Τα δεδομένα στην ελληνική κτηματαγορά σήμερα είναι εντελώς διαφορετικά σε σχέση με το 2017-2018. Ένας κλάδος που τα μνημονιακά χρόνια και ιδιαίτερα το χρονικό διάστημα 2009-2014, απώλεσε σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και το 40% των αξιών της, ενώ παράλληλα η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες ειδικότερα καταποντίστηκε.
Η ανοδική πορεία της κτηματαγοράς τόσο στις ζητούμενες τιμές πώλησης, όσο και στις τιμές ενοικίασης ήταν χρονικά ταυτόχρονη. Όσον αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης, το 2018 αποτέλεσε την πρώτη χρονιά που οι τιμές κατέγραψαν αύξηση κατά +1,5%, μια αύξηση που συνεχίστηκε το 2019 κατά 7,2%, το 2020 κατά 4,3%, καθώς και το 2021 σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της ΤτΕ το δεύτερο τρίμηνο οι τιμές των κατοικιών ενισχύθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 4,4%, ενώ το γ΄ τρίμηνο κατά 7,6% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020. Σύμφωνα με τα άνωθεν, κατά την περίοδο 2018-2020, στην Αθήνα, οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν καταγράψει συνολική αύξηση της τάξεως του 20%, ενώ με βάση τα μέχρι τώρα δεδομένα, το 2021, θα ξεπεράσει το 25%.
Οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης από το 2012 ως το 2017 κατέγραψαν μείωση που άγγιξε το -25,5 %, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση + 8,4 % και το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%. Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%. Ενώ το 2021, η αύξηση των ενοικίων εκτιμάται ότι θα κυμανθεί από 3% έως 7%.
Τη δεδομένη χρονική στιγμή και σε συνάρτηση του γεγονότος ότι οι τιμές πώλησης ακόμη και μετά την συσσωρευτική αύξηση της τάξεως του 25% από το 2018 έως και σήμερα, οι αξίες υπολείπονται κατά 20%-25% σε πολλές περιοχές της χώρας μας σε σχέση με το 2007, δημιουργεί το κλίμα της «δεύτερης» επενδυτικής ευκαιρίας για όσους δεν πίστεψαν στην εγχώρια κτηματαγορά τα προηγούμενα χρόνια.
Παράλληλα, δυναμική ανάκαμψη καταγράφει και η οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα. Η «ατμομηχανή» της ελληνικής οικονομίας μετά μια δεκαετία ανακάμπτει. Κάτι που αποτυπώνεται και στον αριθμό έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών σε όλη την Ελλάδα, ο οποίος για την περίοδο Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου αυξήθηκε κατά 26,8% έναντι του αντίστοιχου διαστήματος το 2020 (σε απόλυτα νούμερα διαμορφώθηκαν σε 17.353 από 13.685). Υπενθυμίζεται ότι οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξης του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016. Είναι επομένως λογικό να επιβεβαιώνεται συχνά η παρατήρηση, πως οι φάσεις ανάπτυξης, σταθεροποίησης και ύφεσης της οικοδομής συμπίπτουν χρονικά με τις αντίστοιχες περιόδους της ελληνικής οικονομίας
Το μέλλον στις τιμές πώλησης και ενοικίασης
Η κτηματαγορά θα συνεχίσει την αυξητικής της πορεία και το 2022, ενώ πιστεύουμε ότι σε μερικές περιοχές θα υπάρξει εξ ορθολογισμός των ζητούμενων τιμών πώλησης ιδιαίτερα στα παλαιότερα ακίνητα καταγράφοντας σταθερότητα ή/και μικρότερο ρυθμό αύξησης, ιδιαίτερα σε περιοχές που ευνοήθηκαν λόγω της γενικότερης αύξησης των τιμών και δεν αποτελούν το επίκεντρο είτε αλλοδαπών, είτε εγχώριων αγοραστών.
Οι τιμές μίσθωσης, θα καταγράψουν αυξητικές τάσεις και το 2022 αλλά με μικρότερο ρυθμό, που θα καθοριστεί σε συνάρτηση με τη ζήτηση.
Οι «προκλήσεις»
Όσο για τις προκλήσεις που θα διαμορφώσουν την εικόνα της κτηματαγοράς το 2022, αυτές είναι:
Τιμές οικοδομικών υλικών: Οι αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά αγγίζουν ακόμη και το 20%-30%.Η αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών, σε συνάρτηση με την αύξηση των τιμών οικοπέδων, αποτελούν τον καθοριστικό συνδυασμό που επηρεάζουν τις ζητούμενες τιμές πώλησης. Στο σημείο αυτό, θα πρέπει να αναρωτηθούμε σε ποιο επίπεδο οι άνωθεν παράγοντες θα επηρεάσουν τις ζητούμενες τιμές πώλησης και παράλληλα, αν θα υπάρχει δυνατότητα και αγοραστικό ενδιαφέρον.
Πράσινη μετάβαση: Η πρόσφατη ανακοίνωση του πρωθυπουργού ότι από το 2023 και μετά θα απαγορεύεται η εγκατάσταση καυστήρων πετρελαίου θέρμανσης δίνει μια πρώτη εικόνα για τις αλλαγές που έρχονται στην κτηματαγορά εξαιτίας της περιβαλλοντικής κρίσης. Αλλαγές που έχουν ήδη δρομολογηθεί από τη στρατηγική της ΕΕ για τη βιοποικιλότητα με ορίζοντα το 2030 με στοχεύει τη μείωση των εκπομπών αερίων θερμοκηπίου από τα κτίρια κατά 60%. Η πράσινη προσαρμογή των ακινήτων θα ανεβάσει το κόστος κατασκευής και τις τιμές πώλησης, ενώ ενδέχεται σύμφωνα με την επικεφαλή του ESG για τον γερμανικό επενδυτικό όμιλο DWS Group (διαθέτει περιουσιακά στοιχεία ύψους άνω του 1 τρισ. Ευρώ) κυρία Aleksandra Njagul να «φτάσουμε σε ένα σημείο στο άμεσο μέλλον, όπου ακίνητα τα οποία δεν πληρούν τα κριτήρια, να μην μπορούν ούτε να πουληθούν ούτε να ενοικιαστούν»
Νέα Στεγαστικά δάνεια: Η δυνατότητα των τραπεζών να αυξήσουν τον ρυθμό χορήγησης των στεγαστικών δανείων καθώς και τον όγκο των χρημάτων θα διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο για την περαιτέρω ανάπτυξη της κτηματαγοράς. Κατά την περίοδο 2015 μέχρι και το 2020 οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων κινούνταν στα επίπεδα των 577 εκατ. έως 687 εκατ. ευρώ τον χρόνο, ενώ το 2021 σύμφωνα με πληροφορίες θα κυμανθούν στα 900 εκατ. ευρώ, όταν την 3ετία 2005-2007 οι εκταμιεύσεις κυμαίνονταν στα 13,5 δισ. έως 15,5 δισ. ευρώ ανά έτος.
Επιτόκια: Η ενδεχόμενη αύξηση των επιτοκίων λόγω πληθωρισμού επηρεάζουν την κτηματαγορά τόσο λόγω της αύξησης του κόστους χρήματος για τους επαγγελματίες του κλάδου όσο και για τους εν δυνάμει αγοραστές ακινήτων. Ευχάριστο γεγονός αποτελεί ότι τα περισσότερα τραπεζικά ιδρύματα διαθέτουν προγράμματα δανεισμού με σταθερό επιτόκιο 7 και 10 ετών.
Οι μακροοικονομικές ανισορροπίες: Σύμφωνα με έκθεση που εκπονήθηκε από τον ESM και την ΕΕ τα πάγια προβλήματα που άφησαν πίσω τα μνημόνια είναι η πολύ υψηλή ανεργία που παραμένει ως ποσοστό (η υψηλότερη εντός της ΕΕ), ειδικά σε νέους και γυναίκες. Το πολύ υψηλό επενδυτικό κενό της Ελλάδας και την μέχρι πρότινος χαμηλή ελκυστικότητα της χώρας ως προορισμού επενδύσεων, καθώς και η χαμηλή παραγωγικότητα που δεν αφήνει την οικονομία να πετύχει οικονομική μεγέθυνση, ανάλογη με τα συγκριτικά της πλεονεκτήματα και το εργατικό της δυναμικό. Τονίζεται επίσης ότι όλα τα άνωθεν σημαντικά προβλήματα, θα αρχίσουν να βρίσκουν την λύση τους με την ορθή αξιοποίηση των πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης.
*Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
Διαβάστε ακόμη:
Ποιες ελληνικές εταιρείες πληροφορικής «σκανάρουν» τις ξένες αγορές (pics)
Επίδομα 534 ευρώ: Ποιοι οι δικαιούχοι εργαζόμενοι σύμφωνα με τα νέα μέτρα
Ρεκόρ: Αυτή η μετοχή σημείωσε κέρδη σχεδόν 7.000% μέσα στο 2021