Βερολίνο: Τα ενοίκια «πάγωσαν», οι τιμές έπεσαν αλλά τα σπίτια άφαντα

Έχουν περάσει σχεδόν οκτώ μήνες από τότε που το Βερολίνο εισήγαγε το πρόγραμμα για πενταετές «πάγωμα» των ενοικίων και άλλους περιορισμούς αναγκάζοντας τους ιδιοκτήτες να μειώσουν τις τιμές έως και 40%. Και ενώ κάποιοι πληρώνουν χαμηλότερα ενοίκια, η ανεύρεση σπιτιού προς ενοικίαση έγινε ακόμα δυσκολότερη  – και δυνητικοί μισθωτές καλούνται να υπογράψουν «ομιχλώδη» συμβόλαια.

Τον Σεπτέμβριο, ο αριθμός των σπιτιών που διατίθενται προς ενοικίαση στο Βερολίνο μειώθηκε κατά 42% σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν, ενώ η διάθεση σπιτιών που επηρεάζονταν από τη νέα νομοθεσία – εκείνα που είχαν χτιστεί πριν από το 2014 – μειώθηκαν κατά 59%, σύμφωνα με την ImmoScout24, την μεγαλύτερη διαδικτυακή πλατφόρμα ακινήτων της Γερμανίας. Όπως δήλωσε ο λέει ο Thomas Schroeter, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας «Κάθε διαμέρισμα δέχεται εκατοντάδες “χτυπήματα” και οι αγγελίες συνήθως “κατεβαίνουν” την ίδια μέρα».

Ορισμένοι κυβερνητικοί αξιωματούχοι και σύλλογοι ενοικιαστών του Βερολίνου αποδίδουν τις ελλείψεις στη μείωση του κύκλου εργασιών λόγω της πανδημίας, αλλά τα στοιχεία από την ImmoScout και άλλες πλατφόρμες της αγοράς δείχνουν διαφορετικά. Ενώ η γερμανική αγορά ακινήτων «πάγωσε» στις αρχές του lockdown, οι μεγάλες πόλεις σε ολόκληρη τη χώρα καταγράφουν μεγαλύτερη δραστηριότητα στις ενοικιάσεις ακινήτων από ό, τι πέρυσι – με εξαίρεση το Βερολίνο. «Ο κόσμος μπορεί να κατηγορεί τον κορωνοϊό», λέει ο Christian Oberst, αναλυτής ακινήτων για το iW, το Γερμανικό Οικονομικό Ινστιτούτο με έδρα την Κολωνία. «Αλλά είμαι σίγουρος ότι η κατάσταση που επικρατεί στο Βερολίνο οφείλεται στη νέα νομοθεσία».

Η εύρεση ενός σπιτιού στην γερμανική πρωτεύουσα έχει γίνει ολοένα και πιο δύσκολη κατά τις τελευταίες δύο δεκαετίες, καθώς νέοι κάτοικοι, επενδυτές, νεοσύστατες επιχειρήσεις και εταιρείες συρρέουν στην πόλη. Οι τιμές ενοικίασης σε πολλές γειτονιές έχουν υπερδιπλασιαστεί από το 2009 καθώς οι νέες κατασκευές υπολείπονται της ζήτησης.

Τον Φεβρουάριο, η αριστερή κυβέρνηση του Βερολίνου εισήγαγε το λεγόμενο Mietendeckel – «ταβάνι» ενοικίου – για να μην γίνει το Βερολίνο Λονδίνο ή Νέα Υόρκη όπου τα χαμηλότερα και μεσαία εισοδήματα αποκλείονται από το κέντρο λόγω υψηλών τιμών. «Ήταν απαραίτητο να βάλουμε ένα φρένο, έτσι ώστε να μην επιτρέπεται στους επενδυτές να κερδοσκοπούν εις βάρος των ενοικιαστών», λέει ο Wibke Werner, από τον Σύλλογο ενοικιαστών Berliner Mieterverein.

Αξιωματούχοι της πόλης λένε ότι το «πάγωμα» είχε σκοπό να δώσει στους ενοικιαστές «ανάσα», ενώ το Βερολίνο σχεδιάζει να αυξήσει την κατασκευή νέων κατοικιών σε τουλάχιστον 20.000 νέα σπίτια ετησίως, επίπεδο τέσσερις φορές πάνω από αυτό του 2010. Ο στόχος δεν απέχει από την επίτευξή του καθώς πέρυσι χτίστηκαν 18,999 νέα σπίτια.

Αλλά η νέα νομοθεσία, η οποία θα κριθεί στο ομοσπονδιακό δικαστήριο και υπάρχουν πιθανότητες να απορριφθεί το επόμενο έτος, έχει τρομάξει τους ιδιοκτήτες. Ορισμένοι πωλούν τα διαμερίσματά τους αντί να τα νοικιάζουν σε μειωμένες τιμές “Mietendeckel”. Τον Σεπτέμβριο, ο αριθμός των κατοικιών προς πώληση στο Βερολίνο αυξήθηκε κατά 13% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ενώ η αύξηση για εκείνα που χτίστηκαν πριν από το 2014 ήταν 23%, αναφέρει η ImmoScout. Παραδοσιακά, το Βερολίνο υπήρξε πόλη ενοικιαστών, καθώς πάνω από το 80% του πληθυσμού της πόλης είναι ενοικιαστές. Εάν συνεχιστεί η τάση αγοράς σπιτιών, ο αριθμός αυτός θα μειωθεί πλησιάζοντας τον εθνικό μέσο όρο που βρίσκεται περίπου στο 50%.

Όσοι δεν μπορούν να αγοράσουν ή δεν επιθυμούν να αγοράσουν σπίτι συχνά αντιμετωπίζουν επαχθή συμβόλαια και συμφωνίες με “γκρίζους” όρους. Για να αποφύγουν το ενδεχόμενο απώλειας εισοδήματος, πολλοί ιδιοκτήτες απαιτούν από τους ενοικιαστές να υπογράψουν συμβόλαια με δύο διαφορετικά μισθώματα: Μία τιμή που θα ισχύει εάν το «πάγωμα» του μισθώματος συνεχιστεί και μία μεγαλύτερη τιμή που θα ισχύει – αναδρομικά – εάν ο νόμος κριθεί αντισυνταγματικός.

Κάποιοι ιδιοκτήτες απαιτούν από τους ενοικιαστές τους ως προϋπόθεση για την ενοικίαση να πληρώσουν υπερβολικές τιμές για έπιπλα ή συγκεκριμένο εξοπλισμό, σύμφωνα με τον επικεφαλής της ImmoScout Schroeter. «Για παράδειγμα, υπάρχει μια καρέκλα εδώ. Θα σου κοστίσει 15.000 ευρώ, ή αυτή η σόμπα, θα είναι 10.000 ευρώ », λέει. «Πρόκειται για “γκρίζα” αγορά. Είναι απολύτως προφανές. ”

Ωστόσο, η κυβέρνηση του Βερολίνου υποστηρίζει τη νομοθεσία της, δηλώνοντας ότι δεν θα πρέπει να κατηγορείται για τη στεγαστική κρίση. «Το “Mietendeckel” δεν είναι η αιτία της υπερκορεσμένης αγοράς του Βερολίνου», λέει ο Sebastian Scheel, γερουσιαστής της πόλης για την αστική ανάπτυξη και στέγαση. «Είναι το αποτέλεσμα αυτής».