία από τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες / Υπηρεσίες Δόμησης της χώρας από το 1986 έως σήμερα.
Τι λέει η απόφαση
Έτσι, λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω καθώς και την ομόφωνη γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) της 09-12-2022 η απόφαση ορίζει ότι:
α) Τα οποιαδήποτε είδους διατάγματα της περίπτωσης 1 της παρ. 5β του άρθρου 1 του ν.4067/2012 (ΝΟΚ) που ορίζεται ότι εξαιρούνται και κατισχύουν των διατάξεών του, είναι εκείνα που οι διατάξεις τους, κατά τον χρόνο θέσπισης του ΝΟΚ ήταν σε ισχύ, καθώς από τη συστηματική ερμηνεία και από τη διατύπωση και τον σκοπό της υπόψη διάταξης δεν προκύπτει ότι αυτή απέβλεπε στην «αναβίωση» καταργημένων, ρητώς ή σιωπηρώς, διατάξεων πολεοδομικών διαταγμάτων.
β) Οι διατάξεις του β.δ. της 30.8-9.9.1955 ως προς μεν τα ύψη ίσχυσαν μέχρι τη θεσμοθέτηση των διατάξεων περί υπολογισμού του ύψους του ΓΟΚ/73, οπότε και καταργήθηκαν, ως προς δε τον αριθμό ορόφων ίσχυσαν μέχρι τη θέσπιση του ΓΟΚ/85, οπότε και κατέστησαν ανενεργές μετά τη θεσμοθέτηση του ιδεατού στερεού και του υπολογισμού του ύψους σε συνάρτηση με τον εκάστοτε ισχύοντα αριθμητικό συντελεστή δόμησης, και ως εκ τούτου, κατά την ημερομηνία δημοσίευσης του ΝΟΚ, οι εν λόγω διατάξεις είχαν ήδη παύσει να ισχύουν.
Όσον αφορά στις διατάξεις του άρθρου 2 του ως άνω β.δ/τος, ως ειδικές και εντοπισμένου χαρακτήρα για την προστασία τοποσήμων των Αθηνών, εξακολουθούν να ισχύουν, πλην εκείνων που αφορούσαν σε περιοχές οι οποίες εντάχθηκαν μεταγενέστερα σε ειδικά διατάγματα προστασίας, με αποτέλεσμα να αντικατασταθούν από τις νεότερες ρυθμίσεις.
Με απλά λόγια η απόφαση του ΥΠΕΝ έρχεται να «επιβεβαιώσει» το σκεπτικό των σχετικών αποφάσεων του ΣτΕ. Η εταιρεία από την πλευρά της έχει δηλώσει αποφασισμένη να εξαντλήσει όλα τα νομικά μέσα προκειμένου να υπερασπιστεί το υφιστάμενο και εν λειτουργία ξενοδοχείο.
Μένει να φανεί ποια θα είναι η συνέχεια…
Διαβάστε ακόμη
Γιατί οι «Big 4» επενδύουν στη δημιουργία εξειδικευμένων hubs στην επαρχία
Logistics: Οι νέες επενδύσεις φέρνουν νέα αύξηση σε ζήτηση και ενοίκια – Οι 5 προκλήσεις του κλάδου