Η σκέψη του Λουκ Μπρουκάτο είναι απλή: ότι δεν μπορούμε να αποφύγουμε, ας το κάνουμε όσο πιο χρήσιμο γίνεται. Όπως μου εξήγησε στη συνομιλία που είχαμε στο περιθώριο της 25ης Prodexpo στην οποία συμμετείχε, το να συμβάλλει κανείς ώστε ένας πλειστηριασμός να ξεκινήσει από την υψηλότερη δυνατή τιμή και να έχει την μεγαλύτερη δυνατή συμμετοχή ωφελεί όχι μόνο αυτόν που βγάζει το ακίνητο στον πλειστηριασμό, αλλά και το σύνολο της οικονομίας. Σε μία ιδανική συνθήκη ωφελεί ακόμα και τον χρεοκοπημένο πρώην ιδιοκτήτη.
Αυτή η προσέγγιση αποτυπώνεται στην ιστοσελίδα της Immobiliare, της μεγαλύτερης ιστοσελίδας αγγελιών ακινήτων στην Ιταλία– και μητρικής εταιρείας του ελληνικού Spitogatos.
Ανοίγοντας κάποιος την ιστοσελίδα της Immobiliare, βλέπει τέσσερις βασικές κατηγορίες: ΠΩΛΗΣΗ, ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ, ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟΣ και ΜΕΣΙΤΙΚΑ ΓΡΑΦΕΙΑ.
«Η εμπειρία μας στην Ιταλία μας λέει ότι η προβολή είναι καλή για κάθε παράγοντα της αγοράς» τονίζει ο Λουκ Μπρουκάτο. «Τα τελευταία τέσσερα χρόνια συνεργαζόμαστε με πολλούς μεγάλους servicers στην Ιταλία. Είναι αλήθεια ότι η ακίνητη περιουσία που είναι συνδεδεμένη με κόκκινα δάνεια έχει ελάχιστες δυνατότητες να ρευστοποιηθεί, και η κυριότερη από αυτές τις δυνατότητες είναι να πωληθεί μέσω πλειστηριασμού.
Στο παρελθόν, κάθε servicer διαχειριζόταν μόνος του τη διαφήμιση αυτών των ακινήτων. Το έκαναν με πολύ κακές ιστοσελίδες, καθόλου φιλικές προς τον χρήστη, με ελάχιστες και κακής ποιότητας φωτογραφίες.
Αποτέλεσμα ήταν να συμμετέχουν στους πλειστηριασμούς ελάχιστοι άνθρωποι, ακόμα και όταν το ακίνητο είχε θετικά χαρακτηριστικά. Και οι άνθρωποι αυτοί ήταν ειδικοί στον τομέα, δεν ήταν απλοί πολίτες ή μικροί επιχειρηματίες της τοπικής αγοράς. Επρόκειτο για επενδυτές που επιδίωκαν τη χαμηλότερη τιμή.
Επίσης, οι απλοί πολίτες ήταν δύσκολο να καταλάβουν τη διαδικασία για να συμμετάσχουν στους πλειστηριασμούς, υπήρχε πρόβλημα πρόσβασης σε μία πολύ περίπλοκη γραφειοκρατική διαδικασία. Τέλος, υπήρχε και το πρόβλημα της ορατότητας. Εμείς ζητήσαμε από τους servicers στην Ιταλία να αρχίσουν να δημοσιεύουν στην ιστοσελίδα μας τα ακίνητά τους που επρόκειτο να βγουν σε πλειστηριασμό. Δεσμευτήκαμε να προσφέρουμε σε αυτά τα ακίνητα την ίδια αξιοπρεπή αντιμετώπιση που δίνουμε στα ακίνητα της ανοιχτής αγοράς: ποιοτικές φωτογραφίες, όσο το δυνατόν περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο, κλπ.
Και παρατηρήσαμε ότι αυτό δημιούργησε μεγάλο ενθουσιασμό και προβολή για αυτά τα ακίνητα.».
Αύξηση τιμήματος 5%-15% στην Ιταλία
Τα υπό διαχείριση από τους servicers κόκκινα δάνεια στην Ιταλία ξεπερνούν τα 340 δισεκατομμύρια ευρώ. Σήμερα ακίνητα που βρίσκονται υπό πλειστηριασμό εμφανίζονται στα γενικά αποτελέσματα αναζήτησης ακινήτων προς πώληση ή προς ενοικίαση της Immobiliare.
Εάν ο χρήστης δείξει ενδιαφέρον, έρχεται σε επαφή με στέλεχος της Immobiliare που του εξηγεί τη γραφειοκρατική διαδικασία. Εφόσον αποφασίσει να συμμετάσχει στον πλειστηριασμό, ειδικό τμήμα εξυπηρέτησης στα γραφεία του servicer αναλαμβάνει να τον καθοδηγήσει.
Ωστόσο, αν ο χρήστης δεν θέλει να εμπλακεί σε μία τέτοια διαδικασία μπορεί να χρησιμοποιήσει φίλτρο που μπλοκάρει την εμφάνιση αυτών των ακινήτων στα αποτελέσματα της αναζήτησης.
Στην ξεχωριστή κατηγορία «Πλειστηριασμοί», ο χρήστης βρίσκει αποκλειστικά ακίνητα που χειρίζονται οι servicers. Όπως σημειώνει ο Λ. Μπρουκάτο, τα αποτελέσματα της συστηματικής προβολής των πλειστηριασμών είναι μετρήσιμα.
«Έχουμε διαπιστώσει ότι αυξάνεται η συμμετοχή στους πλειστηριασμούς, κάτι που με τη σειρά του αυξάνει το τίμημα. Επίσης, έχουμε πραγματοποιήσει συγκρίσεις με χαρτοφυλάκια που είχαν ανάλογα χαρακτηριστικά αλλά δεν πέρασαν από τη δική μας υπηρεσία διευκόλυνσης πλειστηριασμών.
Το συμπέρασμα είναι ότι τα χαρτοφυλάκια που πέρασαν από εμάς πωλήθηκαν σε τιμές 5%- 15% υψηλότερες. Μπορεί αυτό το νούμερο να μην φαίνεται υψηλό. Αλλά μιλάμε για χαρτοφυλάκια επισφαλών δανείων αξίας εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ, που συνδέονται με ακίνητα, και αυτή η αναγωγή καθιστά σημαντική τη διαφορά.
Από τη διαφορά δεν επωφελούνται μόνο οι servicers, αλλά και οι πελάτες τους, δηλαδή οι τράπεζες, ακόμα και ο ίδιος ο δανειολήπτης που χρεοκόπησε.
Η διαδικασία πλειστηριασμού είναι συνήθως αναποτελεσματική και πολύ σπάνια δημιουργεί πρόσθετη αξία. Εμείς προσπαθούμε να υπερασπιστούμε την αξία του ακινήτου όσο το δυνατόν περισσότερο, ώστε ο δανειολήπτης να καταφέρει να εξοφλήσει πλήρως το δάνειό του και ίσως να λάβει και μια πρόσθετη αποζημίωση.»
«Αντιλαμβανόμαστε τον αντίκτυπου που έχει μία χρεοκοπία»
Στην Ελλάδα, περίπου το 10% των ακινήτων στην ιστοσελίδα του Spitogatos συνδέονται με πλειστηριασμούς: είτε πρόκειται να βγουν σε πλειστηριασμό, είτε έχουν ήδη κατασχεθεί και αναζητούν αγοραστή/ ενοικιαστή. Ωστόσο, ο Λ. Μπρουκάτο θεωρεί ότι ο αριθμός αυτός μπορεί να αυξηθεί σημαντικά.
Τον ρώτησα αν τον ανησυχεί η πιθανότητα να πληγεί το καλό όνομα της ιστοσελίδας και να δεχθεί επικρίσεις ή αντιδράσεις ως συμμετέχουσα σε εκποίηση οικογενειακής περιουσίας.
«Φυσικά, παίρνουμε πολύ σοβαρά αυτή τη στιγμή» μου απάντησε. «Είμαστε όλοι πολίτες. Όλοι έχουμε περιουσία. Αντιλαμβανόμαστε τον αντίκτυπο, τον κοινωνικό αντίκτυπο που έχει μια χρεοκοπία σε ένα άτομο ή σε μια εταιρεία. Αλλά σε καμία από τις δύο χώρες δεν εμπλεκόμαστε -με οποιονδήποτε τρόπο- με τη διαδικασία της πίστωσης. Αυτό που κάνουμε είναι να διευκολύνουμε μία διαδικασία που βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη. Όταν δεν υπάρχει τίποτα άλλο να κάνεις, πέρα από το να ρευστοποιήσεις το περιουσιακό στοιχείο, το χειρότερο σενάριο είναι η ρευστοποίηση να γίνει τιμή χαμηλότερη από τη δυναμική του. Αυτό δεν είναι καθόλου καλό για το σύστημα. Σε έναν πλειστηριασμό, μόνο οι “κατ’ εξακολούθηση” επενδυτές επωφελούνται από τα υποτιμημένα ακίνητα καθώς επιζητούν σημαντικές αποδόσεις. Όπως συμβαίνει σε κάθε οικονομία, η μεγαλύτερη συμμετοχή, ο περισσότερος ανταγωνισμός θα αυξήσει την τιμή και θα υπερασπιστεί την αξία. Πιστεύουμε ότι η ορατότητα σε ό,τι κάνουμε, από τις υπηρεσίες δεδομένων που προσφέρουμε μέχρι τις υπηρεσίες καταχώρισης, λειτουργεί προς όφελος όλων των εμπλεκομένων. Μια πιο διαφανής αγορά είναι σίγουρα προς όφελος όλων».
Διαβάστε ακόμη
Ξένοι millionaires αγοράζουν πολυτελείς κατοικίες στην Ελλάδα (pics)
Κόκκινα δάνεια: «Eξυπνες» πλατφόρμες και a la carte ρυθμίσεις από το 2025
Τα 10 μυστικά του Λευκού Οίκου
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα