Οι περιοχές της Αττικής και Πατησίων – Αχαρνών είναι αυτήν τη στιγμή οι οικονομικότερες για την αγορά ενός σπιτιού στο κέντρο της Αθήνας, ενώ για τους ενδιαφερόμενους ενοικιαστές, η φθηνότερη τιμή καταγράφεται στον Κολωνό και στα Σεπόλια.
Ακόμη κι έτσι όμως, όποιος ψάχνει στις αγγελίες να αγοράσει ένα φθηνό σπίτι στο κέντρο θα διαπιστώσει ότι μια μέση τιμή στην πλέον προσιτή Αττική και την περιοχή των Πατησίων – Αχαρνών είναι λίγο χαμηλότερη των 1.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.), νούμερο φυσικά που ανεβαίνει προς τα πάνω όταν πρόκειται για πιο καινούργια ή ανακαινισμένα ακίνητα.
Αντίστοιχα, συμβαίνει και με τα ενοίκια: Για ένα σπίτι άνω των 75 τ.μ., το οποίο είναι με βάση σχετική έρευνα του γνωστού κτηματομεσιτικού δικτύου της RE/MAX, αυτό που ζητεί ένας στους δύο Έλληνες, οι ιδιοκτήτες στην πιο φθηνή περιοχή του κέντρου της Αθήνας, τον Κολωνό και την Κολοκυνθού, ζητούν κατά μέσο όρο ένα ενοίκιο στα πέριξ των 600 ευρώ.
Τα δεδομένα για το top 5 των οικονομικότερων, αλλά και των ακριβότερων περιοχών στο κέντρο της Αθήνας, τον δήμο με την υψηλότερη ζήτηση από τους υποψήφιους αγοραστές και ενοικιαστές, συγκέντρωσε το δίκτυο του Spitogatos (www.spitogatos.gr), η γνωστή ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα, με πάνω από τρία εκατομμύρια μηνιαίους επισκέπτες, οι οποίοι βλέπουν περισσότερες από 100 εκατομμύρια σελίδες τον μήνα.
Σε ό,τι έχει να κάνει με τις πωλήσεις κατοικιών, το top 5 των φθηνότερων περιοχών για το κέντρο της Αθήνας είναι η Αττική, η περιοχή στα πέριξ των Πατησίων – Αχαρνών, τα Πατήσια και ακολουθούν Κολωνός – Κολοκυνθούς και τέλος η περιοχή γύρω από τον Άγιο Ελευθέριο – Προμπονά – Ριζούπολη. Σε όλες ανεξαιρέτως τις περιπτώσεις, το ποσοστό ανόδου στη διάρκεια του τελευταίου δωδεκαμήνου, στο τέλος του 2023 έναντι του 2022, είναι διψήφιο, από 12% και πάνω, φτάνοντας ακόμη και το 20%.
Ως προς τις 5 ακριβότερες περιοχές του κέντρου, την πρωτοκαθεδρία, με μια μέση τιμή στις 4.900 ευρώ ανά τ.μ. και αύξηση πάνω από 16% σε ετήσια βάση, διατηρεί το Κολωνάκι – Λυκαβηττός και ακολουθούν το ιστορικό κέντρο, το Μετς – Καλλιμάρμαρο, το Κουκάκι – Μακρυγιάννη και τα Ιλίσια.
Στο κομμάτι των ενοικιάσεων, το Κολωνάκι – Λυκαβηττός διατηρεί επίσης την πρωτιά όσον αφορά το πιο ακριβό μέσο ενοίκιο στις αγγελίες για το κέντρο της Αθήνας, με μέση τιμή λίγο κάτω από τα 16 ευρώ ανά τ.μ., πράγμα που σημαίνει ότι ένας μέσος ιδιοκτήτης ζητεί κάτι λιγότερο από 1.200 ευρώ για ένα σπίτι 75 τ.μ. Ακολουθούν, όπως και στην περίπτωση των πωλήσεων κατοικιών, το ιστορικό κέντρο, το Μετς – Καλλιμάρμαρο, το Κουκάκι – Μακρυγιάννη, με τη διαφορά ότι το top 5 των ενοικιάσεων εδώ κλείνει στην 5η θέση το Παγκράτι, από τις πλέον δημοφιλείς περιοχές του κέντρου, με ιδιαίτερη ζήτηση και στις οικογένειες.
Οι πωλήσεις στο κέντρο
Αναλυτικότερα, στον τομέα της αγοράς κατοικίας σε αυτήn τη συγκυρία, από την πλευρά τους οι μεσίτες έχουν αρχίσει να καταγράφουν ήδη από το δεύτερο μισό του 2023 σχετική κόπωση στη ζήτηση από το ευρύ κοινό, ειδικά για τα ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών στις δευτερεύουσες περιοχές. Για τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών και ενεργειακών χαρακτηριστικών στις περιοχές της πρώτης γραμμής, η ζήτηση παραμένει στα ψηλά λόγω κυρίως της έλλειψης κατοικιών σε αυτές τις κατηγορίες, με πολύ μεγάλη, αντίστοιχα, και την ψαλίδα των τιμών, οι οποίες, για μοναδικά σπίτια του ιστορικού κέντρου, φτάνουν σε κάποιες δεκάδες εκατομμύρια.
Παρ’ όλα αυτά, οι τιμές στις αγγελίες παραμένουν σταθερά ανοδικές σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων, αγγίζοντας σε ορισμένες περιπτώσεις και τα όρια του παραλόγου, έστω κι αν η ίδια η αγορά τώρα διαπιστώνει στην πράξη ότι έχει μεγαλώσει το χρονικό «παράθυρο» από τη στιγμή που ένα μέσο ακίνητο βγαίνει στην αγορά, μέχρι τη στιγμή που τελικά θα πουληθεί, ενώ και από τις αγγελίες προκύπτουν ήδη βραδύτεροι ρυθμοί ανόδου σε τριμηνιαία βάση και δη το δ’ τρίμηνο του 2023.
Πανελλαδικά, την περσινή χρονιά, με βάση τα πλέον επίσημα στοιχεία, αυτά από την Τράπεζα της Ελλάδος, για τους δείκτες οικιστικών ακινήτων έως και το γ’ τρίμηνο, οι τιμές των διαμερισμάτων εμφανίζουν άνοδο κατά 13,9% σε ετήσια βάση, κάτι που επιβεβαιώνεται και από τις αγγελίες στο δίκτυο του Spitogatos. Για το δ’ τρίμηνο όμως του 2023, τουλάχιστον στις αγγελίες, οι ρυθμοί ανόδου ανά τρίμηνο έχουν επιβραδύνει: Ξεκινώντας από το +2,7% το α’ τρίμηνο, στο +3,6% το β’ τρίμηνο, ανεβαίνοντας στο +4% το γ’ τρίμηνο και πέφτοντας στο +1,1% το δ’ τρίμηνο του 2023.
Για την Αθήνα και δη το κέντρο της πρωτεύουσας, που βρίσκεται σταθερά στην πρώτη γραμμή της ζήτησης τόσο από τους Έλληνες, όσο και από τους ενδιαφερόμενους ξένους αγοραστές, είναι σαφώς υψηλότερες οι αυξήσεις ακόμη και για τις πιο προσιτές περιοχές, με βάση πάντα τις αγγελίες. Ενδεικτικά, στην περιοχή της Αττικής με τη χαμηλότερη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στα 1.363 ευρώ ανά τ.μ., καταγράφεται ετήσια άνοδος 12,3% και ακόμη μεγαλύτερη, στο +17,7%, είναι η άνοδος για την Πατησίων – Αχαρνών με μέση τιμή στα 1.384 ευρώ ανά τ.μ.
Εντυπωσιακή, πάνω από 20%, είναι η αύξηση σε ετήσια βάση των τιμών πώλησης στα Πατήσια, με μέση τιμή αυτήν τη στιγμή στα 1.400 ευρώ ανά τ.μ., που είναι υπερδιπλάσια όταν πρόκειται για νεόδμητο. Ενδεικτικά, καινούργιο σπίτι κατασκευής 2023, επιφάνειας 110 τ.μ., ενεργειακής κλάσης Α+ με φυσικό αέριο, πωλείται αυτήν τη στιγμή με πάνω από 3.000 ευρώ ανά τ.μ., ή αλλιώς στα 340.000 ευρώ. Στα 1.600 ευρώ ανά τ.μ. είναι η μέση τιμή στην περιοχή του Κολωνού – Κολοκυνθούς, όπου όμως για σπίτια ακόμη και 20ετίας, του 2004, που έχουν ταράτσα και θέα, ζητούνται τιμές… επί 3, ακόμη και πάνω από 4.500 ευρώ ανά τ.μ.
Μεγάλη είναι η διακύμανση των τιμών για τις ακριβές περιοχές του κέντρου, όπου από τη μία η μέση τιμή στο Κολωνάκι στις αγγελίες διαπιστώνεται από την επεξεργασία των δεδομένων του Spitogatos στα 4.906 ευρώ ανά τ.μ., με ετήσιο ποσοστό ανόδου πάνω από 16%. Από την άλλη, ωστόσο, υπάρχουν ουκ ολίγες αγγελίες, ακόμη και με πάνω από τις 20.000 ευρώ ανά τ.μ. -όπως συμβαίνει για ανακαινισμένο, σχεδόν προ δεκαετίας διαμέρισμα σε πολυκατοικία του 1960, επιφάνειας κάτω των 40 τ.μ., που πωλείται αυτήν τη στιγμή με τιμή στις 750.000 ευρώ.
Aυξημένες κατά 20% μέσα σε έναν χρόνο εμφανίζονται οι τιμές στο ιστορικό κέντρο, ξεπερνώντας κατά μέσο όρο τις 4.600 ευρώ ανά τ.μ. αυτήν τη στιγμή. Όμως και στην περίπτωση αυτήν, η διακύμανση των τιμών είναι τεράστια, με τις αξίες να φτάνουν ή και να ξεπερνούν τα 25.000 ευρώ ανά τ.μ. σε μοναδικά ακίνητα. Ένα τρανταχτό παράδειγμα, ένα παλιό, μη ανακαινισμένο σπίτι του 1965 κάτω από την Ακρόπολη, επιφάνειας 110 τ.μ., με ζητούμενη τιμή στα 2,7 εκατ. ευρώ.
Αντίστοιχα, στα κορυφαία οικήματα προς πώληση από το χαρτοφυλάκιο της εταιρείας κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Greece Sotheby’s International Realty, η οποία διαχειρίζεται πολύ ακριβές κατοικίες, ένα νεοκλασικό ακίνητο πολύ κοντά στο Μουσείο της Ακρόπολης, επιφάνειας 465 τ.μ., 100 ετών και ανακαινισμένο το 2021, επιπλωμένο, με τιμή στα 14 εκατ. ευρώ.
Οι ενοικιάσεις
Από τις πέντε ακριβότερες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας, η φθηνότερη, με μέση τιμή λίγο πάνω από 3.000 ευρώ ανά τ.μ., είναι τα Ιλίσια, έχοντας παρουσιάσει ετήσια άνοδο κατά 9,8%, ενώ η… έκπληξη, με τη μικρότερη άνοδο μόλις 1,5% μέσα σε έναν χρόνο, έρχεται στην περιοχή του Μετς – Καλλιμάρμαρου, με μέση τιμή στα 3.500 ευρώ ανά τ.μ.
Για το κομμάτι των ενοικιάσεων, οι δύο εκπλήξεις με μηδενική ή οριακή άνοδο 1% τον τελευταίο χρόνο έρχονται στο Κουκάκι – Μακρυγιάννη και το Κολωνάκι, όπου, όπως φαίνεται, τα ενοίκια έχουν αγγίξει το… ταβάνι. Αυτό είναι και το εύλογο συμπέρασμα, αν ληφθεί υπόψη ότι στο Κολωνάκι, πέραν της μέσης τιμής ενοικίου που διαμορφώνεται στα 15,7 ευρώ ανά τ.μ., υπάρχουν και οι περιπτώσεις επιπλωμένων σπιτιών κάτω των 40 τ.μ. με μηνιαίο ενοίκιο 1.500 ευρώ ή αλλιώς πάνω από τα 40 ευρώ ανά τ.μ.
Μηδενική είναι η ετήσια άνοδος στο Κουκάκι, τη… συνοικία του Αirbnb (σ.σ.: λόγω της υψηλής προσφοράς καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης). Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου εδώ είναι στα 11,8 ευρώ ανά τ.μ., αν και, με δεδομένη και την αλλαγή του πλαισίου από τις αρχές του 2024, πρώην «οικοδεσπότες» διαθέτουν τώρα τα ακίνητά τους για μακροχρόνια μίσθωση, επιπλωμένα και ανακαινισμένα, με υπερτριπλάσιες τιμές, λίγο κάτω των 30 ευρώ ανά τ.μ., όπως σπίτι 60 τ.μ. που νοικιάζεται με 1.700 ευρώ τον μήνα.
Από τις πέντε ακριβότερες περιοχές του κέντρου, τη μεγαλύτερη αύξηση τον τελευταίο χρόνο, της τάξεως του 17,5%, έχει σημειώσει το Παγκράτι, όπου η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου είναι στα 11,8 ευρώ ανά τ.μ. Επομένως, για ένα σπίτι 80 τ.μ., που μπορεί να απευθύνεται και σε οικογένειες, η ζητούμενη τιμή μπορεί να ξεπερνά τα 900 ευρώ ανά τ.μ., χωρίς να λείπουν φυσικά και οι υπερβολές, πολύ περισσότερο δε από τη στιγμή που το Παγκράτι έχει κερδίσει πόντους ως γειτονιά τα τελευταία χρόνια στις γνωστές πλατφόρμες για βραχυχρόνιες μισθώσεις καταλυμάτων.
Σημειωτέον ότι και στις ενοικιάσεις, όπως και στις πωλήσεις, με βάση τα στοιχεία των αγγελιών από το δίκτυο του Spitogatos, πανελλαδικά καταγράφηκε από το δεύτερο μισό του 2023 ηπιότερη άνοδος σε τριμηνιαία βάση, ξεκινώντας από το +3,7% το α’ τρίμηνο και ακολούθησαν +2,9% το β’ τρίμηνο, +1,1% το γ’ και +1% το δ’ τρίμηνο.
Για το κέντρο της Αθήνας και ειδικά στις πέντε οικονομικότερες περιοχές για ενοικίαση κατοικιών, η μεγαλύτερη ετήσια άνοδος, της τάξεως του 14%, σημειώνεται στα Πατήσια, με τη μέση τιμή να είναι μια ανάσα από τα 8 ευρώ ανά τ.μ. -για την ακρίβεια στα 7,9 ευρώ ανά τ.μ.- όπως και στην Πατησίων, με αύξηση κατά 12,7% μέσα σε έναν χρόνο.
Ενδιαφέρον πάντως και για τις περιοχές αυτές του κέντρου της Αθήνας αποτελεί το γεγονός ότι υπάρχουν ουκ ολίγα ανακαινισμένα σπίτια που προσφέρονται επιπλωμένα με υπερδιπλάσιο ενοίκιο, ακόμη και στα 18 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, και κάποια από αυτά προέρχονται και από πρώην «οικοδεσπότες» των γνωστών πλατφορμών (Airbnb, VRBO, Booking.com κ.ά.).
Οι τελευταίοι, ακριβώς λόγω της γενικότερης ανόδου και έλλειψης σπιτιών προς ενοικίαση στην Αθήνα, στρέφονται από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, προκειμένου να αποφύγουν την καθημερινή ενασχόληση και τις δυσκολίες της ενεργούς διαχείρισης.
Διαβάστε ακόμη
Επιδοτήσεις 1,3 δισ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης
Κύθνος: Το project «Εξυπνο Νησί» και η εμβληματική επένδυση των 30 εκατ. του πρώην ΞΕΝΙΑ στα Λουτρά
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ