Η πανδημία έφερε ένα τεράστιο πλήγμα στις πλατφόρμες διαμοιρασμού – Τι γίνεται με τα ακίνητα στην Ελλάδα

Η οικονομία διαμοιρασμού τα τελευταία 3 χρόνια ενίσχυσε την ελληνική οικονομία μέσω των εισπραχθέντων φόρων με περισσότερα από 444 εκατ €, 68 εκατ.€ το 2017, 176 εκατ.€ το 2018 και περίπου 200εκατ. € το 2019. . Ο τζίρος της οικονομίας διαμοιρασμού για την Ελληνική οικονομία από τον Ιούνιο του 2018 έως τον Μάιο του 2019, άγγιξε τα 1,15 δισ.€.

Τα ακίνητα που καταχωρήθηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2018 ήταν 72.144 ( αύξηση κατά 21% σε σχέση με το 2017) και τον Δεκέμβριο του 2019 άγγιξαν τις 94.592.

Αν και τα παραπάνω νούμερα είναι εντυπωσιακά, ο κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων τους τελευταίους μήνες του 2019 και ιδιαίτερα από τον Μάιο του 2019 , βρισκόταν σ΄ ένα στάδιο αυτορρύθμισης, προσπαθούσε να βρει τον βηματισμό του και να αποκτήσει το μερίδιο που του αναλογεί στην κτηματαγορά και στην αναπτυσσόμενη τουριστική βιομηχανία της χώρας μας.

Το πρώτο μεγάλο πλήγμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων πραγματοποιήθηκε με το άνοιγμα των αγορών και τις φτηνές τιμές σε Τουρκία, Αίγυπτο και Μαρόκο.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του αρμόδιου υπουργείου Πολιτισμού και Τουρισμού της Τουρκίας τον Ιούνιο του 2019 οι αφίξεις ξένων τουριστών αυξήθηκαν κατά 18% υπερβαίνοντας τα 5,3  εκατ. ενώ και το 2018 τον ίδιο μήνα είχαν αυξηθεί οι αφίξεις κατά 29,2% σε σχέση με τον Ιούνιο του 2017.

Σε επίπεδο βασικών αγορών στο εξάμηνο του 2019 οι αφίξεις αυξήθηκαν κατά 13,9% από τη Ρωσία (2,7 εκατ.) κατά 15,5% από τη Γερμανία (1,8 εκατ.), κατά 17% από τη Βρετανία (1 εκατ.), κατά 14,1% από την Ολλανδία (423.325) και κατά 36,9% από τη Πολωνία. Εντυπωσιακή αύξηση κατά 55,4% παρουσίασαν οι αφίξεις και των Ελλήνων τουριστών στη Τουρκία (383.966).

Τροχοπέδη οι νέες αγορές

Οι νέες αγορές, αποτέλεσαν το βασικό τροχοπέδη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, και σε συνδυασμό με την υπερπροσφορά νέων καταλυμάτων στη χώρα μας, καταγράφηκαν απώλειες ακόμη και 35% στα έσοδα των ιδιοκτητών για το καλοκαίρι του 2019.

Συγκεκριμένα, η Τουρκία κατέγραψε ρεκόρ αφίξεων, ενώ η πτώση της Λίρας τροφοδοτούσε εντονότερα τον τουρισμό. Ο επισκέπτης μπορούσε να επισκεφτεί την Τουρκία και με ελάχιστα χρήματα σε σχέση με την Ελλάδα, να διαμείνει περισσότερες ημέρες και πολλές φορές σε κατάλυμα υψηλότερων προδιαγραφών.

Με βάση τα παραπάνω, το άλλοτε μότο που χρησιμοποιούσαν οι υποστηρικτές των βραχυχρόνιων μισθώσεων ιδιαίτερα τα προηγούμενα 3 χρόνια «Γίνε και εσύ μέτοχος στην τουριστική βιομηχανία», άρχισε να χάνει την ισχύ του με γοργούς ρυθμούς.

Οι περιοχές υψηλής ζήτησης και ποιες έχασαν έδαφος

Παράλληλα, το άλλοτε προτέρημα στις αρχές του 2017, το μονοπώλιο της καλής περιοχής και των λιγοστών ακινήτων πλησίον του κέντρου των Αθηνών και των αρχαιολογικών αξιοθέατων, άρχισε να χάνει την επιρροή στους τουρίστες που επέλεγαν την βραχυχρόνια μίσθωση ως τρόπο διαμονής. Αλλά, να κερδίζει συνεχώς έδαφος η χαμηλή τιμή και η κοντινή απόσταση από τα μέσα μαζικής μεταφοράς που προσέφεραν όμορες περιοχές του κέντρου όπως η Πλατεία Αττικής, Μεταξουργείο, Γουδί, Γκύζη, Κυψέλη, Μεταξουργείο, κλπ.

Περιοχές, που επέλεξαν πολλοί επενδυτές που επιθυμούσαν να συμμετέχουν στην οικονομία διαμοιρασμού και στην τουριστική βιομηχανία, διότι μπορούσαν να αγοράσουν ακίνητα σε χαμηλό κόστος και λόγω αυτού, να τα διαθέσουν σε ανταγωνιστικές τιμές σε σχέση με τις παραδοσιακές – αρχικές πιάτσες βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Ταυτόχρονα, ο αριθμός των διανυκτερεύσεων – booking μειωνόταν διαρκώς. Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, για να μπορέσουν να προσεγγίσουν τον ενδιαφερόμενο τουρίστα αυτής της κατηγορίας διαμονής, μείωναν συνεχώς τις τιμές, δημιουργώντας έναν ξέφρενο ανταγωνισμό, με στόχο να αυξήσουν τη πληρότητα τους, ώστε να καλύψουν όσο μπορούσαν την οικονομική χασούρα της επένδυσής τους.

Ενώ τα έσοδα των ιδιοκτητών μειώνονταν συνεχώς, ο αριθμός των ακινήτων που καταχωρούνταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξανόταν ραγδαία, χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το γεγονός ότι το καλοκαίρι του 2019, εντός 2 μηνών, στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταχωρήθηκαν μόνο στην Αθήνα 203 νέα ακίνητα.

Ήδη, από τον Σεπτέμβριο – Οκτώβριο του 2019, πολλοί ιδιοκτήτες μετά το πέρας της καλοκαιρινής σεζόν, αποφάσισαν μετά την ραγδαία μείωση των εισοδημάτων τους ( συνολική μείωση ακόμη και 30% -35%), να επιστρέψουν στη παραδοσιακή μίσθωση.

Αρχικά, επέστρεψαν οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπως τα Εξάρχεια και το Παγκράτι, περιοχές που το μέσο κόστος ημερήσιας διαμονής  και οι πληρότητες είχαν υποχωρήσει πάρα πολύ σε σχέση με τις καλές εποχές των 53€ και 49€ αντίστοιχα.

Μη ξεχνάμε ότι, στη περιοχή των Εξαρχείων είχαν αγοραστεί μέσω δανεισμού, ολόκληρα κτίρια που είχαν ανακαινιστεί και διαρρυθμιστεί σε κατοικίες κατάλληλες για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι ιδιοκτήτες των παραπάνω ακινήτων, διακρίνοντας τη συνεχόμενη μείωση των εισοδημάτων τους, τον ξέφρενο ανταγωνισμό της χαμηλής ημερήσιας διαμονής και ταυτόχρονα, την αυξανόμενη ζήτηση για μακροχρόνιες μισθώσεις, επέλεξαν να διαθέσουν τα ακίνητα τους με στόχο το μηνιαίο εισόδημα σε μια χρονική στιγμή που τα ενοίκια είχαν ήδη χτυπήσει κόκκινο ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας.

Οι απομείναντες ιδιοκτήτες βραχυχρόνιων μισθώσεων, δέχτηκαν την χαριστική βολή αρχές Φεβρουαρίου με τα πρώτα κρούσματα του κορονοϊού στη χώρα του δράκου, που αποτελούσαν και το μεγαλύτερο ποσοστό επισκεπτών τους. Οι ακυρώσεις από Κινέζους και Ινδούς, χτύπησαν κόκκινο . Παράλληλα, όταν ανακοινώθηκαν και τα πρώτα κρούσματα σε Ευρωπαϊκές χώρες και όλοι άρχισαν να μιλάνε για πανδημία, αποτέλεσε τη χρονική στιγμή που το μέλλον θα καταγραφόταν δυσοίωνο για τον κλάδο της οικονομίας διαμοιρασμού.

Οι μόνοι ιδιοκτήτες που θεωρητικά, αν η πανδημία του κορονοϊού περιοριστεί άμεσα και δεν χαθεί το μεγαλύτερο μέρος της τουριστικής σεζόν, θα μπορέσουν με κίνητρο τη μείωση των τιμών να διασφαλίσουν σχετικά καλές πληρότητες μέσω ευέλικτων πολιτικών ακύρωσης (δλδ πλήρη επιστροφή του κόστους διανυκτέρευσης, αν ο επισκέπτης ακυρώσει τουλάχιστον 24 ώρες πριν από την τοπική ώρα άφιξης), ουσιαστικά αναφερόμαστε σε μη «κλειδωμένες» κρατήσεις – αλλά προ κρατήσεις, θα είναι οι ιδιοκτήτες που τα ακίνητα τους βρίσκονται στις παραδοσιακές πιάτσες βραχυχρόνιας μίσθωσης , δλδ Κουκάκι, Ξενοκράτους, Ερμού, Μητροπόλεως κλπ καθώς και ακίνητα που έχουν θέα την Ακρόπολη ή/και τον Λυκαβηττό.

Ακόμη και σ΄αυτές τις περιοχές τα εισοδήματα και οι πληρότητες, έχουν εμφανίσει σημάδια κόπωσης σε σχέση με τις καλές εποχές του 2018.

Συγκεκριμένα, στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας το μέσο μηνιαίο εκτιμώμενο εισόδημα το 2018 ήταν 1.057€, τον Μάιο του 2019 ήταν 756€ και τον Ιούλιο του ιδίου έτους, δηλαδή εντός μόνο 2 μηνών, το μέσο μηνιαίο εκτιμώμενο εισόδημα μειώθηκε στα 651€. Παράλληλα, τα εγγεγραμμένα ακίνητα μόνο στη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης «Airbnb» στη συγκεκριμένη περιοχή αυξήθηκαν κατά 243 καταλύματα εντός 12 μηνών, από 1.077 το 2018, σε 1.320 τον Ιούλιο του 2019.

Στη περιοχή Ακρόπολη, το μέσο μηνιαίο εκτιμώμενο εισόδημα το 2018 ήταν 886€, τον Μάιο του 2019 ήταν 838€ και τον Ιούλιο του ιδίου έτους, δηλαδή εντός μόνο 2 μηνών, το μέσο μηνιαίο εκτιμώμενο εισόδημα μειώθηκε στα 782€. Παράλληλα, τα εγγεγραμμένα ακίνητα μόνο στη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης «Airbnb» στη συγκεκριμένη περιοχή αυξήθηκαν κατά 68 καταλύματα εντός 12 μηνών, από 265 το 2018, σε 333 τον Ιούλιο του 2019.

Στο Κουκάκι, το μέσο μηνιαίο εκτιμώμενο εισόδημα το 2018 ήταν 808€, τον Μάιο του 2019 ήταν 674€ και τον Ιούλιο του ιδίου έτους, δηλαδή εντός μόνο 2 μηνών, το μέσο μηνιαίο εκτιμώμενο εισόδημα μειώθηκε στα 625€. Παράλληλα, τα εγγεγραμμένα ακίνητα μόνο στη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης «Airbnb» στη συγκεκριμένη περιοχή αυξήθηκαν κατά 162 καταλύματα εντός 12 μηνών, από 570 το 2018, σε 732 τον Ιούλιο του 2019.

Παρόμοια και η εικόνα στο Θησείο, όπου το μέσο μηνιαίο εκτιμώμενο εισόδημα το 2018 ήταν 843€, τον Μάιο του 2019 ήταν 790€ και τον Ιούλιο του ιδίου έτους, δηλαδή εντός μόνο 2 μηνών, το μέσο μηνιαίο εκτιμώμενο εισόδημα μειώθηκε στα 699€. Παράλληλα, τα εγγεγραμμένα ακίνητα μόνο στη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης «Airbnb» στη συγκεκριμένη περιοχή αυξήθηκαν κατά 58 καταλύματα εντός 12 μηνών, από 216 το 2018, σε 274 τον Ιούλιο του 2019.

Τα παραπάνω δεδομένα αφορούν τις πληρότητες που αναφέρει η πλατφόρμα βραχυχρόνιων μισθώσεων «Airbnb» αν οι διανυκτερεύσεις ανά έτος είναι minimum 110 ημέρες στην Αττική. Ενώ το εκτιμώμενο εισόδημα, αφορά το μικτό εισόδημα του εκάστοτε ιδιοκτήτη χωρίς να έχουν υπολογιστεί οι τυχόν προμήθειες στην Airbnb, την τοπική εταιρεία διαχείρισης των μισθώσεων, οι λοιποί λογαριασμοί του ακινήτου όπως ΔΕΗ, κοινόχρηστα, internet, νερό κλπ.

Παράλληλα, αυτό δείχνει ότι η Ελλάδα είχε φτάσει σε ένα κρίσιμο σημείο, οδεύοντας προς τον κορεσμό της αγοράς, μια ένδειξη ότι η προσφορά είναι πολύ μεγαλύτερη της ζήτησης.

Αν αναλογιστούμε ότι έχει χαθεί το α’ εξάμηνο του 2020 και οι προοπτικές για την τουριστική σεζόν δεν είναι ελπιδοφόρες, αντιλαμβανόμαστε ότι οι μειώσεις των εισοδημάτων ακόμη και στις παραπάνω top πιάτσες βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι ανυπολόγιστες.

Ήδη από τον Σεπτέμβριο του 2019, μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών που είχαν εγγράψει τα ακίνητα τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων και δεν βρίσκονταν στις top περιοχές για αυτό το είδος μισθώσεων, επέστρεψαν στις παραδοσιακές μισθώσεις ιδιαίτερα αν έχουν αποκτηθεί με δανεισμό ή ανακαινίστηκαν μέσω δανεισμού.

Αναμένουμε μετά το πέρας του φετινού καλοκαιριού, πάρα πολλοί ιδιοκτήτες – οι απομείναντες σε μη top περιοχές να επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις ή/και στην πώληση του ακινήτου.

Αρχικός στόχος των περισσότερων ιδιοκτητών που εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, είναι να μπορέσουν να αποπληρώσουν ή/και να αποταμιεύσουν το κόστος της ανακαίνισης που πραγματοποίησαν πριν την καταχώρηση του ακινήτου τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, γενικότερα βρισκόταν τους τελευταίους μήνες σε ένα στάδιο αυτορρύθμισης, προσπαθούσε να βρει τον βηματισμό της και να αποκτήσει το μερίδιο που της αναλογεί στην κτηματαγορά και στην τουριστική βιομηχανία. Λόγω κορονοϊού η συγκεκριμένη αγορά θα αυτορρυθμιστεί πλέον πολύ γρηγορότερα και σίγουρα πιο βίαια με σημαντικές απώλειες. Ήδη οι ιδιοκτήτες μετρούν 4 μήνες με μηδενικά εισοδήματα και γνωρίζουν ότι αυτή η κατάσταση μπορεί να συνεχιστεί τουλάχιστον έως τον Ιούνιο αν ο χρόνος καταπολέμησης της πανδημίας δεν είναι σύμμαχος.

Μη ξεχνάμε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, διαχειρίζονται από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες ως φυσικά πρόσωπα, όπου δεν εντάσσονται στα μέτρα στήριξης λόγω πανδημίας του κορονοϊού. Ακόμη και η ελπίδα για κάποιο εισόδημα εντός του α εξαμήνου του 2020 έχει πλέον εξατμιστεί. Στα μέτρα στήριξης, εντάσσονται μόνο οι εταιρείες – νομικά πρόσωπα διαχείρισης ακινήτων βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα προσπαθήσουν εντός των καλοκαιρινών μηνών να κερδίσουν όσες περισσότερες πληρότητες μπορούν με σύμμαχο τη χαμηλή τιμή και την ευέλικτη πολιτική ακύρωσης (μη κλειδωμένες κρατήσεις), με στόχο να «μαζέψουν» τη χασούρα όσο μπορούν πριν αποφασίσουν αν θα παραμείνουν ή όχι στην οικονομία διαμοιρασμού.

Τι θα επηρεάσει το μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Γενικότερα, ο ανταγωνισμός θα είναι πολύ μεγάλος και θα επικεντρωθεί στον εγχώριο τουρισμό διότι βασικός παράγοντας των ταξιδιωτών εγχώριων ή μη θα αποτελεί το αίσθημα ασφάλειας μετά την πανδημία του κορονοϊού. Όλοι οι ταξιδιώτες θα επιθυμούν να βρίσκονται όσο μπορούν κοντά στη κύρια κατοικία τους, οπότε η κίνηση από αλλοδαπούς ταξιδιώτες θα είναι αρκετά μειωμένη.

Σημαντικός παράγοντας για τη πορεία των βραχυχρόνιων μισθώσεων, θα αποτελέσουν τα αποτελέσματα που θα καταγράφουν τη καλοκαιρινή σεζόν σε top προορισμούς της χώρας μας όπως η Μύκονος, Σαντορίνη, Χανιά, Ρόδος και Κέρκυρα. Περιοχές που αποτελούν τα βαριά χαρτιά τόσο της τουριστικής βιομηχανίας, όσο και της οικονομίας διαμοιρασμού.

Η εταιρεία βραχυχρόνιων μισθώσεων «Airbnb», καταγράφοντας την τάση ιδιωτών ιδιοκτητών που δεν είναι επαγγελματίες, να επιστρέφουν στις μακροχρόνιες – συμβατικές μισθώσεις, δημιούργησε το «ταμείο» αποζημιώσεων και καλάθι κινήτρων στήριξης, προσδοκώντας να αποτρέψει τη τάση εκροής αγγελιών, ειδικά σε μια αγορά όπως η Ελλάδα με παρατεταμένη καλοκαιρινή σεζόν.

Συγκεκριμένα, το ισχύον πρόγραμμα αποζημίωσης, ύψους 250 εκατ.€, θα καταβάλλει το 25% της κάθε ακυρωθείσας κράτησης, με άφιξη μεταξύ 14 Μαρτίου και 31 Μαΐου 2020.Για παράδειγμα, αν ένας ιδιοκτήτης ανέμενε να εισπράξει 1.000€, θα λάβει 250€.

Το πρόγραμμα αποζημίωσης που δημιούργησε η Airbnb βρίσκει την ίδια με ζημιές ύψους 322 εκατ.€ μόνο για το πρώτο εννεάμηνο του 2019, τη στιγμή που αναμενόταν η δημόσια εγγραφή στο χρηματιστήριο.

Όσον αφορά της ζημιές για την πλατφόρμα Airbnb, είναι νωρίς να μετρηθούν οι ζημίες της πανδημίας, η οποία όμως όλα δείχνουν ότι θα είναι τεράστια. Σε μια εποχή μάλιστα που η βιομηχανία της φιλοξενίας και του τουρισμού γενικότερα δείχνει να καταρρέει σε παγκόσμιο επίπεδο.

Σύμφωνα με μελέτες, στο καλό σενάριο, αυτό της ύφεσης της διάδοσης κατά τους θερινούς μήνες, το πλήγμα στον τουρισμό διεθνώς θα εκταθεί χρονικά έως και το τρίτο τρίμηνο του 2020 πριν αρχίσει η ανάκαμψη το τέταρτο τρίμηνο. Ακόμη και έτσι όμως, η επίπτωση στην οικονομία του τουρισμού εκτιμάται πως θα είναι σημαντική, αφού προβλέπει κάμψη της ζήτησης στον τουρισμό διεθνώς κατά το 2020 έως και κατά 40%.

Αν αναλογιστούμε ότι, τα έσοδα από τους ξένους επισκέπτες το 2019 έφτασαν συνολικά τα 18 δισεκατομμύρια και έτσι μια πτώση της τάξης του 10% σε ετήσια βάση αντιστοιχεί σε 1,8 δισεκατομμύριο ή μία ποσοστιαία μονάδα του ελληνικού ΑΕΠ.

Είναι σημαντικό για το σύνολο της οικονομίας, να παραταθούν και να ενισχυθούν τα μέτρα στήριξης όλων των πληγέντων φυσικών και νομικών προσώπων μέσα από ένα ρεαλιστικό ολοκληρωμένο σχέδιο εξόδου από την κρίση με γενναίες αποφάσεις στήριξης.

Ο Θεμιστοκλής Μπάκας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates