Ιστοσελίδες όπως η Zillow και η Trulia μπορούν να διευκολύνουν την αναζήτηση σπιτιών στο διαδίκτυο, αλλά ακόμη και αν βρείτε το σωστό σπίτι, αυτό είναι μόνο η αρχή. Για να ετοιμάσετε μια προσφορά, θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν μεσίτη, να υποβάλετε αίτηση για στεγαστικό δάνειο και να προσπαθήσετε να υπολογίσετε πόσο μπορείτε λογικά να τεντώσετε τον προϋπολογισμό σας. Ακόμη και αφού κάνετε την οικονομική πρόταση, θα βρείτε ένα πλήθος μεσαζόντων να σας περιμένουν με ανοιχτά χέρια: μεσίτες, επιθεωρητές, εκτιμητές, επεξεργαστές δανείων, πιστωτικές εταιρείες και τοπογράφοι. Όλα αυτά σας φαίνονται υπερβολικά; Λοιπόν, δεν έχετε τελειώσει ακόμα. Ανάλογα με το πού μένετε και με ποιον συνεργάζεστε, μπορεί να χρειαστείτε έναν δικηγόρο ακινήτων, έναν πράκτορα τίτλων, έναν πράκτορα μεσεγγύησης ή κάποιον συνδυασμό των τριών.
Οι εταιρείες έχουν συγκεντρώσει δισεκατομμύρια δολάρια υποσχόμενες να κάνουν τα πιο δύσκολα σημεία της διαδικασίας αγοράς κατοικίας πιο ομαλά. Αλλά μετά από χρόνια προσπαθειών, η βασική δομή της αγοράς και της πώλησης ενός σπιτιού παραμένει σχεδόν η ίδια. Στην πραγματικότητα, με τόσες πολλές νεοσύστατες επιχειρήσεις που προσπαθούν να ενημερώσουν διάφορα μέρη της συναλλαγής για την ψηφιακή εποχή, η αγορά ενός σπιτιού έχει γίνει στην πραγματικότητα πιο περίπλοκη. Οι σημερινοί κυνηγοί σπιτιών δεν αντιμετωπίζουν μόνο την έλλειψη αποθεμάτων και την αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων – αντιμετωπίζουν επίσης υπερφόρτωση πληροφοριών, σύμφωνα με το Business Insider.
«Θέλω να είμαι σε θέση να σας πω: «Ναι, η τεχνολογία το αλλάζει πραγματικά, και βοήθησε εδώ, και βελτίωσε αυτό»», μου είπε ο Μάικ Ντελπρέτε, ειδικός επιστήμονας στο Πανεπιστήμιο του Κολοράντο Boulder που μελετά τη διασταύρωση της τεχνολογίας και των ακινήτων. «Απλώς δεν το έχει κάνει καθόλου».
Αλλά ένας καλύτερος τρόπος είναι εφικτός. Οι εταιρείες αγωνίζονται να αναπτύξουν πλατφόρμες που καθοδηγούν τους χρήστες απρόσκοπτα από την αρχή έως το τέλος της αγοράς κατοικίας. Άλλες αλλαγές, όπως τα υψηλότερα πρότυπα για τους μεσίτες ακινήτων και οι πιο διαφανείς προμήθειες των μεσιτών, θα μπορούσαν να κάνουν τα πράγματα απλούστερα για τους αγοραστές κατοικιών που σήμερα αντιμετωπίζουν μια πολύπλοκη, συντριπτική και συχνά απογοητευτική διαδικασία.
«Ως γενικός κανόνας, η ιδέα είναι: «Αν δεν έχει χαλάσει, μην το διορθώνεις»», μου είπε ο Ρομπ Χαν, επιχειρηματίας και επί μακρόν σύμβουλος των τοπικών ενώσεων μεσιτών. «Εγώ λέω, ‘Λοιπόν, νομίζω ότι είναι κάπως χαλασμένο’. Και νομίζω ότι η πανδημία μας έδειξε πραγματικά πόσο σπασμένο είναι».
Γιατί η αγορά ενός σπιτιού είναι τόσο περίπλοκη
Στο πιο βασικό επίπεδο, οι αγοραπωλησίες κατοικιών είναι περίπλοκες επειδή οι άνθρωποι είναι περίπλοκοι. Η αγορά ενός σπιτιού είναι συχνά η μεγαλύτερη αγορά που θα κάνει κάποιος στη διάρκεια της ζωής του. Κάθε αγοραστής έρχεται σε αυτή τη μνημειώδη συναλλαγή με τα δικά του κριτήρια αναζήτησης και το δικό του οικονομικό ιστορικό, γεγονός που καθιστά δύσκολη την υιοθέτηση μιας προσέγγισης που να ταιριάζει σε όλους.
«Η αγορά και η πώληση ενός σπιτιού είναι θεμελιωδώς διαφορετική από κάθε άλλη συναλλαγή,» μου είπε ο Ντελπρέτε. «Τελεία και παύλα».
Το τεράστιο οικονομικό μέγεθος της αγοράς κατοικίας είναι ένας καλός λόγος για να είναι πιο περίπλοκη από ό,τι, ας πούμε, η αγορά ενός γάλακτος ή ενός αυτοκινήτου. Ακόμα και αν δεχτείτε λίγη περιπλοκότητα, η κτηματαγορά παραμένει μια βαρετή βιομηχανία – και η ρύθμιση είναι ο πυρήνας αυτής της αντίστασης στην αλλαγή. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων, ιδίως μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, εμπλέκονται σε έναν πυκνό ιστό εθνικών και κρατικών νόμων. Πολλοί από αυτούς τους κανόνες είναι απαραίτητοι για την προστασία των καταναλωτών από την εξαπάτηση, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις μπορούν επίσης να περιπλέξουν υπερβολικά τη διαδικασία. Μπορεί να φαίνεται πιο αποτελεσματικό αν η εταιρεία που σας βοηθάει να βρείτε ένα σπίτι θα μπορούσε επίσης να σας βρει υποθήκη και ασφάλιση κατοικίας και να αναλάβει την εκτίμηση και την επιθεώρηση. Αλλά αυτού του είδους η οργάνωση μπορεί να αφήσει τους καταναλωτές ευάλωτους σε υπερβολικές χρεώσεις και υποεξυπηρέτηση. Υπάρχουν αυστηροί κανόνες για τον περιορισμό των μίζες μεταξύ των πρακτόρων, των ενυπόθηκων δανειστών και των εταιρειών τίτλων, για παράδειγμα, έτσι ώστε οι αγοραστές να μην κατευθύνονται επιθετικά προς ορισμένες εταιρείες μόνο και μόνο επειδή ανταλλάσσονται χρήματα πίσω από την πλάτη τους. Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι δεν συμβαίνει.
Ή πάρτε τη διαδικασία εκτίμησης κατοικίας. Οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων συνήθιζαν να προσλαμβάνουν απευθείας έναν εκτιμητή για να εκτιμήσει την αξία του σπιτιού και να βοηθήσει στον προσδιορισμό των χρημάτων που θα ήταν διατεθειμένοι να δανείσουν γι’ αυτό. Αλλά οι δανειστές κατέληξαν να κάνουν κατάχρηση αυτής της εξουσίας, ασκώντας πίεση στους εκτιμητές να εκτιμούν υψηλότερα τα ακίνητα για να ανεβάζουν τις τιμές. Οι κανονισμοί απαιτούσαν ένα διαχωρισμό μεταξύ των δανειστών και των εκτιμητών, δημιουργώντας μια νέα κατηγορία ανεξάρτητων μεσαζόντων: τις εταιρείες διαχείρισης εκτιμήσεων. Οι εταιρείες αυτές προσλαμβάνονται από έναν δανειστή για να βρουν έναν εκτιμητή για να κάνει τη δουλειά, παίρνοντας ένα μερίδιο από τα χρήματα για τις υπηρεσίες τους. Αυτό αποτρέπει την κακή συμπεριφορά; Σε ορισμένες περιπτώσεις. Αλλά προσθέτει επίσης χρόνο και κόστος στη διαδικασία, ένα επιπλέον βήμα που οι περισσότεροι αγοραστές πιθανότατα δεν γνωρίζουν καν.
Είναι σαφές ότι αυτοί οι κανόνες επιβαρύνουν τους δυνητικούς αγοραστές. Μια έρευνα του 2022 σε αγοραστές κατοικιών που διεξήχθη από την Εθνική Ένωση Μεσιτών διαπίστωσε ότι το 30% των ερωτηθέντων ηλικίας 24 έως 32 ετών – η ομάδα που είναι πιθανότερο να περιλαμβάνει αγοραστές που αγοράζουν για πρώτη φορά – δήλωσε ότι η κατανόηση της διαδικασίας ήταν το πιο δύσκολο μέρος της αγοράς. Σε μια άλλη έρευνα του Zillow, το 24% των αγοραστών δήλωσε ότι δεν κατανοούσε πλήρως όλα όσα υπέγραφε κατά την αγορά κατοικίας. Τα διάφορα στεφάνια που πρέπει να περάσουν οι αγοραστές αυξάνουν επίσης το κόστος της αγοράς: Πέρυσι, ο τυπικός αγοραστής κατοικίας με υποθήκη ξόδεψε λίγο πάνω από 4.000 δολάρια, ή το 1% της μέσης τιμής πώλησης, για έξοδα κλεισίματος, όπως η εκτίμηση, η ασφάλιση τίτλου και τα τέλη εγγραφής, δήλωσε η ClosingCorp, πάροχος στοιχείων για το κόστος κλεισίματος ακινήτων. Οι φόροι, οι οποίοι συνήθως καταβάλλονται από τον πωλητή, προσέθεσαν άλλα 3.200 δολάρια.
Στη συνέχεια, υπάρχει η πρόκληση της ψηφιοποίησης μιας διαδικασίας παλαιάς κοπής. «Μπορεί να αρέσει στους ανθρώπους να νοικιάζουν μια ταινία ή να αγοράζουν μια πίτσα με το πάτημα ενός κουμπιού, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι θέλουν την ίδια εμπειρία για την αγορά κατοικίας», είπε ο Ντελπρέτε. Σίγουρα, οι άνθρωποι μπορούν να περιηγηθούν σε σπίτια με ένα σετ ακουστικών εικονικής πραγματικότητας, αλλά οι αγοραστές εξακολουθούν να θέλουν να περπατήσουν σε ένα σπίτι πριν κάνουν μια προσφορά. Και μόλις αρχίσουν να οραματίζονται τον εαυτό τους να υποδέχεται καλεσμένους στο σαλόνι ή να βλέπει τα παιδιά του να παίζουν στην πίσω αυλή, είναι πρακτικά εγγυημένο ότι θα ενεργήσουν παράλογα. Τότε είναι χρήσιμο να υπάρχει ένας ζωντανός άνθρωπος που αναπνέει για να προσφέρει μια ψύχραιμη προοπτική. Παρά τις καλύτερες προσπάθειες των επίδοξων αναστατών να αποκόψουν αυτόν τον μεσάζοντα, το 88% των αγοραστών φέτος επιστράτευσαν έναν κτηματομεσίτη, σύμφωνα με έρευνα της Zillow. Το ποσοστό αυτό είναι ακόμη υψηλότερο από ό,τι ήταν πριν από την πανδημία, το 2019, όταν το 82% των αγοραστών χρησιμοποιούσε έναν πράκτορα.
Ακόμη και κάποιες από τις πιο μικρές προσπάθειες για την επικαιροποίηση της διαδικασίας έχουν αντιμετωπιστεί με πολύ χειροδικία. Για παράδειγμα, τους διάφορους νόμους γύρω από τις ηλεκτρονικές υπογραφές. Η πανδημία COVID-19 επιτάχυνε την υιοθέτηση της εξ αποστάσεως ηλεκτρονικής επικύρωσης, η οποία επιτρέπει στους αγοραστές και τους πωλητές να κλείσουν μια συμφωνία χωρίς να χρειάζεται να πάνε σε ένα γραφείο και να υπογράψουν τα χαρτιά. Ωστόσο, η Ουάσινγκτον και επτά πολιτείες, συμπεριλαμβανομένης της Καλιφόρνιας και της Τζόρτζια, εξακολουθούν να μην επιτρέπουν πλήρως εξ αποστάσεως κλεισίματα λόγω νομικών προβλημάτων ή ανησυχιών για απάτη – μια ένδειξη του πόσο κατακερματισμένος είναι ο κλάδος και πόσο αργά μπορεί να κινηθεί όταν πρόκειται να υιοθετήσει νέα τεχνολογία.
«Ο κόσμος μιλάει για επανδρωμένες αποστολές στον Άρη, αλλά στην πραγματικότητα βρισκόμαστε ακόμα στον Λίθινο Μεσαίωνα», είπε ο Ντελπρέτε. «Είμαστε στις σπηλιές, προσπαθώντας να δημιουργήσουμε φωτιά και να τους βάλουμε όλους να κάνουν ηλεκτρονικές υπογραφές».
Με πολλούς τρόπους, η τεχνολογία έχει κάνει τη διαδικασία αγοράς ενός σπιτιού το 2023 πιο δύσκολη από ό,τι ήταν το 2003, «παρά το γεγονός ότι πολλοί έξυπνοι άνθρωποι με πολλά χρήματα ξόδεψαν δύο δεκαετίες προσπαθώντας να το κάνουν πιο εύκολο», είπε ο Τζον Μπέρκοβιτς, ο διευθύνων σύμβουλος της Ojo, στην οποία ανήκει ο ιστότοπος αναζήτησης και καθοδήγησης σπιτιών Movoto. Οι καταναλωτές σήμερα κατακλύζονται από επιλογές χάρη στις πολλές νεοσύστατες επιχειρήσεις που έχουν μπει στο παιχνίδι για να βοηθήσουν τους αγοραστές να κάνουν πράγματα όπως να πάρουν υποθήκη online ή να αγοράσουν ένα σπίτι με προσφορά με μετρητά. Θεωρητικά, οι περισσότερες επιλογές θα έπρεπε να είναι καλό πράγμα, αλλά αυτό δεν συνέβη στην περίπτωση των ακινήτων.
«Αν δεν έχεις ιδέα τι κάνεις και δεν ξέρεις ποιον να εμπιστευτείς, οι περισσότερες επιλογές είναι απλά συντριπτικές», δήλωσε ο Μπέρκοβιτς. Και επειδή όλες αυτές οι εταιρείες ξοδεύουν για μάρκετινγκ και αμοιβές παραπομπής για την απόκτηση πελατών, το κόστος αυτό καταλήγει να διοχετεύεται στους αγοραστές και τους πωλητές. «Στην πραγματικότητα – όχι λόγω κακών προθέσεων – το κάνουν πιο δύσκολο», πρόσθεσε.
Πώς αλλάζουν τα πράγματα
Οι παράγοντες του κλάδου έχουν δοκιμάσει πολλές στρατηγικές για να βγάλουν την αγορά κατοικίας από τα σκοτεινά χρόνια, αλλά οι όποιες αλλαγές προκύψουν δεν θα περιλαμβάνουν περικοπές. Όλη η γραφειοκρατία, αν και αποτελεί πονοκέφαλο, έχει σχεδιαστεί για να διασφαλίσει ότι οι άπειροι αγοραστές και πωλητές έχουν επίγνωση του κόστους που συνεπάγεται και ότι δεν τους κοροϊδεύουν πολύ πιο εξελιγμένοι, μοχθηροί παίκτες. «Είκοσι χρόνια μετά την έλευση της διαδικτυακής αναζήτησης κατοικιών, το επόμενο βήμα στην καινοτομία», σύμφωνα με τον Μπέρκοβιτς, «θα επικεντρωθεί στη συγκέντρωση όλων των κομματιών της συναλλαγής ακινήτων σε ένα μέρος – ένα one-stop shop όπου οι πελάτες θα μπορούν να εισάγουν τις πληροφορίες τους και στη συνέχεια να βρίσκουν τους καλύτερους παρόχους για να συνεργαστούν σε κάθε βήμα της διαδρομής. Η μυστική σάλτσα που κυνηγούν οι εταιρείες θα περιλαμβάνει το ταίριασμα κάποιου με τον σωστό πράκτορα, τον σωστό δανειστή και στη συνέχεια όλα τα άλλα μέρη στην πορεία».
Ο Μπόμπι Μπράιαντ, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της τεχνολογικής εταιρείας ακινήτων Doss Group Inc., οραματίζεται μια εφαρμογή στην οποία τα πάντα – αναζήτηση, υποθήκη, ασφάλιση – θα είναι διαθέσιμα ως μια απρόσκοπτη εμπειρία για τους καταναλωτές. Το παρομοίασε με την κλήση της Uber: μπορεί να φαίνεται γρήγορο και εύκολο για τον καταναλωτή, αλλά η εταιρεία που ελέγχει την εφαρμογή εξακολουθεί να έχει να αντιμετωπίσει τα στοιχεία της παλιάς σχολής ενός φυσικού οδηγού που μεταβαίνει από το σημείο Α στο σημείο Β τηρώντας παράλληλα τους κανόνες οδικής κυκλοφορίας.
«Πώς μπορεί κανείς να δημιουργήσει την Amazon των ακινήτων;» δήλωσε ο Μπράιαντ. «Πρέπει σχεδόν να το κάνεις μέσω της δημιουργίας μιας σούπερ εφαρμογής που τα συγκεντρώνει όλα μαζί, να βελτιώσει τη διαδικασία και να την κάνει πιο οικονομική, πιο εύκολη για όλους τους εμπλεκόμενους».
Η Zillow, η οποία έχει ήδη βοηθήσει να γίνει ευκολότερη η αρχική αναζήτηση ενός σπιτιού, προσπαθεί να κάνει αυτό το όνειρο πραγματικότητα. Η εταιρεία έχει περάσει τα τελευταία δύο χρόνια πειράζοντας αυτό που αποκαλεί «σούπερ εφαρμογή στέγασης», αλλά μέχρι στιγμής δεν έχουμε πολλές λεπτομέρειες για το πώς θα μοιάζει στην πραγματικότητα. Σε μια πρόσφατη κλήση για τα κέρδη με αναλυτές, ο διευθύνων σύμβουλος της Zillow, Ριτς Μπάρτον, την περιέγραψε ως έναν τρόπο να παρέχει στους πελάτες «μια πολύ πιο ψηφιακή, βολική και ολοκληρωμένη συναλλαγή στέγασης».
Η ιδέα ακούγεται δελεαστική, αλλά μια σούπερ εφαρμογή ακίνητης περιουσίας απέχει ακόμη πολύ από το να γίνει mainstream. Και δεν είναι όλοι πεπεισμένοι ότι μια τέτοια εξέλιξη θα ήταν ευλογία για τους τακτικούς αγοραστές κατοικιών. Η Γουέντι Γκιλτς, συνήγορος των καταναλωτών, οικοδεσπότης podcast και ιδρυτής του Selling Later Search, δήλωσε ότι ανησυχεί ότι μια εξορθολογισμένη διαδικασία θα μπορούσε να σημαίνει λιγότερες επιλογές για τους καταναλωτές. Η ιδέα της σύλληψης όλων των τμημάτων της συναλλαγής μπορεί να είναι μια πολύ καλή ιδέα για τους επενδυτές, αλλά οι καταναλωτές θα μπορούσαν να είναι επιφυλακτικοί με την παράδοση όλης αυτής της δύναμης σε μια εταιρεία.
«Αν πηγαίνετε σε ένα μέρος για τα πάντα, θα πάρετε το καλύτερο;» δήλωσε η Γκιλτς.
Αν δεν υπάρξει μια τεχνολογική νιρβάνα για την αγορά κατοικίας, υπάρχουν κάποιες άλλες αλλαγές που θα μπορούσαν να διευκολύνουν τη διαδικασία για τους καταναλωτές. Η καθολική υιοθέτηση των ηλεκτρονικών υπογραφών, για παράδειγμα, θα μπορούσε να μειώσει την ταλαιπωρία κατά το κλείσιμο. Και η ασφάλιση τίτλων, αν και απαραίτητη, είναι ένα ολιγοπώλιο που θα μπορούσε να γίνει πολύ φθηνότερη και πιο διαφανής για τους καταναλωτές.
Η τεχνολογία υπάρχει για να γίνει ευκολότερη, φθηνότερη και ταχύτερη.
Σε μεγαλύτερη κλίμακα, οι κρατικές ρυθμιστικές αρχές θα μπορούσαν να αυξήσουν τα εμπόδια εισόδου για τους κτηματομεσίτες, ώστε να αντικατοπτρίζουν τη σοβαρότητα του ρόλου τους σε μια από τις μεγαλύτερες αποφάσεις της ζωής. Σήμερα, οι κρατικές απαιτήσεις για την απόκτηση άδειας κτηματομεσίτη μπορεί να είναι μόλις δύο εβδομάδες online μαθημάτων και ένας επιτυχής βαθμός σε ένα τεστ πολλαπλών επιλογών. Η αύξηση του πήχη για να βεβαιωθείτε ότι οι πράκτορες γνωρίζουν την ύλη τους θα βοηθούσε να διασφαλιστεί ότι οι αγοραστές κατανοούν τη διαδικασία από την αρχή έως το τέλος. Και, όπως έχω ξαναγράψει, δύο εν εξελίξει ομαδικές αγωγές κατά της Εθνικής Ένωσης Μεσιτών και αρκετών από τις μεγαλύτερες μεσιτικές εταιρείες της χώρας θα μπορούσαν να αλλάξουν ριζικά τον τρόπο με τον οποίο πληρώνονται οι πράκτορες, καθιστώντας ενδεχομένως τις συναλλαγές απλούστερες και πιο διαφανείς.
Ο Σολ Κλάιν, ένας πρώιμος ευαγγελιστής του διαδικτύου στον κλάδο των ακινήτων, μου είπε ότι βλέπει μια επερχόμενη «αλλαγή παραδείγματος». Μεταξύ της δικαστικής διαμάχης για τις προμήθειες των πρακτόρων και της συνεχιζόμενης προσπάθειας για τον εξορθολογισμό της αγοράς κατοικίας, υπάρχουν «μεγάλες, μεγάλες αλλαγές» στον ορίζοντα, δήλωσε ο Κλάιν.
«Η τεχνολογία υπάρχει για να το κάνει ευκολότερο, λιγότερο δαπανηρό και ταχύτερο», μου είπε ο Κλάιν. «Απλώς δεν έχει ολοκληρωθεί από την αρχή μέχρι το τέλος».
Διαβάστε ακόμη
Αρχίζουν φοροέλεγχοι και σε μισθωτούς – συνταξιούχους
Διεθνές κύκλωμα απάτης τύπου carousel στα «δίχτυα» του ΣΔΟΕ
Mητσοτάκης για παιδική παχυσαρκία: Είναι θέμα υγείας και όχι εμφάνισης (vid)
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ