Ο Ιλίγια Μπάτλτζαν, Γιουγκοσλάβος πρώην πρόσφυγας πολέμου, άρχισε να συσσωρεύει ένα χαρτοφυλάκιο με περισσότερα από 2.000 ακίνητα το 2016, αγοράζοντας κοινωνικές κατοικίες και δημοτικά κτίρια από τις αρχές που είχαν έλλειψη ρευστότητας και εκμισθώνοντάς τα πίσω. Η ιδέα ήταν να συνδυάσει τη σταθερή ανάπτυξη με τις σταθερές αποδόσεις που παρείχαν οι αξιόπιστοι, μακροπρόθεσμοι ενοικιαστές, αλλά η πραγματικότητα ήταν μια όρεξη για χρέος που ήταν υπερβολική για τη σουηδική αγορά, σύμφωνα με το Bloomberg.
Η εταιρεία του, η Samhallsbyggnadsbolaget i Norden – περισσότερο γνωστή ως SBB – βρίσκεται τώρα σε κρίσιμη κτάσταση μετά την υποβάθμιση της ως «μη αξιόπιστη» και ο χρόνος τελειώνει για να συμμαζέψει ένα σωρό χρέους ύψους 8 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Η λίστα των επιλογών του 55χρονου περιορίζεται και είναι όλες δύσκολες: να αντλήσει κεφάλαια σε σημαντικά μειωμένα επίπεδα, να εκποιήσει ακίνητα σε τιμές πώλησης και να θέσει σε κίνδυνο τις αποτιμήσεις ή να πουλήσει ένα μερίδιο της εταιρείας που έχτισε από το μηδέν σε έναν εξωτερικό επενδυτή.
Όπως και πολλοί άλλοι ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη την Ευρώπη, η SBB δανείστηκε σε μεγάλο βαθμό από επενδυτές που επιθυμούσαν απόδοση σε μια εποχή εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων. Αυτό που κάνει την εταιρεία να ξεχωρίζει είναι η κλίμακα του δανεισμού και η έκθεσή της στη Σουηδία – έδρα μιας από τις χειρότερες διαδρομές ακινήτων στον κόσμο. Αυτό σημαίνει ότι αντιμετωπίζει πιέσεις αναδιάρθρωσης νωρίτερα από ό,τι οι ομοειδείς της, καθιστώντας την SBB πιθανό προάγγελο των πραγμάτων που έρχονται.
Αντιμέτωπη με μια πτώση των τιμών των κατοικιών κατά 20%, η αγορά κατοικιών της Σουηδίας βρίσκεται στην αιχμή του δόρατος της εξελισσόμενης κρίσης ακινήτων της περιοχής. Επίσης, παραλύει τη δραστηριότητα στον εμπορικό τομέα, όπου οι ιδιοκτήτες της χώρας πρέπει να μετακυλήσουν χρέος 40,8 δις δολαρίων τα επόμενα πέντε χρόνια, το ένα τέταρτο του οποίου λήγει φέτος.
«Αυτά τα πράγματα συχνά ξεκινούν με μια τοπική πυρκαγιά που θεωρείται ότι δεν αποτελεί συστημική απειλή, αλλά στη συνέχεια εξαπλώνεται αστραπιαία για να μετατραπεί σε γιγαντιαίο πρόβλημα», δήλωσε ο Περ Τζάνσον, υποδιοικητής της Riksbank της Σουηδίας, σε σεμινάριο στη Στοκχόλμη την Τετάρτη. «Πρέπει να το παρακολουθούμε αυτό στενά».
Ως ιδρυτής, διευθύνων σύμβουλος και κυρίαρχος μέτοχος της SBB, ο Μπάτλτζαν βρίσκεται στο επίκεντρο της αναταραχής. Η ένταση αυξάνεται ενώπιον της έκτακτης γενικής συνέλευσης για την έγκριση έκτακτων μέτρων εξοικονόμησης μετρητών στις 14 Ιουνίου, όπου ο επιχειρηματίας θα δεχθεί πιέσεις για να παρουσιάσει μια αξιόπιστη πορεία προς τα εμπρός.
«Θα πρέπει να λογοδοτήσει για ιστορικές δηλώσεις σχετικά με το πόσο σταθερή και αξιόπιστη είναι η εταιρεία», δήλωσε ο Σβερέ Λίντον, νομικός σύμβουλος της Σουηδικής Ένωσης Μετόχων. «Έχει δημιουργηθεί τεράστιος θαυμασμός γύρω από αυτόν και την SBB. Τώρα όμως η ιδέα αυτή καταρρέει και αυτός και η εταιρία του αμφισβητούνται».
Με τις μετοχές 90% κάτω από την κορυφή τους και τα ομόλογα να διαπραγματεύονται σε έντονα προβληματικά επίπεδα, ο Μπάτλτζαν πρέπει να κινηθεί γρήγορα για να αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη και υπάρχει λιγότερο περιθώριο ελιγμών. Η εταιρεία με έδρα τη Στοκχόλμη εγκατέλειψε το σχέδιο έκδοσης νέων μετοχών ύψους 2,6 δισεκατομμυρίων κορονών (245 εκατ. δολαρίων), αφού η μετοχή έπεσε σε λιγότερο από το ήμισυ της τιμής εγγραφής μετά την υποβάθμιση της 8ης Μαΐου από την «S&P Global Ratings».
Η κίνηση αυτή αποτέλεσε σημαντικό πλήγμα. Αύξησε το κόστος χρηματοδότησης της SBB κατά 285 εκατ. κορώνες – που ισοδυναμεί με το 13% των ταμειακών ροών του περασμένου έτους. Έδειξε επίσης ότι ο Μπάτλτζαν ήταν εκτός πραγματικότητας. Μόλις λίγες ημέρες πριν από την υποβάθμιση, είχε καυχηθεί ότι η SBB πληρούσε «όλα τα κριτήρια» για να αποσύρει η S&P την αρνητική προοπτική της.
«Το επίπεδο της πιστοληπτικής αξιολόγησης αποτέλεσε τη βάση για το επιχειρηματικό μοντέλο της εταιρείας», δήλωσε ο Λούι Λάντεμαν, πιστωτικός αναλυτής της Danske Bank. «Η ταχεία επέκταση δεν θα ήταν δυνατή εάν δεν είχε αυτή την αξιολόγηση».
Χτίζοντας την αυτοκρατορία του, ο Μπάτλτζαν, με τον δυναμισμό του και την υπόσχεση να αυξήσει τα μερίσματα για «100 χρόνια», προσέλκυσε πιστούς επενδυτές λιανικής. Η υποστήριξη έχει εξασθενήσει λόγω της πτώσης της τιμής της μετοχής και η αξιοπιστία του υπέστη εκ νέου ζημιά αφού η SBB πρότεινε να αναβάλει την υποσχόμενη πληρωμή μετά την υποβάθμιση.
Εκτός από την εξοικονόμηση μετρητών, η SBB έχει αντλήσει κεφάλαια, πουλώντας μερίδιο στην εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων JM AB έναντι 2,8 δισεκατομμυρίων κορονών. Ο Μπάτλτζαν δήλωσε ότι η συναλλαγή «επιτρέπει την εστίαση στην κύρια δραστηριότητα της εταιρείας και την περαιτέρω ενίσχυση της χρηματοοικονομικής θέσης της SBB».
Για έναν άνθρωπο που χρίστηκε επιχειρηματίας της χρονιάς στη Σουηδία το 2021 από την ελεγκτική εταιρείας της SBB, την EY, τα πράγματα χάλασαν γρήγορα. Τις τελευταίες εβδομάδες είναι αισθητή η απουσία του από τη δημόσια σκηνή και οι εκπρόσωποι της SBB δεν απάντησαν σε αιτήματα για σχόλια για το θέμα αυτό.
Η άνοδος ενός μεγιστάνα
Η πορεία του Μπάτλτζαν ξεκίνησε από το Μαυροβούνιο. Για να γλιτώσει από τους πολέμους στα Βαλκάνια, μετακόμισε στη Σουηδία το 1993 και προσαρμόστηκε γρήγορα, αποφοιτώντας με πτυχίο οικονομικών από το Πανεπιστήμιο της Στοκχόλμης και αποκτώντας αργότερα διδακτορικό στα δημογραφικά και τον προγραμματισμό της φροντίδας ηλικιωμένων.
Στις αρχές της δεκαετίας του 2000, μπήκε στην τοπική πολιτική και ανέβηκε στις τάξεις των Σοσιαλδημοκρατών της Σουηδίας για να γίνει δήμαρχος στην παραθαλάσσια πόλη Νύνασχαμ και στη συνέχεια αντιπρόεδρος του νομαρχιακού συμβουλίου της Στοκχόλμης. Η δημόσια υπηρεσία αποτέλεσε σημαντικό βήμα για την αγορά ακινήτων, καθώς του έδωσε σημαντικές διασυνδέσεις και εικόνα των τοπικών οικονομικών.
Ακολουθεί διάγραμμα με τα ομόλογα της SBB που αναμένεται να λήξουν (2023 – 2040):
Μετά την ήττα του κόμματός του στις βουλευτικές εκλογές του 2010, ο Μπάτλτζαν επέλεξε να αφήσει την αντιπολίτευση. Ένα χρόνο αργότερα, έκανε το πρώτο του βήμα στη διαχείριση ακινήτων, αναλαμβάνοντας αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της «Rikshem» AB, μιας εταιρείας ακινήτων που ανήκει σε συνταξιοδοτικά ταμεία. Κατά τη διάρκεια της τετραετούς θητείας του, ο Μπάτλτζαν και ο διευθύνων σύμβουλος της Rikshem επικρίθηκαν για τις γενναιόδωρες αποζημιώσεις που συνδέονταν με μετατρέψιμα δάνεια. Απολύθηκε το 2015 λόγω ισχυρισμών ότι συμμετείχε σε προσωπικές εξαγορές στο περιθώριο χωρίς να ενημερώσει το διοικητικό συμβούλιο – μια έρευνα στη συνέχεια τον απάλλαξε από τους περισσότερους ισχυρισμούς.
Την άνοιξη του 2016, ο Μπάτλτζαν ίδρυσε την SBB και η εταιρεία απέκτησε σύντομα ένα ίδρυμα φροντίδας ηλικιωμένων στη νότια Σουηδία. Η εταιρεία έγινε γρήγορα ειδική στις συμφωνίες πώλησης και επαναμίσθωσης. Οι δήμοι έπαιρναν μετρητά, ενώ η SBB αποκτούσε μια ροή εσόδων και ένα περιουσιακό στοιχείο στον ισολογισμό της, δίνοντάς της τη δυνατότητα να δανείζεται περισσότερα χρήματα. Το γηροκομείο θα λειτουργούσε ως πρότυπο για εκατοντάδες επόμενες συμφωνίες.
«Αυτό στο οποίο επενδύουμε είναι τα ασφαλέστερα περιουσιακά στοιχεία στον κόσμο», δήλωσε ο Μπάτλτζαν λίγους μήνες μετά την αρχική αγορά της εταιρείας. «Τα σκανδιναβικά κράτη πρόνοιας είναι οι ασφαλέστεροι αντισυμβαλλόμενοι που μπορείς να έχεις».
Μέχρι τις αρχές του 2022, το σχέδιο λειτουργούσε τόσο καλά που η SBB πρόσθεσε ακίνητα στη Νορβηγία, τη Φινλανδία και τη Δανία και τα περιουσιακά στοιχεία διογκώθηκαν σε σχεδόν 160 δις σουηδικές κορώνες. Οι αυξανόμενοι πόροι της τροφοδότησαν μια σειρά εξαγορών – η μεγαλύτερη ήταν η εξαγορά της «Hemfosa Fastigheter AB» ύψους 2,4 δις δολαρίων το 2019. Πριν αρχίσουν να αυξάνονται τα επιτόκια πέρυσι, ο στόχος ήταν να διπλασιαστεί περίπου το χαρτοφυλάκιο σε 300 δισεκατομμύρια κορώνες μέχρι το 2026.
Αλλαγή της τύχης
Τα προβλήματα άρχισαν να έρχονται στην επιφάνεια στις αρχές του περασμένου έτους, όταν η Viceroy Research LLC του short-seller Φρέιζερ Πέρινγκ εξέδωσε μια σειρά από επικριτικές εκθέσεις που έθεταν ερωτήματα σχετικά με τα οικονομικά του ιδιοκτήτη. Ο Μπάτλτζαν ανταπέδωσε, ισχυριζόμενος εγκληματική πρόθεση. Σε ένδειξη του πόσο προσωπικό ήταν το θέμα, χρησιμοποίησε τη γέννηση ενός εγγονιού τον Οκτώβριο ως ευκαιρία για να αποκαλέσει τους short-sellers «παράσιτα».
Το κίνητρο για την εκπληκτική ανάπτυξη της SBB ήταν το χρέος επενδυτικής βαθμίδας. Σε μια τριετία που ξεκίνησε το 2019, η εταιρεία πούλησε ομόλογα αξίας 7 δισεκατομμυρίων δολαρίων, καθιστώντας την έναν από τους πιο παραγωγικούς εκδότες στην Ευρώπη εκείνη την εποχή. Έχοντας γίνει πολύ μεγάλη για την εγχώρια αγορά κορώνων, πωλούσε ολοένα και περισσότερο ομόλογα σε ευρώ. Το 2021, το 93% της έκδοσής της ύψους 1,9 δισ. δολαρίων ήταν στο νόμισμα – εκθέτοντας την SBB σε κινδύνους από την πτώση της κορώνας κατά τη διαδικασία.
Ακολουθεί διάγραμμα με το επίπεδο των μετοχών της SBB (Ιανουάριος 2020 – Απρίλιος 2023):
Η πληθώρα νέων εκδόσεων περιλάμβανε επίσης εκτεταμένη χρήση υβριδικών ομολόγων – ομόλογα μειωμένης εξασφάλισης με πολύ μεγάλη ή καθόλου διάρκεια. Έχουν ευνοϊκή μεταχείριση από τους οίκους αξιολόγησης κατά τον υπολογισμό των δεικτών χρέους, αλλά μαζί με μέσα όπως οι συμβάσεις ανταλλαγής συνολικής απόδοσης, προσθέτουν στη χρηματοοικονομική πολυπλοκότητα της εταιρείας, γεγονός που έκτοτε τροφοδοτεί τον σκεπτικισμό των επενδυτών.
«Αυτό που αποτελεί μέρος του προβλήματος είναι η έλλειψη διαφάνειας, σε συνδυασμό με έναν πολύπλοκο ισολογισμό», δήλωσε ο Λάντεμαν της Danske.
Συν τοις άλλοις, η υπέρμετρη επιρροή του Μπάτλτζαν – που ελέγχει το 31,6% των δικαιωμάτων ψήφου εκτός από τον εκτελεστικό του ρόλο – έχει εγείρει κόκκινες σημαίες. Η S&P προειδοποίησε πέρυσι ότι η εξάρτηση της SBB από τον ιδρυτή της δημιουργεί» υψηλότερο κίνδυνο σύγκρουσης συμφερόντων απ’ ό,τι με μια πιο διαφοροποιημένη δομή διακυβέρνησης.
Η SBB έχει πρωτοστατήσει στις προσπάθειες εκποίησης περιουσιακών στοιχείων για την άντληση κεφαλαίων, και ευρωπαϊκές ομότιμες εταιρείες όπως η «Vonovia SE» και η «Aroundtown SA» αρχίζουν να ακολουθούν το παράδειγμα. Αλλά η εστίαση του Μπάτλτζαν σε δημοτικά κτίρια και πολυκατοικίες με ελεγχόμενο ενοίκιο μπορεί να καταστήσει τα ακίνητα της SBB πιο δύσκολο να πωληθούν σε μια εποχή που οι αγοραστές μπορεί να είναι επιλεκτικοί.
«Οι επενδυτές ακινήτων θα πρέπει να πάρουν μαθήματα από την ιστορία της SBB», δήλωσε ο Εντοάρντο Γκίλι, αναλυτής της εταιρείας ερευνών ακινήτων Green Street. «Όταν έρχονται δύσκολες εποχές – όπως ένα περιβάλλον αυξανόμενων αποδόσεων – η μόχλευση και η διακυβέρνηση γίνονται οι πιο σημαντικοί παράγοντες».
Διαβάστε ακόμη
ΕΛΣΤΑΤ: Μείωση 0,3% του κύκλου εργασιών στο λιανικό εμπόριο τον Μάρτιο
Εφορία – ΕΦΚΑ: Οι τέσσερις προθεσμίες που λήγουν σήμερα
«Σαρώνουν» οι συναλλαγές με κάρτες – Έως €10 οι μισές πληρωμές με πλαστικό χρήμα
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ