Δεύτερη ευκαιρία για βιομηχανικά κτίρια – κουφάρια

Kτίρια που παραμένουν κουφάρια για δεκαετίες, ελεύθερα ακίνητα που έχουν μετατραπεί σε σκουπιδότοπους και σχέδια που έχουν μείνει στα χαρτιά για πολλά χρονιά, είτε λόγω κακού σχεδιασμού είτε ακόμη και λόγω αντιδράσεων από τοπικούς και λοιπούς φορείς.

Ο λόγος για ορισμένα από τα πιο γνωστά βιομηχανικά ακίνητα κυρίως στην οδό Πειραιώς αλλά και πιο κεντρικά, στον Πειραιά, για τα οποία τώρα υπάρχει μία δεύτερη ευκαιρία αξιοποίησης σε μία περίοδο όπου η ελληνική πρωτεύουσα έχει ανάγκη από τα μεγάλα έργα ανάπλασης προκειμένου να επανατοποθετηθεί για τη μετά Covid -19 περίοδο.

Στο μεγάλο συγκρότημα της ΑΖΕΛ, που παραμένει εγκαταλελειμμένο από τη δεκαετία του ’90 η τράπεζα Πειραιώς έχει αναρτήσει πωλητήριο, την ίδια στιγμή που ελληνοϊσραηλινά κεφάλαια στο παλιό εργοστάσιο της Κεράνης έχουν σχέδιο για να μετατραπεί σε σύγχρονους, «πράσινους» χώρους γραφείων με κατοικία. Επί της Πειραιώς, φιλόδοξο είναι το πλάνο για το εγκαταλελειμένο ακίνητο της ΧΡΩΠΕΙ, όπου σύμφωνα με το πλάνο του υπουργείου Ανάπτυξης στόχος είναι η δημιουργία Πολιτείας Καινοτομίας.

Την ίδια στιγμή, μετά από χρόνια φαίνεται ότι μπορεί να ξεκολλήσει και η αξιοποίηση του διατηρητέου του παλιού εργοστασίου οινοπνευματωδών της ΗΒΗ, ενώ το μακρύ δρόμο των αδειοδοτήσεων ακολουθεί και η «στρατηγική» επένδυση του ομίλου VIOHALCO.

Πάντως, το πιο προχωρημένο project που έχει ήδη δημιουργήσει (και θα συνεχίσει να δημιουργεί) νέα δεδομένα για την ευρύτερη περιοχή βρίσκεται σε μία άλλοτε υποβαθμισμένη συνοικία του λιμανιού, στον Αγιο Διονύσιο, για τη μετατροπή των πρώην κτιρίων της Παπαστράτος σε σύγχρονους γραφειακούς χώρους, δίνοντας ένα απτό παράδειγμα για το πώς μία ανάπλαση και μάλιστα με «πράσινα» χαρακτηριστικά μπορεί να επηρεάσει θετικά όλη την αγορά, δημιουργώντας τις προϋποθέσεις για νέες επενδύσεις και σε άλλες κατηγορίες ακινήτων, όπως εν προκειμένω, στην κατοικία.

Το ιστορικό συγκρότημα της ΑΖΕΛ

Aναλυτικότερα, συνολικά 12 κτίρια με βιομηχανική χρήση περιλαμβάνει το συγκρότημα της ΑΖΕΛ για το οποίο η Τράπεζα Πειραιώς προβαίνει σε διαγωνισμό για την πώλησή του, με ημερομηνία υποβολής των προσφορών στα μέσα Ιανουαρίου. Το συγκρότημα, βρίσκεται στην περιοχή του Πειραιά, επί των οδών Γρηγορίου Λαμπράκη, Ομηρίδου Σκυλίτση και Αθανασίου Διάκου.

Πρόκειται για ιδιοκτησία που περιήλθε στην Τράπεζα Πειραιώς, κατόπιν εκούσιας πτωχευτικής διαδικασίας από την προκάτοχο εταιρεία  με την επωνυμία «Ανώνυμη Βιομηχανική Εταιρεία Παραγωγής Αμύλων και Ζυμών ΑΖΕΛ».  Μάλιστα, το εν λόγω εργοστασιακό συγκρότημα, εξ αιτίας  της αχρησίας στην οποία είχε περιέλθει, βρέθηκε να είναι υπό κατάληψη κατά το χρόνο κτήσης και απαιτήθηκε να επέμβουν οι αστυνομικές αρχές για την εν τέλει  εκκένωση του χώρου, ενδεικτικό της κατάστασης στην οποία βρίσκονται ακόμη και σήμερα ουκ ολίγα μεγάλα βιομηχανικά ακίνητα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και άλλα μεγάλα αστικά κέντρα που φιλοξενούσαν τις προηγούμενες δεκαετίες βιομηχανικά συγκροτήματα που έχουν μετατραπεί με την παρόδο του χρόνου σε σκουπιδότοπους.

Για τo συγκρότημα της ΑΖΕΛ, υπήρξαν κατά καιρούς διάφορες προτάσεις, από την πλήρη κατεδάφισή του για τη δημιουργία χώρων πρασίνου, μέχρι τη δημιουργία πολυδύναμου χώρου με θεατρικές σκηνές και ψυχαγωγικές χρήσεις, ωστόσο παραμένει ανενεργό εδώ και πολλά χρόνια, από τα μέσα της δεκαετίας του ’90. Πρόκειται για έκταση 7.800 τ.μ. με τη συνολική επιφάνεια των κτιρίων να ξεπερνά τα 13.100 τ.μ., αν και μεγάλα τμήματα των φερόντων οργανισμών και της τοιχοποιίας να χρήζουν κατεδάφισης. Ωστόσο, η μεγάλη έκταση σε συνδυασμό με τη θέση του, καθιστούν το ακίνητο ενδιαφέρουσα πρόταση για αγορά.

Ακριβώς γι’ αυτό, οι πληροφορίες αναφέρουν ότι έχει εκδηλωθεί αρχικό ενδιαφέρον από ξένους κι Ελληνες επενδυτές- αν και μένει να φανεί τον Ιανουάριο αν αυτό θα μετουσιωθεί σε τελική προσφορά- με το business plan να είναι στην ελεύθερη επιλογή του επενδυτή, ενώ κατά τη συνήθη πρακτική της, η Πειραιώς δεν έχει θέσει ελάχιστο τίμημα, αφήνοντας ουσιαστικά την ίδια την αγορά να «μιλήσει».

«Ζητούμενο πάντως είναι τα παλιά κτίρια και ειδικά όταν πρόκειται για μεγάλα βιομηχανικά συγκροτήματα να προσαρμόζονται στις νέες ανάγκες της πόλης με τις κατάλληλες προσαρμογές και συνέργειες ακόμη με τις δημοτικές αρχές», αναφέρει στο «business stories»  ο Ανώτερος Γενικός Διευθυντής, Επικεφαλής του Group Real Estate του Ομίλου της Τράπεζας Πειραιώς και Διευθύνων Σύμβουλος της Πειραιώς Real Estate, κ. Γεώργιος Κορμάς.

Εστω κι αν ο κλάδος των ακινήτων φαίνεται ότι παρουσιάζει ανθεκτικότητα ειδικά για έργα με «πράσινα» χαρακτηριστικά και για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων (π.χ. αποθηκευτικούς χώρους, σύγχρονα γραφεία υψηλών προδιαγραφών κ.α.) είναι εύλογο το ερώτημα αν η συγκυρία ευνοεί αυτή την στιγμή μεγάλες αγοραπωλησίες ακινήτων: «Ούτως ή άλλως, μεγάλες αγοραπωλησίες έχουν γίνει αρκετές μέσα στην πανδημία -και από τον όμιλο Πειραιώς- ενώ η υγειονομική κρίση δεν επηρεάζει μεγάλα επενδυτικά έργα που μπορεί να έχουν πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα ανάπτυξης σε ορίζοντα, για παράδειγμα, τετραετίας.

Παρά τη δύσκολη περίοδο για την εθνική οικονομία, οι στρατηγικής σημασίας συμφωνίες, που γίνονται στην αγορά, αποδεικνύουν ότι υπάρχουν ακόμα σημαντικά παράθυρα ευκαιρίας για το ελληνικό real estate. Aπό την πλευρά της, η Πειραιώς Real Estate κλείνει τη φετινή χρονιά με πωλήσεις ακινήτων περί τα 70 εκατ. ευρώ, υπογραμμίζοντας, για ακόμη μια φορά και σε αυτή τη συγκυρία, τη βαθιά κατανόηση των υψηλών απαιτήσεων και των αναγκών της αγοράς».

Τα βιομηχανικά ακίνητα στην Πειραιώς

Αντίστοιχα, κουφάρι εδώ και χρόνια είναι το παλιό εργοστάσιο οινοπνευματωδών ΗΒΗ στον αριθμό 64 της οδού Πειραιώς, στο τμήμα της περιοχής της οδού που έχει χαρακτηρισθεί ως παραδοσιακό. Για το διατηρητέο ακίνητο, που παραπέμπει μάλιστα στην πολύ χαρακτηριστική λιθόκτιστη αρχιτεκτονική των εργοστασίων στα τέλη του 19ου αιώνα και είναι ιδιοκτησίας της «ΗΒΗ Επενδύσεων και Συμμετοχών ΑΕΕΕ», προ ημέρων στην τελευταία του συνεδρίαση, το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) άναψε το πράσινο φώς εγκρίνοντας την τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου του δήμου Πειραιά για τον καθορισμό χρήσεων.

Το ακίνητο συνδέεται, σύμφωνα με πληροφορίες, με πολύ γνωστή επιχειρηματική οικογένεια, με πολυσχιδείς δραστηριότητες αλλά και ενεργό δράση στο χώρο του πολιτισμού. Το τελευταίο πλάνο αξιοποίησης, εν έτει 2013, περιελάμβανε σχέδιο για τη δημιουργία ιδιωτικής κλινικής, εξ’ ού και το ακίνητο περιελάμβανε τη χρήση για «περίθαλψη», διατηρώντας παράλληλα χρήσεις σε σχέση με χώρους συνάθροισης κοινού, πολιτιστικές λειτουργίες, γραφεία- διοίκηση και αναψυχή για το διατηρητέο κτιριακό συγκρότημα.

Πλέον, με βάση τη νέα τροποποίηση, οι χρήσεις αναψυχή, χώροι συνάθροισης κοινού και πολιτιστικές λειτουργίες επεκτείνονται στην όλη ιδιοκτησία, ενώ προστίθενται οι χρήσεις τουριστικών καταλυμάτων και κατοικίας, δίνοντας μία πρώτη αίσθηση από την πρόταση των επενδυτών.

Μία μικτή ανάπτυξη που θα περιλαμβάνει μουσείο και ινστιτούτο τεχνολογικής έρευνας, γραφεία, ξενοδοχείο, συνεδριακούς χώρους, κάποια εμπορικά καταστήματα, αλλά και πάρκο αναψυχής και πρασίνου με δίκτυο ποδηλατόδρομων, αφορά το επενδυτικό πλάνο, ύψους 120 εκατ. ευρώ της Noval Property ΑΕΕΑΠ, του ομίλου Viohalco, επίσης στην Πειραιώς, στο ακίνητο που φιλοξενούσε κάποτε το εργοστάσιο του ομίλου επιφάνειας περίπου 73.000 τ.μ., με 44.000 τ.μ. που καταλαμβάνουν τα υφιστάμενα κτίρια.

Ο δρόμος για τις άδειες είναι μακρύς, έστω κι αν η ένταξη του σχεδίου, πρίν από ένα χρόνο, στις λεγόμενες «στρατηγικές επενδύσεις» επιταχύνει τις διαδικασίες. Πρόκειται για το συγκρότημα κτηρίων, όπου το 1937 ιδρύθηκε η Βιοχάλκο, ενώ τα σχέδια για την αξιοποίησή του στην Πειραιώς 252 πάνε πίσω αρκετά χρόνια.

Αντίθετα, προς το τέλος του 2021 θα έχουν έτοιμο οι Ολλανδοί της TEN Brinke το νέο εμπορικό πάρκο, με «πράσινα» χαρακτηριστικά, επιφάνειας 15.000 τ.μ. στην πρώην έκταση της ΒΙΣ, στη συμβολή της Πειραιώς με τη λεωφόρο Κηφισού σε μία επένδυση που θα ανέλθει στα πέριξ των 25 εκατ. ευρώ, ενώ οι μισθώσεις σε αλυσίδες να έχουν ήδη ξεκινήσει.

Το ακίνητο έχει μακρά ιστορία αν ληφθεί υπόψη ότι στέγαζε μέχρι τη μακρινή δεκαετία του ’90 τα γραφεία της βιομηχανίας συσκευασιών ΒΙΣ, του ομίλου Φιλίππου. Τα σχέδια στο τέλος της δεκαετίας του ’90 του ομίλου Φιλίππου σε κοινοπραξία με την ισραηλινή Plaza Centers για εμπορικό κέντρο 37.000 τ.μ. ουδέποτε υλοποιήθηκαν, ενώ ούτε οι Ισραηλινοί κατάφεραν στη συνέχεια από μόνοι τους να φτιάξουν το νέο mall, μέχρι που πούλησαν με απώλειες το ακίνητο, (υπό την πίεση και των προβλημάτων ρευστότητας του μητρικού ομίλου) το 2019 στους Ολλανδούς.

Με ΣΔΙΤ, σε μία επένδυση που στην ολοκλήρωσή της μπορεί να φθάσει -σύμφωνα με τους υπολογισμούς του επιτελείου του υπουργείου Ανάπτυξης- ακόμη και τα 75-80 εκατ. ευρώ (αν κι έχει προσδιοριστεί ένας προϋπολογισμός κοντά στα 50 εκατ. ευρώ) θα πραγματοποιηθεί το φιλόδοξο σχέδιο για την ίδρυση της πρώτης «Πολιτείας Καινοτομίας», στο ακίνητο της πρώην Χρωματουργείας Πειραιώς – ΧΡΩΠΕΙ, στη λεωφόρο Πειραιώς 62. Το κτιριακό συγκρότημα, εμβαδού 17.869 τ.μ., έχει επίσης χαρακτηριστεί διατηρητέο καθώς ανήκει στην πρώτη βιομηχανική περίοδο – με έτος ίδρυσης το 1899.

Σύμφωνα με το σχεδιασμό, το ακίνητο θα φιλοξενήσει ερευνητικά κέντρα, startup επιχειρήσεις, αλλά και τμήματα Έρευνας και Ανάπτυξης επιχειρήσεων και μεγάλων βιομηχανιών, με σκοπό να ενισχυθούν οι συνέργειες εντός του εγχώριου οικοσυστήματος Έρευνας και Καινοτομίας, ενώ στόχος είναι το έργο να αποτελέσει σημείο αναφοράς για τα Βαλκάνια και τη ΝΑ Ευρώπη. Στο πλαίσιο του διαγωνισμού, ο φάκελος εκδήλωσης ενδιαφέροντος θα πρέπει να κατατεθεί στη Γενική Γραμματεία Έρευνας και Τεχνολογίας έως τις 15 Μαρτίου 2021 και ο διεθνής διαγωνισμός θα γίνει με τη διαδικασία του «ανταγωνιστικού διαλόγου».

«Η διεθνής πρακτική έχει αναδείξει πως σε αστικές περιοχές που έχουν δημιουργηθεί ανάλογες δομές, έχει αναβαθμιστεί η περιοχή, έχει βελτιωθεί το επιχειρηματικό περιβάλλον και έχουν αυξηθεί οι θέσεις εργασίας», δηλώνουν οι επιτελείς του υπουργείου Ανάπτυξης.

Οι καπνοβιομηχανίες του Πειραιά

Και πράγματι κάπως έτσι συμβαίνει στην περίπτωση της μετατροπής των πρώην εγκαταστάσεων της Παπαστράτος στον Πειραιά σε σύγχρονους χώρους γραφείων, όπου στη γύρω περιοχή θα κτιστούν από την Dimand, η οποία είναι αυτή που έχει «τρέξει»  εξ’ αρχής το project του Παπαστράτου, συνολικά τρία οικιστικά projects, συνολικής αξίας 30 εκατ. ευρώ με αντίστοιχα 60, 90 και 70 διαμερίσματα με προοπτική ολοκλήρωσης έως το 2022 για τα δύο τελευταία.

Ειδικότερα, στον ‘Αγιο Διονύσιο, την ολοκλήρωση της πρώτης φάσης ύψους 150 εκατ. ευρώ για την αναβίωση και επανάχρηση των πρώην εγκαταστάσεων της καπνοβιομηχανίας με την μετατροπή τους σε «πράσινους» γραφειακούς χώρους 85.000 τ.μ. (σε συνεργασία με EBRD και Eurobank μέσω της Grivalia), ακολουθεί η δεύτερη φάση με το οικιστικό συγκρότημα 60 επιπλωμένων διαμερισμάτων- studios, με την παροχή υπηρεσιών φύλαξης και καθαριότητας που θα ολοκληρωθούν τον Ιούνιο του 2021 και θα μισθωθούν κατόπιν σχετικής συμφωνίας σε εργαζομένους της Teleperformance. Η γνωστή εταιρεία call centers είναι από τους βασικούς μισθωτές στα γραφεία στον Άγιο Διονύσιο. Στο στάδιο των αδειών είναι τα δύο επιπλέον συγκροτήματα των 90 και 70 διαμερισμάτων αντίστοιχα, τα οποία αναμένεται να παραδοθούν το 2022.

Ένα μικτό project που θα περιλαμβάνει γραφεία, καταστήματα και κατοικία αφορά η επένδυση στο πρώην ακίνητο Κεράνη στον Πειραιά, επιφάνειας 30.000 τ.μ., την οποία σχεδιάζουν ελληνοϊσραηλινά κεφάλαια που συνδέονται με την επενδυτική εταιρεία BZPW. Η BZPW Real Estate Development, όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται, έχει υλοποιήσει μέχρι σήμερα επενδύσεις ύψους 50 εκατ. ευρώ στην αγορά ακινήτων της Αθήνας για πάνω από 10 ακίνητα με επαγγελματικές χρήσεις, χρήσεις κατοικιών, γραφεία κ.τ.λ., ενώ το μεγαλύτερο project υπό σχεδιασμό αφορά το κτίριο του Κεράνη.