Την άμεση ανάγκη «χάραξης» στεγαστικής πολιτικής στη χώρα μας, την έχουμε τονίσει πολλάκις και ιδιαίτερα μετά την επισήμανση τόσο του ΔΝΤ όσο και της Eurostat όπου κατέτασσε την Ελλάδα πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης στην Ευρώπη.
Οποιαδήποτε στιγμή όμως, αναφερόμαστε σε μέτρα που στοχεύουν στην αναχαίτιση του κόστους στέγασης και τη πρόσβαση των νέων σε αγορά ή/και ενοικίαση κατοικίας σε προσιτή τιμή, είναι μόνο ευχάριστο. Το γεγονός ότι η χώρα μας τείνει να υιοθετήσει στεγαστικές πολιτικές και δεν μένει μόνο στις εξαγγελίες αποτελεί ένα σημαντικό βήμα.
Βήμα, που έχει καθυστερήσει τουλάχιστον 2-3 χρόνια, και σύμφωνα με τα μέχρι τώρα δεδομένα στο πρόγραμμα «Φθηνή Στέγη», δεν περιλαμβάνει μέτρα που θα αναχαιτίσουν άμεσα το κόστος στέγασης που διέπει τη χώρα μας τουλάχιστον τα τελευταία 2-3 χρόνια, αλλά, μέτρα που απαιτούν χρόνο υλοποίησης, και δεν θα αφορούν μεγάλο μέρος των συμπολιτών μας που βιώνουν συνθήκες στεγαστικής κρίσης.
Μέτρα, που σε μεγάλο ποσοστό και σύμφωνα με τις συνθήκες, ενδέχεται να καταγράψουν μικρότερο αριθμό πραγματικών δικαιούχων σε σχέση με τις αρχικές εξαγγελίες και τις πραγματικές ανάγκες.
1) Αυξάνεται το φοιτητικό επίδομα
Η κυβέρνηση προχωρά στην αύξηση του σπουδαστικού επιδόματος στέγης σε 50.000 φοιτητές από τα 83€ τον μήνα στα 125€, δηλαδή από 1.000€ στα 1.500€ ετησίως, ενώ υπό την προϋπόθεση της συγκατοίκησης το εν λόγω ποσό μπορεί να φθάσει έως και τα 167 ευρώ μηνιαίως ή 2.000€ σε ετήσια βάση.
Το άνωθεν μέτρο δεν διευρύνει τους δικαιούχους φοιτητές, απλά αυξάνει το φοιτητικό επίδομα στους ήδη δικαιούχους, υπό προϋποθέσεις.
Τη δεδομένη χρονική στιγμή τα φοιτητικά ενοίκια καταγράφουν ραγδαία αύξηση στο σύνολο των φοιτητουπόλεων σε σχέση με τη περσινή χρονιά, ενώ σε πολλές περιοχές το κόστος στέγασης αγγίζει ακόμη και τα 500€-600€/μήνα, ενώ το συνολικό κόστος διαβίωσης ενός φοιτητή που σπουδάζει εκτός της κύριας κατοικίας του, αγγίζει ακόμη και τα 800€-1.000€/μήνα.
2)Ανέγερση 8.153 θέσεων σε πέντε σύγχρονες φοιτητικές εστίες στα Πανεπιστήμια Κρήτης, Θεσσαλίας, Δυτικής Μακεδονίας, Θράκης και Δυτικής Αττικής
Σήμερα, αυτές οι νέες θέσεις φοιτητικών εστιών δεν υπάρχουν. Κατανοώντας τον χρόνο που απαιτείται για την κατασκευή τους, όχι μικρότερος από 18-24μήνες αν όλα πάνε καλά, την επόμενη χρονιά ή/και την μεθεπόμενη χρονιά, τα σημερινά δεδομένα που επικρατούν στην ενοικίαση φοιτητικής κατοικίας δεν πρόκειται να αλλάξουν.
Επιπλέον, η Αχαϊκή πρωτεύουσα, η Πάτρα, όπου σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα καταγράφει τη 2η μεγαλύτερη αύξηση των φοιτητικών ενοικίων από το 2017 έως και σήμερα, αγγίζοντας το 49,23% αμέσως μετά την Αθήνα (53,10%), βρίσκεται εκτός σχεδιασμού για την ανέγερση νέων θέσεων σύγχρονων φοιτητικών εστιών.
3) Ειδικό πρόγραμμα δανείων 500εκατ.€ (375εκατ. €το κράτος και 125 εκατ. € οι τράπεζες) για αγορά κατοικίας έως 150.000€– νέοι ηλικίας 25-39 ετών
Το πρόγραμμα που «κέντρισε» το ενδιαφέρον όλων ήταν τα χαμηλότοκα ή άτοκα δάνεια για νέους, ωφελούμενοι θα είναι 10.000 νέοι ή ζευγάρια 25-39 ετών . Το πρόγραμμα προβλέπει δάνεια έως 150.000€ για αγορά πρώτης κατοικίας έως 120 τ.μ., με έτος κατασκευής έως το 2007 και αποπληρωμή έως 30 χρόνια.
Για την ένταξη των νέων στον άνωθεν πρόγραμμα, απαιτείται ιδιωτική συνεισφορά της τάξεως του 10% στην αξία του ακινήτου – δλδ ακόμη και 15.000€. Το βασικό ερώτημα είναι, πόσοι νέοι με εισοδήματα της τάξεως των 10.000€ το κατώτατο εισοδηματικό όριο και το ανώτατο 16.000€ για άγαμο, 24.000€ για ζευγάρι με προσαύξηση 3.000€ για κάθε παιδί, διαθέτουν οικονομίες, και σε περίπτωση πιστωτικής κάρτας ή/και καταναλωτικού δανείου, η πιστοληπτική τους ικανότητα να τους επιτρέπει επιπλέον δανεισμό.
Επιπλέον, δεν έχουμε καμία ανακοίνωση από τη πλευρά των εγχώριων Τραπεζικών Ιδρυμάτων για τις προϋποθέσεις δανειοδότησης. Γνωρίζουμε μόνο ότι, το επιτόκιο στο σύνολο του ποσού (κρατική συμμετοχή, τραπεζικός δανεισμός) θα είναι της τάξεως του 1%, χωρίς να γίνετε αναφορά για το επιτόκιο του αντιστοιχεί στο δανεισμό από το Τραπεζικό Ίδρυμα. Τη στιγμή που τα επιτόκια δανεισμού καταγράφουν ήδη αυξητικές τάσεις και σύμφωνα με τους αναλυτές, αναμένεται εντός του 2023 το μέσο σταθερό στα στεγαστικά να αγγίξει το 6%-6,5%.
Το άνωθεν πρόγραμμα στο άκουσμά του, αποτελεί ένα «φιλόδοξο» μέτρο για τα νέα ζευγάρια, αλλά σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα, θα «δυσκολέψει» πολύ όσους ζουν στο Ν. Αττικής και αναζητήσουν μια κατοικία από 75τμ έως 120τμ με δυο τουλάχιστον υπνοδωμάτια άνω του 1ου ορόφου.
Αντιθέτως, όσοι νέοι ή ζευγάρια ζουν ή/και σκέφτονται να αδράξουν την ευκαιρία και να ζήσουν στην επαρχία, κυρίως σε περιοχές που δεν καταγράφουν έντονη τουριστική δυναμική, θα έχουν περισσότερες και ποιοτικότερες επιλογές ακινήτων. Σε πολλές πόλεις της επαρχίας, το «διαθέσιμο» κεφάλαιο των 150.000€ για κατοικία 75τμ-120τμ, αφορά κατοικίες κατασκευής μετά το 1990-1995.
Το όριο των 150.000€ για όσους νέους ή ζευγάρια, θελήσουν να αναζητήσουν κατοικίες σε περιοχές των Νοτιών, Βορείων και Ανατολικών προαστίων της Αττικής, σίγουρα θα τους «απογοητεύσει».
Αν υποθέσουμε ότι ένα νέο ζευγάρι αναζητήσει κατοικία από 75τμ έως 120τμ άνω του 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 που αποτελεί και προϋπόθεση του προγράμματος με κόστος αγοράς έως 150.000€, θα πρέπει να γνωρίζει ότι σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες ακινήτων που διατίθενται προς πώληση σε ιστοσελίδες, στα Νότια, Βόρεια και Ανατολικά Προάστια η διαθεσιμότητα είναι σχεδόν μηδενική. Συγκεκριμένα στα Βόρεια Προάστια μόλις το 1,2% των διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων 75τμ-120τμ άνω του 1ου ορόφου με έτος κατασκευής έως το 2007, έχουν ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€, στα Νότια το 5,03% και στα Ανατολικά το 13,7%.
Διαθεσιμότητα καταγράφεται στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, όπου το 36,6% των προς πώληση ακινήτων πληρούν τις προδιαγραφές που ορίζονται από το πρόγραμμα, στα Δυτικά προάστια το 33,2% και στον Πειραιά το 28,5%. Δηλαδή, τις προϋποθέσεις του προγράμματος πληρούν περίπου τρεις στις δέκα κατοικίες στα Δυτικά προάστια, στο κέντρο και στον Πειραιά.
Θα πρέπει στο σημείο αυτό να αναφέρουμε ότι ο πρωθυπουργός στην εξαγγελία του είχε αναφερθεί σε περιοχές που διαθέτουν παλαιά ακίνητα, γεγονός που αποτυπώνεται στα διαθέσιμα ακίνητα. Όσες περιοχές διαθέτουν ακίνητα σύμφωνα με τις άνωθεν προδιαγραφές, στη πλειονότητα τους, πρόκειται για ακίνητα κατασκευής έως το 1980, δλδ ακίνητα τουλάχιστον 42ετών.
Επιπλέον, αξίζει να αναφέρουμε ότι ανάλογα με τη συμμετοχή των δικαιούχων (10.000 συνολικά) τη στιγμή που το πρόγραμμα θα «ανοίξει», σύμφωνα με τις ανακοινώσεις το α΄τρίμηνο του 2023, θα καταγραφεί αύξηση της ζήτησης στις περιοχές που διαθέτουν τέτοιου είδους ακίνητα, και ενδεχομένως να καταγραφεί αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης.
3) Κρατική επιδότηση έως 10.000€ σε τουλάχιστον 10.000 ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων για να ανακαινιστούν
Εδώ θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι ιδιοκτήτες θα έχουν την υποχρέωση να τα ενοικιάσουν σε μακροχρόνιες μισθώσεις. Με το συγκεκριμένο μέτρο υπολογίζεται ότι καλύπτεται έως και το 40% του κόστους ανακαίνισης κάθε κλειστού διαμερίσματος έως 100τμ.
Όσον αφορά το άνωθεν μέτρο, δεν «ακούσαμε» αν θα υπάρξει δέσμευση του ιδιοκτήτη του ακινήτου να μισθώσει το ακίνητο με προσιτό ενοίκιο π.χ. 3,4,5€/τ.μ. Το ακίνητο μπορεί να ανακαινιστεί μέσω της κρατικής επιδότησης, αλλά, ο ιδιοκτήτης να θελήσει να το μισθώσει με τιμές της αγοράς δηλαδή προς 8€-10€-12€/τ.μ., τιμές που καταγράφονται σήμερα στη πλειονότητα των αναρτημένων αγγελιών κυρίως στα μικρά διαμερίσματα.
Ενώ μέχρι και σήμερα, δεν γνωρίζουμε τα κριτήρια ένταξης των δικαιούχων ενοικιαστών στα άνωθεν ανακαινισμένα ακίνητα που θα προκύψουν.
4) Κοινωνική Αντιπαροχή
To κράτος θα προσφέρει αδρανή περιουσιακά στοιχεία σε ιδιώτες κατασκευαστές και εκείνοι με έξοδά τους θα χτίζουν σύγχρονες κατοικίες. Οι μισές θα νοικιάζονται με χαμηλό ενοίκιο σε νέους μισθωτές, ενώ οι υπόλοιποι χώροι θα αξιοποιούνται εμπορικά από τον ιδιώτη.
Το άνωθεν μέτρο βρίσκεται στη σωστή κατεύθυνση, αλλά δεν είναι άμεσο, και απαιτεί πολύ χρόνο τόσο για την υλοποίησή του, όσο και για να μπορέσει να «ρυθμίσει» το κόστος στέγασης στην ελεύθερη αγορά.
Επιπλέον, θα πρέπει το εκάστοτε περιουσιακό στοιχείο του δημοσίου που θα παραχωρηθεί για κοινωνική αντιπαροχή, να μην έχει τον κανόνα 50%-50%, αλλά να πραγματοποιείται εκτίμηση της αξία του από πιστοποιημένο εκτιμητή του Υπουργείου Οικονομικών – εγγεγραμμένο στο μητρώο (ο οποίος θα φέρει και την ευθύνη της εκτίμησης της αξίας), ώστε να απαλείφονται τυχόν κακός κείμενα και το ελληνικό δημόσιο να «εισπράττει» το σωστό αντίτιμο τετραγωνικών μέτρων.
Μη ξεχνάμε ότι στη τιμή πώλησης (αξία) ενός ακινήτου, το μεγαλύτερο κόστος – δεν είναι το κόστος κατασκευής, αλλά το κόστος οικοπέδου ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο.
Παράλληλα, θα πρέπει να οριστεί ένας συντελεστής απομείωσης του ενοικίου που θα καλεστούν να καταβάλουν οι δικαιούχοι των τετραγωνικών μέτρων που θα υπόκεινται στην ιδιοκτησία του δημοσίου, με βάση το τρέχον αγοραίο ενοίκιο της εκάστοτε περιοχής. Ενώ, σημαντικός παράγοντας και σ΄ αυτό το μέτρο αποτελούν τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις ένταξης των δικαιούχων.
Ανάγκη για νέα μέτρα με διεύρυνση των δικαιούχων
Θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι, τη δεδομένη χρονική στιγμή οι οικονομικές προκλήσεις (κόστος ενέργειας, η αύξηση των ενοικίων, πληθωρισμός, αύξηση των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια), επηρεάζουν άμεσα το κόστος διαβίωσης.
Απαιτείται να λάβουμε σοβαρά υπόψη και να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.
Σήμερα το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανά ο ενοικιαστής στην χώρα μας για το κόστος στέγασης αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού σύμφωνα με τα ζητούμενα μισθώματα, ενώ αν πρόκειται για οικογένεια ακόμη και έναν ολόκληρο «καλό» μισθό.
Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα που μεγάλο μέρος των συμπολιτών μας αναγκάζεται να κάνει περικοπές ακόμη και σε βασικές ανάγκες του. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.
Όλα τα άνωθεν προστίθενται στα ήδη απολεσθέντα εισοδήματα που καταγράφονται σε μια σειρά από έρευνες:
1. Εurostat (2020): Tο 36,9% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
2. ΟΟΣΑ: Σύμφωνα με τον Οργανισμό Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ), από το 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 27,5%, με τους καταναλωτές να χάνουν περισσότερο από το ένα τέταρτο του εισοδήματός τους.
3. ΚΕΠΕ (2019): Σύμφωνα με το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019.
4. ΕΛΣΤΑΤ (2022): Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, που σχεδόν ένας στους τρεις Έλληνες (ποσοστό 28,3%) αντιμετώπισε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικού αποκλεισμού το 2021, με το σχετικό ποσοστό να είναι αυξημένο κατά 0,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος
5. ΓΣΕΒΕΕ (2022): Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, ένας πολύ μεγάλος αριθμός νοικοκυριών διαβιεί επί μακρόν σε συνθήκες οικονομικής επισφάλειας, καθώς το μηνιαίο εισόδημα για περισσότερα από 4 στα 10 νοικοκυριά δεν επαρκεί για όλο το μήνα, αλλά για 19 ημέρες (μεσοσταθμικά).
6. ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ (2022): 4 από τα 10 νοικοκυριά βρίσκονται σε στεγαστική κρίση, όταν το Μ.Ο στην Ευρώπη είναι 9,2%, ενώ δεύτερη χώρα στην Ευρώπη είναι η Βουλγαρία με 17,4%.
7. ΕΛΣΤΑΤ (2022): Στο 11,4% διαμορφώθηκε ο πληθωρισμός τον Αύγουστο στη χώρα μας
8. ΕΛΣΤΑΤ(2022): Αύξηση του κόστους στέγασης κατά 35% σε σχέση με τον Μάιο του 2021,λόγω αύξησης κυρίως των τιμών σε: ενοίκια κατοικιών, ηλεκτρισμό, φυσικό αέριο, πετρέλαιο θέρμανσης, στερεά καύσιμα.
H έρευνα της Eurostat για το έτος 2020, ανέφερε ότι το 36,9% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Τη δεδομένη χρονική στιγμή το άνωθεν ποσοστό καταγράφει ραγδαία αύξηση. Οι πληγές σε περισσότερους από τέσσερις στους δέκα Έλληνες δεν μπορούν να «επουλωθούν» από τα άνωθεν αισιόδοξα μέτρα, τη στιγμή που ισχύουν τα άνωθεν δεδομένα που καταγράφονται σε μια σειρά από έρευνας.
Απαιτούνται άμεσα μέτρα που θα στοχεύσουν στην αναχαίτιση του κόστους στέγασης την επόμενη μέρα, μέτρα που θα ελαφρύνουν τον οικογενειακό προϋπολογισμό της οικογένειας που μισθώνει τη κύρια κατοικία της, που πληρώνει ενοίκιο για τον φοιτητή της αλλά δεν δικαιούται το φοιτητικό επίδομα, στους νέους έως 39ετών που δεν εμπίπτουν στο άνωθεν πρόγραμμα των 150.000€, διότι έχουν υψηλότερες αποδοχές, που θέλουν να αγοράσουν σπίτι αλλά δεν διαθέτουν το ποσοστό της ιδίας συμμετοχής (δεν διαθέτουν αποταμιεύσεις) που ζητούν τα τραπεζικά ιδρύματα, τον 28χρονο του 2010 και πλέον 40χρονο που χάνει το όριο ηλικίας για ένα μόλις έτος. Μέτρα που θα διευρύνουν πραγματικά τους δικαιούχους και θα στοχεύουν στην ανάγκη του σήμερα.
*Ο Θεμιστοκλής Μπάκας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
Διαβάστε ακόμη:
Αυτή η ευρωπαϊκή χώρα είναι το οικονομικό «Παρίσι» στην ανατολική Ευρώπη
Οι πωλήσεις κατοικιών μειώνονται, όχι όμως και οι τιμές – «Φωτιά» και στα ενοίκια (γράφημα)