Ο κ. Χρήστος Μισαηλίδης είναι από τους ανθρώπους εκείνους που πάντα διέβλεπαν από νωρίς τις επερχόμενες τάσεις στην αγορά. Πολλές φορές μάλιστα βοηθούσε στο να επιταχυνθούν και να αποκτήσουν δυναμική. Το έπραξε στα χρόνια που ήταν στην Adecco, τη μεγαλύτερη εταιρεία παροχής υπηρεσιών ανθρώπινου δυναμικού στους τομείς εύρεσης και επιλογής προσωπικού και προσωρινής απασχόλησης, όταν και είχε ενεργό ρόλο στις προτάσεις για την εισαγωγή ευέλικτων μορφών εργασίας στις αρχές της δεκαετίας του 2000.

Το ίδιο πράττει και τώρα μέσα από τις τάξεις μιας άλλης πολυεθνικής, της International Workplace Group plc (IWG), που αποτελεί τον μεγαλύτερο παγκόσμιο πάροχο ευέλικτων χώρων εργασίας, γνωστή στην Ελλάδα με τα εμπορικά σήματα Regus και Spaces. Κοινώς έχει εντρυφήσει στην… ευελιξία, η οποία, όπως λέει στο «business stories», θα ενταθεί ακόμα περισσότερο μια και η πανδημία λειτούργησε ως καταλύτης για να επισπευστούν αλλαγές στην αγορά που ήδη είχαν ξεκινήσει να φαίνονται. Αλλαγές που προκύπτουν όχι μόνο απ’ τις ανάγκες των εταιρειών αλλά και των ίδιων των εργαζομένων.

Είναι χαρακτηριστικά τα ευρήματα μελέτης που δημοσιοποίησε πρόσφατα η IWG, όπου εμφανίζεται το 67% των εργαζομένων απρόθυμο να επιστρέψει στο γραφείο, τουλάχιστον με τον τρόπο που το έκανε πριν από την έξαρση της πανδημίας του κορωνοϊού. Η ίδια μελέτη μάλιστα εκτιμά πως σε μεγάλο βαθμό οι επιχειρήσεις -των οποίων το προσωπικό θα μπορεί να εργαστεί από το σπίτι- θα διατηρήσουν περίπου το 20%-50% υπό καθεστώς τηλεργασίας.

Τα ευρήματα αυτά, εξάλλου, αποτέλεσαν και την αφορμή για να κάνουμε τη συγκεκριμένη συζήτηση εν μέσω Αυγούστου, χάρη στην ευελιξία που μας προσφέρει η τεχνολογία.

«Ξεκινά η εποχή των ευέλικτων χώρων εργασίας, όπως μαρτυρά η έρευνα;» τον ρωτάμε. «Εχει ξεκινήσει ήδη απλά τώρα αποκτά μεγαλύτερη δυναμική», απαντά ο κ. Μισαηλίδης και προσθέτει:

«Σημειώστε ότι είναι ένας κλάδος που μετρά τουλάχιστον 30 χρόνια, με τα τελευταία 10 το επενδυτικό ενδιαφέρον να διευρύνεται και να γίνεται έντονο. Ως τότε ήμασταν η μόνη πολυεθνική που επενδύαμε σε αυτό, γι’ αυτό εξάλλου και σήμερα θεωρούμαστε μακράν ο leader παγκοσμίως έχοντας υπό τη διαχείρισή μας 3.500 κτίρια, όταν ο δεύτερος έχει κάπου πεντακόσια. Υπάρχει λοιπόν έντονο ενδιαφέρον διότι και οι εταιρείες στράφηκαν σε αυτή την κατεύθυνση. Ηδη απ’ το 2010, στον απόηχο της παγκόσμιας χρηματοοικονομικής κρίσης, όπου όλες οι επιχειρήσεις έσπευδαν να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα υπήρχαν μελέτες που έλεγαν ότι ακόμα και οι μεγάλες πολυεθνικές ως το 2030 θα χρησιμοποιούν το outsourcing, τουλάχιστον για τα δευτερεύοντα γραφεία τους. Ετσι δεν θα χρειάζεται να επενδύουν σε γραφεία. Θα μπορούν να τα μισθώνουν και να τα ξεμισθώνουν γρήγορα και ευέλικτα και θα έχουν όλες τις υποδομές, από οπτικές ίνες και servers έως τα έπιπλα και κάθε είδους εξοπλισμό. Και αυτό τους προσφέρει ευελιξία, την οποία με βάση το μοντέλο που επικρατεί έως σήμεραμ με τα ιδιόκτητα ακίνητα ή τις μακροπρόθεσμες μισθώσεις, δεν έχουν. Για παράδειγμα, όλες οι εταιρείες όταν ξέσπασε η παγκόσμια κρίση απάντησαν άμεσα με περιστολή δαπανών κυρίως με απολύσεις προσωπικού, δεν κατάφεραν όμως να ξεφορτωθούν τα γραφεία. Τώρα με την πανδημία απλά όλα επιταχύνθηκαν κατά μία 5ετία ως 10ετία. Οι δε μεγάλες εταιρείες δεν μπόρεσαν να προστατευτούν. Για παράδειγμα, μείωσαν το προσωπικό ή το έστειλαν να δουλέψει απ’ το σπίτι αλλά οι χώροι παρέμειναν βαρίδια».

Σύμφωνα με τον κ. Μισαηλίδη, από το προσεχές φθινόπωρο η αγορά θα πρέπει να προσαρμοστεί σε μια πιο στέρεη βάση στα νέα δεδομένα.

«Η εργασία απ’ το σπίτι ήρθε για να μείνει. Κι αυτό προκύπτει από το σύνολο των 130 χωρών από τις οποίες έχουμε συγκεντρώσει στοιχεία. Αυτό που θέλουν οι μεγάλες εταιρείες είναι κατά μ.ο. το 20% του προσωπικού να δουλεύει απ’ το σπίτι. Γιατί αφενός έτσι τους βοηθά να μειώσουν τα λειτουργικά έξοδα, αφετέρου προάγει μία καλύτερη ισορροπία μεταξύ προσωπικής ζωής και εργασίας, κάτι που επιδιώκουν για τα στελέχη τους οι πολυεθνικές. Ακόμα και στην Ελλάδα, όπου γενικά είμαστε πίσω σε σχέση με τη συγκεκριμένη προσέγγιση των πραγμάτων, δοκιμάστηκε λόγω της πανδημίας του COVID και υπάρχει διάθεση απ’ τις εταιρείες να μην το σταματήσουν. Μiα δεύτερη τάση, η οποία πλέον έχει διαμορφωθεί, είναι ότι οι εταιρείες θέλουν να μειώσουν το ρίσκο ανά τετραγωνικό μέτρο των κτιριακών εγκαταστάσεων που χρησιμοποιούν. Κάτι που βλέπουμε πλέον και σε μεγάλες πολυεθνικές. Για παράδειγμα, αν μια εταιρεία έχει 50 άτομα προσωπικό και τα 30 εργάζονται απ’ το σπίτι, τότε θα αναζητήσει να πάει σε άλλον χώρο, σε άλλα γραφεία. Μεταξύ των λύσεων που θα εξετάσει, θα είμαστε και εμείς, προσφέροντάς της έναν ιδιαίτερα ευέλικτο χώρο που μπορεί να έχει τη δική του είσοδο, με δικές του υποδομές, να είναι έτοιμος για εργασία, με συμβάσεις για κάθε χώρο που μπορεί να ξεκινούν από έναν μήνα έως και μακροχρόνιες. Αρα π.χ. μπορούν να μισθώσουν έναν πυρήνα χώρων για μεγάλο χρονικό διάστημα και παράλληλα με βραχυχρόνιες ή μεσοπρόθεσμες συμβάσεις να μισθώνουν τους υπόλοιπους».

Σύμφωνα με τον κ. Μισαηλίδη, μια τέτοια πρακτική συμφέρει κυρίως εταιρείες ή τμήματα εταιρειών ως 150 άτομα.

«Ο χώρος είναι κάτι σαν τα ξενοδοχεία. Εχει τα πάντα μέσα. Εκτός απ’ τις απαραίτητες υποδομές και τον εξοπλισμό, έχει καθαρισμό, κοινή ωφέλεια, ρεσεψιόν, κοινόχρηστους χώρους. Από εκεί και έπειτα αν θέλει κάποιος κάτι ιδιαίτερο, π.χ., κάποιο meeting room, έξτρα γραμματειακή υποστήριξη κ.ο.κ. θα χρεωθεί επιπρόσθετα. Ετσι, αν πραγματικά κάνουμε σύγκριση με όλα τα κόστη αλλά και το όφελος της ευελιξίας που μπορεί κάποιος να έχει, είτε αν πάρει κι άλλον χώρο εφόσον μεγαλώνει είτε αν αφήσει χώρο λόγω περικοπών, τότε με βάση το μέγεθος μιας εταιρείας θα έλεγα πως επιτυγχάνεται εξοικονόμηση 20%-30%. Αυτό υπό την προϋπόθεση ότι μιλάμε για μία εταιρεία ως 150 άτομα, η οποία εκμεταλλεύεται αυτή την ευελιξία», σημειώνει.

«Ποιοι είναι οι συνήθεις πελάτες σας;» τον ρωτάμε. «Θα τους χώριζα σε τρεις κατηγορίες», απαντά και προσθέτει:

«Η πρώτη είναι startups ή ελεύθεροι επαγγελματίες που χρειάζονται έναν επαγγελματικό χώρο. Η δεύτερη θα έλεγα μικρές και μικρομεσαίες επιχειρήσεις από 10 ως 100 άτομα που θέλουν να καλύψουν το σύνολο των αναγκών τους. Η τρίτη κατηγορία αφορά μεγάλες εταιρείες που θέλουν συγκεκριμένους χώρους. Είτε αυτές μπορεί να είναι κάποιες ξένες εταιρείες που πρωτομπαίνουν στην ελληνική αγορά, οπότε το πρώτο διάστημα δεν θέλουν να πάρουν μεγάλο ρίσκο, είτε κάποιες εταιρείες τηλεπικοινωνιών που έχουν ανάγκη να στεγάσουν τμήματα, κυρίως call centers».

Γι’ αυτό και ο κ. Μισαηλίδης τονίζει πως το μεγάλο στοίχημα για την IWG είναι πλέον η αύξηση των διαθέσιμων χώρων σε μια αγορά που ναι μεν έδωσε μικρή αύξηση πωλήσεων εν μέσω της πανδημίας, ετοιμάζεται όμως να αποκτήσει και μεγάλη δυναμική, όπως εκτιμά ο ίδιος.

Στρατηγικό σχέδιο & επενδύσεις

Σήμερα η IWG διαχειρίζεται στην Ελλάδα εννέα κτίρια με τα brands Regus και Spaces. Ωστόσο, όπως λέει ο κ. Μισαηλίδης, σύντομα θα αυξηθούν.

«Εχουμε υπογράψει άλλα δύο τα οποία είναι προς κατασκευή, ένα στα νότια προάστια της Αθήνας και ένα στην οδό Πατησίων. Είναι άλλα 7 projects για τα οποία είμαστε στη διαδικασία των τελικών υπογραφών. Το ένα στη Θεσσαλονίκη και τα υπόλοιπα στην Αττική. Eχουμε ως στόχο μέσα στην επόμενη διετία να λειτουργούμε άλλα δέκα κτίρια, τα οποία επίσης θεωρούμε ότι είναι ένας μικρός αριθμός για το μέγεθος της ελληνικής αγοράς. Με βάση τα στοιχεία που βλέπουμε πιστεύω ότι θα καταλήξουμε μόνο στην Αττική να διαχειριζόμαστε κάπου 30 ακίνητα. Από εκεί και έπειτα θα γίνουν κι άλλες κινήσεις στη Θεσσαλονίκη, ενώ έχουμε πλάνο να πάμε και σε άλλες πόλεις δημιουργώντας ένα διευρυμένο δίκτυο, το οποίο συν τοις άλλοις θα είναι αφενός σε θέση να εξυπηρετεί startups σε όλη τη χώρα, αλλά και εταιρείες της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης που θέλουν να έχουν ευέλικτα γραφεία στην περιφέρεια».

Για την επόμενη διετία το συνολικό πλάνο των επενδύσεων φτάνει τα 30 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για ένα ποσό που είτε θα το καλύψει μόνη της η IWG είτε θα συμμετέχουν και άλλοι συνεταίροι, με δεδομένο ότι δίνει τη δυνατότητα σε κάθε κτίριο να συμμετέχουν και τρίτοι στο project. Από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου ως κάποιον φιλόδοξο επενδυτή. Ηδη το τελευταίο κτίριο που διαμόρφωσε, στο κέντρο της Αθήνας, ήταν ένα κοινό project με το Zoia Fund, των Ισραηλινών Σάγκι Ρούμπιν και Αμίρ Γιερουσάλμι, οι οποίοι τα τελευταία χρόνια επενδύουν διαρκώς στο real estate της Αθήνας.

Η ανάπτυξη στην επαρχία, όπως αναφέρει ο κ. Μισαηλίδης, θα βασιστεί κυρίως μέσω του συστήματος της δικαιόχρησης, του franchise. «Αναζητούμε συνεργάτες, στους οποίους μπορούμε να προσφέρουμε την τεχνογνωσία, τα συστήματα κρατήσεων, τιμολόγησης κ.ο.κ. Το πρόβλημα είναι ότι αναζητούμε χώρους άνω των 800 τ.μ. και στην επαρχία είναι πολύ δύσκολο να βρεις», λέει.

Και στην Αττική μπορεί να υπάρχει διαθεσιμότητα κτιρίων, «δεν είναι όμως ποιοτικά», όπως λέει.

Οι αλλαγές στην αγορά που έρχονται

Σε κάθε περίπτωση, ο ίδιος περιμένει γενικότερες αλλαγές στην αγορά γραφείων στην Ελλάδα την επόμενη διετία.

«Γενικά λείπουν τα κτίρια τελευταίας τεχνολογίας. Αντε να έχουν γίνει 2-3 τα τελευταία χρόνια. Συνήθως στην αγορά βγαίνουν κτίρια παλιά με κάποια ανακατασκευή. Υπάρχουν κατασκευαστικές που φτιάχνουν κτίρια τελευταίας νέας τεχνολογίας και ίσως δούμε περισσότερα πράγματα πάνω σε αυτό το κομμάτι. Το δεύτερο trend που θα δούμε μέσα στην επόμενη διετία είναι οι αλλαγές χρήσεων. Οι γραφειακές ανάγκες θα μειωθούν λόγω της εργασίας απ’ το σπίτι. Αυτό σημαίνει ότι οι εταιρείες θα κοιτάξουν να μεταφερθούν σε άλλων προδιαγραφών κτίρια. Επίσης, ότι θα περισσέψουν τ.μ. από κτίρια όχι τόσο σπουδαία. Αυτά μπορεί να γίνουν φοιτητικές εστίες, μια και σήμερα οι τιμές για φοιτητική κατοικία είναι στα ύψη, ή γηροκομεία. Μιλάμε για μια τάση που ήδη υπάρχει στο εξωτερικό. Στη χώρα μας θα τη δούμε κυρίως απ’ τη νέα χρονιά, αφού τώρα λόγω πανδημίας είναι όλα παγωμένα. Σε ό,τι αφορά πάλι το δικό μας το κομμάτι, αυτό ξεκάθαρα θα μεγαλώσει», υπογραμμίζει.

Το προφίλ του

Ο κ. Μισαηλίδης ξεκίνησε την καριέρα του από τις εταιρείες Σκλαβενίτης και Therm-o-Forte προτού ενταχθεί στην Adecco Ελλάδος το 2000 ως εμπορικός διευθυντής. To 2004 θα γίνει διευθύνων σύμβουλος και τέσσερα χρόνια μετά θα αναβαθμιστεί στη θέση του περιφερειακού διευθύνοντος συμβούλου στην Adecco για την Ανατολική Ευρώπη, τη Μέση Ανατολή και τη Βόρεια Αφρική έχοντας υπό την επίβλεψη του 17 αγορές, στις οποίες είχε παρουσία η πολυεθνική.

Το 2016, θεωρώντας ότι έχει κλείσει ένας μεγάλος κύκλος για εκείνον, θα αποδεχθεί την πρόταση της IWG να ενταχθεί στις τάξεις της, αναλαμβάνοντας τα ηνία αρχικά σε ΝΑ Ευρώπη, Μ. Ανατολή, Τουρκία, Ινδία, Πακιστάν, Αίγυπτο και πρώην σοβιετικές δημοκρατίες. «Ηταν η σωστή κίνηση», λέει τώρα ο ίδιος. «Είναι ένας κλάδος, μια υπηρεσία που θα μεγαλώνει διαρκώς τα επόμενα 20-30 χρόνια και διαρκώς υπάρχουν νέοι επενδυτές. Αρα και το timing ήταν κατάλληλο», προσθέτει. Το 2017 τα καθήκοντά του θα διευρυνθούν καλύπτοντας πλέον 35 χώρες σε Ασία και Ειρηνικό, αλλά διατηρώντας πάντα τη βάση του στην Αθήνα.

Στόχος η πώληση σε family office

Μάλιστα πέρυσι ο κ. Μισαηλίδης απέκτησε και τα αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης των σημάτων της IWG στην Ελλάδα σε μια master franchise συμφωνία. Σύμφωνα με αυτή, εξακολουθεί να διαχειρίζεται τα υπάρχοντα κέντρα, με τα brands και την πλατφόρμα της IWG, ενώ θα υλοποιήσει ένα σχέδιο ανάπτυξης που θα επεκτείνει σημαντικά το δίκτυο της IWG στην Ελλάδα.

«Η λογική είναι ότι θέλουμε να μεγαλώσουμε τη δραστηριότητα στην Ελλάδα και κάποια στιγμή να βρούμε έναν τοπικό εταίρο να την εξαγοράσει και να τη μεγαλώσει ακόμα περισσότερο. Νομίζω κάπου στα 50 κτίρια είναι το “end game” στην Ελλάδα, οπότε με άλλα 15-17 νέα κτίρια που θα ανοίξουμε θα δούμε εάν υπάρχει κάποιο family office να το αναλάβει και να το επεκτείνει περαιτέρω. Κάτι αντίστοιχο κάναμε στην Ιαπωνία προ διετίας. Πουλήσαμε όλη τη δραστηριότητα στη μεγαλύτερη εταιρεία της χώρας στον χώρο των συνεδρίων. Το ίδιο και στην Κορέα».

Διαβάστε ακόμη

Γιατί η Axel Springer εξαγοράζει το Politico έναντι 1 δισ.

Ο επιχειρηματίας Γιάννης Αντετοκούνμπο και οι νέες χρυσές συμφωνίες (pics)

Ερχονται το φθινόπωρο οι «Νταντάδες της Γειτονιάς»