Ο «Μεγάλος Περίπατος», αποτελεί ένα πολυσυζητημένο έργο ανάπλασης που στοχεύει στην αναβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων, των επισκεπτών και του επιχειρηματικού κόσμου της πρωτεύουσας.

Αδιαμφησβήτητα οποιοδήποτε έργο ολοκληρωμένης ανάπλασης, αποτελεί έργο πνοής και πόλο ανάπτυξης.

Σημαντικός παράγοντας για το πόσο θα επηρεάσει ο «Μεγάλος Περίπατος» τις αξίες των ακινήτων, αποτελεί το είδος των παρεμβάσεων και των υποδομών που θα υλοποιηθούν.

Οι παράγοντες που επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων:

Η αξία των ακινήτων επηρεάζεται, είτε άμεσα είτε έμμεσα, από ένα πλήθος παραγόντων. Οι παράγοντες που επιδρούν στην αξία, διαμορφώνουν τον τρόπο λειτουργίας της αγοράς, καθορίζουν το βαθμό ανταγωνισμού, επηρεάζουν την προσφορά και τη ζήτηση και τελικά προσδιορίζουν μια συγκριμένη κατανομή των ακινήτων και μια συγκεκριμένη αγοραία αξία για κάθε ακίνητο.

Η συμβολή των παραγόντων στην τελική διαμόρφωση της αξίας των ακινήτων είναι δύσκολο να προσδιοριστεί, κυρίως λόγω του μεγάλου πλήθους των, της διαφορετικής συμπεριφοράς τους στο χρόνο ή στο χώρο και της δυναμικής τους συσχέτισης και εξέλιξης.

1. Σε επίπεδο πόλης οι σπουδαιότεροι παράγοντες που επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων, ταξινομούνται στις ακόλουθες ομάδες :

Ανάπτυξη πόλης: προοπτικές ανάπτυξης της πόλης, δίκτυα υποδομής, παροχή υπηρεσιών (π.χ. καθαριότητα, φωτισμός, νοσοκομεία, ξενοδοχεία, τράπεζες, μετρό) κτλ.

Πολεοδομική οργάνωση: σχέδιο πόλης, πολεοδομικοί περιορισμοί, όροι δόμησης, μεταφορά συντελεστή δόμησης, μέγεθος και σχήμα οικοδομικών τετραγώνων, διαρρύθμιση και πλάτος δρόμων και πεζοδρομίων, επιτρεπόμενο ύψος κτισμάτων κτλ.

Χωρικές διαφοροποιήσεις: ένταξη στο άμεσο μέλλον στο πολεοδομικό συγκρότημα της πόλης νέων εκτάσεων, δημογραφική κατάσταση του πληθυσμού της πόλης, επαγγελματική δραστηριότητα των κατοίκων της πόλης, μέγεθος του σεισμικού κινδύνου στην περιοχή κτλ.

Ποιότητα ζωής: μορφή του περιβάλλοντος, μέγεθος της ρύπανσης κτλ.

2. Σε επίπεδο τμήματος πόλης οι σπουδαιότεροι παράγοντες μεταβολής της αξίας των ακινήτων, ταξινομούνται στις ακόλουθες ομάδες:

Ροή ανάπτυξης: είδος της δραστηριότητας (π.χ. επαγγελματική, εμπορική) κάθε περιοχής, επενδύσεις, έργα και δίκτυα υποδομής κτλ.

Χαρακτηριστικά τμήματος : πολεοδομικά στοιχεία (π.χ. συντελεστής δόμησης, ύψος κτιρίων, πλάτος δρόμων και πεζοδρομίων, συντελεστής κάλυψης), μορφολογία εδάφους, περιβάλλον κάθε περιοχής και γενικά η θέση κάθε τμήματος ως προς την γενική διάταξη της πόλης κτλ.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι, ένας από τους κύριους χωροταξικούς παράγοντες που επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων, είναι τα συστήματα μεταφορών. Η επίδραση των συστημάτων μεταφορών στις αξίες, δεν είναι μονοσήμαντή, αλλά πολυδιάστατη. Πολλές μελέτες και έρευνες έδειξαν πως η προσπελασιμότητα – προσβασιμότητα που προσφέρουν τα συστήματα μεταφοράς είναι ο πιο καθοριστικός παράγοντας διαμόρφωσης των αξιών.

Ο δεύτερος χωροταξικός παράγοντας που επηρεάζει τις αξίες ακινήτων είναι η πολεοδομία και οι αναπλάσεις που γίνονται σε μια περιοχή.

3. Οι αναπλάσεις χωρίζονται σε 2 κατηγορίες, τις ήπιες και τις ριζικές.

Οι ριζικές αναπλάσεις – πρόκειται για «τολμηρές» επεμβάσεις ανατρεπτικού θα λέγαμε χαρακτήρα αφού φέρουν τεράστιες αλλαγές στην περιοχή στην οποία λαμβάνουν χώρα. Οι αλλαγές αυτές μεταφράζονται σε ισοπέδωση και ξανά κατασκευή από την αρχή και ενδεχόμενα να συνεπάγονται και αλλαγές στον πληθυσμό και στις λειτουργίες που θα στεγαστούν στη νέα πλέον περιοχή.
Οι ήπιες αναπλάσεις – πρόκειται για επεμβάσεις ήπιου, συντηρητικού χαρακτήρα, που αποσκοπούν όχι σε διαρθρωτικές αλλαγές, όπως στην προηγούμενη περίπτωση, αλλά σε βελτίωση των οικοδομήσιμων και κοινόχρηστων χώρων με επεμβάσεις στις χρήσεις, όψεις ή την εσωτερική διαρρύθμιση των κτιρίων, όπως επίσης συμπληρώσεις σε αναγκαίους χώρους και δίκτυα στα κτίρια, καθώς και στη διαμόρφωση και αναβάθμιση των ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων, των ακαλύπτων χώρων των οικοδομικών τετραγώνων, τη δημιουργία ή συμπλήρωση της αναγκαίας υποδομής κλπ.

4. Όσον αφορά τις πολεοδομικές παρεμβάσεις:

Είναι γεγονός ότι οι πόλεις αντιμετωπίζουν σήμερα μια σειρά από νέες προκλήσεις, αλλά και νέες ευκαιρίες, οι οποίες προέρχονται από ένα συνεχώς μεταβαλλόμενο περιβάλλον.

Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός ότι πολλές ευρωπαϊκές πόλεις προχώρησαν σε νέας μορφής αναπλάσεις, κυκλοφοριακές εξυγιάνσεις κλπ. ή έδωσαν μεγαλύτερη έμφαση στα δίκτυα «πρασίνου – ελεύθερων χώρων», στην «οικολογική διάσταση» των αστικών πολιτικών – χρηματοδοτώντας, τις περισσότερες φορές, τις αντίστοιχες παρεμβάσεις με δικούς τους πόρους και ενίοτε με Κοινοτικούς πόρους.

Διαμορφώθηκε, επομένως μια δέσμη ιδεών «νέου τύπου αστικής παρέμβασης», πιο κοντινής στις κατευθύνσεις της αειφόρου ανάπτυξης.

Παρακάτω, παρατίθενται κάποιες κατευθύνσεις πολιτικής και δράσης που προέρχονται κατά βάση από την Έκθεση εμπειρογνωμόνων της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την «αειφόρο ανάπτυξη των πόλεων» (1996). Σύμφωνα με αυτές τις συστάσεις, η αστική ανάπλαση πρέπει να χρησιμοποιείται για την επίτευξη των στόχων της αειφόρου ανάπτυξης σε ποικίλες κατευθύνσεις. Ενδεικτικά, μπορεί να χρησιμοποιηθεί προκειμένου:

-Να ενισχυθεί η κοινωνική συνοχή με τη συμμετοχή στη διαδικασία ανάπλασης ατόμων που κατοικούν σε υποβαθμισμένες περιοχές.

-Να εξασφαλιστεί η αποκατάσταση των οικολογικών δεσμών και η ενίσχυση και η διατήρηση των οικολογικών αξιών, ως μέρους ενός ολοκληρωμένου συστήματος. Να βελτιωθεί η δυνατότητα πρόσβασης σε υπάρχουσες περιοχές.

Προκειμένου να δοθούν ευκαιρίες για πλέον αειφόρους μορφές μεταφοράς, μπορεί ειδικότερα, να προβλεφθεί η κατασκευή νέων υποδομών όπως είναι οι πεζόδρομοι και οι αυτοκινητόδρομοι, ενώ πρέπει να ενθαρρυνθεί η βελτίωση των δημόσιων μεταφορικών μέσων. Ενδεικτικά, μπορεί να χρησιμοποιηθεί η αστική ανάπλαση εκτάσεων που βρίσκονται κοντά σε σιδηροδρομικούς σταθμούς για υψηλής πυκνότητας ανάπτυξη, η οποία συγκεντρώνει πολλές δραστηριότητες.

-Να αναδειχθεί η αστική πολιτιστική κληρονομιά.

-Να αναβαθμιστούν και να αξιοποιηθούν στην κατεύθυνση της αειφορίας οι αχρηστεμένες, εγκαταλελειμμένες ή μολυσμένες εκτάσεις και κτίρια.

Από τα παραπάνω, προκύπτει ότι η ποιότητα του αστικού περιβάλλοντος έχει αναδειχθεί σε θέμα πρώτης προτεραιότητας στις πολιτικές για τις πόλεις.

Οι ιδιοκτήτες του κέντρου των Αθηνών μπορούν να εισπράξουν σήμερα την υπεραξία ;

Χαρακτηριστικό παράδειγμα ζητούμενων υπεραξιών αποτελεί το έργο ανάπλασης του Ελληνικού, ένα πολύ σημαντικό έργο ανάπλασης για τη χώρα μας που έχει πολυσυζητηθεί αλλά η έναρξή του έχει αναβληθεί πολλάκις.
Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή που με το πρόσχημα ότι το Ελληνικό ξεκινάει εδώ και πολλά χρόνια, σχεδόν από την αποχώρηση του εθνικού αερολιμένα, αύξησαν τις ζητούμενες τιμές των ακινήτων τους, επιδιώκοντας να εξαργυρώσουν την υπεραξία του «αύριο», σήμερα .

Υπάρχουν αρκετές περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες κατάφεραν να εξαργυρώσουν αυτή την υπεραξία πολύ νωρίτερα. Αν αναλογιστεί κανείς ότι το 2014 οι αναφορές που γίνονταν ήταν ότι το έργο ανάπλασης είναι ένα βήμα πριν την έναρξη, μετά από 6 χρόνια, εν έτη 2020 Ιούνιο μήνα  πληροφορηθήκαμε ότι ξεκίνησαν οι πρώτες εργασίες.

Σε μεγάλο ποσοστό όμως – αρκετοί αλλοδαποί  και εγχώριοι επενδυτές ακινήτων που δεν επενδύουν με σκοπό την στεγαστική ανάγκη, αλλά με στόχο την υπεραξία και την μεταπώληση, δεν προέβησαν σε αγορές, κρατώντας στάση αναμονής.

Όταν επενδύεις κεφάλαια στην ακίνητη περιουσία, σημαντικό παράγοντα αποτελεί ο λόγος , ο στόχος και το μέγεθος του ρίσκου της επένδυσης. Αν ο στόχος δεν είναι η κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης, αλλά, η επένδυση στοχεύει στην υπεραξία του ακινήτου μετά από την εκάστοτε ανάπλαση, ο επενδυτής δεν διατίθεται να καταβάλει σήμερα ένα κεφάλαιο υπεραξίας  – προσαυξημένο από τον πωλητή σε σχέση με την σημερινή εμπορική τιμή, διότι αρχικά δεν έχει ολοκληρωθεί το έργο και δεν γνωρίζει τα αποτελέσματα , ταυτόχρονα είναι σαν να περιορίζει σε μεγάλο ποσοστό τις μελλοντικές – μη προκαθορισμένες υπεραξίες που προσδοκά με την τοποθέτηση του κεφαλαίου του, και ταυτόχρονα αυξάνει το ρίσκο της επένδυσης.

Ο επενδυτής που στοχεύει στην υπεραξία, επιθυμεί να επενδύσει στη σημερινή εμπορική τιμή του ακινήτου (ελαχιστοποιώντας το ρίσκο) και στοχεύει – ευελπιστεί στην υπεραξία, όπου θα αποτελέσει και το κέρδος του.  Αν είναι να καταβάλει την μελλοντική –  μη προκαθορισμένη υπεραξία σήμερα και να λάβει όλο το ρίσκο, θα επιλέξει την ασφαλή οδό –  τη στάση αναμονής.

Κάτι ανάλογο θα πρέπει να κατανοήσουν αρχικά οι ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων που η ιδιοκτησία τους αποτελεί μέρος του «Μεγάλου Περιπάτου», σίγουρα όταν ολοκληρωθεί το έργο ανάπλασης – αποκτήσει ολοκληρωμένη μορφή και αποτελέσει μέρος της καθημερινότητάς μας, οι αξίες των ακινήτων τους θα είναι αυξημένες σε σχέση με σήμερα, αλλά, δεν μπορούν να εισπράξουν την μελλοντική – μη προκαθορισμένη υπεραξία τη δεδομένη χρονική στιγμή. Λογικά η πρώτη αύξηση που θα καταγραφεί στις αξίες των ακινήτων θα είναι στις αντικειμενικές αξίες που σίγουρα θα επηρεαστούν ανοδικά.

Ήδη, ένα πολύ μικρό ποσοστό ιδιοκτητών επαγγελματιών ακινήτων του κέντρου λόγω του έργου ανάπλασης «Μεγάλου Περιπάτου» που διαθέτουν τα ακίνητα τους προς πώληση, βρίσκονται στο δίλημμά αν θα πρέπει να αυξήσουν τις ζητούμενες τιμές.

Θεωρούμε ότι είναι πάρα πολύ νωρίς για να προβούν σε οποιαδήποτε αύξηση των ζητούμενων τιμών διότι το έργο ανάπλασης είναι σε εμβρυακό στάδιο. Παράλληλα, θεωρούμε ότι οι αυξήσεις των αξιών θα καταγραφούν αρχικά στα ακίνητα που βρίσκονται στη καρδία του «Μεγάλου Περιπάτου» όταν ολοκληρωθεί το έργο ανάπλασης και όχι στο σύνολο των ακινήτων του κέντρου.

Η αύξηση των εμπορικών τιμών στο κέντρο της πρωτεύουσας θα μπορέσει να επέλθει μετά από ένα χρονικό διάστημα που το έργο ανάπλασης θα λειτουργεί ομαλά, θα έχει επέλθει η κανονικότητα μετά τις αρχικές αντιδράσεις και θα έχουν ολοκληρωθεί οι υποδομές που απαιτούνται για την ορθή λειτουργία της καθημερινότητας.

Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι οι υποδομές που απαιτούνται για το έργο ανάπλασης επικεντρώνονται κυρίως στην συνολική βελτίωση των μέσων μαζικής μεταφοράς, στις θέσεις στάθμευσης στους περιφερειακούς σταθμούς του μετρό καθώς και στην σύνδεση του ποδηλατοδρομίου του έργου ανάπλασης με τις πλησίον περιοχές του Δήμου Αθηνών, δηλαδή, να μπορεί ο ποδηλάτης να ξεκινήσει από την Καλλιθέα, Ν.Σμύρνη κλπ. και να φτάσει στο κέντρο της πρωτεύουσας μέσω ποδηλατοδρομίου και όχι χρησιμοποιώντας λεωφόρους ταχείας κυκλοφορίας οχημάτων ή/και δίπλα από τον ποδηλατοδρόμο να υπάρχει διέλευση οχημάτων με καυσαέρια.

Η πεζοδρόμηση της Ερμού

Αν κάνουμε μια μικρή αναδρομή όταν ολοκληρώθηκε η πεζοδρόμηση της Ερμού το 1997, θα δούμε ότι υπήρχαν μεγάλες αντιδράσεις από τους εμπόρους , συγκεκριμένα, σύμφωνα με έρευνα που διεξήγαγε την ίδια περίοδο ο Εμπορικός Σύλλογος Αθηνών σε συνεργασία με το Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο, οι χονδρέμποροι του Τριγώνου δήλωναν δυσαρεστημένοι σε ποσοστό 97%, ενώ οι έμποροι λιανικής σε ποσοστό 50%.
Σήμερα, η Ερμού συγκαταλέγεται στη λίστα με τους ακριβότερους και δημοφιλέστερους εμπορικούς δρόμους του κόσμου.

Σίγουρα η Ερμού αποτελεί ένα θετικό χαρακτηριστικό παράδειγμα, αλλά σήμερα τα δεδομένα και οι ανάγκες απαιτούν σημαντικές υποδομές για να αποτελέσει ο «Μεγάλος Περίπατος», ένα νέο επιτυχημένο μοντέλο ανάπλασης. Αυτό που θα πρέπει να αναρωτηθούμε, είναι αν υπάρχουν αυτές οι υποδομές, πως μπορούν να υλοποιηθούν και το χρόνο υλοποίησης αυτών.

Γενικότερα, η πόλη που θα ικανοποιεί τις κοινωνικές, οικονομικές και περιβαλλοντικές ανάγκες των κατοίκων της θα γίνεται και περισσότερο ελκυστική και από άλλο κόσμο οπότε αυτό θα έχει αντίκτυπο και στις αξίες αγορών των ακινήτων, αφού πολλοί θα είναι εκείνοι που θα θελήσουν να επενδύσουν είτε σε μια κατοικία σε αυτή τη πόλη, είτε σε ακίνητα επαγγελματικού χαρακτήρα.
Καθοριστικό ρόλο – παράγοντα στη τιμή του ακινήτου, αποτελεί η ποιότητα του φυσικού περιβάλλοντος, η προσβασιμότητα, η κυβερνητική πολιτική και η αίσθηση ασφάλειας που νιώθει το άτομο.

*Ο Θεμιστοκλής Μπάκας είναι Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates