Ανακατασκευές κτιρίων, αλλαγή χρήσης σε κατοικία ή «πράσινα» γραφεία, logistics και οικιστικά υψηλών προδιαγραφών είναι μερικές από τις τάσεις στο εγχώριο real estate για το επόμενο διάστημα, σε μία συγκυρία όπου η ελληνική αγορά και δή η Αθήνα κατατάσσεται στην 23η θέση στην Ευρώπη σε ένα σύνολο 30 ευρωπαϊκών μεγαλουπόλεων όσον αφορά τις προοπτικές στην αγορά ακινήτων για το 2023. Η θέση της ελληνικής πρωτεύουσας παραμένει σταθερή σε σχέση με πέρυσι, ενώ το τοπ 3 των ευρωπαϊκών μεγαλουπόλεων απαρτίζουν το Λονδίνο, το Παρίσι και το Βερολίνο.
Τα στοιχεία προέρχονται από την ετήσια έρευνα για την Ευρώπη «Αναδυόμενες Τάσεις στο Real Estate το 2023» που εκπονούν κάθε χρόνο ο φορέας Urban Land Institute σε συνεργασία με τη παγκόσμια εταιρεία συμβούλων PwC, (όπως προκύπτουν από τις απαντήσεις που έδωσαν φέτος τα μεγαλοστελέχη του κλάδου προερχόμενοι από τους κλάδους της διαχείρισης, συμβούλων, ανάπτυξης, επενδύσεων, χρηματοοικονομικών κ.ο.κ.) και όπως προκύπτει ένα σημαντικό τμήμα του κτιριακού αποθέματος σε όλη την Ευρώπη -και στην Ελλάδα- αναμένεται να αλλάξει χρήση τα επόμενα χρόνια, αποκτώντας ουσιαστικά νέα ζωή: Συγκεκριμένα, ποσοστό 54% των ερωτηθέντων διαπιστώνουν ήδη αύξηση όσον αφορά τον αριθμό των ακινήτων που αλλάζουν χρήση, ενώ ένα 78% αναμένει ότι θα αυξηθούν περαιτέρω την επόμενη πενταετία, αποτυπώνοντας και μία σημαντικά τάση.
Ακριβώς τα αποτελέσματα της φετινής έρευνας συζήτησαν χθές το βράδυ στην εκδήλωση του ULI οι κ.κ. Νίκος Βέττας, γενικός διευθυντής του ΙΟΒΕ, Μαρίνος Γιαννόπουλος, διευθύνων σύμβουλος του Enterprise Greece αποτυπώνοντας το γενικότερο μακροοικονομικό και επενδυτικό περιβάλλον καθώς και γνωστά στελέχη του εγχώριου real estate όπως οι κ.κ. Αριστοτέλης Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Prodea Investments AEEAΠ, Νίκος Δήμτσας, γενικός διευθυντής επενδύσεων της Dimand και Πολ Γομόπουλος, επικεφαλής της Hines στην Ελλάδα.
«Αυτή την στιγμή βρισκόμαστε σε μία συνθήκη όπου υπάρχουν και οι ανισορροπίες των τελευταίων ετών, ωστόσο δεν είναι το πιο πιθανό ότι είμαστε στο χείλος της καταστροφής της διεθνούς οικονομίας. Το να υπάρξει αρνητική μεγέθυνση το επόμενο διάστημα δε σημαίνει ότι θα έρθει το τέλος του κόσμου», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Βέττας. «Τα μεγάλα ερωτήματα για την παγκόσμια οικονομία είναι αν θα καταστεί εφικτό να ληφθούν πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση της αύξησης της παραγωγικότητας -με όχημα δύο άξονες, την τεχνολογία και την καλή θεσμική λειτουργία που ευνοεί την καινοτομία- ή θα γίνουν πράγματα που θα πάμε πίσω. Ως Ευρώπη υστερούμε σε αυτά τα δύο σημεία σε σύγκριση με τις ΗΠΑ και την Ασία, προφανώς δεν μπορεί κανείς να προβλέψει πώς θα λήξει η ιστορία με τη Ρωσία, ωστόσο αν αυτό αμβλυνθεί την επόμενη χρονιά- κάτι που είναι πολύ πιθανό- αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να γίνουν κρίσιμες επιλογές σε επίπεδο χωρών, κλάδων και επιχειρήσεων για την ενσωμάτωση νέων τεχνολογιών και θεσμικά για την ανάπτυξη καινοτομιών. Δεν εκτιμώ ότι θα δούμε μία τεράστια βουτιά προς τα κάτω», ανέφερε ο κ. Βέττας.
Σε σχέση με το επενδυτικό κλίμα στην Ελλάδα ο κ. Γιαννόπουλος ανέφερε ότι αν και οι γενικότερες οικονομικές συνθήκες δε βοηθούν σε σχέση και με τις γεωπολιτικές εξελίξεις και την ενεργειακή κρίση, η Ελλάδα έχει βελτιώσει τη θέση της επενδυτικά και παραμένει ψηλά αν ληφθεί υπόψη ότι για το εννιάμηνο του 2022 οι Αμεσες Ξένες Επενδύσεις έχουν αυξηθεί κατά 26,4%. «Το γεγονός αυτό αποτυπώνει και το μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον, πέραν φυσικά και των εκτιμήσεων της Κομισιόν για καλύτερες επιδόσεις της χώρας μας σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Η μεγαλύτερη κινητικότητα καταγράφεται σε κλάδους όπως ο τουρισμός, τα logistics, οι μαρίνες, τα λιμάνια και οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας».
Οι τάσεις στα ακίνητα
Στο ερώτημα πώς επηρεάζεται το θεσμικό real estate από την άνοδο των επιτοκίων και το κόστος δανεισμού, ο κ. Καρυτινός ανέφερε ότι σίγουρα οι επιπτώσεις υφίστανται από την αύξηση των επιτοκίων, ωστόσο ο δανεισμός δεν είναι σε τόσο υψηλά επίπεδα στις εγχώριες Επενδυτικές Ακινήτων, οι οποίες, από την άλλη πλευρά, αντισταθμίζουν ως ένα βαθμό τα επιπλέον κόστη από την αύξηση των ενοικίων. «Είμαστε σχετικά ασφαλείς, το ερώτημα είναι για πόσο καιρό κι εγώ θα ήθελα να δώ μία αποκλιμάκωση μέσα στο 2023.
Ο κ. Καρυτινός έκανε ιδιαίτερη αναφορά στην είσοδο των θεσμικών επενδυτών που καταγράφεται εσχάτως στον οικιστικό τομέα, έναν κλάδο που στην Ελλάδα έχει αρχίσει να αναπτύσσεται τώρα λόγω της μέχρι σήμερα πολυΪδιοκτησίας και της μικροϊδιοκτησίας στη χώρα. Πάντως όπως επεσήμανε σχετικά «αυτό παραμένει δύσκολο και δεν αναμένεται να το δούμε σε μεγάλη έκταση στην Ελλάδα, όπως και επιμέρους τομείς για παράδειγμα η κοινωνική κατοικία που υπάρχει στο εξωτερικό. Θα έχει ενδιαφέρον και μένει να δούμε πώς θα λειτουργήσει η κυβερνητική πρωτοβουλία και τα κίνητρα που έχει ανακοινωθεί ότι θα δοθούν».
Όπως ανέφερε ο ίδιος είναι σημαντικές οι προοπτικές για τη μετασκευή κτιρίων λόγω της παλαιότητας του κτιριακού αποθέματος στην Ελλάδα, όπως και ο τομέας των logistics που βρίσκεται αυτή την περίοδο στην πρώτη γραμμή της ζήτησης και θα είχε «ακόμη μεγαλύτερη ανάπτυξη αν δεν τον φρέναρε η έλλειψη οικοπέδων για μεγάλες αναπτύξεις. Δεν είναι εύκολο να βρείς μεγάλα οικόπεδα για μεγάλα logistics centers στην Ελλάδα», ανέφερε ο κ. Καρυτινός.
Στο ίδιο μήκος κύματος και ο Πώλ Γομόπουλος της Hines, η οποία «ήδη επιχειρεί στον τομέα των οικιστικών projects στην Ελλάδα, έναν τομέα ωστόσο που έχει αναπτύξει πολύ περισσότερο στο εξωτερικό» όπως άλλωστε και στο κομμάτι των εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων όπου επίσης έχουν αρχίσει να γίνονται περισσότερες προσπάθειες και στην Ελλάδα. «Η δυσκολία σε σχέση με το συγκεκριμένο κομμάτι της αγοράς, τα serviced apartments είναι ότι αποτελεί νέο προϊόν και δεν υπάρχουν συναλλαγές», ανέφερε ο κ. Γομόπουλος.
Την οπτική από τον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων μετέφερε ο κ. Δήμτσας. Σε σχέση με το κόστος κατασκευής και την αντίδραση των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων στο ενδεχόμενο μιας ευρωπαϊκής υφεσης, ο κ. Δήμτσας ανέφερε ότι είναι από τα θέματα που απασχολούν περισσότερο τους developers αυτή την περίοδο.
«Πράγματι υπήρξε μία μεγάλη αύξηση τους τελευταίους 15 μήνες στο κόστος, ωστόσο αυτή την στιγμή βλέπουμε μία σταθεροποίηση και αποκλιμάκωση. Στην Ελλάδα η αύξηση αυτή δείχνει να έχει απορροφηθεί ως ένα βαθμό γιατί υπήρξε αύξηση των ενοικίων, ενώ σε ό,τι αφορά τα οικιστικά έργα, η ζήτηση ήταν πολύ μεγάλη προερχόμενη σε μεγάλο βαθμό και από το εξωτερικό. Δεν έχει παρατηρηθεί μέχρι στιγμής μία πολύ δυσμενής επίπτωση στις αναπτύξεις χωρίς αυτό να σημαίνει ότι το κόστος δεν έχει επηρεάσει τον κλάδο. Σίγουρα πάντως συμπιέζει το κόστος της γής». Μία άλλη παράμετρος έχει να κάνει με τις διαφορετικά είδη έργων: «Τα καλά κτίρια διατηρούν ακόμη και σε αυτή τη δύσκολη συγκυρία την αξία τους, άρα στο βαθμό που οι developers τοποθετούνται σε καλές αναπτύξεις υπάρχει μία αντίσταση και θα συνεχίζονται τα έργα, όπως συμβαίνει και στην περίπτωση της Dimand».
Σε σχέση με τις διαφορετικές κατηγορίες ακινήτων και τις προοπτικές στο πιο «παραδοσιακό» τρίπτυχο γραφεία, εμπορικά ακίνητα και logistics, «στα γραφεία οι ποιοτικοί χώροι είναι σε μεγάλη ζήτηση και αν είχαμε 10 κτίρια αύριο το πρωί με στοιχεία αειφορίας θα νοικιάζονταν αμέσως. Επίσης θεωρούμε ότι θα γίνουν μελλοντικά και πολλές μετατροπές κτιρίων, γιατί σε λίγα χρόνια οι μεγάλοι επενδυτές δε θα αγοράζουν ακίνητα που δεν θα έχουν στοιχεία βιωσιμότητας. Στην κατηγορία των καταστημάτων, αυτά βρίσκονται σε μία φάση μετεξέλιξης ακόμη και πρίν από την πανδημία λόγω του ηλεκτρονικου εμπορίου που επηρεάζει συνακόλουθα και την κατηγορία των ακινήτων logistics. Αυτό δε σημαίνει ωστόσο ότι δε θα υπάρχει η ανάγκη για καταστήματα μεγάλης προβολής ή μεγάλες εμπορικές πιάτσες ή για τα εμπορικά κέντρα, ωστόσο εμείς πιστεύουμε σαν εταιρεία ότι δεν έχουν τη δυναμική ανάπτυξης που είχαν το 2000. Αντίθετα τα logistics αναπτύσσονται με πολύ ταχείς ρυθμούς, λόγω και της γεωγραφικής θέσεης της Ελλάδας, με τις προοπτικές να είναι πολύ καλές».