Από τρεις διαφορετικές ταχύτητες χαρακτηρίζεται αυτήν τη στιγμή η αγορά γραφείων στην Αθήνα, τάση που εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί την περίοδο 2023 – 2024 με περαιτέρω υποχώρηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, σταθεροποίηση για τα παλαιότερα γραφεία προβολής και ανακοπή στον ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξαρτήτως θέσης.
Τα στοιχεία παραθέτει η εταιρεία συμβούλων εκτιμήσεων GEOAXIS και εξετάζονται οι βασικές περιοχές ενδιαφέροντος για τις επιχειρήσεις σε Σύνταγμα, Κολωνάκι, λεωφόρο Συγγρού, λεωφόρο Κηφισίας, Μεσογείων και Βουλιαγμένης.
Αναλυτικά, όσον αφορά τις τρεις διαφορετικές ταχύτητες, αυτές αφορούν:
- Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6%
- Ταχύτητα δεύτερη: Παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15 ευρώ/τμ/μήνα με αποδόσεις 7%
- Ταχύτητα τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 8%
Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2023 «εφόσον δεν φαίνεται η προοπτική οι χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να απορροφήσουν, αρχικά, το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών».
Ευέλικτοι χώροι και NPLs
Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους, παρά τη μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι, ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στη συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.
Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPLs) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό.
Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές. Η μεγάλη αύξηση ενοικίων που καταγράφηκε το 2019-2022 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να μην συνεχιστεί στον ίδιο ρυθμό, καθώς πέρα από το σαφώς χειρότερο επιχειρηματικό κλίμα, τα πραγματικά, μακροοικονομικά μεγέθη της οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain κ.ά.) δεν κινούνται με τις αντίστοιχες, αρχικές προσδοκίες.
Τα ενοίκια ανά κατηγορία
Αυξανόμενη μεν, αλλά σαφώς πιο συγκρατημένη, καταγράφεται η πορεία των μισθωμάτων γραφείων το πρώτο τρίμηνο 2023 σε σχέση με έναν χρόνο πριν, για τα τυπικά, μέσης ηλικίας ακίνητα, επί βασικών οδικών αξόνων και στο κέντρο της Αθήνας. Η συγκεκριμένη κατηγορία γραφείων αποτελεί τη μεγάλη πλειοψηφία του γραφειακού αποθέματος της Αττικής και δεν πρέπει να συγχέεται με τα εξαιρετικά λίγα νεόδμητα και σύγχρονα, πράσινα κτίρια που εισήλθαν στην αγορά τα τελευταία χρόνια και καταγράφουν ενοίκια στην περιοχή των 30 – 35 ευρώ/τμ/μήνα.
Είναι ενδεικτικό ότι και στις 6 περιοχές μελέτης διαπιστώθηκε πολύ μικρή αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, γεγονός που πιθανά να αποτελεί προπομπό σταθεροποίησης / ύφεσης. Στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων και στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επί το πλείστον παλιά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές γραφεία. Τα ακίνητα αυτά αποτελούν πάνω από το 90% του αποθέματος.
Τα (λίγα) νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια σε κεντρικές τοποθεσίες και με θέσεις στάθμευσης καταγράφουν μέχρι και τριπλάσια μισθώματα, στο επίπεδο των 30 – 35 ευρώ/τμ/μήνα, δίχως στο νούμερο αυτό να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες.
Αυτοτελή κτίρια
Όσον αφορά τα αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Μεσογείων (1,75% από 10,3 σε 10,48 ευρώ/τμ/ μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με +1,52% στα 9,35 ευρώ /τμ /μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας στα 11,69 ευρώ/ τμ/μήνα και ο άξονας της Λ. Συγγρού με + 1,04% σε 9,71 ευρώ. Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα και στο Κολωνάκι. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των αυτοτελών κτιρίων που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.
Ως προς τα αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες, τη μεγαλύτερη- αν και οριακή- αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Συγγρού, κατά 0,66% σε 7,66 ευρώ/ τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 10,85 ευρώ, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 8,08 ευρώ και ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 8,43 ευρώ.
Ως προς τις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2022 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (1,45% στα 10,46 ευρώ/τμ/μήνα) έπονται, με το ίδιο ποσοστό αύξησης το Κολωνάκι με 13,28 ευρώ το μήνα και ο άξονας της Λ. Συγγρού με 8,16 ευρώ, στη συνέχεια η Λ. Βουλιαγμένης (+1,28% σε 9,51 ευρώ /τμ/ μήνα) και τέλος η Λ. Μεσογείων (+1,1% σε 8,26 ευρώ. Αντίστοιχα στο Σύνταγμα δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με parking.
Για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες χωρίς θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση παρουσιάζουν η περιοχή του Κολωνακίου (1,16% με 9,6 ευρώ/τμ/μήνα), η Λ. Συγγρού με 6,2 ευρώ, έπονται η περιοχή του Συντάγματος (0,9% από 12,18 σε 12,29 ευρώ/τμ/μήνα), η Λ. Βουλιαγμένης με 8,28 ευρώ, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 8,35 ευρώ το μήνα, και τέλος η Λ. Μεσογείων στα 5,93 ευρώ.
Σύμφωνα με στοιχεία της Prodea ΑΕΕΑΠ, στη Λεωφόρο Κηφισίας (κυρίως Μαρούσι) και στη Λεωφόρο Μεσογείων υπάρχει σήμερα το μεγαλύτερο απόθεμα χώρων γραφείου, με τη συνολική τους επιφάνεια να προσεγγίζει τα 1.850.000 τμ. και τη διαθεσιμότητα σε μόλις 125.000 τμ. Ακολουθεί η περιοχή του κέντρου των Αθηνών, με απόθεμα κοντά στα 1.750.000 τ.μ. και διαθεσιμότητα περί τις 160.000 τ.μ.
Στην τρίτη θέση βρίσκονται οι Λεωφόροι Συγγρού, Βουλιαγμένης και τα νότια προάστια, με συνολικό απόθεμα γραφείων κοντά στο 1.000.000 τμ. και διαθεσιμότητα που δεν ξεπερνά τις 70.000 τμ. Το απόθεμα νέων σύγχρονων γραφειακών χώρων aναμένεται να αυξηθεί με πολύ αργούς ρυθμούς βραχυπρόθεσμα, αφενός λόγω της έλλειψης κατάλληλων ακινήτων εντός λεκανοπεδίου και αφετέρου λόγω της στάσης αναμονής σχετικά με την πορεία της εργασίας από το σπίτι, της αύξησης των υλικών κατασκευής και των επιτοκίων σε συνδυασμό με το ευρύτερο οικονομικό κλίμα.
Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, η ζήτηση στρέφεται σε μεγάλα, σύγχρονα, πράσινα γραφεία που πληρούν τις συνθήκες ESG, με εύκολη πρόσβαση και μικτές χρήσεις που συνδυάζουν οικιστική ζώνη και χρήσεις καθημερινών δραστηριοτήτων (F&B, retail, γυμναστήρια κτλ).
Τα χαρακτηριστικά της αγοράς
Σε σχέση με τα χαρακτηριστικά αγοράς γραφειακών χώρων, όπως καταγράφονται από την GEOAXIS παρατηρούνται:
- Εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης, που καταγράφουν ενοίκια στο επίπεδο των 30 – 35 euro/τμ/μήνα,
- Απουσία ξένων κεφαλαίων που σχετίζεται κυρίως με το μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και το δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς,
- Πλασάρισμα του Πειραιά, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων λόγω μετρό και νέων αναπτύξεων,
- Εξαιρετικά μειούμενος αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας καθώς η οικιστική χρήση/Airbnb αποδεικνύεται ως προσφορότερη,
- Συρρίκνωση ζήτησης για παλαιά γραφεία στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις,
- Εξαιρετικά αυξημένη προσφορά και χαμηλές τιμές παλαιών προδιαγραφών οριζόντιων ιδιοκτησιών σε δευτερεύουσες θέσεις,
- Σταθεροποίηση μισθωμάτων και ψαλίδας μεταξύ γραφείων υψηλών προδιαγραφών και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις,
- Αύξηση ζήτησης στο κέντρο και στα Νότια Προάστια, σταθεροποίηση στον άξονα Λ. Κηφισίας και Λ. Μεσογείων με σαφή μείωση ζήτησης στα Βόρια προάστια (π.χ. Κηφισιά),
- Αύξηση κόστους κατασκευής / χρηματοδότησης και επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.
Διαβάστε ακόμη
Κρίστιαν Ζίβινγκ: O άνθρωπος που ανέλαβε να σώσει τη Deutsche Bank
Επαναφέρει το βασικό του πολιτικό αφήγημα για αυτοδυναμία ο Μητσοτάκης (vid)